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Imagen editorial sobre ITP al comprar una vivienda de segunda mano en España

ITP lors de l’achat d’un logement d’occasion à España

Fiscalité des logements d’occasion sada

Pour un logement d’occasion, savoir que l’ITP existe n’est que la première étape

L’achat d’un logement d’occasion sada relève normalement de la catégorie des Transmissions Patrimoniales Onerosas de l’ITP. Mais il n’existe pas de taux unique valable pour l’ensemble de España : l’emplacement du bien, la réglementation territoriale, l’assiette fiscale et les éventuelles conditions d’accès aux avantages fiscaux doivent être déterminées avant de calculer le montant de l’impôt.

Comment le calculer Comprendre la valeur de référence
España → juridiction territoriale Dernière révision : 8 août 2026 Sources officielles vérifiées

Réponse courte

Qu’est-ce que l’ITP lors de l’achat d’un logement d’occasion ?

Il s’agit de l’impôt indirect normalement supporté par l’acheteur lorsqu’il acquiert un logement d’occasion sada dans le cadre d’une transmission soumise aux Transmissions Patrimoniales Onerosas.

Le cadre national est régi par le texte consolidé de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et les actes juridiques documentés. Toutefois, les taux d’imposition et certains avantages et aspects de gestion peuvent dépendre de la communauté autonome ou du régime territorial compétent.

Il n’existe pas d’« ITP de España » qui puisse être correctement exprimé par un pourcentage unique. Avant de calculer le montant de l’impôt, il faut déterminer l’emplacement du bien, l’assiette fiscale et la réglementation régionale ou forale applicable.

ITP ou TVA

La première question est de savoir si l’opération est réellement une transmission soumise à la TPO

L’AEAT distingue les premières livraisons de logements, normalement soumises à la TVA, et les logements d’occasion sada ou les deuxième et suivantes livraisons, normalement soumis aux Transmissions Patrimoniales Onerosas.

D’OCCASION

Logement d’occasion

L’achat classique d’un logement d’occasion par un particulier relève normalement de la TPO.

NEW

Première livraison

Une première livraison d’un logement par le promoteur relève normalement du régime de la TVA et doit être analysée séparément de ce guide.

EXC

Exceptions pour les entreprises

Certaines transmissions de biens immobiliers d’occasion entre entrepreneurs peuvent être soumises à la TVA au lieu de l’ITP lorsque les conditions légales permettant de renoncer à l’exonération sont réunies.

Voir la TVA et l’AJD dans le neuf

Qui paie

Dans une vente immobilière ordinaire, le contribuable est l’acquéreur

Le texte consolidé de l’État établit que, lors de transmissions de biens et de droits, la personne qui les acquiert est redevable de l’impôt en tant que contribuable.

  • L’acheteur doit inclure l’impôt dans son budget d’acquisition.
  • Un accord privé visant à imputer économiquement le coût à une autre partie ne modifie pas à lui seul l’identité du contribuable vis-à-vis de l’Administration.
  • La nationalité de l’acheteur ne détermine pas à elle seule un taux d’ITP.
  • Le statut de résident ou de non-résident ne remplace pas non plus l’analyse territoriale de l’acquisition.

Quelle administration devez-vous vérifier ?

Pour un bien immobilier situé à España, commencez par l’emplacement physique du logement.

  1. Identifiez la communauté autonome ou le territoire fiscal où se situe le bien immobilier.
  2. Confirmez que l’opération est soumise à la TPO et non à un autre régime.
  3. Consultez le taux et les éventuels avantages de cette juridiction.
  4. Vérifiez la procédure, le formulaire, le délai et le canal de dépôt en vigueur.
  5. Calculez le montant de l’impôt sur la base imposable correcte.
La Navarre et les territoires foraux du País Vasco nécessitent une analyse spécifique. Les règles du régime commun ne doivent pas être automatiquement appliquées aux juridictions forales. Ceuta et Melilla nécessitent également de vérifier leur traitement territorial spécifique lorsque cela est applicable.

Taux d’imposition

Quel est le montant de l’ITP pour un logement d’occasion ?

Il n’existe pas de réponse unique au niveau national. Dans le régime commun, les communautés autonomes peuvent réglementer les taux d’imposition applicables à la transmission de biens immobiliers ainsi que certaines déductions ou bonifications dans le cadre légal.

