Fiscalité d’achat · Cataluña
À Cataluña, l’ITP applicable à un logement usada n’est plus un pourcentage unique pour tous les prix.
Un achat ordinaire de logement usada est normalement soumis à Transmissions patrimoniales à titre onéreux (TPO/ITP), tandis qu’une première livraison de logement neuf est normalement soumise à TVA et, lorsqu’elle est formalisée par acte notarié et que les conditions légales sont réunies, à Actes juridiques documentés (AJD). Cataluña applique depuis le 27 juin 2025 un barème général progressif de TPO et maintient des taux réduits et des règles particulières qui dépendent de l’acquéreur, du bien et de l’usage du logement.
Résumé fiscal
Quel impôt s’applique généralement selon le type d’achat
Les pourcentages suivants constituent des points de départ pour une opération résidentielle ordinaire. La base imposable, la valeur totale du bien, le type de livraison, la situation de l’acquéreur et les avantages fiscaux peuvent modifier le montant final.
Barème général TPO/ITP
Jusqu’à 600.000 €, le taux de 10% s’applique. Au-delà, le barème général comprend des tranches marginales de 11%, 12% et 13%.
IVA général sur les logements
Taux général national applicable aux livraisons de logements soumises à l’IVA. Certaines VPO à régime spécial ou de promotion publique sont imposées à 4%.
AJD pour les transmissions soumises à l’IVA
L’ATC applique l’tarifa AJ4 de 1,5% lorsque la transmission immobilière est soumise à l’IVA et est formalisée par acte notarié.
Arbre de décision
Avant de multiplier les pourcentages, classez l’opération
Y a-t-il de l’IVA ou non ?
S’il n’y a pas d’IVA à payer, une vente immobilière relève normalement du TPO. Si la transmission est soumise à la TVA et non exonérée, l’acte notarié peut également être soumis à l’AJD.
Quelle est la valeur totale du bien immobilier ?
Dans le barème général catalan de TPO, le taux est déterminé à partir de la valeur totale du bien immobilier. Au-delà de 600.000 €, l’excédent relève de tranches supérieures.
Existe-t-il une règle particulière ?
La résidence principale de certains profils, les communes rurales, les grands détenteurs, les immeubles entiers, les VPO et la renonciation à l’exonération de TVA obéissent à des règles spécifiques.
Seconde main · TPO/ITP
Le barème général va de 10% à 13% par tranches
Pour les faits générateurs actuels, l’Agència Tributària de Catalunya établit qu’une transmission immobilière dont la valeur totale ne dépasse pas 600.000 € est imposée à 10%. Si la valeur est supérieure, un barème progressif s’applique : l’excédent au-delà de 600.000 € passe à 11%, la tranche suivante à 12% et l’excédent au-delà de 1.500.000 € à 13%.
| Valeur totale du bien immobilier à partir de | Montant cumulé au début de la tranche | Reste de la valeur jusqu’à | Taux marginal |
|---|---|---|---|
| 0 € | 0 € | 600.000 € | 10% |
| 600.000 € | 60.000 € | 300.000 € | 11% |
| 900.000 € | 93.000 € | 600.000 € | 12% |
| 1.500.000 € | 165.000 € | Sans limite supérieure | 13% |
Logement usada de 500.000 €
50.000 €500.000 € × 10% = 50.000 €, en supposant que 500.000 € est la base imposable applicable et qu’il n’existe aucun avantage fiscal.
Logement usada de 750.000 €
76.500 €60.000 € pour les premiers 600.000 € + 16.500 € pour les 150.000 € suivants à 11% = 76.500 €.
Logement usada de 1.200.000 €
129.000 €60.000 € + 33.000 € de la tranche 600.000–900.000 € + 36.000 € pour les 300.000 € suivants à 12% = 129.000 €.
Règle particulière à partir de 27.06.2025
Certaines acquisitions par de grands détenteurs ou d’immeubles entiers sont imposées à 20%
Cataluña a introduit un taux spécifique de 20% pour certaines transmissions de logements lorsque l’acquéreur a la qualité juridique de grand propriétaire et pour certaines acquisitions d’immeubles résidentiels entiers. L’ATC publie également des critères et des exclusions qui doivent être vérifiés au regard de la situation de l’acheteur et du bien immobilier à la date d’exigibilité.
- La qualité de grand propriétaire est déterminée avant l’opération.
- Les règles actuelles comprennent des seuils fondés sur le nombre ou la superficie des logements, ainsi qu’une règle spécifique pour les logements situés dans des communes déclarées zones de marché résidentiel tendu.
