Fiscalité forale de l’achat immobilier
Dans le País Vasco, il n’existe pas d’« ITP régional » unique : il faut d’abord identifier le territoire historique.
L’achat d’un logement en Álava/Araba, Bizkaia ou Gipuzkoa relève du Concert économique et de la réglementation forale de chaque territoire. Pour un logement usada, les sources officielles consultées indiquent actuellement le taux ordinaire applicable au logement dans le 4% dans les trois territoires et prévoient un 2,5% dans certains cas de résidence principale. En programmes neufs, la TVA conserve les règles de fond nationales — en règle générale, 10% pour les logements —, tandis que le traitement de l’AJD doit être vérifié dans la réglementation forale compétente.
Réponse courte
Quel impôt examiner selon le logement et le territoire
La première décision n’est pas « quel pourcentage s’applique au País Vasco », mais quel territoire historique est compétent. Le Concert économique qualifie l’ITP et l’AJD de prélèvements concertés à réglementation autonome et attribue la perception des transmissions immobilières aux Députations forales lorsque le bien est situé sur le territoire basque.
Álava / Araba
Le logement usada est en règle générale imposé au 4%. Il existe un 2,5% pour certains cas remplissant les conditions de l’article 43 de la Norma Foral 11/2003.
Bizkaia
L’administration fiscale forale publie, pour la transmission d’un logement, un taux de 4% ou de 2,5%, selon les caractéristiques et la destination de l’acquisition.
Gipuzkoa
La réglementation forale maintient le 4% pour les logements en général et le 2,5% pour les acquisitions relevant du régime réduit ; la réforme de 2025 en a assoupli l’application.
Programme neuf
La première livraison d’un logement par le promoteur relève de l’IVA. Le taux résidentiel général publié par l’AEAT est de 10% ; certains VPO peuvent être imposés à 4%.
Les principaux pourcentages applicables au logement coïncident actuellement, mais les conditions du taux réduit, les règles d’évaluation, la gestion, les formulaires et les contrôles relèvent de chaque territoire historique. La date de l’acte notarié peut également déterminer quelle version de la réglementation est applicable.
Concierto Económico
Le País Vasco est une communauté autonome, mais la fiscalité d’achat exige de se référer au territoire historique.
L’article 30 de la loi 12/2002 établit que l’ITP et l’AJD sont des impôts concertés relevant d’une réglementation autonome. L’article 31 attribue aux Députations forales la perception de l’impôt sur les transmissions onéreuses de biens immobiliers lorsque ceux-ci sont situés sur le territoire basque et applique également des critères territoriaux à la quote-part graduelle de l’AJD.
Consultez le texte consolidé du Concierto Económico au BOE .
Comparatif 2026
Logement usada, taux réduit et logement neuf : vue d’ensemble
Le tableau résume uniquement les éléments pouvant être expliqués de manière comparable. Les exigences détaillées doivent être vérifiées auprès de la Députation forale compétente pour le logement.
| Territoire | Logement usada · taux ordinaire | Taux réduit | Programme neuf | AJD lors de la première transmission d’un logement |
|---|---|---|---|---|
| Álava / Araba | 4% pour les logements en général. | 2,5% lorsque les conditions du régime réduit sont remplies. | IVA selon les règles concertées : généralement 10% pour un logement. | La source forale en vigueur confirme l’exonération de la part graduelle pour les premières copies documentant la première transmission de logements, dans les limites prévues pour les garages et annexes. |
| Bizkaia | 4% pour un logement. | 2,5% si les conditions forales en vigueur sont réunies. | IVA selon les règles concertées : généralement 10% pour un logement. | L’administration fiscale forale confirme l’exonération de la part graduelle d’AJD du 0,5% pour l’acquisition de logements soumis à l’IVA dans les cas prévus par sa réglementation. |
| Gipuzkoa | 4% pour les logements en général. | 2,5% dans le régime réduit ; la Norme forale 1/2025 en a assoupli l’application. | IVA selon les règles concertées : généralement 10% pour un logement. | La réglementation forale a instauré une exonération pour la première transmission de logements à partir de 2010. Pour une opération précise, il convient de vérifier la version consolidée applicable à la date de l’acte. |
Ce guide utilise les termes « logement usada », « seconde main » ou « revente » pour désigner l’achat relevant des Transmissions Patrimoniales Onerosas. La frontera IVA/ITP dépend de la nature de la livraison. L’AEAT définit notamment les cas où il y a première livraison par le promoteur.
