Impôts à l’achat · Comunidad de Madrid
Seconde main : ITP général de 6%. Neuf : IVA et AJD de Madrid.
Dans la Comunidad de Madrid, un logement d’occassada est généralement imposé à 6% au titre des transmissions patrimoniales à titre onéreux (TPO/ITP). Une première livraison de logement neuf soumise à l’IVA supporte généralement un 10% de TVA et, lorsque la quote-part graduelle de l’AJD s’applique, l’achat d’un logement par une personne physique utilise les taux madrilènes de 0,2%, 0,4%, 0,5% ou 0,75% selon le régime de protection et la valeur du logement.
Résumé fiscal
Quel impôt s’applique lors de l’achat d’un logement en Madrid
Ce guide s’applique aux biens immobiliers situés dans la Comunidad de Madrid, et pas uniquement dans la commune de Madrid. La qualification fiscale commence par distinguer un logement d’occassada d’une première livraison soumise à l’IVA.
Occasion · général
Taux général madrilène applicable à la transmission à titre onéreux de biens immobiliers lorsque l’opération est soumise au TPO.
Famille nombreuse
Taux réduit pour un logement destiné à deventui la résidence principale d’une famille nombreuse, sous réserve de toutes les conditions légales.
Neuf · général
Taux général d’IVA actuellement publié par l’État pour la vente d’un logement lorsque la transmission constitue une livraison soumise à l’IVA.
Achat d’un logement par une personne physique
Taux madrilènes selon le logement protégé et sa valeur. Le 0,75% s’applique aux logements d’une valeur supérieure à €180.000.
Madrid ne correspond pas à un chiffre unique valable pour tout achat : le 6% est le taux général de TPO applicable aux biens immobiliers, mais il existe des avantages spécifiques et le neuf suit le régime IVA + AJD. Identifiez d’abord la transmission, l’acheteur, la destination du logement et la base fiscale ; appliquez ensuite l’avantage qui s’applique réellement.
Bien de seconde main · ITP général
Le taux général madrilène pour les biens immobiliers est de 6%
L’article 28 du texte consolidé des impôts cédés de la Comunidad de Madrid établit un 6% à titre général pour la transmission de biens immobiliers et pour la constitution ou la cession de certains droits réels y afférents.
- La personne redevable lors d’une vente soumise à la TPO est, en règle générale, l’acquéreur.
- Le 6% constitue le point de départ pour un achat résidentiel ou unesada ordinaire.
- Avant tout calcul, il convient de déterminer correctement la base imposable.
- Les avantages applicables à la résidence principale, aux familles nombreuses ou à certaines entreprises sont soumis à leurs propres conditions.
Exemple · logement ousada €300.000
Résidence principale · abattement
Une personne physique peut réduire de 10% le montant de la TPO si le bien ne dépasse pas €250.000
Les personnes physiques qui acquièrent un bien immobilier destiné à constituir leur résidence principale peuvent bénéficier d’une réduction de 10% de la dette fiscale de TPO, exclusivement lorsque la valeur du bien acquis est égale ou inférieure à €250.000. Les annexes et places de garage cédées conjointement sont incluses dans ce plafond.
Il s’agit d’une réduction du montant de l’impôt
Il ne s’agit pas d’un « ITP de 5,4% » fixé par la loi. Le montant de l’impôt applicable est calculé, puis la réduction de 10% est appliquée lorsque les conditions sont remplies.
Plafond de valeur
L’avantage ne s’applique que si la valeur du bien acquis est égale ou inférieure à €250.000,, annexes et garages cédés conjointement compris.
Usage habituel
Le logement doit satisfaire à la définition et aux exigences légales de résidence principale, y compris les conditions d’occupation et de durée de résidence requises, sauf exceptions prévues.
Exemple · logement ousada principal €200.000
La loi de Madrid interdit de cumuler cette réduction de 10% de TPO avec le taux réduit de 4% prévu pour les acquisitions de résidence principale par des familles nombreuses.
