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Impôts lors de l’achat d’un logement en España

Fiscalité de l’achat immobilier

Il n’existe pas de taux d’imposition unique pour l’achat d’un logement en España.

Il faut d’abord déterminer si l’opération constitue une vente de seconde main ou une première livraison d’un logement neuf. Il faut ensuite identifier la communauté autonome, le territoire foral ou le régime fiscal spécial applicable au bien immobilier.

Dernière révision : 8 août 2026 Juridiction : España → territoire compétent Article TAX-001
Seconde main ou programmes neufs Choisir une communauté autonome
Réponse rapide

Dans le cadre d’un achat ordinaire de logement de seconde main, l’acheteur est généralement imposé au titre de la modalité des Transmissions Patrimoniales Onerosas de l’ ITP, dont le taux, les réductions et la gestion dépendent du territoire compétent. Dans le cas d’un logement neuf vendu par le promoteur en première livraison, dans le territoire d’application de l’IVA, l’acheteur supporte TVA et l’acte notarié peut également être soumis à AJD lorsque les conditions sont réunies exigences légales. La TVA sur le logement est actuellement de 10% en règle générale et de 4% pour certains logements sociaux relevant du régime spécial ou de la promotion publique. Canarias, Ceuta et Melilla bénéficient de régimes indirects spéciaux et ne doivent pas être calculés automatiquement en appliquant la TVA de la péninsule.

ITP

Bien d’occasion

Le logement ou le bien usada relève normalement des Transmissions Patrimoniales Onerosas. Le taux précis doit être déterminé selon la communauté autonome ou le territoire foral.

TVA

Logement neuf

Lors des premières livraisons par le promoteur sur le territoire de TVA, le logement est actuellement soumis au taux général de 10%.

AJD

Acte inscriptible

La quote-part graduelle des actes notariés peut s’appliquer lorsque les conditions légales sont remplies. Le taux précis dépend du territoire.

VR

Valeur de référence

Il peut déterminer la base imposable de l’ITP/AJD dans les cas prévus et doit être vérifié pour le bien immobilier et l’exercice concernés.

Carte fiscale de l’achat

Classez d’abord la transmission, puis calculez l’impôt

« Logement neuf » et « seconde main » sont des expressions pratiques pour décrire l’opération, mais, sur le plan fiscal, il importe surtout de savoir s’il s’agit d’une première livraison par le promoteur, d’une deuxième livraison ou d’une livraison ultérieure, ainsi que l’identité de la personne qui effectue la transmission.

Situation habituelle Impôt principal Ce qui détermine le montant Points à vérifier
Logement ou bien usada / revente
Bien d’occasion 		ITP · Transmissions Patrimoniales Onerosas Taux, barème, réductions et avantages de la communauté autonome ou du territoire compétent. Localisation, base imposable, valeur de référence et conditions de tout avantage fiscal.
Première livraison d’un logement neuf par le promoteur
Territoire de TVA 		TVA + éventuel AJD TVA nationale applicable au logement et taux régional/territorial d’AJD. Qu’il s’agisse d’une première livraison, du territoire fiscal, de l’acte notarié et des éventuels avantages ou exonérations.
VPO soumise à un régime spécial ou promotion publique
Cas spécifique 		TVA réduite lorsque les conditions sont remplies La loi sur la TVA prévoit actuellement le 4% pour les logements relevant de ce cas. Qualification administrative du logement et respect exact des conditions.
Certaines opérations professionnelles portant sur des biens immobiliers d’occasion Un traitement différent peut s’appliquer La loi sur la TVA prévoit des cas de renonciation à l’exonération pour les opérations qui remplissent les conditions requises. Ne pas appliquer automatiquement les règles de l’acquéreur particulier aux opérations professionnelles.
Canarias, Ceuta ou Melilla
Régime territorial spécial 		Ne pas appliquer automatiquement la TVA de la péninsule Réglementation fiscale spécifique au territoire. Canarias : régime IGIC. Ceuta et Melilla : régime IPSI et réglementation fiscale spécifique applicable.
N’utilisez pas une « moyenne nationale » d’ITP ou d’AJD pour établir un budget

Les taux et avantages régionaux peuvent varier sensiblement d’un territoire à l’autre et selon le prix, l’âge, le handicap, les familles nombreuses, la résidence principale ou d’autres conditions. Le pourcentage doit être vérifié dans la juridiction concernée avant de calculer le coût final.