01

Localisation

Le point de départ est la communauté autonome où le logement est physiquement situé.

02

Taux applicable

Il doit être obtenu à partir de la réglementation et de l'autorité fiscale en vigueur dans cette juridiction, et non à partir d'un barème national générique.

03

Avantages fiscaux

Certaines juridictions peuvent prévoir des régimes réduits, des déductions ou des bonifications soumis à des conditions spécifiques qui doivent être vérifiées individuellement.

Un chiffre correct pour une communauté autonome peut être erroné pour un logement situé de l'autre côté d'une frontière régionale. Ne transposez jamais automatiquement un taux de Andalucía, Madrid, Cataluña, Valencia ou d'une autre juridiction à une opération différente.

Base imposable

Le prix d'achat n'est pas toujours le montant sur lequel l'impôt est calculé

Pour les biens immobiliers, le texte légal utilise la valeur de référence prévue par la réglementation du Catastro comme élément central de l'assiette imposable.

  • Vérifiez si le bien immobilier dispose d'une valeur de référence pouvant être certifiée à la date d'exigibilité.
  • Comparez cette valeur avec la valeur déclarée et avec le prix ou la contrepartie convenus.
  • Si le prix, la contrepartie ou la valeur déclarée est supérieur à la valeur de référence, l'assiette peut être portée au plus élevé de ces montants.
  • En l'absence de valeur de référence ou si elle ne peut être certifiée, les règles légales alternatives relatives à l'assiette imposable s'appliquent.
Guide de la valeur de référence
Exemple simplifié

Achat pour deba inférieur à la valeur de référence

Prix convenu :

250.000 €

Valeur de référence :

280.000 €

Dans cet exemple, il ne serait pas correct de calculer automatiquement l'impôt en utilisant uniquement les 250.000 € payés pour le logement. Il convient d'appliquer la règle légale relative à l'assiette imposable, puis le taux territorial correspondant.

Deuxième exemple

Prix supérieur à la valeur de référence

Prix convenu :

320.000 €

Valeur de référence :

280.000 €

Si le prix ou la contrepartie convenus sont supérieurs à la valeur de référence, la réglementation nationale prévoit que l'assiette imposable retienne le montant applicable le plus élevé.

Pourquoi c’est important

Une offre attractive ne réduit pas nécessairement l'impôt dans la même proportion

Négocier un prix inférieur peut réduire le montant versé au vendeur, mais le calcul fiscal doit être analysé indépendamment. L’existence d’une valeur de référence plus élevée peut empêcher d’utiliser uniquement le prix négocié comme base.

Le prix, l’évaluation hypothécaire, la valeur cadastrale et la valeur de référence ne sont pas des notions équivalentes. Chacun remplit une fonction différente et ne doit pas être substitué à un autre dans un calcul fiscal.

Calcul

Comment aborder correctement le calcul de l’ITP

Un calcul fiable nécessite d’abord de déterminer la base, puis le traitement régional. La formule suivante sert de schéma conceptuel, et ne remplace pas l’auto-liquidation officielle.

Schéma simplifié Base imposable correcte × taux territorial applicable → montant avant les avantages éventuellement applicables

Il convient ensuite de vérifier les réductions, déductions, bonifications, conditions պահանջées, formalités et procédures de la juridiction compétente.

1

Classifiez l’acquisition

Confirmez qu’il s’agit d’un transfert de logement ousada soumis à la TPO.

2

Déterminez la base

Examinez le prix, la valeur déclarée, la valeur de référence et les règles alternatives, le cas échéant.

3

Déterminez la région

Consultez la réglementation fiscale applicable là où se situe le bien immobilier.

4

Examinez les avantages

Vérifiez s’il existe un régime spécifique et si toutes ses conditions sont remplies.

Valeur de référence et divergences

Que se passe-t-il si vous estimez que la valeur de référence est incorrecte ?

Le texte consolidé de l’impôt prévoit que la valeur de référence peut être contestée dans le cadre des procédures fiscales prévues, et non simplement ignorée dans le calcul.

RECT

Rectification de l’auto-liquidation

Lorsque le redevable estime que la valeur de référence porte atteinte à ses intérêts légitimes, la réglementation prévoit sa contestation à l’occasion d’une demande de rectification de l’auto-liquidation, dans les conditions légalement prévues.

