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Frais liés à l’achat d’un logement à España

Budget d'achat

Le prix affiché d'un bien immobilier ne correspond pas au coût total de son acquisition.

Outre le prix, peuvent s'ajouter les taxes d'acquisition, l'acte notarié, l'inscription au registre, les conseils professionnels, l'évaluation et d'autres frais liés au mode d'acquisition. Le montant final varie selon qu'il s'agit d'un logement usada u neuf, de la communauté autonome, du régime fiscal du territoire et de l'existence d'un financement hypothécaire.

Juridiction : España + région Dernière révision : 8 août 2026 Sources officielles vérifiées
Voir tous les frais Comparer la revente et le neuf
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Réponse courte

Pour calculer le montant nécessaire pour acheter un logement à España, ajoutez au prix d'acquisition la taxe applicable, les frais de notaire et d'inscription au registre qui vous incombent, les services professionnels contractés et, en cas de financement, les frais hypothécaires que, légalement ou contractuellement, deba doit assumer l'emprunteur. Il n'est pas correct d'appliquer automatiquement un pourcentage unique à tous les achats en Espagne, car l'ITP et l'AJD dépendent de la juridiction et il existe des régimes fiscaux territoriaux particuliers.

Les catégories du budget

Quels frais un acheteur doit-il examiner en plus du prix ?

Tous ces éléments ne s'appliquent pas à toutes les opérations. L’utilité de cette liste est d’identifier les catégories à calculer avant de réserver ou d’engager des fonds.

TAXE

Impôts d’acquisition

La fiscalité varie principalement entre un logement d’occasion sada et un logement neuf et, pour l’ITP et l’AJD, selon la communauté autonome, le territoire foral ou le régime fiscal territorial applicable.

NOT

Notaire

Les honoraires notariaux sont calculés conformément au tarif officiel. La répartition entre les parties peut également dépendre du droit applicable et de ce qui a été convenu dans le contrat.

REG

Registre de la propriété

L’inscription de l’acquisition entraîne des frais d’enregistrement calculés conformément au tarif officiel des Registradores.

LÉGAL

Conseil juridique

Si l’acheteur mandate un avocat ou un autre conseiller pour la due diligence, les contrats ou la coordination de la finalisation, les honoraires dépendent de la mission professionnelle convenue.

MOR

Hypothèque

Le financement peut entraîner des frais d’évaluation, certaines commissions et d’autres postes de dépense. La répartition des frais hypothécaires ne doit pas être confondue avec les frais de la vente immobilière.

VAR

Autres coûts variables

Procuration notariée, traduction ou interprétation, virements, change de devises, gestion administrative ou intermédiation peuvent s’ajouter selon l’acheteur et la structure de l’opération.

Première décision fiscale

Les biens d’occasion et les logements neufs n’ont pas la même structure de coûts

Avant tout calcul, vous devez correctement qualifier la transmission. L’AEAT distingue entre l’achat d’un logement d’occasion sada soumis à l’ITP et l’acquisition d’un logement neuf soumise à l’imposition indirecte correspondante.

Logement d’occasion sada / seconde main Transmission patrimoniale
Impôt principal ITP auprès de l’administration fiscale compétente du territoire où se situe le bien immobilier.
Taux applicable Il n’existe pas de pourcentage unique pour l’ensemble de España. La réglementation régionale ou forale en vigueur ainsi que les conditions de l’acheteur doivent être vérifiées.
Base imposable La valeur de référence du Catastro peut être pertinente. Le calcul ne doit pas toujours être effectué uniquement sur le prix convenu.
Autres frais Notaire, Registre et services professionnels ou financiers applicables.
Logement neuf Première livraison et fiscalité indirecte
IVA courant Sur le territoire d’application de l’IVA, l’AEAT établit actuellement un 10% à titre général pour la vente de logements.
AJD Les Actos Jurídicos Documentados peuvent s’appliquer ; le taux et les éventuelles règles particulières dépendent de la juridiction compétente.
Territoires particuliers Canarias, Ceuta et Melilla présentent des particularités en matière de fiscalité indirecte. L’IVA applicable dans la péninsule et aux Baléares ne doit pas être appliqué automatiquement.
Autres frais Notaire, Registre, conseil, financement et services supplémentaires selon l’opération.
Ne confondez pas « impôts » et « frais totaux »