Famille nombreuse
L’ITP peut être réduit à 4% lorsque le nouveau logement deviendra la résidence habituelle de la famille
Madrid applique un taux réduit de 4% à la transmission d’un bien immobilier destiné à constituir la résidence habituelle d’une famille nombreuse, à condition que les exigences de l’article 29 soient toutes remplies simultanément.
- Le redevable doit être titulaire d’une famille nombreuse et pouvoir le justifier.
- Le bien immobilier doit constituir la résidence habituelle de la famille.
- Si une résidence habituelle précédente appartenait à l’un des titulaires, elle doit être vendue dans les deux ans précédant ou suivant la nouvelle acquisition.
- La vente du logement précédent n’est pas exigée lorsqu’un bien immobilier contigu est acquis afin de le réunir à la résidence habituelle et de former un seul logement de plus grande superficie.
- Le logement doit être effectivement occupé dans le délai légal et conservé comme résidence habituelle pendant la période requise, sauf exceptions prévues.
Exemple · base €300.000
Moins de 35 · petites communes
L’abattement applicable à la résidence habituelle peut atteindre 100% de TPO dans un cas territorial très précis
L’abattement sur la taxe passe de 10% à 100% lorsque la résidence habituelle est acquise par un contribuable âgé de moins de 35 ans et située dans une commune comptant moins de 2.500 habitants au 1 janvier de l’exercice précédant le fait générateur, selon les données publiées par l’INE. La valeur du bien immobilier doit être égale ou inférieure à €250.000.
Âge
L’acquéreur doit être âgé de moins de 35 ans conformément aux conditions exigées par la réglementation.
Population
La référence est la donnée officielle de l’INE au 1 janvier de l’exercice précédant le fait générateur.
Valeur maximale
Le bien immobilier acquis doit avoir une valeur égale ou inférieure à €250.000,, y compris les annexes et garages cédés conjointement.
Résidence habituelle
Il doit être occupé et conservé comme résidence habituelle conformément aux conditions légales.
La règle renvoie à la population officielle de l’INE à une date donnée. L’éligibilité territoriale doit être vérifiée pour l’exercice d’achat et la commune exacte.
Achat professionnel en vue de la revente
Il existe un 2% pour certaines entreprises immobilières, mais il ne s’agit pas d’un taux général applicable aux sociétés
L’article 30 prévoit un taux réduit de 2% pour certaines acquisitions de logements par des entreprises soumises aux normes comptables du secteur immobilier, lorsque l’objectif est leur revente et que des conditions strictes sont remplies.
Activité et stock
Le logement doit être intégré à l’actif circulant en vue de sa vente, et l’activité principale doit relever de la construction, de la promotion ou de l’achat-vente immobilier pour compte propre.
Document public
L’acte notarié doit préciser que l’acquisition est réalisée dans le but de revendre le bien immobilier.
Revente dans les trois ans
L’intégralité du logement et de ses annexes doit être vendue dans le délai légal, et la vente ultérieure doit respecter l’assujettissement exigé par la règle.
L’avantage dépend de l’activité, de la comptabilisation, de la finalité déclarée, de la transmission ultérieure et du délai. Il existe également des exclusions expresses.
Construction neuve · TVA
La première livraison ordinaire d’un logement neuf est généralement soumise au 10% de TVA
L’Agence fiscale publie actuellement un 10% de TVA à titre général pour la vente de logements soumis à cet impôt. Certains logements sociaux à régime spécial ou de promotion publique peuvent être imposés au taux de 4% lorsque les conditions sont remplies.
- Une première livraison par le promoteur suit généralement le régime TVA + AJD.
- Un logement usada suit généralement le régime TPO, mais la qualification doit être établie selon l’opération réelle.
- La nationalité de l’acheteur ne crée pas à elle seule un autre taux général de TVA pour un achat résidentiel.