Occasion · ITP

Dans le cas d’un logement usada, l’emplacement du bien modifie le calcul

L’Agence fiscale indique que l’achat ordinaire d’un logement usada implique pour l’acquéreur le paiement de Transmissions Patrimoniales Onerosas, à verser auprès de l’administration fiscale régionale correspondant au lieu où se situe le bien.

Le cadre national figure dans le texte consolidé de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actos Jurídicos Documentados, mais les communautés autonomes de régime commun disposent de compétences réglementaires sur certains éléments tels que les taux d’imposition et les avantages prévus par le cadre légal.

  • Identifiez la communauté autonome ou le territoire foral.
  • Vérifiez le taux général en vigueur pour l’opération.
  • Vérifiez s’il existe un barème progressif selon la valeur du bien immobilier.
  • Vérifiez les taux réduits et l’ensemble de leurs conditions.
  • Déterminez correctement la base imposable.
  • Consultez la valeur de référence lorsqu’elle est applicable.
  • Vérifiez le formulaire, la procédure et le délai territorial en vigueur.
Guide complet de l’ITP
Guide et calculateur des impôts immobiliers applicables à l’achat d’un logement en España
Le calcul d’un achat doit distinguer le type de transmission, le territoire fiscal, la base imposable et les éventuels avantages.

Construction neuve · IVA et AJD

La première livraison par le promoteur suit un régime fiscal différent

En péninsule et aux Islas Baleares, la vente d’un logement neuf par le promoteur en tant que première livraison est soumise à l’IVA. L’acte notarié peut également entraîner la quote-part progressive des Actos Jurídicos Documentados lorsque les conditions prévues par la loi sont remplies.

10%

IVA général sur les logements

L’AEAT applique actuellement un taux de 10% à titre général aux ventes de logements soumises à ce taux réduit sur le territoire IVA.

Il inclut, dans les conditions prévues par la loi, jusqu’à deux garages et annexes situés dans l’immeuble lorsqu’ils sont cédés conjointement.

4%

Certaines VPO

Le 4% s’applique aux logements administrativement qualifiés de logements sociaux sous régime spécial ou de promotion publique lorsque les conditions légales sont remplies.

Il ne doit pas être appliqué au seul motif qu’un logement est annoncé comme « protégé ».

AJD

Documents notariés

Les premières expéditions d’actes notariés qui remplissent les conditions de l’article 31.2 du texte refondu de l’ITP/AJD peuvent être soumises à la taxe graduelle.

Le pourcentage d’AJD doit être vérifié auprès de l’autorité territoriale compétente.

Le 10% de TVA n’est pas un « taux d’achat total »

Lors d’un achat de logement neuf, il convient également de vérifier l’AJD et les autres frais d’acquisition. Les frais de notaire, de registre, de conseil, d’évaluation ou autres coûts ne doivent pas être confondus avec les impôts comme s’ils relevaient du même concept.

Voir la TVA et l’AJD dans le neuf Processus d’achat d’un bien neuf

Juridiction fiscale

España ne fonctionne pas comme une zone fiscale immobilière unique

La fiscalité d’acquisition combine des règles nationales avec des compétences autonomiques, forales et des régimes indirects territoriaux spéciaux. Déterminer le lieu n’est pas un détail : cela fait partie du calcul.

CCAA

Régime commun

L’ITP et l’AJD relèvent du cadre national, mais les communautés autonomes exercent des compétences réglementaires sur des éléments importants de l’impôt.

FOR

Navarre

Il dispose de son propre régime foral. Les chiffres et les procédures doivent être vérifiés auprès de l’Hacienda Foral de Navarre et de sa réglementation en vigueur.

PV

País Vasco

Il ne doit pas être traité comme une juridiction unique de régime commun. Álava, Bizkaia et Gipuzkoa disposent d’une réglementation forale qui doit être déterminée par territoire historique.

ESP

Canarias, Ceuta et Melilla

La TVA espagnole s’applique dans la péninsule et aux Baléares. Canarias utilise l’IGIC ; Ceuta et Melilla disposent de l’IPSI et de règles territoriales spécifiques.

Règle de sécurité pour les acheteurs

Ne transposez pas automatiquement un simulateur, un pourcentage ou une réduction d’une communauté à une autre. La base de données de RealtorList traite chaque juridiction fiscale comme un ensemble indépendant précisément afin d’éviter cette erreur.