L’ITP, l’IVA et l’AJD constituent la composante fiscale. Notaire, Registre, évaluation, avocat, gestoría ou traduction sont des postes distincts. Le guide spécifique sur les impôts lors de l’achat d’un logement en España approfondit uniquement la partie fiscale.

Base fiscale

Le prix de vente n’est pas toujours le seul chiffre qui compte pour calculer l’impôt

La Dirección General del Catastro établit que la valeur de référence peut être utilisée pour déterminer la base imposable de l’ITP et de l’AJD. Si la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie est supérieur à la valeur de référence, la valeur la plus élevée est retenue conformément aux règles applicables.

  • Vérifiez si le bien immobilier dispose d’une valeur de référence.
  • Ne confondez pas la valeur de référence avec la valeur cadastrale.
  • Ne supposez pas qu’un prix négocié bas réduit automatiquement l’impôt.
  • Confirmez l’assiette et le taux auprès de l’administration fiscale compétente.

Consultez les questions fréquentes officielles du Catastro sur la valeur de référence .

Exemple conceptuel

Si vous achetez un logement ou un sada, il ne suffit pas de demander « quel est le taux d’ITP dans cette région ? ». Pour préparer correctement le budget, vous devez également déterminer sur quelle assiette ce taux sera appliqué et si vous remplissez les conditions pour bénéficier d’une réduction ou d’un régime spécial.

Sécurité juridique

Le notaire et le registre appliquent des tarifs officiels, et non un pourcentage immobilier universel

Les tarifs notariaux et d’enregistrement sont réglementés officiellement. Le montant concret dépend des actes effectués et des règles tarifaires ; un montant commercial arrondi ne doit donc pas être présenté comme un coût légal fixe pour tous les achats.

NOT

Frais notariaux

Le décret royal 1426/1989 approuve le tarif des notaires. La facture peut inclure les éléments correspondant à l’acte, aux copies et aux démarches effectivement réalisées.

REG

Frais d’enregistrement

Le décret royal 1427/1989 réglemente le tarif des registrateurs de la propriété. L’inscription de la vente est calculée conformément aux règles applicables au titre présenté.

Qui paie l’acte notarié ?

L’article 1455 du Code civil établit, comme règle générale, que les frais d’établissement de l’acte sont à la charge du vendeur et ceux de la première copie et des copies postérieures à la vente à la charge de l’acheteur, sauf convention contraire. Il convient également de vérifier le droit civil applicable à l'opération et à ce qui a été convenu contractuellement.

Pour comprendre la finalisation, consultez également ce que fait le notaire lors de l'achat d'un logement en España .

Services professionnels

Certains coûts sont légaux ou réglementés ; d'autres dépendent du service que vous décidez de souscrire

Il convient de distinguer les éléments obligatoires découlant de l'opération des honoraires privés des professionnels. Cela évite de présenter une tarifa commerciale comme s'il s'agissait d'un impôt ou d'un tarif officiel.

  • Avocat ou conseiller juridique pour les contrats et la due diligence.
  • Service de gestion administrative pour le règlement ou le dépôt des démarches lorsqu'il est souscrit.
  • Traduction ou interprétation lorsque nécessaire.
  • Procuration notariale si l'acheteur agit par l'intermédiaire d'un représentant.
  • Intermédiation immobilière lorsqu'il existe des honoraires convenus à la charge de l'acheteur.

Avant de souscrire, demandez par écrit le périmètre, les honoraires, les taxes applicables au service et les éléments exclus.

FIX

Coût réglementé

Il est encadré par une norme ou un tarif officiel. Le notariat et le Registre en sont des exemples clairs.

