Fiscalité immobilière · Andalucía
En Andalucía, l’impôt varie principalement selon qu’il s’agit d’un bien d’occasion ou d’une première livraison de logement neuf.
L’achat ordinaire d’un logement usada est normalement soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux (TPO, couramment appelé ITP). Une première livraison de logement neuf par le promoteur est normalement soumise à l’IVA et, lorsque les conditions de la taxe notariale progressive sont réunies, à l’AJD. Andalucía fixe ses propres taux de TPO et d’AJD et prévoit des taux réduits pour certains achats de résidence principale.
Réponse courte
Combien paie-t-on lors de l’achat d’un logement en Andalucía ?
Pour un achat résidentiel ordinaire, la règle de départ est simple : bien d’occasion → TPO/ITP de 7%; première livraison de logement neuf → IVA de 10% + AJD andalou de 1,2% lorsque l’acte notarié est soumis à la taxe progressive. Toutefois, la résidence principale, l’âge, le handicap, les familles nombreuses, certaines victimes et certaines communes confrontées à des problèmes de dépeuplement peuvent donner accès à des taux réduits. La base imposable doit également être vérifiée avant d’appliquer un pourcentage.
| Situation habituelle | Impôt | Taux actuel | Condition essentielle |
|---|---|---|---|
| Logement d’occasion sada / seconde main | TPO (ITP) | 7% général | Opération soumise à la TPO en Andalucía et sans taux réduit applicable. |
| Première livraison de logement neuf | TVA | 10% général logement | Première livraison par le promoteur sur le territoire IVA commun. |
| Acte d'achat soumis à l'AJD | AJD | 1,2% général | Première copie notariale ayant une valeur, susceptible d'inscription et non soumise à la TPO/OS, selon le cadre applicable. |
| Résidence principale jusqu'à 150.000 € | TPO / AJD | 6% / 1% | Le bien doit constituer la résidence principale et respecter le plafond de valeur ainsi que les autres conditions. |
| Moins de 35 ans · résidence principale jusqu'à 150.000 € | TPO / AJD | 3,5% / 0,3% | Conditions d'âge, de résidence principale et de valeur. |
| Handicap ou famille nombreuse · résidence principale jusqu'à 250.000 € | TPO / AJD | 3,5% / 0,1% | Conditions personnelles/familiales et de résidence principale. |
Dans le langage immobilier, on parle souvent d'« ITP » pour l'achat d'un bien d'occasion. Techniquement, la vente est classée dans la catégorie des Transmissions patrimoniales à titre onéreux (TPO) de l'impôt sur les transmissions patrimoniales et les actes juridiques documentés.
Identifiez d'abord l'opération
Ne commencez pas par le pourcentage : commencez par déterminer quel type de transmission vous achetez
L'AEAT distingue entre les premières livraisons de logements par le promoteur et les logements osadas. Andalucía, à son tour, exerce des compétences réglementaires en matière de TPO et d'AJD. C'est pourquoi un même logement de 300.000 € peut bénéficier d'un traitement très différent selon le vendeur, selon qu'il s'agit d'une première livraison ou d'une livraison ultérieure, et selon que l'acheteur remplit les conditions d'un avantage fiscal régional.
Bien d’occasion
L'achat ordinaire d'un logement d'osada est soumis à la TPO. Le taux général andalou est de 7%, avec d'éventuels taux réduits.
Première livraison
La première livraison d'un logement par le promoteur est normalement soumise à l'IVA. Pour les logements, le taux général en vigueur est de 10%.
Document notarié
Dans le neuf, l'acte peut également être soumis à l'AJD. En Andalucía, le taux général en vigueur est de 1,2%, sauf avantage applicable.
Occasion · TPO / ITP
Le taux général applicable aux biens immobiliers en Andalucía est de 7%
La Junta de Andalucía publie un taux général de 7% pour les transmissions patrimoniales à titre onéreux de biens immobiliers exigibles depuis le 28 avril 2021. Dans un achat résidentiel osada ordinaire, l’acquéreur est le redevable et doit vérifier s’il existe un taux réduit avant de procéder à l’autoliquidation.
- Vérifiez que l’opération est bien soumise à la TPO et non à la TVA.
- Vérifiez la valeur de référence du Catastro avant de calculer le montant dû.