Álava / Araba
4% pour les logements en général et 2,5% lorsque les conditions spécifiques sont remplies
La Députation forale d’Álava publie expressément les taux applicables aux biens immobiliers et distingue le 7% général des autres biens immobiliers, le 4% pour les logements et le 2,5% pour certains cas résidentiels.
Logements en général
Comprend, dans les conditions publiées, jusqu’à deux places de garage et jusqu’à deux annexes situées dans le même immeuble et transmis conjointement. Les locaux commerciaux ne sont pas considérés comme une annexe à un logement du seul fait qu'ils sont cédés ensemble.
Régime réduit
La source officielle inclut les logements jusqu'à 120 m² construits et certains logements individuels soumis à des limites de superficie ; elle prévoit également des cas spécifiques pour les familles nombreuses.
Conditions cumulatives
Parmi elles : ne pas être propriétaire d'un autre logement à plus de 25% dans la même commune, destiner le logement acquis à la résidence habituelle, le justifier dans un délai maximal de 12 mois et déclarer le respect de ces conditions dans l'acte d'acquisition.
Un logement de moins de 120 m² ne bénéficie pas automatiquement du 2,5%. Les conditions personnelles doivent également être remplies, ainsi que celles relatives à la propriété, à l'affectation à la résidence habituelle et à la documentation prévues par la Norma Foral.
Source : questions fréquentes officielles sur l'ITP et l'AJD de la Diputación Foral de Álava .
Bizkaia
La cession d'un logement est imposée au 4% ou au 2,5% selon le cas
L'administration fiscale forale de Bizkaia maintient un guide spécifique du modèle 600 pour la transmission d'un logement. Sa documentation en vigueur distingue entre le taux général applicable aux logements de 4% et le taux réduit de 2,5%.
- Le 2,5% ne doit pas être appliqué au seul motif qu'il s'agit d'une « première résidence » en langage commercial.
- Il convient de vérifier l'affectation à la résidence habituelle ainsi que les conditions objectives et personnelles en vigueur.
- La réforme forale de 2025 a modifié les conditions historiques de cet avantage.
- Le guide actuel de Bizkaia prévoit expressément l'application du 2,5% à un logement pour la deuxième fois lorsque les conditions en vigueur sont remplies.
Dans le cadre en vigueur consulté, le régime réduit exige de vérifier si l'acquéreur possède un autre logement à hauteur d'un pourcentage supérieur à 25% dans la même commune, ainsi que les autres conditions prévues à l'article 13 de la Norma Foral 1/2011.
Gipuzkoa
La réforme de 2025 a assoupli l'accès au taux réduit de 2,5%.
La Norma Foral 1/2025 a modifié la Norma Foral 18/1987. Elle maintient le 4% pour les logements en général et adapte le régime du 2,5% pour la résidence principale, en permettant son application à plusieurs reprises lorsque les conditions en vigueur sont remplies.
Logements en général
La norme forale distingue les logements ordinaires des cas pouvant bénéficier de l'imposition réduite.
Résidence habituelle
L'avantage est soumis aux conditions de l'article 11 de la Norma Foral 18/1987, y compris les caractéristiques du bien immobilier et les exigences applicables à l'acquéreur.
Un autre logement dans la commune
La réforme de 2025 lie l'application répétée du taux réduit au fait que l'acquéreur ne soit pas propriétaire d'un autre logement dans la même commune, à hauteur du pourcentage excluant prévu par la réglementation.