VAR

Coût contractuel

Il dépend du professionnel, de l'étendue du service et des conditions que l'acheteur a acceptées.

Achat financé

N'imputez pas à l'acheteur tous les frais de constitution du prêt hypothécaire

La Banque d'España explique la répartition actuelle des frais dans le cadre de la souscription d'un prêt hypothécaire : l'emprunteur paie l'évaluation, tandis que l'établissement prend en charge les frais de notaire, de Registre, les impôts et les frais de gestion administrative correspondant à la formalisation hypothécaire dans le champ d'application concerné.

Élément hypothécaire Traitement indiqué par la Banque d'España Points à vérifier
Évaluation Il incombe à l'emprunteur. Tarif de la société d'expertise immobilière et conditions de la mission.
Notaire de l'hypothèque L'établissement prend en charge le coût correspondant. À ne pas confondre avec les frais de l'acte de vente.
Inscription de l'hypothèque au registre L'établissement prend en charge le coût correspondant. Distinguer l'inscription du prêt de celle de l'acquisition.
Taxes liées à l'hypothèque L'établissement prend en charge le coût correspondant conformément au cadre applicable. À ne pas confondre avec l'ITP/IVA/AJD liés à l'achat du logement.
Frais de gestion du prêt hypothécaire L'établissement prend en charge le coût correspondant. Les autres services souscrits par l'acheteur peuvent être différents.
Commissions bancaires Elles dépendent du produit ainsi que des dispositions légales et contractuelles applicables. Vérifiez la FEIN, le contrat et la documentation de l'établissement.
L'achat et l'hypothèque sont deux budgets liés, mais distincts

Le fait que la banque prenne en charge certains frais de formalisation du prêt ne signifie pas qu'elle prend en charge les taxes ou frais propres à l'acquisition du logement.

Le guide spécialisé sur les frais d'une hypothèque à España doit être utilisé pour obtenir le détail financier complet.

Exemple vérifiable

Comment établir le budget d'un logement à 300.000 € sans inventer un pourcentage global

Prix : 300.000 €

Le calcul change radicalement selon que le logement est neuf ou dsada et selon l'endroit où il se situe.

  • S'il s'agit d'un logement neuf en territoire soumis au régime général de l'IVA : IVA général applicable au logement = 30.000 € sur un prix de 300.000 €, avant d'ajouter l'AJD et les autres frais applicables.
  • S'il s'agit d'un logement dsada : il n'est pas possible de calculer l'impôt de manière responsable sans connaître la communauté autonome ou le territoire fiscal, le taux applicable, les éventuels avantages et la base imposable correspondante.
  • Ensuite : ajoutez les frais de notaire et d'enregistrement applicables ainsi que les services professionnels souscrits.
  • En cas d'hypothèque : ajoutez les coûts à la charge de l'emprunteur, notamment l'évaluation et les commissions applicables au produit.
Pourquoi nous ne publions pas « achat = prix + 10%, 12% ou 15% »

Un pourcentage générique peut être excessif pour une opération et insuffisant pour une autre. Le budget doit suivre : bien immobilier → juridiction → impôt → base imposable → financement → services souscrits.

Acheteur étranger ou non-résident

Le fait d'être étranger ne transforme pas automatiquement l'achat en un autre impôt sur l'acquisition

Pour calculer le coût initial, la nature compte principalement de la cession, du bien immobilier et de la juridiction fiscale. Cependant, un acheteur international peut avoir des frais opérationnels supplémentaires liés à la documentation, à la représentation, aux virements ou au financement.

  • Obtention ou gestion du NIE lorsque nécessaire.
  • Procuration notariée s'il ne peut pas se présenter en personne.
  • Traductions ou interprète, le cas échéant.
  • Virements internationaux et éventuelle conversion de devises.
  • Évaluation et frais de financement s'il demande une hypothèque.

Consultez le guide pour acheter un logement à España en tant qu’étranger ou non-résident .