REC

Recours contre la liquidation

La contestation peut également être envisagée lorsqu'un recours est formé contre la liquidation que, le cas échéant, l'administration fiscale établit.

Ne réduisez pas unilatéralement la base imposable simplement parce que vous n'êtes pas d'accord avec la valeur. La voie appropriée dépend de la procédure fiscale et des preuves disponibles. Dans le cadre d'une opération réelle, il peut être recommandé d'obtenir un conseil fiscal personnalisé.

Exigibilité et dépôt

L'impôt naît avec l'opération, mais la procédure de dépôt doit être résolue au niveau territorial

Le cadre national prévoit que, pour les transmissions patrimoniales, l'impôt est exigible le jour où l'acte ou le contrat imposable est réalisé. Toutefois, la gestion et la liquidation sont territorialisées et doivent être vérifiées auprès de l'administration compétente.

Question Règle générale Ce que vous devez vérifier
Exigibilité Il est lié au jour où l'acte ou le contrat imposable est réalisé. Date juridique effective de l'opération et éventuelles circonstances particulières.
Contribuable Dans le cadre d'une transmission, l'acquéreur est redevable du paiement en tant que contribuable. La personne désignée comme acheteur et la structure réelle de l'acquisition.
Administration Pour les biens immobiliers relevant du régime commun, la localisation du bien détermine le rattachement territorial. Communauté autonome compétente et, le cas échéant, régime foral ou spécial.
Formulaire Il fait partie de la procédure fiscale d'auto-liquidation ou de déclaration. Modèle en vigueur, instructions et canal de dépôt de l'autorité compétente.
Délai Il ne doit pas être copié d'une autre juridiction sans vérification. Délai en vigueur publié par l'administration fiscale compétente.
Ce guide ne publie ni délai universel ni formulaire régional universel. Ces deux éléments sont des données opérationnelles susceptibles d'être modifiées et doivent être vérifiés auprès de l'autorité fiscale compétente avant le dépôt de l'auto-liquidation.

Erreurs fréquentes

Sept façons de mal calculer l'ITP avant même de déposer la déclaration fiscale

01

Utiliser un taux national

Il n’existe pas de taux régional unique applicable à tous les logements espagnols.

02

Copier une autre communauté autonome

Le taux ou l’avantage d’une autre région peut ne pas s’appliquer du tout à votre bien immobilier.

03

Calculer uniquement sur le prix

La valeur de référence peut modifier la base imposable utilisée pour l’impôt.

04

Confondre les valeurs

La valeur cadastrale, la valeur de référence, le prix et l’estimation hypothécaire sont des notions distinctes.

05

Supposer un taux réduit

Un avantage fiscal ne doit être pris en compte que lorsque toutes ses conditions ont été vérifiées.

06

Confondre logement d’occasion et impossibilité de TVA

Il existe des opérations commerciales exceptionnelles dans lesquelles une transmission usada peut être soumise à la TVA.

07

Ignorer la procédure

Le bon taux et la bonne base ne suffisent pas si le formulaire, le délai ou le dépôt sont incorrects.

Sources officielles vérifiées

D’où proviennent les règles nationales de ce guide

Ces sources ont été révisadas le 8 août 2026. Pour connaître le taux exact, les réductions, les abattements et la procédure applicables à un achat précis il convient d’ajouter la source de la communauté autonome, du territoire foral ou de la juridiction compétente.

BOE · source primaire Décret législatif royal 1/1993 Cadre national de l’ITP/AJD : fait générateur, contribuable, base imposable, valeur de référence, exigibilité et autres règles générales. BOE · règlement Décret royal 828/1995 Règlement d’application de l’impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés. BOE · compétence territoriale Loi 22/2009 Cession de l’ITP/AJD, critères de rattachement et pouvoir réglementaire des communautés autonomes de régime commun concernant les taux et certains avantages. Administration fiscale TVA ou ITP lors de l’achat d’un logement ? Guide officiel pour distinguer le traitement des logements neufs et usadas. Direction générale du Cadastre Utilisations fiscales de la valeur de référence Explication institutionnelle du lien entre la valeur de référence et la base imposable de l’ITP/AJD et de l’ISD. Direction générale du Cadastre Questions fréquentes sur la valeur de référence Informations officielles sur la détermination, la consultation, la certification et les effets de la valeur de référence.