Base imposable · Catastro

Le prix d’achat n’est pas toujours le seul chiffre à prendre en compte

La Direction générale du Catastro détermine chaque année la valeur de référence des biens immobiliers. Lorsqu’une transmission est soumise à l’ITP/AJD dans les cas prévus, cette valeur peut déterminer la base imposable.

Le Catastro indique que si la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie versée sont supérieurs à la valeur de référence, la plus élevée de ces valeurs est retenue pour les impôts concernés.

  • La valeur de référence n’est pas la même chose que la valeur cadastrale.
  • Elle n’est pas la même chose qu’une évaluation hypothécaire.
  • Elle ne doit pas être confondue avec le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur.
  • Elle est déterminée pour chaque exercice et doit être consultée à la date pertinente.
  • Elle peut être contestée par les voies fiscales prévues lorsqu’elle produit des effets fiscaux.
Comprendre la valeur de référence
Valeur cadastrale ≠ valeur de référence

La valeur cadastrale est utilisée, entre autres, comme base de l’IBI. La valeur de référence est un concept différent et peut intervenir dans la base imposable de l’ITP/AJD et de l’impôt sur les successions et donations.

La confusion entre ces deux valeurs est l’une des sources les plus fréquentes de calculs erronés avant un achat.

Impôts selon la localisation

Choisissez l’emplacement du bien pour poursuivre avec le calcul correct

Les pages suivantes sont responsables des taux, réductions, conditions et particularités territoriales. Ce guide national ne reproduit pas ces pourcentages.

Andalucía ITP, IVA et AJD Aragón ITP, IVA et AJD Asturies ITP, IVA et AJD Îles Baléares ITP, IVA et AJD Canarias ITP, IGIC et AJD · régime spécial Cantabria ITP, IVA et AJD Castilla-La Mancha ITP, IVA et AJD Castilla y León ITP, IVA et AJD Catalogne ITP, IVA et AJD Communauté valencienne ITP, IVA et AJD Extremadura ITP, IVA et AJD Galicia ITP, IVA et AJD Comunidad de Madrid ITP, IVA et AJD Región de Murcia ITP, IVA et AJD Navarre Régime foral País Vasco Álava · Bizkaia · Gipuzkoa La Rioja ITP, IVA et AJD Ceuta ITP, AJD et IPSI Melilla ITP, AJD et IPSI

Impôts vs. frais

Tous les coûts liés à l’achat d’un logement ne sont pas des impôts

Un budget correct distingue les impôts des honoraires, tarifs réglementés, services et coûts de financement.

TAXE

Impôts

ITP, IVA, AJD et les impôts territoriaux équivalents ou spéciaux, le cas échéant.

NOT

Notaire et Registre

Il s’agit de frais liés à la formalisation et à l’inscription, mais ils ne doivent pas être qualifiés d’impôts sur l’achat.

PRO

Services professionnels

Un avocat, un conseiller, une gestoría, un agent ou d’autres professionnels peuvent facturer des honoraires selon le service souscrit.

HIP

Financement

L’évaluation et les autres éléments liés à un prêt hypothécaire relèvent de leur propre cadre et ne correspondent pas à l’impôt sur l’acquisition.

Voir tous les frais d’achat

Situation particulière du vendeur

Si le vendeur est non-résident, l’acheteur peut avoir une obligation supplémentaire de retenue à la source

Il ne s’agit pas d’un impôt supplémentaire qui augmente en soi le prix d’achat pour l’acquéreur, mais cela peut créer pour lui une obligation fiscale opérationnelle.

La réglementation relative à l’IRNR prévoit une retenue à la source dans certains cas d’acquisition de biens immobiliers auprès de vendeurs non-résidents. Cette question relève de son guide spécifique, car elle concerne la fiscalité du vendeur et la procédure applicable à l’acheteur.

Retenue applicable au vendeur non-résident
N'ajoutez pas cette retenue comme s'il s'agissait d'un autre impôt sur l'acquisition

Le rôle de l'acheteur est de retenir et de verser une partie du prix à valoir sur l'obligation fiscale du cédant lorsque les conditions légales sont remplies. La résidence fiscale du vendeur doit être vérifiée avant la signature définitive.

Erreurs fréquentes

Sept calculs susceptibles de conduire à un budget erroné

01

Appliquer un taux national d'ITP

Le taux précis de l'ITP doit être déterminé dans le territoire compétent.