Gipuzkoa a récemment réformé cet avantage. Avant de chiffrer une acquisition précise, vérifiez la version consolidée de l'article 11 en vigueur à la date du fait générateur et ne réutilisez pas les conditions figurant dans des guides antérieurs à mai 2025.
Source principale : Norma Foral 1/2025, du 9 mai, publiée au Bulletin officiel du País Vasco .
Première livraison et construction neuve
La TVA suit les règles nationales ; l'AJD est régi par la norme forale du territoire
L'article 26 du Concierto Económico établit que la TVA est un impôt concerté régi par les mêmes règles de fond et de forme établies à tout moment par l'État. Par conséquent, la règle de TVA applicable aux logements neufs n'est pas remplacée par une « TVA basque » différente.
TVA résidentielle générale
L'AEAT publie un 10% pour la vente de logements neufs par le promoteur, y compris jusqu'à deux places de garage par logement et les annexes situées dans l'immeuble lorsqu'elles sont cédées conjointement.
VPO spéciale ou promotion publique
L'AEAT publie le 4% pour les logements de protection officielle relevant du régime spécial ou de la promotion publique, lorsque le cas relève de cette catégorie.
Vérifier l'exonération territoriale
L'Álava et la Bizkaia confirment actuellement des exonérations spécifiques de la part graduelle de l'AJD pour la première acquisition/transmission d'un logement selon les dispositions de leur réglementation. Gipuzkoa dispose d'une exonération forale introduite en 2010 ; le texte consolidé applicable à l'acte notarié doit être vérifié.
L'AJD est un impôt. Les honoraires de notaire, du Registre de la propriété, les frais de gestion, le cas échéant, et les conseils juridiques ou les frais liés au financement constituent des postes distincts et doivent être budgétés séparément.
Un logement neuf ne signifie pas automatiquement « TVA + un AJD régional standard ». Dans le País Vasco, il faut appliquer la TVA convenue, puis vérifier le traitement foral de l’AJD en Álava, Bizkaia ou Gipuzkoa.
Base imposable et évaluation
N’importez pas automatiquement la valeur cadastrale de référence du régime commun
En la matière, la réglementation forale prévaut également. Álava indique que les biens immobiliers urbains sont évalués à leur valeur réelle et utilise actuellement une valeur minimale vérifiable liée à la valeur cadastrale conformément au Décret foral 16/2017. Bizkaia dispose de son propre système d’évaluation et de références VMA. Gipuzkoa applique ses propres règles forales.
- Vérifiez la règle applicable à la base imposable sur le territoire où se situe le logement.
- Consultez les valeurs minimales, VMA ou outils officiels applicables.
- Ne présumez pas que le prix, l’évaluation hypothécaire et la base fiscale coïncident.
- Conservez les documents utilisés pour justifier l’autoliquidation.
Exemples simplifiés
Comment le budget évolue pour un logement de 300.000 €
Les exemples suivants utilisent une base hypothétique de 300.000 € uniquement pour illustrer l’effet du taux. Ils ne remplacent ni la détermination de la base imposable ni la vérification des conditions.
Logement usada · taux ordinaire
300.000 € × 4% = 12.000 €
Exemple compatible avec la revente d’un logement qui ne remplit pas ou ne sollicite pas le régime réduit.
Logement usada · hypothèse réduite
300.000 € × 2,5% = 7.500 €
Uniquement si l’opération concernée remplit toutes les conditions du territoire foral correspondant.
Première livraison d’un logement
300.000 € × 10% = 30.000 € de TVA
Ajoutez ensuite le traitement de l’AJD applicable à l’acte et au territoire, ainsi que les frais non fiscaux.
Sur une base de 300.000 €, la différence est de 4.500 €. C’est pourquoi il est important de vérifier l’avantage avant de signer : ne doit pas être présumé ni exclu uniquement en raison de l’âge, de la nationalité ou de la description commerciale du logement.