Guides associés

Poursuivez depuis l’ITP vers le reste du budget d’achat

Cette page répond spécifiquement à l’ITP sur un logement usada. Les articles suivants abordent des questions différentes et évitent de dupliquer la même intention.

Impôts lors de l’achat d’un logement en España Comparez le cadre fiscal de l’ancien, du neuf et des différentes juridictions. Valeur de référence du Catastro Comprenez comment cela peut affecter la base imposable de certains impôts immobiliers. TVA et AJD lors de l'achat d'un logement neuf Consultez le traitement fiscal lorsque l’acquisition n’est pas une revente ordinaire. Frais liés à l’achat d’un logement à España Intègre les impôts, le notaire, le registre, les conseils, le financement et d’autres coûts.

Application à un achat réel

Déterminez d’abord l’emplacement du logement, puis recherchez le professionnel adapté

Une estimation fiscale utile doit connaître où se situe le bien, comment est structurée la transmission et quelle réglementation territoriale est en vigueur. RealtorList permet de trouver des professionnels par emplacement, langue, service et spécialité.

Questions fréquentes

ITP lors de l’achat d’un logement usada à España

Dans le cadre d’un achat ordinaire de logement usada, l’acheteur est normalement imposé au titre de la modalité Transmissions Patrimoniales Onerosas de l’ITP. Certaines opérations commerciales peuvent faire l’objet d’un traitement différent, il convient donc de confirmer la nature réelle de la transmission.

Le texte consolidé de l’État prévoit que, lors des transmissions de biens et de droits, la personne tenue de payer en tant que contribuable est celle qui les acquiert. Dans le cadre d’une vente ordinaire d’un logement, il s’agit de l’acheteur.

Il n’existe pas de taux unique applicable à l’ensemble de España. Dans le régime de droit commun, les communautés autonomes peuvent réglementer les taux applicables aux transmissions de biens immobiliers, ainsi que certaines déductions et réductions fiscales. La Navarre et les territoires foraux de País Vasco nécessitent l'analyse de leur propre réglementation.

Pas nécessairement. Pour les biens immobiliers, la réglementation intègre la valeur de référence du Catastro dans la détermination de la base imposable. Si la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie convenue sont supérieurs à la valeur de référence, peut s'appliquer la plus élevée de ces valeurs conformément à la règle légale.

Lorsqu'il n'existe pas de valeur de référence ou que celle-ci ne peut être certifiée par la Direction générale du Catastro, la réglementation prévoit des règles alternatives de base imposable qui doivent être appliquées sans préjudice des pouvoirs de contrôle de l'administration.

La réglementation prévoit la contestation de la valeur de référence dans le cadre des procédures fiscales correspondantes, y compris la rectification de l'autoliquidation ou le recours contre une liquidation administrative, le cas échéant. Il ne faut pas simplement ignorer la valeur sans utiliser la voie légale appropriée.

La nationalité ne doit pas, à elle seule, être utilisée pour déterminer un taux. Il faut d'abord déterminer la nature de la transmission, la localisation du bien immobilier, la base imposable et les conditions établies par la réglementation territoriale applicable.

Le cadre national fixe la date d'exigibilité de la transmission, mais la procédure opérationnelle, le formulaire, le délai et le canal de dépôt doivent être vérifiés auprès de l'administration fiscale compétente. Ce guide national ne transpose pas la procédure d'une communauté autonome à une autre.

Oui, dans certains cas liés à une activité professionnelle. L’AEAT explique que certaines deuxièmes livraisons et livraisons ultérieures d’immeubles peuvent être soumises à la TVA lorsque les conditions légales sont réunies pour renoncer à l’exonération et que l’acquéreur remplit les conditions requises. Ce n’est pas la situation habituelle d’un particulier qui achète un logement ou un sada pour son usage personnel.

Avertissement : Ce guide a une finalité informative et explique le cadre général de l’ITP applicable aux transmissions immobilières. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, financier ni notarial personnalisé. Les taux, avantages fiscaux, seuils, formulaires, procédures et délais peuvent varier selon la communauté autonome, le territoire foral, le type de bien, les caractéristiques de l’acheteur et la date de l’opération. Avant de calculer ou de déclarer l’impôt, il convient de vérifier la réglementation officielle en vigueur dans la juridiction compétente.

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