Vendeur non-résident : ne confondez pas retenue à la source et frais supplémentaires

Lorsque la retenue de l'acquéreur lors de l'achat à un vendeur non-résident s'applique, l'acheteur retient une partie de la contrepartie du vendeur et la verse à l'AEAT. Il ne doit pas être automatiquement considéré comme un surcoût supplémentaire au prix payé par l’acheteur.

Checklist avant de réserver

Les huit questions à vous poser pour calculer le coût réel

01

Neuve ou dsada ?

Détermine la première voie fiscale de l’acquisition.

02

Où se situe le bien ?

Identifiez la communauté autonome, le territoire foral ou le régime spécial.

03

Quelle est la base ?

Vérifiez le prix, la contrepartie et la valeur de référence lorsque cela s’applique.

04

Y a-t-il une réduction ?

Vérifiez officiellement si l’acheteur ou le bien remplit les conditions d’un régime fiscal spécifique.

05

Y a-t-il un prêt hypothécaire ?

Distinguez les frais de financement des frais liés à l’acquisition du bien.

06

Quels professionnels ?

Incluez uniquement les services contractés et leurs honoraires réels.

07

Signature en personne ?

Dans le cas contraire, il peut être nécessaire de prévoir un budget pour la représentation et la procuration.

08

Quelle devise ?

Si les fonds proviennent d’une autre devise, vérifiez les frais et le risque de conversion.

Erreurs fréquentes

Ce qui peut rendre le budget d’achat erroné

01

Utiliser un pourcentage générique

España n’a pas un ITP ou un AJD national unique applicable à tous les logements et acheteurs.

02

Appliquer la TVA à une revente

L’AEAT distingue la vente d’un logement ou d’sada de l’acquisition d’un logement neuf.

03

Ignorer la valeur de référence

Cela peut affecter la base imposable de l’ITP/AJD lorsqu’elle est applicable.

04

Ajouter tous les frais hypothécaires à la charge de l’acheteur

Banco de España établit une répartition précise dans le cadre actuel de la souscription d’un prêt hypothécaire.

05

Oublier les frais variables

Traduction, représentation, virement, conseil ou évaluation peuvent être pertinents.

06

Confondre le coût d’achat avec le coût annuel

IBI, charges de copropriété, assurances et impôts fonciers relèvent du budget de détention ultérieur.

Sources officielles

Données utilisées pour élaborer ce guide

Sources révisées le sada août 8 2026. Les taux régionaux doivent être vérifiés auprès de l’administration fiscale compétente avant de finaliser un budget précis.

Administration fiscale TVA ou ITP lors de l’achat d’un logement ? Source officielle pour distinguer un logement neuf et un logement d’occasion sada et vérifier la TVA générale applicable au logement sur le territoire de TVA. Direction générale du Cadastre Valeur de référence Explique son utilisation dans la base imposable de l’ITP et de l’AJD et sa différence par rapport à la valeur cadastrale. BOE Real Decreto 1426/1989 — Tarif des notaires Règle officielle utilisée pour les postes tarifaires notariaux. BOE Real Decreto 1427/1989 — Tarif des registrateurs Cadre officiel des honoraires du Registre de la propriété. BOE Code civil — article 1455 Règle générale relative aux frais de passation, à la première copie et à l’accord entre vendeur et acheteur. Conseil général du notariat Logements et biens immobiliers Informations institutionnelles sur les frais de vente et d’achat, l’acte, le Registre, les impôts et la gestion administrative. Banco de España Souscription d'un prêt hypothécaire Répartition des frais hypothécaires entre l’emprunteur et l’établissement. Administration fiscale Retenue lors de l’acquisition auprès d’un vendeur non-résident Permet de distinguer cette obligation de l’acquéreur d’un coût supplémentaire sur le prix d’achat.

Guides associés

Approfondit uniquement le coût que vous devez calculer

Cette page présente une vision globale du budget. Les impôts, ITP, IVA/AJD et le financement maintiennent Des URL distinctes pour éviter le contenu dupliqué et la cannibalisation.