Autoliquidation et administration compétente
Il n’existe pas de Modèle 600 unique ni de procédure unique « du País Vasco » qui puisse deba être copiée sans vérification
Chaque Députation forale gère ses propres procédures. La documentation, le formulaire, le dépôt électronique ou en personne, l’évaluation préalable et le délai doivent être vérifiés auprès du siège de l’administration territoriale compétente à la date de l’opération.
| Territoire | Administration | Donnée procédurale vérifiée | Éléments à vérifier avant le dépôt |
|---|---|---|---|
| Álava / Araba | Députation forale d’Álava | Elle dispose de son propre logiciel d’aide et de ses propres formulaires pour l’ITP/AJD. | Modèle exact, délai en vigueur, évaluation et documentation selon le fait générateur. |
| Bizkaia | Députation forale de Bizkaia | Le guide de transmission de logement utilise le Modèle 600 et publie un délai de 30 jours ouvrables. | VMA, taux applicable, annexes, exigences du 2,5% et justificatifs. |
| Gipuzkoa | Députation forale de Gipuzkoa | La gestion et l’autoliquidation sont régies par leur propre réglementation et leurs propres modèles. | Modèle et délai en vigueur, version de l’article 11, évaluation et documentation. |
Les informations officielles actuelles relatives à un délai unique applicable de la même manière à Álava, Bizkaia et Gipuzkoa n’existent pas en règle générale qui puisse deba être utilisé dans ce guide. Bizkaia publie actuellement un délai de 30 jours ouvrables pour sa procédure de transmission de logement. Pour Álava et Gipuzkoa, confirmez le délai en vigueur auprès de leur siège foral avant le dépôt.
Acheteurs étrangers et non-résidents
La nationalité ne crée pas à elle seule un ITP plus élevé, mais le 2,5% exige généralement qu’il s’agisse d’une résidence principale
Dans les taux résidentiels résumés ici, l’élément déterminant est l’opération, le territoire et le respect des conditions de l’avantage. Un acheteur qui acquiert une résidence secondaire ou un logement de vacances peut ne pas remplir la condition d’affectation à une résidence principale exigée pour un taux réduit, même s’il est pleinement habilité à acheter le bien immobilier.
Identification
Le NIE et les documents de l’acheteur font partie du processus, mais ne déterminent pas à eux seuls le taux d’ITP.
Résidence habituelle
L’accès au taux réduit doit être vérifié au regard des exigences forales, notamment l’usage réel du logement.
Conseil territorial
Pour un achat international, il est préférable que le professionnel fiscaliste ou juridique connaisse le territoire historique où se situe le logement, et pas seulement « España » en général.
Erreurs fréquentes
Six erreurs susceptibles de fausser le coût réel de l’achat
Rechercher « ITP País Vasco » et s’arrêter là
La réponse correcte nécessite de connaître l’Álava, la Bizkaia ou le Gipuzkoa ainsi que la date de l’opération.
Appliquer automatiquement le 2,5%
Le taux réduit dépend de conditions personnelles, du logement et de son usage prévu.
Utiliser une fiche antérieure à 2025
La Bizkaia et le Gipuzkoa ont récemment modifié des exigences importantes du régime réduit.
Reprendre la valeur de référence nationale
L’évaluation de l’ITP doit être déterminée selon la réglementation et les outils foraux applicables.
Ajouter l’AJD sans vérifier les exonérations
La première transmission d’un logement présente des particularités forales susceptibles de supprimer la part progressive.
Confondre impôt et frais d’achat
Le notaire, le Registre, l’avocat, l’expertise et le financement sont des postes distincts de l’ITP, de l’IVA ou de l’AJD.
