Fiscalité du vendeur · Plus-value immobilière
L’impôt ne se calcule pas simplement en soustrayant le prix d’achat du prix de vente.
Pour déterminer la plus-value immobilière d’un logement en España il faut calculer correctement la valeur d’acquisition et la valeur de cession. Les impôts et frais d’achat, les investissements et améliorations, certains frais de vente et les amortissements d’un logement loué peuvent modifier sensiblement le résultat fiscal.
La plus-value ou moins-value immobilière résultant d’une vente est déterminée, en règle générale, par la différence entre la valeur de cession et le valeur d’acquisition. La valeur d’acquisition peut inclure le prix d’achat, les investissements et améliorations, ainsi que certains frais et impôts inhérents à l’acquisition, hors intérêts, et doit être réduite des amortissements, le cas échéant. De la valeur de vente peuvent être déduits certains frais et taxes inhérents à la cession acquittés par le vendeur. Il faut ensuite déterminer si le vendeur est imposé au titre de l’IRPF en tant que résident ou de l’IRNR en tant que non-résident et s’il existe une exonération որևէ ou un régime spécial applicable.
Vendeur résident
La plus-value résultant de la cession du bien immobilier est intégrée, en règle générale, dans l’assiette de l’épargne de l’IRPF.
Vendeur non-résident
La plus-value d’un bien immobilier situé à España peut être soumise à l’IRNR même si le propriétaire vit hors du pays.
Améliorations
Les investissements et améliorations justifiés peuvent augmenter la valeur d’ acquisition. Il ne faut pas confondre une amélioration avec n’importe quelle réparation.
Amortissement
Si le logement a été loué ou affecté à une activité, les amortissements peuvent réduire la valeur fiscale d’acquisition.
Formule fiscale
Plus-value = valeur de cession − valeur d’acquisition
La loi relative à l’IRPF établit cette règle générale pour les cessions patrimoniales. Ce calcul, apparemment simple, dépend de la détermination correcte des deux valeurs.
Le solde que vous devez encore debas à la banque affecte le montant net que vous recevez lors de la vente, mais ne réduit pas en lui-même la plus-value patrimoniale. La dette hypothécaire peut toutefois être pertinente dans le cadre de règles spécifiques, par exemple pour déterminer le montant obtenu aux fins de l’ exonération pour réinvestissement dans la résidence principale.
Valeur d’acquisition
Le coût fiscal d’un logement peut être supérieur au prix indiqué dans l’acte de vente
Dans le cas d’une acquisition à titre onéreux, la loi sur l’IRPF ajoute au montant réel d’ acquisition certains investissements, améliorations, frais et impôts inhérents, payés par la personne ayant acquis le logement.
| Composant | Traitement général | Observation |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | Est ajouté. | Montant réel auquel le logement a été acquis dans le cadre d’une acquisition à titre onéreux. |
| ITP / IVA / AJD liés à l’acquisition | Peut faire partie de la valeur d’acquisition. | Il doit s’agir d’impôts inhérents à l’acquisition, acquittés par la personne ayant acquis le bien immobilier. |
| Notaire et Registre liés à l’acquisition | Peut être inclus. | Dans la mesure où il s’agit de frais inhérents à l’acquisition et qu’ils ont été acquittés par l’acquéreur. |
| Investissements et améliorations | Ils sont ajoutés lorsqu’ils sont fiscalement qualifiables comme tels. | Ils doivent pouvoir être justifiés et distingués des travaux d’entretien et de réparation ordinaires. |
| Intérêts hypothécaires | Ils n’augmentent pas la valeur d’acquisition selon cette règle. | L’article 35 exclut expressément les intérêts des frais et les impôts qui composent la valeur d’acquisition. |
| Amortissements | Ils réduisent la valeur le cas échéant. | Particulièrement important si le bien a été loué ou affecté à une activité économique. |
Travaux et rénovations
« J’ai dépensé 40.000 € en rénovations » ne signifie pas automatiquement que vous pouvez ajouter 40.000 € à la valeur d’acquisition
La réglementation distingue les investissements ou améliorations des dépenses de conservation et de réparation. La classification dépend de la nature concrète des travaux, et pas seulement du montant de la facture.
