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Imagen editorial sobre Retención del 3% al vender una propiedad siendo no residente

Retenue de 3% lors de la vente d’un bien immobilier en tant que non-résident

Vendeur non-résident · IRNR

Le 3% retenu lors de la vente n’est pas nécessairement votre impôt définitif.

Lorsqu’un contribuable non-résident sans établissement stable vend un bien immobilier situé à España, l’acheteur doit, en règle générale, retenir 3% de la contrepartie convenue et le verser à l’Agence fiscale à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur.

Juridiction : España Vendeur : non-résident Dernière mise à jour : 9 août 2026
Fonctionnement Modèle 211 et délais
3%
Réponse courte

La retenue de 3% constitue un acompte sur l’impôt sur le revenu des non-résidents du vendeur, et non un impôt supplémentaire que l’acheteur deba ajouter au prix. L’acheteur déduit normalement ce 3% de la contrepartie qu’il verserait au vendeur, le verse au Trésor public au moyen du modèle 211 et remet au vendeur le justificatif. Par la suite, le vendeur dépose le modèle 210 afin de déterminer l’impôt définitif découlant de la cession. Si la retenue dépasse le montant final de l’impôt, il peut demander le remboursement de l’excédent.

Mécanisme de la retenue

L’acheteur retient une partie de la somme revenant au vendeur

La loi sur l’IRNR prévoit que, lors de la cession d’un bien immobilier situé à España par un contribuable non-résident agissant sans établissement stable permanent, l’acquéreur doit retenir et verser le 3% de la contrepartie convenue.

BASE

Base de calcul

3%

Il est calculé sur la contrepartie convenue correspondant au cédant non-résident, et non sur la plus-value fiscale réalisée.

ACHETER

Qui effectue la retenue

L’acquéreur du bien immobilier est tenu de le faire. Il peut être résident ou non-résident, personne physique, morale ou entité.

VENDRE

À qui cela revient

Le montant versé sada constitue un acompte sur l’impôt ultérieurement dû par le vendeur non-résident.

Ce n’est pas « prix + 3% »

Dans une vente immobilière ordinaire de 500.000 €, la règle ne signifie pas que l’acheteur paie 515.000 €. Cela signifie normalement que, sur la contrepartie de 500.000 €, l’acheteur retient 15.000 € pour le fisc et remet le solde au vendeur, sans préjudice des autres ajustements propres à l’acte notarié.

Processus complet

De l’acte notarié à la régularisation de l’impôt

Étape 1 La cession est signée

Le vendeur non-résident et la contrepartie correspondant à sa quote-part sont identifiés.

Étape 2 L’acheteur retient le 3%

La retenue est déduite du montant revenant au vendeur non-résident.

Étape 3 Formulaire 211

L’acheteur présente et verse la retenue dans le délai légal d’un mois.

Étape 4 Modèle 210

Le vendeur déclare le revenu issu de la cession, déduit la retenue et régularise le résultat.

Exemple simple

Vente par 500.000 € : l’acheteur retient 15.000 €

500.000 €

Exemple de contrepartie revenant intégralement à un vendeur non-résident.

Contrepartie convenue 500.000 €
Retenue de 3% 15.000 €
Montant restant avant autres ajustements 485.000 €
Destination des 15.000 € AEAT · Modèle 211
Le gain fiscal n’est pas 500.000 €

La retenue est calculée sur la contrepartie, mais l’impôt définitif du vendeur est déterminé sur le revenu ou la plus-value conformément à ses propres règles. C’est pourquoi les 3% retenus et l’impôt final peuvent être des montants très différents.

Acompte vs impôt final

La retenue peut être inférieure, égale ou supérieure à l’IRNR définitif

L’article 25 de la loi sur l’IRNR prévoit actuellement un taux de 19% pour les plus-values constatées à l’occasion de cessions d’éléments patrimoniaux. Ce pourcentage s’applique à la base imposable de la plus-value concernée, et non au prix de vente brut.

RÉF

Retenue supérieure

Si le 3% versé dépasse l’impôt définitif, le vendeur peut demander le remboursement de l’excédent au moyen du Modèle 210.

=

Retenue suffisante

Si le montant retenu correspond à l'impôt définitif, la retenue compense le montant dû.

PAYER

Retenue insuffisante

Si l'impôt définitif dépasse le montant retenu, le vendeur doit verser la différence lors de la présentation de l'autoliquidation correspondante.

Cette page ne remplace pas le calcul de la plus-value immobilière

Valeur d'acquisition, valeur de cession, frais admis, travaux d'amélioration, amortissements, propriété, dates et éventuelles exonérations relèvent du calcul spécifique de la plus-value. Consultez le guide de la plus-value immobilière lors de la vente d'un logement à España .

Responsabilité de l'acheteur

L'acheteur dépose le Modelo 211 dans un délai d'un mois à compter de la cession

Le Modelo 211 est l'autoliquidation spécifique de la retenue lors de l'acquisition de biens immobiliers auprès de non-résidents sans établissement permanent.