- Vérifiez si le logement sera votre résidence habituelle et si vous relevez d’une catégorie bénéficiant d’un taux réduit.
- N’appliquez pas automatiquement le pourcentage au prix indiqué dans l’acte s’il existe une base imposable supérieure.
- Conservez les documents justifiant l’avantage fiscal appliqué.
Taux réduits · Résidence habituelle
Andalucía réduit la TPO et l’AJD dans plusieurs situations, mais il ne suffit pas d’appartenir à une catégorie.
Les taux réduits dépendent à la fois de l’usage en tant que résidence habituelle, de la valeur du bien et, dans certains cas, de l’âge, du handicap, du statut de famille nombreuse, de la qualité de victime ou de la situation dans une commune figurant sur la liste annuelle des communes touchées par le dépeuplement. Si les conditions justifiant l’avantage ne sont plus respectées ultérieurement, une obligation de régularisation peut naître.
| Cas de figure | Plafond de valeur | TPO | AJD | Condition essentielle |
|---|---|---|---|---|
| Résidence habituelle · taux réduit général | ≤ 150.000 € | 6% | 1% | Usage en tant que résidence habituelle et respect des exigences légales. |
| Acquéreur de moins de 35 ans | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | Résidence habituelle + condition d’âge. |
| Handicap | ≤ 250.000 € | 3,5% | 0,1% | Depuis 2026, la loi 5/2021 modifiée prévoit le cas de l’acquéreur ou d’une autre personne membre de son foyer familial en situation de handicap, sous réserve des conditions légales. |
| Famille nombreuse | ≤ 250.000 € | 3,5% | 0,1% | Le logement doit constituir la résidence habituelle de la famille. |
| Victime de violences domestiques | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | Résidence habituelle et justificatif conforme à la réglementation applicable. |
| Victime du terrorisme / personne concernée | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | Résidence habituelle et conditions de l’avantage fiscal. |
| Commune touchée par le dépeuplement | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | La commune doit figurer sur la liste officielle en vigueur pour l’exercice concerné. |
La loi 8/2025, relative au budget de Andalucía pour 2026, a modifié les articles 43 et 50 de la loi 5/2021 afin d’élargir le cas de figure : le handicap peut concerner l’acquéreur ou une autre personne faisant partie de son foyer familial, à condition que les conditions légales soient remplies. Certaines pages explicatives de la Junta affichent encore une formulation antérieure plus restrictive. Pour une opération réelle, la réglementation en vigueur doit prévaloir et il convient de documenter expressément le cas de figure appliqué.
Logement neuf · IVA + AJD
Une première livraison résidentielle ordinaire combine la TVA nationale et l’AJD andalou
L’AEAT indique que la première livraison d’un logement neuf par le promoteur est soumise à la TVA et que le taux général applicable aux logements est actuellement de 10%. Lorsque l’acte d’acquisition est soumis à la quote-part progressive de l’AJD, Andalucía applique un taux général de 1,2%, sauf si un taux réduit ou une exonération est applicable.
10% général logement
Il s’agit d’un impôt d’État. L’acquéreur en supporte la charge et le verse au vendeur/promoteur, qui le reverse à l’administration fiscale.
1,2% général Andalucía
Il s’agit du taux général régional de la quote-part progressive lorsque l’acte remplit les conditions légales et qu’aucun avantage fiscal n’est applicable.
Régimes spéciaux
L’AEAT prévoit une TVA de 4% pour certains logements sociaux VPO relevant d’un régime spécial ou de la promotion publique ; il existe également des exonérations d’AJD pour certains actes concernant des VPO. Il ne doit pas être appliqué sans vérifier la qualification précise.
« Œuvre neuve » ne constitue pas, à elle seule, une catégorie fiscale suffisante. L’AEAT définit les conditions d’une première livraison et prévoit des nuances si le bien a été utilisé avant sa vente. Vérifiez le promoteur, l’usage antérieur et la nature de la livraison avant d’estimer la TVA.
Première livraison par 300.000 €
En supposant un logement ordinaire, une base de TVA de 300.000 €, une base d’AJD également de 300.000 €, le taux général et aucun avantage fiscal :
- TVA : 300.000 € × 10% = 30.000 €.
- AJD : 300.000 € × 1,2% = 3.600 €.
- Total de ces deux impôts : 33.600 €.