- Conservez les factures complètes et les justificatifs de paiement.
- Identifiez quels travaux ont augmenté la capacité, l’habitabilité, la surface ou les prestations.
- Distinguez l’entretien périodique d’un véritable investissement ou d’une amélioration.
- Conservez les autorisations et la documentation technique lorsque cela est applicable.
- S’il y a eu plusieurs améliorations au cours d’années différentes, conservez la date de chacune d’elles.
Valeur de cession
Pour le fisc, le prix de vente et la valeur de transmission ne sont pas non plus nécessairement identiques
La valeur de cession est basée sur le montant réel de la vente. On en déduit les frais et impôts inhérents à la transmission qui ont été acquittés par le vendeur.
Montant réel de la vente
On part de la contrepartie réelle, à condition qu’elle ne soit pas inférieure à la valeur normale de marché au sens de la loi.
Frais inhérents
Certains frais directement liés à la transmission et payés par le vendeur peuvent réduire la valeur de transmission.
Impôts liés à la transmission
Les impôts inhérents à la transmission acquittés par le cédant peuvent être pris en compte dans cette réduction lorsqu’ils remplissent les conditions requises.
Le fait qu’un impôt municipal puisse constituer un élément pris en compte dans le calcul fiscal du gain ne transforme pas ces deux impôts en une même obligation. L’IIVTNU doit être analysé séparément selon la commune et la situation.
Logement ayant été loué
L’amortissement peut augmenter le gain imposable futur
Lorsqu’un logement a été loué et que l’amortissement était fiscalement déductible, la valeur d’acquisition utilisée lors de la vente doit être réduite des amortissements correspondants.
- Il ne suffit pas de récupérer le prix d’achat initial.
- L’historique fiscal de la location peut modifier la valeur d’acquisition.
- L’amortissement minimal peut être pris en compte dans les cas prévus.
- Conservez les déclarations de revenus des années de location.
- Distinguez la valeur du terrain de celle de la construction lorsque le calcul l’exige.
Successions et donations
Si vous n’avez pas acheté le logement, la valeur d’acquisition est déterminée différemment
Lorsque l’acquisition était gratuituite — par exemple, par succession ou donation — les règles de l’IRPF renvoient aux valeurs résultant de la réglementation relative à l’impôt sur les successions et les donations, dans les limites légales, puis les autres éléments applicables sont intégrés.
Valeur d’acquisition
On retient la valeur déterminée conformément aux règles relatives aux successions et aux donations, sans dépasser la valeur de marché au sens légal.
Frais et impôts
Les frais et impôts inhérents à l’acquisition peuvent être ajoutés lorsqu’ils ont été acquittés par l’acquéreur.
Améliorations ultérieures
Les investissements et améliorations réalisés après avoir hérité ou reçu le logement peuvent être pertinents dans le calcul.
Vendeur résident fiscal
En règle générale, la plus-value immobilière est intégrée à la base de l’épargne de l’IRPF
Le barème actuellement en vigueur applicable à la base imposable de l’épargne, après addition des composantes étatique et régionale prévues par la loi relative à l’IRPF, applique les taux marginaux suivants.
Le barème est progressif. En outre, la plus-value immobilière ne doit pas nécessairement être analysée isolément des autres plus-values, moins-values et revenus qui composent la base de l’épargne du contribuable. C’est pourquoi le montant final de l’impôt ne peut pas être calculé correctement uniquement à partir du prix d’achat et de vente.
Exonérations importantes
Le calcul d’une plus-value ne signifie pas nécessairement qu’elle sera intégralement imposée
La loi relative à l’IRPF prévoit des cas précis d’exonération. Les conditions doivent être vérifiées avant de présumer qu’une vente est exonérée.