02

Utiliser l'ITP d'une autre communauté autonome

Une réduction de Andalucía ne prouve pas l'existence de la même réduction à Madrid, Cataluña ou à Valence.

03

Appliquer uniquement la TVA aux logements neufs

L'acte notarié peut entraîner l'application de l'AJD, dont le traitement doit être vérifié selon le territoire.

04

Confondre le prix et la base imposable

Pour certains impôts immobiliers, il convient de vérifier la valeur de référence et les règles d'évaluation applicables.

05

Appliquer la TVA à Canarias

Canarias se situe en dehors du territoire d'application de la TVA espagnole et utilise son régime IGIC.

06

Traiter País Vasco comme un taux unique

Les règles fiscales doivent être vérifiées en Álava, Bizkaia ou Gipuzkoa, selon le cas.

07

Mélanger les impôts et les frais

Le budget final peut inclure de nombreux coûts, mais chaque poste doit être correctement classé.

Guides associés

Développez uniquement la partie de l'achat que vous devez résoudre

Chaque URL conserve une intention propre afin d'éviter de répéter des chiffres et de créer des réponses contradictoires au sein de la base de connaissances.

Comment acheter un logement à España étape par étape Processus complet, de la préparation et de la réservation jusqu'à l'acte, aux impôts et à l'enregistrement. ITP pour un logement d'occasion Cadre spécifique des transmissions patrimoniales et lien avec les pages régionales. TVA et AJD lors de l'achat d'un logement neuf Première livraison, TVA, acte notarié et traitement territorial de l'AJD. Valeur de référence du Catastro Comment elle peut affecter la base imposable de certains impôts immobiliers. Frais lors de l’achat d’un logement Distinguez les impôts des frais de notaire, de Registre, des professionnels et des autres coûts. Logement neuf ou de seconde main Comparez non seulement la fiscalité, mais aussi le processus, les documents et les risques. Acheter en tant qu'étranger ou non-résident NIE, fonds, fiscalité, financement et questions spécifiques à l'acheteur international. Impôts après l'achat IBI, IRNR et autres coûts ou obligations durant la période de propriété.

Assistance aux acheteurs

Calculez les impôts après avoir déterminé le bien, l'opération et le territoire

La fiscalité applicable dépend du bien immobilier et de la juridiction. Pour un achat réel, associez les informations officielles à des professionnels pertinents pour la localisation, la langue, le type de bien et le service requis.

Sources officielles vérifiées

La source nationale définit le cadre ; la source territoriale détermine le taux lorsqu'il y a lieu

Ces sources ont été vérifiées pour ce guide le 8 août 2026. Les taux régionaux, réductions, formulaires et délais doivent également être vérifiés auprès de l'autorité fiscale de la juridiction concernée.

AEAT · Source officielle J'achète un logement : IVA ou ITP ? Distingue les premières livraisons de logements neufs et les logements usada, identifie qui supporte l'impôt et indique les taux actuels de l'IVA applicable aux logements. BOE · Niveau 1 Loi 37/1992 sur l'IVA Base juridique nationale de l'IVA, premières et livraisons ultérieures, exonérations et taux réduits applicables au logement sur le territoire soumis à l'IVA. BOE · Niveau 1 Texte consolidé de l'ITP et de l'AJD Cadre national des Transmissions Patrimoniales à titre onéreux et des Actes juridiques documentés, y compris la compétence territoriale en matière de taux d'imposition. BOE · Contrôle de la juridiction Loi 22/2009 Cadre de financement et compétences fiscales des communautés autonomes de régime commun. Direction générale du Cadastre Valeur de référence Explique son rôle dans la base imposable de l’ITP/AJD et la différence par rapport à la valeur cadastrale. AEAT · Territoire de TVA Péninsule et Islas Baleares Confirme que Canarias, Ceuta et Melilla sont exclus du champ territorial d’application de la TVA espagnole. Agence fiscale des Canaries Impôt général indirect des Canaries Source territoriale officielle de l’IGIC. Les taux et avantages liés à l’achat d’un logement à Canarias doivent être vérifiés dans sa propre réglementation. AEAT · Ceuta et Melilla Régime fiscal spécial Confirme que la TVA ne s’applique pas à Ceuta et Melilla et qu’à la place l’IPSI s’applique dans le cadre de leur régime fiscal spécifique. BOE · Régime foral Accord économique du País Vasco Source de contrôle des compétences. Les taux précis doivent être déterminés par l’Álava, la Bizkaia ou le Gipuzkoa. BOE · Régime foral Convention économique de Navarre Cadre de la compétence fiscale forale de la Navarre ; les chiffres précis nécessitent la réglementation et les sources de la Hacienda Foral.
Statut de vérification : 8 août 2026