- La résidence principale d’une personne physique est exclue du calcul permettant de déterminer si cette personne est un grand propriétaire.
- Des exclusions expresses existent pour certains promoteurs sociaux, organismes sans but lucratif et autres cas.
Il ne s’agit pas du nouveau « ITP général » de Cataluña
Le 20% est une règle spéciale. Un acheteur ordinaire d’un logement individuel qui ne relève pas de ces cas reste soumis au taux général ou, le cas échéant, à un taux réduit.
Résidence principale · taux réduits
Le 5%, 4% ou 3% ne s’applique que lorsque toutes les conditions sont remplies
L’ATC prévoit plusieurs taux réduits en TPO. Il ne s’agit pas de réductions automatiques liées à l’âge, au handicap ou à l’achat en dehors d’une grande ville : chaque tarifa comporte des conditions personnelles, de revenus, d’affectation du logement, de durée de détention et, le cas échéant, de localisation rurale.
| Cas de figure | Taux TPO | Condition principale | Précaution |
|---|---|---|---|
| Logement de protection officielle | 5% | Doit respecter la catégorie et les exigences du tarifa THP. | Un « logement abordable » au sens commercial n’équivaut pas automatiquement à un VPO fiscal. |
| Jeune | 5% | 35 ans ou moins et plafond de revenu fiscal de 36.000 €, en plus de l’exigence de résidence principale. | L’âge seul ne suffit pas. |
| Famille nombreuse | 5% | Statut juridique justifié, résidence principale et plafonds de revenus établis. | Le plafond peut être majoré en fonction des enfants dépassant le minimum légal. |
| Famille monoparentale | 5% | Statut juridique, résidence principale et plafonds de revenus. | Elle doit être justifiée par des documents. |
| Handicap | 5% | Taux de handicap égal ou supérieur à 65%, résidence habituelle et plafond de revenus. | L’ATC exige la preuve du taux de handicap et des autres conditions. |
| Victime de violence machiste | 5% | Statut juridique justifié, nécessité de changer de domicile, résidence habituelle et plafond de revenus. | En vigueur pour les faits générateurs à compter du 27.06.2025. |
| Commune rurale | 4% | Bien immobilier destiné à servir de résidence habituelle, situé dans une commune rurale répondant à la délimitation légale. | Il convient de vérifier la commune concernée. |
| Commune rurale faisant l’objet d’une attention particulière | 3% | Résidence habituelle située dans une commune rurale faisant l’objet d’une attention particulière. | La classification territoriale est déterminante. |
Logement neuf · IVA + AJD
Un logement neuf ordinaire est normalement soumis à 10% de TVA et à 1,5% d’AJD sur l’acte notarié
L’AEAT fixe un 10% de TVA à titre général pour la vente de logements soumis à l’impôt. En Cataluña, lorsque la transmission est soumise à la TVA et non exonérée et qu’elle est formalisée par acte notarié, l’ATC applique la tarifa AJ4 avec un 1,5% d’AJD.
- TVA : impôt d’État.
- AJD : taux régional dans le cadre de l’ITPAJD.
- VPO à régime spécial ou à promotion publique : TVA de 4% lorsque les conditions nationales sont remplies.
- La première transmission par acte notarié de certains logements protégés peut bénéficier d’une exonération ou d’un régime AJD spécifique ; il convient de vérifier la qualification exacte.
Logement neuf ordinaire avec une base de 500.000 €
57.500 €IVA : 500.000 € × 10% = 50.000 €
AJD : 500.000 € × 1,5% = 7.500 €
Total de ces deux éléments : 57.500 €, en supposant la même base de 500.000 €, sans réductions ni particularités.
Bonification de la taxe pour la résidence principale des jeunes
À compter du 27 juin 2025, l’ATC prévoit une bonification de 100% du montant de l’AJD sur l’acte notarié constatant l’acquisition d’un bien immobilier destiné à servir de résidence principale au redevable, lorsque celui-ci a 35 ans ou moins et respecte le plafond fiscal de revenus de 36.000 €, ainsi que les autres conditions requises.
AJD · avantage spécifique
Un jeune peut bénéficier de 5% de TPO lors d’une revente et, dans un autre type d’opération, d’une bonification de 100% d’AJD
Il s’agit d’avantages distincts qui ne doivent pas être confondus. L’annuaire professionnel de la 5% de TPO se rapporte à une transmission soumise au TPO. La bonification de 100% d’AJD s’applique au montant de l’AJD lorsque l’acte d’acquisition est soumis à cette modalité et que les conditions de l’article régional applicable sont remplies.