- Les paiements anticipés d’une opération soumise à la TVA peuvent entraîner l’exigibilité de la taxe avant l’acte notarié définitif.
Consultez également le guide spécifique sur TVA et AJD lors d’un achat de logement neuf à España.
Exemple · logement neuf €300.000
AJD lors de l'achat d'un logement
Madrid utilise les taux d'AJD de 0,2%, 0,4%, 0,5% et 0,75% pour les acquisitions de logements par des personnes physiques
Lorsque la première copie de l'acte documente une acquisition de logement soumise au taux progressif applicable aux documents notariés et que l'acquéreur est une personne physique, la réglementation madrilène différencie le taux selon le régime de protection publique et la valeur.
| Cas d'acquisition d'un logement | AJD Madrid | Condition principale | Observation |
|---|---|---|---|
| Logement de protection publique qualifié | 0,2% | VPP régie par la loi 6/1997, surface dans la limite légale et sans droit à l'exonération. | Règle spécifique pour l'acquéreur personne physique ; la limite de surface peut être élargie pour les familles nombreuses conformément à la réglementation. |
| Logement jusqu'à €120.000 | 0,4% | Valeur du logement égale ou inférieure à €120.000. | Les annexes et garages transmis conjointement sont inclus dans la détermination de la valeur pertinente. |
| Plus de €120.000 et jusqu'à €180.000 | 0,5% | Valeur supérieure à €120.000 et égale ou inférieure à €180.000. | Pour l'acquéreur personne physique. |
| Plus de €180.000 | 0,75% | Valeur du logement supérieure à €180.000. | Il s'agit du cas habituel de nombreux achats de logements neufs au-dessus de cette valeur. |
| Renonciation expresse à l'exonération de TVA | 1,5% | Acte documentant une opération avec renonciation expresse à certaines exonérations de TVA. | Il ne s'agit pas du taux ordinaire d'une première livraison résidentielle standard. |
Un pourcentage ne doit pas être choisi en se fondant uniquement sur le prix affiché. L'opération, la qualité de l'acquéreur, les annexes transmises et l'assiette imposable doivent être vérifiées avant la liquidation.
Abattements d'AJD
La taxe AJD peut être réduite pour la résidence principale, les familles nombreuses et le cas rural pour les moins de 35 ans
Résidence habituelle
Personne physique + résidence principale + valeur égale ou inférieure à €250.000 : abattement de 10% sur la quote-part progressive d'AJD découlant de l'acte d'acquisition.
Moins de 35 ans + petite commune
L'abattement passe à 100% si, en outre, l'acquéreur a moins de 35 ans et que le logement se situe dans une commune de moins de 2.500 habitants selon le critère légal annuel.
Famille nombreuse
L'acquisition d'une résidence principale par le titulaire d'une famille nombreuse peut bénéficier d'un abattement de 95% sur la quote-part progressive d'AJD lorsque les conditions de l'article 38 ter sont remplies.
Le régime applicable doit être retenu en fonction des circonstances de l’opération ; l’avantage général de l’article 38 bis et la bonification pour famille nombreuse de l’article 38 ter ne peuvent pas être cumulés.
Achat ou hypothèque
L’AJD de la vente ne doit pas être confondu avec l’AJD de l’acte hypothécaire
L’acte d’acquisition et l’acte de prêt garanti par hypothèque sont des actes distincts. La Comunidad de Madrid rappelle que, pour les actes de prêt garanti par hypothèque formalisés depuis le 10 novembre 2018, le contribuable est le prêteur.
- N’ajoutez pas au budget de l’acheteur l’AJD du prêt comme s’il s’agissait d’un autre coût personnel d’acquisition.
- Distinguez fiscalement la vente et le financement.
- L’acheteur doit toutefois prévoir les frais légalement à sa charge au titre de son hypothèque, comme l’évaluation du bien lorsque celle-ci est applicable.