Personnes âgées de 65 ans
La plus-value réalisée par une personne âgée de 65 ans lors de la cession de sa résidence principale peut être exonérée conformément à l’article 33 de la loi relative à l’IRPF.
Il existe également une exonération pour les personnes en situation de dépendance séveravère ou de grande dépendance au sens de la loi.
Réinvestissement dans une résidence habituelle
La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale peut être totalement ou partiellement exonérée lorsque le montant obtenu est réinvesti dans une autre résidence principale dans les conditions et délais prévus par la loi.
Le réinvestissement peut être effectué pendant la période légale comprenant les deux années précédant ou suivant la cession.
Réinvestissement partiel
Si le montant réinvesti est inférieur au montant total exigé par la règle, l’exonération fiscale ne s’applique qu’à la partie proportionnelle de la plus-value correspondante.
En règle générale, la loi exige une résidence continue pendant trois ans, bien qu’elle prévoie des circonstances permettant de conserver la qualification de résidence principale avant l’expiration de ce délai. Pour certaines exonérations, la réglementation prévoit également des règles spécifiques sur le moment où un logement conserve cette qualification après avoir cessé d’être occupé comme résidence.
Vendeur non-résident
Pour une personne physique non résidente, la plus-value d’un bien immobilier espagnol est actuellement imposée à 19%
L’AEAT détermine la plus-value en appliquant, en règle générale, les règles de l’IRPF pour calculer la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition. Le taux actuellement publié pour cette plus-value immobilière est de 19%.
- La valeur d’acquisition ajustée est calculée.
- La valeur de cession nette des frais déductibles est calculée.
- La différence positive constitue le gain soumis à imposition.
- La déclaration de la cession s’effectue au moyen du Modèle 210.
- Il convient de tenir compte de la retenue effectuée par l’acquéreur.
L’AEAT prévoit une exonération en cas de réinvestissement dans une résidence principale pour certains contribuables résidant dans un autre État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen dans le cadre juridique applicable. Le logement cédé doit avoir été la résidence principale en España et les conditions de réinvestissement doivent être remplies. La retenue de 3% et l’obligation formelle de déclarer la cession continuent de s’appliquer conformément à la procédure correspondante.
Biens immobiliers anciens
Un logement acquis avant le 31 décembre 1994 peut nécessiter un calcul spécifique
Il existe un régime transitoire de coefficients de réduction ou d’abattement pour certains éléments acquis avant le 31 décembre 1994. Il ne réduit pas automatiquement l’intégralité du gain.
Date d’acquisition
L’acquisition doit entrer dans le champ temporel prévu par le régime transitoire.
Partie réductible
Seule la part du gain générée jusqu’au 19 janvier 2006 peut être susceptible de réduction.
Plafond cumulé
Le régime est soumis à un plafond de 400.000 € applicable aux valeurs de cession ouvrant droit à l’application de la réduction depuis le 1 janvier 2015.
Le calcul exige de distinguer les périodes de génération, de contrôler les cessions antérieures qui consomment le plafond et, en cas de travaux d’amélioration, de traiter séparément les dates correspondantes.
Exemple simplifié
D’une vente de 350.000 € à un gain fiscal de 90.000 €
Exemple à titre purement pédagogique. Il est supposé que le logement n’a jamais été loué, qu’il n’existe pas de régime transitoire et que l’ensemble des frais et améliorations utilisés sont fiscalement pris en compte et justifiés.