Base imposable
Le prix d’achat n’est pas toujours le montant sur lequel le TPO ou l’AJD est calculé
Pour les biens immobiliers disposant d’une valeur de référence, l’ATC indique que la base imposable du TPO correspond à la plus élevée entre la valeur de référence, la valeur déclarée et le prix ou la contrepartie convenus. Pour les transmissions immobilières soumises à la TVA dont l’acte est soumis à l’AJD, l’ATC applique la même comparaison lorsqu’il existe une valeur de référence.
Valeur de référence
Elle peut être consultée sur le site électronique du Catastro à la date du fait générateur.
Valeur déclarée / prix
S’ils sont supérieurs à la valeur de référence, le montant le plus élevé peut devenir la base imposable.
Sans valeur de référence
La base est déterminée selon les règles légales applicables, en comparant la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie et la valeur de marché.
Auto-liquidation
En Cataluña, le délai général du formulaire 600 est d’un mois
L’Agència Tributària de Catalunya fixe, de manière générale, un mois à compter de la date de l’acte ou du contrat pour déposer l’autoliquidation et payer la dette. Le délai se calcule de date à date ; si le jour correspondant n’existe pas, il expire le dernier jour du mois et, si ce dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est reporté au premier jour ouvrable suivant.
Classer
Déterminez le TPO, l’AJD, l’exonération, l’abattement ou le taux réduit avant de remplir le formulaire.
Vérifier la base
Vérifiez la valeur de référence et les éléments susceptibles de prévaloir.
Modèle 600
Il s’agit du formulaire général utilisé par l’ATC pour ces autoliquidations immobilières de TPO/AJD.
Un mois
Ne transformez pas le délai légal en une approximation de « 30 jours » ; le calcul est mensuel et soumis à des règles d’échéance.
Achat avec hypothèque
L’AJD de l’achat et l’AJD de l’acte hypothécaire ne constituent pas le même impôt à la charge de l’acheteur
En Cataluña, l’ATC publie un taux de 2% pour la formalisation ou la modification de prêts ou crédits hypothécaires lorsque le prêteur est le redevable. La réglementation nationale relative à l’ITPAJD établit que, dans les actes de prêt assortis d’une garantie hypothécaire, le redevable est le prêteur.
Par conséquent, lors de l’estimation des impôts liés à un achat dans le neuf, ce 2% ne doit pas être ajouté au budget de l’acheteur comme s’il s’agissait d’un second AJD d’acquisition. L’AJD de l’acte de vente et l’AJD du prêt hypothécaire correspondent à des faits documentaires distincts.
Achat dans le neuf + hypothèque
Acheteur : généralement la TVA sur l’acquisition + l’AJD applicable à l’acte de vente.
Prêt hypothécaire : dans l’acte de prêt assorti d’une garantie hypothécaire, le prêteur est le redevable de l’AJD.
Exemples comparatifs
Comment la fiscalité évolue pour le même prix de logement
Exemples simplifiés pour un acheteur ordinaire, sans avantages fiscaux, abattements ni particularités, en supposant que le prix indiqué correspond à la base imposable applicable.
| Prix/base | Bien d’occasion · TPO | Construction neuve · TVA | Neuf · AJD 1,5% | Total TVA + AJD |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 25.000 € | 25.000 € | 3.750 € | 28.750 € |
| 500.000 € | 50.000 € | 50.000 € | 7.500 € | 57.500 € |
| 750.000 € | 76.500 € | 75.000 € | 11.250 € | 86.250 € |
| 1.200.000 € | 129.000 € | 120.000 € | 18.000 € | 138.000 € |
Erreurs fréquentes
Huit erreurs susceptibles de fausser le budget d’achat
Utiliser 10% pour n’importe quel prix
Le barème actuel est progressif au-delà de 600.000 €.
Appliquer 20% à tous
Le 20% concerne des cas particuliers, et non l’achat résidentiel ordinaire.
Additionner ITP + IVA
La transmission ordinaire relève d’abord de l’un ou l’autre régime, et non des deux à la fois.
Oublier l’AJD pour un logement neuf
Une transmission soumise à la TVA et faisant l’objet d’un acte notarié peut ajouter un AJD de 1,5%.
Ignorer la valeur de référence
La base imposable peut être supérieure au prix convenu.
Appliquer 5% uniquement en fonction de l’âge
Les taux réduits exigent une résidence principale, des conditions de revenus et d’autres critères.
Compter un mois comme 30 jours
L’ATC applique un décompte de date à date et des règles pour les jours non ouvrables.
Imputer l’AJD hypothécaire à l’acheteur
Dans l’acte de prêt garanti par hypothèque, le redevable est le prêteur.