Dans le cadre d’une construction neuve résidentielle ordinaire, calculez la TVA et l’AJD de l’acte d’acquisition selon l’opération. En cas d’hypothèque, ne doublez pas cet AJD en imputant à l’acheteur la taxe liée au prêt hypothécaire.
Base imposable · valeur de référence
Pour un bien d’occasion, vérifiez la valeur de référence du Catastro avant d’appliquer le 6%
Pour les biens soumis au TPO, la valeur de référence du Catastro peut déterminer la base imposable. La Direction générale du Catastro indique que, lorsque la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie convenue sont supérieurs à la valeur de référence, la plus élevée de ces valeurs est retenue.
Prix
La contrepartie convenue entre l’acheteur et le vendeur. Elle est pertinente, mais ne suffit pas toujours à déterminer la base imposable.
Valeur de référence
Elle peut déterminer la base imposable pour l’ITP/AJD applicable aux biens immobiliers, conformément aux règles nationales.
Valeur cadastrale
Il s’agit d’un concept distinct de la valeur de référence et il ne doit pas être utilisé comme s’il s’agissait du même montant.
Évaluation
L’évaluation hypothécaire sert au financement et ne correspond pas automatiquement non plus à la base de l’ITP.
Si le contrat indique €240.000 mais que la base imposable applicable est supérieure, multiplier directement €240.000 × 6% peut sous-évaluer l’auto-liquidation. Déterminez d’abord la base imposable.
Formulaires et délai
Madrid publie un délai de 30 jours ouvrables pour le TPO et l’AJD
Délai
30 jours ouvrables à compter de la formalisation de l’acte ou du contrat imposable. Les samedis, dimanches et jours fériés ne sont pas comptés.
TPO / ITP
La page officielle des Transmissions patrimoniales à titre onéreux identifie le Modèle 600 pour l’auto-liquidation correspondante.
AJD
La page officielle des Actes juridiques documentés identifie le Modèle 601 pour la modalité correspondante.
Compétence territoriale
Les opérations portant sur des biens immobiliers situés dans la Comunidad de Madrid sont déclarées conformément aux règles de compétence territoriale publiées par la Communauté.
Ce guide a été vérifié le 9 août 2026. Avant de déposer une autoliquidation ultérieure, vérifiez à nouveau le portail et les instructions en vigueur de la Comunidad de Madrid.
Exemples pratiques
Quatre achats dans la Madrid peuvent entraîner des montants d'impôt très différents
Les exemples isolent l'ITP, l'IVA et l'AJD. Ils n'incluent pas les frais de notaire, de Registre, d'avocat, de gestion administrative, d'expertise, de financement ni d'autres coûts, et partent du principe que la base indiquée est celle applicable fiscalement.
| Achat | Cas de figure | Calcul simplifié | Résultat |
|---|---|---|---|
| Usada · €300.000 | Taux général de TPO ; sans avantages | €300.000 × 6% | €18.000 ITP |
| Usada principale · €200.000 | Personne physique ; remplit les conditions de la bonification 10% | €12.000 − 10% de €12.000 | €10.800 ITP |
| Usada · famille nombreuse · €300.000 | Résidence principale et conditions de l'article 29 | €300.000 × 4% | €12.000 ITP |
| Neuf · €300.000 | Personne physique ; IVA 10% ; AJD 0,75% ; sans bonification | €30.000 + €2.250 | €32.250 IVA + AJD |
Erreurs fréquentes
Points à vérifier avant de finaliser le budget fiscal
Toujours appliquer le 6%
Le 6% est le taux général en TPO, mais il existe des avantages spécifiques pour la résidence principale, les familles nombreuses et certains cas d'entreprise.
Confondre bonification et taux
La réduction générale pour résidence principale ≤ €250.000 est une bonification de 10% du montant de l'impôt, et non un taux légal de 5,4%.
Oublier la valeur de référence
Le prix, la valeur de référence, la valeur cadastrale et l'expertise sont des grandeurs différentes.