Les données nationales publiées ici se limitent à des faits vérifiables à partir de sources officielles. Les pourcentages des communautés autonomes et des régimes foraux sont maintenus en dehors de cette URL et doivent être mis à jour indépendamment dans chaque guide territorial.

Questions fréquentes

Impôts lors de l’achat d’un logement à España

Non. L’impôt dépend du type de transaction et de la juridiction. Les logements d’occasion sont normalement soumis à l’ITP, dont le taux dépend du territoire. Lors de la première livraison d’un logement neuf sur le territoire soumis à la TVA interviennent la TVA et, le cas échéant, l’AJD. Canarias, Ceuta et Melilla bénéficient de régimes d’imposition indirecte spéciaux.

Dans le cadre d’un achat ordinaire de logement ou d’sada, l’acheteur paie la modalité des Transmissions Patrimoniales à Titre Onéreux de l’ITP. Le taux, les réductions, les avantages, la procédure et le délai doivent être vérifiés auprès de la communauté autonome ou du territoire fiscal compétent.

Sur le territoire d’application de la TVA, la vente d’un logement neuf soumise à l’impôt est actuellement imposée au taux général de 10%. La loi prévoit un taux de 4% pour certains logements sociaux à régime spécial ou à promotion publique lorsque les conditions sont remplies. Canarias, Ceuta et Melilla ne doivent pas être calculés en utilisant ces taux de TVA.

Lors d’une première livraison d’un logement neuf soumise à la TVA, l’acheteur supporte la TVA. En outre, l’acte notarié peut être soumis au droit gradué de l’AJD lorsqu’il remplit les conditions légales. Le pourcentage de l’AJD est fixé dans la juridiction territoriale compétente.

Il s’agit d’une valeur déterminée chaque année par la Direction générale du Cadastre qui peut servir à déterminer la base imposable de l’ITP/AJD et des Successions et Donations dans les cas prévus. Ce n’est pas la même chose que la valeur cadastrale, une évaluation hypothécaire ou le prix de vente.

Il ne faut pas le présumer. Lorsque la valeur de référence est applicable, elle peut déterminer la base imposable. Le Catastro indique également que si le prix, la contrepartie ou la valeur déclarée est supérieure à la valeur de référence, la plus élevée de ces valeurs est retenue pour les impôts concernés.

La qualification de base de l’acquisition comme opération soumise à l’ITP, à l’IVA ou à l’AJD dépend de l’opération et de la juridiction, et non simplement de la nationalité. Toutefois, certains taux réduits ou avantages territoriaux peuvent exiger des conditions spécifiques qui doivent être vérifiées pour l’acheteur concerné.

L’IVA espagnol ne s’applique pas à Canarias. Canarias dispose de l’Impôt général indirect canarien, l’IGIC, ainsi que de ses propres règles fiscales. Le traitement d’un achat doit être déterminé spécifiquement au regard de la réglementation canarienne.

Non. Ils peuvent faire partie du coût total d’acquisition, mais doivent être distingués de l’ITP, de l’IVA, de l’AJD et des autres impôts. Le guide des frais d’ achat développe ces notions séparément.

Vous devez au minimum identifier le bien, sa localisation, s’il s’agit d’une première livraison ou d’un bien d’occasion, le prix, la base imposable applicable, la valeur de référence le cas échéant et les conditions nécessaires pour tout avantage fiscal. Il convient ensuite de consulter la réglementation en vigueur de la juridiction compétente.

Avertissement : Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique, financier, hypothécaire, technique ou notarial personnalisé. Les taux, les réductions, bonifications, assiettes, formulaires et délais peuvent changer et dépendent de la communauté autonome, du territoire foral, du régime fiscal spécial, du type d'opération, du bien immobilier et de la situation du contribuable. Avant de déposer une déclaration fiscale ou d'assumer un coût, vérifiez la source officielle en vigueur et demandez conseil à un professionnel si nécessaire.

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