Aide professionnelle pertinente
Une estimation fiscale correcte nécessite le bien immobilier et le profil de l’acheteur
Pour comparer les professionnels, filtrez d’abord par localisation dans Cataluña, service d’achat, langue et type de bien. Des critères de profil vérifié ou mis en avant peuvent ensuite être appliqués. La priorité commerciale ne doit pas remplacetuir la pertinence pour l’opération concernée.
Sources officielles
Réglementation et pages institutionnelles utilisées pour vérifier ce guide
Les sources régionales déterminent les taux de TPO et d’AJD de Cataluña. Les sources nationales déterminent la TVA, le cadre commun de l’ITPAJD et la règle du redevable pour l’hypothèque.
Barème général 10–13%, taux réduits, taux spécial de 20% et conditions actuelles.
Agència Tributària de Catalunya Achat et vente de biens immobiliersDistinction entre TPO et opérations avec TVA + AJD, tarifas AJ4 et AJ5.
Agència Tributària de Catalunya Documents notariés · AJDTaux d’AJD, base imposable, transmission avec TVA et prêts hypothécaires.
Agència Tributària de Catalunya Abattements d'AJDInclut la bonification du 100% pour certaines acquisitions de résidence principale par des jeunes.
Procédure ATC Modèle 600 · achat-venteDélai général d’un mois, documentation et traitement de l’autoliquidation.
BOE · réglementation autonome consolidée Livre sixième du Code fiscal de CatalogneTexte consolidé des dispositions catalanes en vigueur relatives aux impôts cédés.
AEAT · TVA J’achète un logement : TVA ou ITPTaux nationaux de 10% pour les logements ordinaires et de 4% pour certains logements sociaux VPO.
BOE · ITPAJD national Décret législatif royal 1/1993Cadre national, base imposable immobilière et redevable de l’AJD pour un prêt hypothécaire.
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Questions fréquentes
ITP, TVA et AJD en Cataluña
Le barème général en vigueur applique un 10% jusqu’à 600.000 € de la valeur totale du bien immobilier. La tranche comprise entre 600.000 € et 900.000 € est imposée à 11%, celle comprise entre 900.000 € et 1.500.000 € à 12% et l’excédent au-delà de 1.500.000 € à 13%. Le calcul est progressif, et non un pourcentage unique sur l’ensemble du prix lorsque les seuils sont dépassés.
Non. Dans le barème général, les premiers 600.000 € sont imposés à 10% et seule la tranche suivante est soumise à 11%. Les tranches de 12% et 13% fonctionnent de la même manière. L’ATC utilise la valeur totale du bien immobilier pour déterminer le taux moyen lorsqu’il y a plusieurs acquéreurs.
Depuis le 27 juin 2025, il existe un taux spécifique de 20% pour certaines transmissions de logements lorsque l’acquéreur est considéré comme un grand propriétaire, ainsi que pour certaines acquisitions d’immeubles résidentiels entiers. Il existe des exclusions ; il convient donc de vérifier la situation exacte de l’acheteur et du bien immobilier.
Lors d'une première livraison d'un logement ordinaire soumise à la TVA, le taux général de TVA est de 10%. Si la vente est formalisée par acte notarié et soumise à l’AJD, l’tarifa AJ4 de Cataluña est de 1,5%. Certains logements VPO et avantages régionaux peuvent modifier le résultat.
Non. Le taux réduit de 5% pour les jeunes exige d’avoir 35 ans ou moins à la date d’exigibilité, que le bien constitue la résidence habituelle et que le niveau de revenu défini par la réglementation ne dépasse pas 36.000 €, en plus des conditions de délai et de justificatifs applicables.
Depuis le 27 juin 2025, l’ATC prévoit une réduction de 100% de la quote-part d’AJD pour l’acte notarié constatant l’acquisition d’un bien qui constituera la résidence habituelle du redevable, s’il a 35 ans ou moins et respecte le plafond de revenus de 36.000 € ainsi que les autres conditions légales.
Oui. Pour les biens immobiliers ayant une valeur de référence, l’ATC indique que, pour le TPO, la valeur la plus élevée entre la valeur de référence, la valeur déclarée et le prix ou la contrepartie convenus est retenue. Cette règle est également pertinente pour la base de l’AJD lors de transmissions immobilières soumises à la TVA lorsqu’il existe une valeur de référence.
En règle générale, l’ATC fixe un délai d’un mois à compter de la date de l’acte ou du contrat pour déposer l’autoliquidation et payer la dette. Le délai se calcule de date à date, et des règles spécifiques s’appliquent lorsque le dernier jour est non ouvrable.
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