Traiter un bien neuf comme une revente
Une première livraison soumise à l'IVA suit le régime IVA + AJD, et non le TPO général applicable aux biens de seconde main.
Additionner des avantages incompatibles
Les règles relatives à la résidence habituelle et aux familles nombreuses prévoient des incompatibilités expresses qui doivent être respectées.
Faire supporter à l’acheteur l’AJD hypothécaire
Depuis le 10 novembre 2018, dans les actes de prêt assortis d’une garantie hypothécaire, le redevable est le prêteur.
Sources officielles
Réglementation et administration vérifiées pour Comunidad de Madrid
Dernière vérification : 9 août 2026. La réglementation régionale consolidée consultée au BOE intègre une mise à jour publiée le 30 juin 2026.
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Questions fréquentes
ITP, TVA et AJD lors de l’achat d’un logement à Madrid
Le taux général des transmissions patrimoniales à titre onéreux pour la cession de biens immobiliers dans la Comunidad de Madrid est de 6%. Il existe des avantages spécifiques, tels que le 4% pour certaines acquisitions de résidence habituelle par des familles nombreuses, ainsi que des réductions de droits dans d’autres cas.
Oui. Les personnes physiques qui acquièrent un bien immobilier destiné à constituir leur résidence habituelle peuvent appliquer une réduction de 10% des droits de TPO lorsque la valeur du bien est égale ou inférieure à €250.000. Les conditions légales relatives à la résidence principale doivent être remplies.
Un taux réduit de 4% peut s’appliquer lorsque le bien est destiné à constituir la résidence principale de la famille nombreuse et que les exigences légales sont simultanément remplies, y compris la justification de ce statut et, le cas échéant, la vente de l’ancienne résidence principale dans le délai prévu.
Une réduction de 100% de la cotisation existe lorsque l’acquéreur a moins de 35 ans, que la résidence principale est située dans une commune de moins de 2.500 habitants selon la référence annuelle établie par la réglementation et que la valeur du bien ne dépasse pas €250.000,, sous réserve que les autres conditions soient remplies.
Dans le cadre d’une première livraison ordinaire soumise à la TVA, le taux général résidentiel actuellement publié par l’AEAT est de 10%. En outre, l’acte d’acquisition peut être soumis à l’AJD ; pour les acquisitions de logements par des personnes physiques, Madrid applique des taux de 0,2%, 0,4%, 0,5% ou 0,75% selon le cas.
Pour les premières copies d’actes et procès-verbaux notariés constatant des transmissions de logements lorsque l’acquéreur est une personne physique, la Comunidad de Madrid fixe un taux de 0,75% lorsque la valeur pertinente du logement dépasse €180.000,, sans préjudice des exonérations ou réductions éventuellement applicables.
Oui. Les titulaires d’une famille nombreuse qui acquièrent un bien destiné à constituir leur résidence principale peuvent appliquer une réduction de 95% de la part progressive de l’AJD découlant de l’acte d’acquisition, lorsqu’ils remplissent toutes les conditions légales.
Non. Pour les biens immobiliers, la valeur de référence du Catastro peut déterminer la base imposable. Si la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie sont supérieurs à la valeur de référence, la règle légale utilisant le montant le plus élevé s’applique.
La Comunidad de Madrid publie actuellement un délai de 30 jours ouvrables à compter de la formalisation de l’acte ou du contrat. Dans ses pages de démarches, elle identifie le Modèle 600 pour le TPO et le Modèle 601 pour l’AJD. Il convient de vérifier à nouveau si l’opération est réalisée après la date de révision de ce guide.
Le statut d’étranger ou de non-résident ne crée pas, à lui seul, un taux général de TPO différent pour un logement situé dans la Comunidad de Madrid. Le taux et les avantages dépendent de l’opération et du respect par l’acquéreur des conditions légales de chaque régime.
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