Il s’agit d’un exemple simplifié. La base de l’AJD applicable aux biens immobiliers ne peut pas être estimée sans tenir compte de la valeur de référence lorsque celle-ci est juridiquement pertinente.
Base imposable · Catastro
Le prix d’achat n’est pas toujours le montant sur lequel l’ITP/AJD est calculé
Pour les biens immobiliers, la valeur de référence du Catastro peut déterminer la base imposable de l’ITP/AJD. L’Agence fiscale de Andalucía indique que, si le prix, la contrepartie ou la valeur déclarée dépasse la valeur de référence, le montant le plus élevé est retenu. S'il n'existe pas de valeur de référence ou qu'elle ne peut être certifiée, les règles légales alternatives doivent être appliquées.
- Consultez la valeur de référence à la date d'exigibilité.
- Comparez-la avec le prix et la valeur déclarée.
- Utilisez la valeur la plus élevée lorsque la réglementation l'exige.
- Ne confondez pas la valeur de référence avec la valeur cadastrale de l'IBI.
- Si vous contestez la valeur de référence, suivez la procédure fiscale de recours applicable après qu'elle a produit ses effets fiscaux.
Auto-liquidation
En Andalucía, le TPO et l'AJD font généralement l'objet d'une autoliquidation au moyen du modèle 600 et le délai général est de deux mois
L'Agence fiscale de Andalucía indique le modèle 600 à titre général pour le TPO et l'AJD notarié, et permet le dépôt en ligne via son Bureau virtuel. La loi 5/2021 fixe, pour les faits générateurs correspondants, un délai de deux mois à compter du lendemain de la date d'exigibilité.
Exigibilité
En TPO, cette date correspond généralement au jour de l'acte ou du contrat imposé ; en AJD, à la formalisation de l'acte soumis à l'impôt.
Base
Vérifiez la valeur de référence, le prix, la valeur déclarée et les règles spécifiques avant de procéder à la liquidation.
Modèle
Pour une vente immobilière, le modèle 600 est le formulaire général d'autoliquidation du TPO/AJD en Andalucía.
Délai
Deux mois à compter du lendemain de la date d'exigibilité, sans remplacetuir le calcul exact de l'échéance par une approximation de « 60 jours ».
Andalucía a fixé un délai spécifique : la source officielle en vigueur indique deux mois. Si le dernier jour est non ouvrable ou s'il existe une circonstance procédurale particulière, la règle de calcul applicable doit être vérifiée.
Achat avec hypothèque
L'AJD lié à la vente immobilière et l'AJD de l'acte hypothécaire ne constituent pas la même obligation.
Dans le cas d'un bien neuf, un AJD peut être dû au titre de l'acte d'acquisition. S'il existe également un prêt hypothécaire, l'acte de prêt assorti d'une garantie hypothécaire constitue un autre document. Le texte national en vigueur relatif à l’ITP/AJD établit que, dans les actes de prêt assortis d’une garantie hypothécaire, le redevable est le prêteur.
- Ne retirez pas de votre budget l’AJD lié à l’achat-vente au seul motif qu’il existe une hypothèque.
- N’imputez pas à l’acheteur, comme impôt qui lui est propre, l’AJD de l’acte hypothécaire lorsque la loi désigne le prêteur comme redevable.
- Distinguez la fiscalité de l’achat, les coûts de financement et les autres frais hypothécaires.
Exception temporaire 2026
Les personnes touchées par les tempêtes de 2026 peuvent bénéficier de taux exceptionnels si elles remplissent les conditions du Décret-loi 1/2026
Andalucía a approuvé des mesures fiscales temporaires en raison des dommages causés par l’épisode de tempêtes entre le 23 janvier et le 16 février 2026. Pour les faits générateurs intervenus jusqu’au 31 décembre 2026, le Décret-loi prévoit, entre autres mesures, un 0% de TPO et 0% d’AJD pour certains cas d’acquisition d’une nouvelle résidence principale en remplacement d’une autre endommagée et irréparable, dans la limite d’une valeur de 250.000 € et sous réserve d’exigences territoriales, documentaires et administratives spécifiques.
Résidence principale de remplacement
TPO 0% et AJD 0% dans les cas prévus par la loi, avec une valeur maximale de 250.000 € et les autres conditions requises.