| Concept | Montant | Effet |
|---|---|---|
| Prix payé lors de l’achat | 200.000 € | Valeur d’acquisition |
| Impôts et frais d’acquisition pris en compte | 20.000 € | S’ajoutent |
| Améliorations documentées | 25.000 € | S’ajoutent |
| Valeur d’acquisition ajustée | 245.000 € | 200.000 + 20.000 + 25.000 |
| Prix de vente | 350.000 € | Début de la valeur de cession |
| Frais et impôts de cession pris en compte | 15.000 € | Sont déduits |
| Valeur de cession ajustée | 335.000 € | 350.000 − 15.000 |
| Plus-value immobilière | 90.000 € | 335.000 − 245.000 |
Si le vendeur est résident fiscal, le gain est intégré dans la base de l’épargne avec les autres éléments correspondants et l’on applique un barème progressif, ainsi que les règles d’imputation, de compensation et les éventuelles exonérations. Si vous êtes non-résident, il convient d’appliquer le régime de l’IRNR et de prendre en compte la retenue effectuée par l’acheteur.
Documentation fiscale
Pour calculer correctement la vente de 2026, vous pourriez avoir besoin de documents datant de plusieurs décennies
Acquisition
Acte d’achat, d’héritage ou de donation et documentation relative à la valeur à laquelle vous avez acquis le logement.
Impôts
Justificatifs d’ITP, d’IVA/AJD ou d’ISD, ainsi que d’autres impôts inhérents à l’acquisition, le cas échéant.
Améliorations
Factures, paiements, licences et documentation technique permettant de prouver les investissements ou améliorations.
Location
Déclarations et données nécessaires pour reconstituer les amortissements si le bien a été loué.
Vente
Acte de vente et justificatifs des frais inhérents acquittés par le vendeur.
Impôts municipaux
Conservez les liquidations ou autoliquidations liées directement à la cession, le cas échéant.
Exonérations
Documentation permettant de justifier la résidence habituelle, l’âge, la dépendance ou le réinvestissement lorsqu’une exonération est invoquée.
Achat ancien
Si vous avez acquis avant 1994, conservez en particulier les dates, montants et données des transmissions antérieures pertinentes.
Erreurs fréquentes
Dix erreurs qui peuvent fausser le calcul
Ne déduire que le prix d’achat du prix de vente
Cela ignore les frais, impôts, améliorations et amortissements qui font partie des règles fiscales.
Déduire le solde restant du prêt hypothécaire
Le capital restant dû sur le prêt ne réduit pas à lui seul la plus-value immobilière.
Ajouter les intérêts hypothécaires
Les intérêts sont expressément exclus de la valeur d’acquisition par la règle générale de l’article 35.
Qualifier toute rénovation d’amélioration
L’entretien et les réparations ne doivent pas automatiquement devenir une valeur d’acquisition plus élevée.
Oublier les amortissements
Particulièrement risqué lorsque le logement a été loué pendant des années.
Considérer la retenue de 3% comme un impôt
Il s’agit d’un acompte versé par le vendeur non-résident, et non du taux applicable à la plus-value.
Confondre la plus-value municipale
L’IIVTNU et la plus-value immobilière sont des obligations distinctes.
Présumer une exonération
L’âge, la résidence principale et le réinvestissement sont soumis à des conditions précises.
Perdre d’anciennes factures
Sans documents justificatifs, il peut être beaucoup plus difficile de prouver les frais ou les améliorations.
Ignorer les achats antérieurs à 1994
Ils peuvent relever d’un régime transitoire nécessitant un calcul spécifique.
Guides associés
Distinguez la plus-value immobilière des autres obligations liées à la vente
Cette URL répond uniquement à la manière dont la plus-value est déterminée et imposée patrimonial. Retenue, plus-value municipale, documents et coûts complets disposent de leurs propres pages canoniques.
Préparer une vente
Calculez la fiscalité avant d’accepter le prix final
Le prix de vente n’est pas le montant net qui restera après l’ opération. Lorsqu’un logement comporte des améliorations anciennes, une location, une succession, une hypothèque, une non-résidence ou une éventuelle exonération, il convient de reconstituer d’abord l’historique fiscal du bien immobilier.