Sources officielles
Cadre juridique et sources utilisées pour cette analyse
Les sources commerciales ne sont pas utilisées comme référence pour les taux, les conditions ou la compétence fiscale. Pour toute donnée opérationnelle, privilégiez toujours la Diputación Foral compétente et la version légale applicable à la date d’exigibilité.
La source primaire de 2010 identifie l’exonération, et la réforme de 2025 consultée n’a pas été utilisée ici pour affirmer une abrogation. Toutefois, afin de maintenir le niveau d’exigence de la base de connaissances, avant de calculer un acte précis, il convient de confirmer la rédaction consolidée en vigueur de la Norma Foral 18/1987 dans la source forale de Gipuzkoa. L’article évite de transformer ce point en pourcentage automatique.
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Accompagnement professionnel
Recherchez des professionnels par territoire, service et langue
Pour une opération forale, la pertinence doit primer sur toute priorité commerciale. Vérifiez que le professionnel travaille dans la zone concernée, propose le service dont vous avez besoin et peut vous accompagner dans la langue adéquate.
Questions fréquentes
Impôts lors de l’achat d’un logement dans le País Vasco
Il ne doit pas être traité comme une unique tarifa autonome. L’ITP et l’AJD constituent un impôt concerté régi par une réglementation autonome, et les éléments doivent être vérifiés pour Álava/Araba, Bizkaia et Gipuzkoa. Actuellement, les trois territoires appliquent le même 4% pour les logements en général et prévoient un 2,5% dans certains cas, mais les conditions et la gestion restent de compétence forale.
Les sources officielles consultées indiquent actuellement le taux ordinaire applicable aux logements à 4% en Álava, Bizkaia et Gipuzkoa. Le calcul final dépend de la base imposable déterminée conformément aux règles du territoire historique compétent.
Le 2,5% est un régime réduit soumis à conditions. Il exige généralement que le logement soit destiné à la résidence principale et que les conditions relatives au logement, à la propriété antérieure ou d’autres exigences définies par chaque réglementation forale soient respectées. Il ne doit pas s’appliquer automatiquement en fonction de l’âge, de la nationalité ou du fait qu’il s’agisse du premier achat du client.
En règle générale, oui, pour une première livraison de logement soumise à la TVA. Le Concierto Económico établit que la TVA est régie par les mêmes règles de fond et de forme que celles de l’État, et l’AEAT publie actuellement un taux de 10% pour les logements et de 4% pour certaines VPO à régime spécial ou de promotion publique.
Il convient de vérifier la réglementation forale. Álava et Bizkaia publient actuellement des exonérations spécifiques de la quotité graduelle de l’AJD pour les premières acquisitions ou transmissions de logements, dans les conditions prévues par leur réglementation. En Gipuzkoa, il existe une exonération forale introduite en 2010 ; pour un acte notarié précis, il convient de confirmer la version consolidée en vigueur à la date d’exigibilité.
Un taux d’acquisition plus élevé ne s’applique pas simplement du fait d’avoir une nationalité étrangère dans les cas résidentiels résumés ici. Ce qui importe, c’est l’opération, le territoire et les conditions d’accès à l’avantage fiscal. Un non-résident qui achète une résidence secondaire peut toutefois ne pas satisfaire à la condition de résidence principale exigée pour le 2,5%.
La règle du régime commun ne doit pas être transposée automatiquement. Les territoires foraux disposent de leurs propres règles et systèmes d’évaluation. L’Álava publie actuellement des règles basadas fondées sur la valeur réelle et la valeur minimale vérifiable ; la Bizkaia utilise ses références et la VMA. Il convient de consulter la Hacienda Foral compétente.
Il n’est pas recommandé de publier un délai unique « basque » sans distinguer l’administration compétente. La Bizkaia publie actuellement un délai de 30 jours ouvrables pour son Modelo 600 de transmission de logement. Pour l’Álava et le Gipuzkoa, le délai et la procédure en vigueur doivent être confirmés auprès du siège de la Diputación Foral compétente avant la déclaration.
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