Autres biens immobiliers de remplacement
TPO 3,5% pour certains biens immobiliers à usage autre que la résidence principale, avec une valeur maximale de 150.000 € et des conditions spécifiques.
AJD pour d’autres usages
AJD 0,3% pour certains actes d’acquisition de biens immobiliers de remplacement destinés à des usages autres que la résidence principale.
Le Décret-loi exige un lien direct avec les dommages, une localisation dans son périmètre territorial, l’identification du bien endommagé et, dans plusieurs cas, des démarches ou décisions municipales relatives à l’état de ruine, à la démolition ou à l’impossibilité de réparation. Ces taux exceptionnels doivent être vérifiés au cas par cas avant la signature ou l’autoliquidation.
Opérations professionnelles
Il existe un 2% pour certaines acquisitions professionnelles destinées à la revente, mais les conditions ont changé pour 2026
La loi andalouse en vigueur prévoit un taux de 2% pour certaines acquisitions de logements par des professionnels de l’immobilier destinées à la revente. La modification introduite par la Loi 8/2025 exige notamment une activité professionnelle qualifiée, une déclaration dans un acte authentique, une valeur du logement et de ses annexes ne dépassant pas 500.000 € et une revente par acte authentique dans un délai de deux ans suivant l’acquisition.
Une FAQ d’ATRIAN affiche encore une condition historique de cinq ans. La norme principale publiée pour 2026 fixe deux ans et ajoute/précise d’autres exigences. Cette divergence doit être traitée comme une mise à jour en attente de la page explicative, et non comme deux règles alternatives. Pour les acquisitions par des entreprises, utilisez la législation en vigueur et les conseils d’un professionnel de la fiscalité.
Exemples indicatifs
Un même logement peut entraîner une imposition très différente selon l’opération et le profil
Ces exemples illustrent uniquement le fonctionnement des taux vérifiés. Ils ne remplacent ni le calcul de la base, ni la vérification de la valeur de référence, ni la justification des avantages fiscaux.
Revente classique · 300.000 €
Si la base imposable correspond à 300.000 € et qu’aucune réduction ne s’applique : 300.000 × 7% = 21.000 € de TPO.
Résidence habituelle · 145.000 €
S’il remplit les conditions du taux réduit général : 145.000 × 6% = 8.700 €. Si, en outre, l’acquéreur remplit la condition d’être âgé de moins de 35 ans : 145.000 × 3,5% = 5.075 €.
Logement neuf · 300.000 €
Avec des bases de 300.000 €, une TVA de 10% et l’AJD général de 1,2% : 30.000 € + 3.600 € = 33.600 € pour ces deux impôts.
Erreurs fréquentes
Sept erreurs susceptibles de modifier le budget fiscal d’un achat à Andalucía
Appliquer 7% à tout achat
Le 7% correspond au taux général de TPO applicable aux biens immobiliers, et non à l’impôt dû lors d’une première livraison classique soumise à TVA.
Oublier l’AJD pour un logement neuf
Une première livraison peut entraîner la TVA et, en plus, l’AJD sur l’acte notarié lorsque ses conditions sont réunies.
Calculer uniquement sur le prix
La valeur de référence peut fixer une base imposable plus élevée en ITP/AJD.
Appliquer une réduction liée à l’âge sans autre condition
Les taux sociaux exigent également qu’il s’agisse d’une résidence habituelle, le respect d’un plafond de valeur et d’autres conditions légales.
Confondre l’AJD d’achat et l’AJD hypothécaire
Le redevable du prêt hypothécaire est le prêteur ; l’acte de vente est analysé séparément.
Utiliser un délai applicable dans une autre communauté autonome
Andalucía fixe à deux mois le délai général de dépôt de l’ITP/AJD, et non un chiffre importé d’un autre territoire.
Utiliser une FAQ obsolète
Lorsqu’une page explicative et une loi en vigueur ne concordent pas, il convient de vérifier la norme primaire et sa date d’effet.
Achetez avec une connaissance du contexte local
Trouvez des professionnels pertinents par localisation, service et langue
Les impôts ne constituent qu’une partie de l’achat. Pour un bien précis à Andalucía, il est conseillé de coordonner le prix total, les documents, la due diligence, le financement et le calendrier de signature. RealtorList permet de trouver des professionnels par zone et caractéristiques de service ; la pertinence doit primer sur toute priorité commerciale de l’annuaire.