Comment acheter un logement en España Processus complet, du budget et de la réservation jusqu'à l'acte et au Registre. Impôts lors de l’achat d’un logement à España Orientation fiscale entre l'ancien, le neuf et les communautés autonomes. ITP pour un logement d’occasion Base, juridiction et règles applicables aux transmissions usadas. TVA et AJD dans le neuf Fiscalité spécifique aux acquisitions de logements neufs. Logement neuf ou de seconde main Comparez la fiscalité, les garanties, les paiements, les risques et le processus. Le notaire dans la vente immobilière Ce qui est vérifié, ce qui est formalisé et ce qui se passe après l'acte.

Budget avant de s'engager

Demandez un détail adapté au bien et à sa localisation, et non un pourcentage générique.

Pour un achat précis, le professionnel concerné doit connaître où se situe le logement, s'il est neuf ou usada, qui achète, s'il y aura un prêt hypothécaire et quels services sont nécessaires. La pertinence selon la localisation et la spécialité doit primer sur toute priorité commerciale de l'annuaire.

Questions fréquentes

Frais d'achat d'un logement à España

Il n'existe pas de pourcentage national unique qui soit correct pour tous les achats. Vous devez calculer l'impôt applicable, le notaire et le Registre, les services professionnels souscrits et, en cas de financement, les frais hypothécaires à la charge de l'emprunteur.

L'AEAT indique que l'achat d'un logement usada implique pour l'acheteur le paiement de l'Impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux. L'impôt est versé auprès de l'administration fiscale compétente du lieu où se situe le bien immobilier, et les règles précises doivent être vérifiées dans cette juridiction.

Sur le territoire d’application de la TVA, l’Agence fiscale établit actuellement un taux de 10% à titre général pour la vente de logements, avec des règles spécifiques pour certains cas. Canarias, Ceuta et Melilla nécessitent de vérifier leur régime territorial d’imposition indirecte.

Non. Le taux applicable, les éventuelles réductions, les conditions et d’autres éléments peuvent dépendre de la communauté autonome, du territoire foral ou du régime compétent. Un taux d’une région ne doit jamais être appliqué automatiquement à une autre.

Pas nécessairement. Le Cadastre explique que la valeur de référence peut déterminer la base imposable de l’ITP et de l’AJD. Lorsque la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie est supérieur, les règles correspondantes s’appliquent au montant le plus élevé.

Il n’existe pas de tarifa en pourcentage simple applicable à toutes les opérations. Les honoraires notariaux sont calculés conformément au tarif approuvé par le décret royal 1426/1989 et dépendent des éléments et des actes de l’acte notarié concerné.

Les honoraires du Registre de la propriété sont soumis au tarif approuvé par le décret royal 1427/1989. Le montant final dépend du titre et des formalités d’inscription applicables.

Banco de España explique que l’emprunteur paie l’expertise, tandis que la banque prend en charge les frais de notaire, de Registre, les impôts et les frais de gestion liés à la formalisation du prêt hypothécaire dans le cadre applicable. Les autres frais ou commissions doivent être vérifiés dans la documentation spécifique du prêt.

Si vous faites appel à des conseils juridiques pour examiner l’opération, vous devez inclure ces honoraires dans votre budget. Il s’agit d’un service professionnel distinct des impôts, du notaire et du Registre, et son coût dépend de la mission confiée.

Elle ne doit pas être automatiquement considérée comme un coût supplémentaire pour l’acheteur. Lorsqu’elle s’applique, l’AEAT exige de l’acquéreur qu’il retienne et verse 3% de la contrepartie convenue à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur non-résident.

Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas un conseil fiscal, juridique, financier, hypothécaire, technique ou notarial personnalisé. Les impôts et les coûts peuvent varier selon la communauté autonome, le territoire foral, la commune, le type de bien immobilier, l’acheteur, le financement et les caractéristiques de l’opération. Avant de signer ou de transférer des fonds, vérifiez la réglementation et les sources officielles en vigueur applicables à votre cas particulier.

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