Sources officielles vérifiées
Règles de calcul, taux, exonérations et non-résidents
Sources revues le sada août 9 de 2026. Les informations fiscales reposent sur la législation nationale et les documents explicatifs de l’Agence fiscale.
Les taux d'imposition, plafonds, formulaires et exonérations constituent des informations susceptibles d'évoluer. Cette page doit être révisée lorsque changent la loi sur l'IRPF, la loi sur l'IRNR ou les procédures publiées par l'AEAT.
Questions fréquentes
Plus-value immobilière lors de la vente d’un logement
En règle générale, elle se calcule en déduisant de la valeur de cession ajustée la valeur d'acquisition ajustée. La première peut être diminuée de certains frais et taxes liés à la vente, payés par le vendeur ; la seconde comprend le prix d'acquisition, les investissements et améliorations, certains frais et impôts et, le cas échéant, est réduite au titre des amortissements.
Les frais et taxes peuvent être intégrés à la valeur d'acquisition inhérents à l'acquisition, acquittés par l'acquéreur, à l'exclusion des intérêts, dans le cadre des règles de l'article 35 de la loi relative à l’IRPF.
Non. La réglementation intègre les investissements et améliorations à la valeur d'acquisition, mais tout frais de conservation ou de réparation ne doit pas être automatiquement considéré comme une amélioration. d'entretien ou de réparation comme une amélioration. Il convient d'analyser la nature de l'intervention et d'en conserver la documentation.
Non, pas en soi. La plus-value est déterminée en comparant les valeurs fiscales d'acquisition et de cession. Le capital restant dû au titre de l'hypothèque affecte le montant net reçu et peut être pertinent dans le cadre de règles spécifiques de réinvestissement, mais il n'est pas déduit directement de la plus-value.
Les amortissements fiscalement déductibles doivent être examinés et, le cas échéant, l'amortissement minimal. Ces montants peuvent réduire la valeur d'acquisition et augmenter la plus-value résultant de la vente.
Le barème en vigueur de la base imposable de l'épargne applique des taux marginaux combinés de 19%, 21%, 23%, 27% et 30%. Le montant concret dépend de l'ensemble de la base de l'épargne, des éventuelles pertes compensables, exonérations et autres circonstances, il ne faut donc pas appliquer un pourcentage unique à l'ensemble de la plus-value.
L'AEAT publie actuellement un taux de 19% pour la plus-value immobilière d'un non-résident sans établissement permanent. En outre, l'acheteur doit effectuer une retenue de 3% du prix de vente à titre d'acompte sur l'impôt du vendeur.
Non. Il s’agit d’un paiement à valoir. Le vendeur calcule et déclare ensuite la plus-value selon la procédure de l'IRNR et déduit la retenue du montant de l'impôt dû. Si la retenue dépasse l'impôt dû, il est possible de demander le remboursement de l'excédent conformément à la procédure applicable.
La loi relative à l'IRPF prévoit une exonération pour la plus-value réalisée par les personnes de plus de 65 ans lors de la cession de leur résidence principale, à condition que le logement soit considéré comme tel conformément aux règles légales applicables.
La plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale peut être totalement ou partiellement exonérée en cas de réinvestissement lorsque les conditions relatives à la résidence principale, au montant réinvesti, au délai et aux autres exigences prévues par la réglementation sont remplies.
En cas d'acquisitions à titre gratuituit, la valeur d'acquisition est déterminée à partir des valeurs établies conformément aux règles de l'impôt sur les successions et donations, dans les limites légales, en ajoutant les frais, impôts et investissements ou améliorations applicables, et en ajustant les amortissements le cas échéant.
Le régime transitoire des coefficients d’abattement peut entrer en jeu d’abattement. Seule une partie déterminée de la plus-value peut être réductible et il existe une limite cumulée de 400.000 € de valeurs de cession ouvrant droit au régime depuis 2015, de sorte que le calcul doit être effectué spécifiquement.
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