Sources officielles
Réglementation et pages institutionnelles utilisées pour vérifier ce guide
Les taux et exigences ont été vérifiés directement auprès de sources nationales et andalouses en vigueur. Les pages commerciales ne sont pas utilisées comme autorité fiscale.
Guides associés
Poursuivez avec la question précise que vous devez résoudre
Cette URL est la page canonique des impôts à l’achat en Andalucía. Les pages nationales expliquent le cadre, tandis que les pages spécialisées détaillent l’ITP, la TVA/AJD, la valeur de référence et les frais sans dupliquer l’intention régionale.
Questions fréquentes
ITP, TVA et AJD lors de l’achat d’un logement en Andalucía
Le taux général des Transmissions Patrimoniales Onerosas applicable aux biens immobiliers en Andalucía est de 7% pour les faits générateurs actuels. Avant de calculer le montant dû, il convient de vérifier la base imposable et si l’acheteur remplit les conditions d’un taux réduit.
Une première livraison résidentielle ordinaire par le promoteur est normalement soumise à une TVA de 10%. L’acte peut également être soumis à l’AJD, dont le taux général andalou est de 1,2% lorsqu’il s’applique. Il existe des taux réduits, des exonérations et des cas particuliers qui doivent être vérifiés.
Non, dans le cas d’une première livraison ordinaire soumise à la TVA. L’AEAT distingue les premières livraisons du promoteur, soumises à la TVA, des logements usadas ou des livraisons ultérieures, normalement examinés au titre de la TPO/ITP. La qualification fiscale dépend de l’opération réelle, et non seulement du fait que le bien immobilier semble neuf.
La Junta publie un taux réduit de 6% pour l’acquisition d’un bien immobilier destiné à servir de résidence principale lorsque sa valeur ne dépasse pas 150.000 euros et que les autres conditions de l’avantage fiscal sont remplies.
S’il acquiert un bien immobilier qui deviendra sa résidence principale, dont la valeur ne dépasse pas 150.000 euros, et qu’il remplit les conditions applicables, Andalucía prévoit un TPO de 3,5% et un AJD de 0,3% pour le cas concerné. L’âge seul ne suffit pas.
Pour une résidence principale d’une valeur ne dépassant pas 250.000 euros, Andalucía prévoit un TPO de 3,5% et un AJD de 0,1% dans certains cas de handicap et de famille nombreuse. Depuis 2026, la réglementation relative au handicap inclut également certaines situations dans lesquelles la personne handicapée fait partie du foyer familial de l’acquéreur.
Il s’agit d’une valeur déterminée par la Dirección General del Catastro, qui peut constituir l’assiette fiscale de l’ITP/AJD pour les biens immobiliers. Si le prix ou la valeur déclarée est supérieur, le montant le plus élevé est retenu conformément aux règles applicables. C’est pourquoi le montant de l’impôt n’est pas toujours calculé uniquement sur le prix signé.
Le délai général andalou indiqué par la réglementation et la Junta pour les faits générateurs actuels est de deux mois à compter du lendemain de la date d’exigibilité. Le formulaire 600 est le formulaire général permettant d’autoliquider le TPO et l’AJD immobiliers.
Dans l’acte de prêt assorti d’une garantie hypothécaire, le texte étatique en vigueur considère le prêteur comme redevable. Cela diffère de l’AJD éventuellement applicable à l’acte de vente, notamment lors d’une première livraison de logement neuf.
Oui. Le décret-loi 1/2026 prévoit des taux extraordinaires temporaires pour certains biens immobiliers acquis en remplacement d’autres endommagés par les tempêtes, y compris un TPO et un AJD de 0% dans certains cas de résidence principale. Il ne s’agit pas d’avantages généraux : ils exigent de respecter le champ d’application temporel, territorial, documentaire et matériel de la norme.
Ce guide explique les règles officielles en vigueur, vérifiées au 8 août 2026, pour l’achat d’un logement en Andalucía. L’impôt définitif dépend de la nature de la transmission, de l’assiette fiscale, de la date d’exigibilité, de l’usage du bien, de la situation de l’acheteur et des documents justifiant chaque avantage. Avant de signer ou d’autoliquider une opération précise, vérifiez la réglementation en vigueur et, si nécessaire, consultez un conseiller fiscal, un avocat, un gestor ou un notaire.
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