211

Modèle

Une autoliquidation est déposée pour chaque bien immobilier acquis.

1M

Délai

1 mois

Le versement doit être effectué dans un délai d'un mois à compter de la date de cession.

DOC

Justificatif

L'acquéreur doit remettre au cédant non-résident l'exemplaire correspondant afin de justifier le paiement à valoir.

Démarche officielle : Modelo 211 · Agencia Tributaria .

Responsabilité du vendeur

Le vendeur régularise la cession au moyen du Modelo 210

Le non-résident déclare l'impôt définitif résultant de la cession et impute sur l'impôt le montant précédemment retenu et versé sada par l'acheteur.

Action Qui Modèle Délai
Retenir 3% Acheteur Est reporté dans le Modèle 211 Au moment de structurer le paiement de la cession.
Verser la retenue Acheteur 211 Un mois à compter de la cession.
Remettre le justificatif Acheteur Exemplaire / justificatif 211 Après avoir effectué le versement.
Déclarer la cession Vendeur non-résident 210 Trois mois après l'expiration du délai d'un mois à compter de la cession.
Demander le remboursement Vendeur non-résident 210 Dans le cadre de la procédure applicable à la cession.
Même une perte peut nécessiter une démarche

L'AEAT indique que, lorsque la cession génère une perte, le Modèle 210 doit également être déposé si le vendeur souhaite exercer son droit de récupérer la retenue de 3% qui aurait été appliquée.

Cas de plusieurs propriétaires

S'il y a des propriétaires résidents et non-résidents, la retenue de 3% ne s'applique pas à l'ensemble de l'opération

Les instructions du Modèle 211 établissent que, lorsque le bien immobilier appartient conjointement à des résidents et à des non-résidents, est indiquée uniquement la contrepartie qui correspond proportionnellement aux propriétaires non-résidents.

NR

Part non-résidente

La retenue est calculée sur la contrepartie correspondant aux parts détenues par les vendeurs non-résidents.

MUL

Plusieurs vendeurs

Le Modèle 211 prévoit des annexes lorsqu'il existe plusieurs cédants non-résidents.

BUY+

Plusieurs acheteurs

Les acquéreurs supplémentaires sont également identifiés dans l'annexe correspondante.

Exceptions

Dans certains cas, l'acheteur n'est pas tenu d'effectuer la retenue à la source

Il ne suffit pas que le vendeur affirme qu'il « vit à España ». L'exception liée à la résidence fiscale requiert la preuve prévue par la réglementation.

CERT

Assujettissement à l'IRPF ou à l'impôt sur les sociétés

Il n'existe aucune obligation de retenue à la source lorsque le cédant prouve au moyen d'un certificat délivré par l'administration fiscale qu'il est assujetti à l'IRPF ou à l'impôt sur les sociétés.

PLAFOND

Apport à une société

Elle ne s'applique pas non plus en cas d'apport de biens immobiliers lors de la constitution ou de l'augmentation de capital de sociétés résidentes à España.

Un certificat étranger de résidence fiscale remplit une autre fonction

Pour cette exception précise, l'AEAT exige de prouver que le cédant est assujetti à l'IRPF ou à l'impôt sur les sociétés au moyen d'un certificat de l'administration fiscale compétente. Il ne faut pas supposer que tout Un document de domicile ou de résidence ne remplace pas cette preuve.

Exonérations et gain final

Une éventuelle exonération du gain n'élimine pas automatiquement la retenue à la source de 3%

L'AEAT elle-même explique, par exemple, que dans certains cas d'exonération pour réinvestissement dans la résidence principale de contribuables éligibles, l'obligation de retenue à la source subsiste via le Modèle 211 et la déclaration ultérieure via le Modèle 210.

Principe pratique

Il faut d’abord déterminer si l’acquéreur doit pratiquer la retenue à la source. Ensuite, le vendeur calcule son imposition définitive et applique, le cas échéant, les règles ou exonérations légalement applicables. La retenue à la source ne doit pas être omise au motif que l’impôt final devrait être nul.

Risque pour l’acquéreur

Le défaut de versement correct de la retenue à la source peut affecter le bien immobilier lui-même

Le règlement de l’IRNR prévoit que, si la retenue à la source ou le versement à valoir n’est pas versé, le bien immobilier cédé est affecté au paiement du montant le moins élevé entre la retenue à la source et l’impôt correspondant, et le Registre foncier peut l’indiquer par une mention marginale.

ERR

Ne pas effectuer la retenue à la source

Le fait de verser l’intégralité du prix au vendeur ne supprime pas l’obligation fiscale de l’acquéreur lorsque la retenue à la source est applicable.

211

Ne pas verser

Retenir les fonds sans déclarer ni verser correctement le formulaire 211 ne permet pas non plus de remplir l’obligation.

REG

Inscription au registre foncier

La réglementation prévoit des conséquences sur le bien immobilier lorsque la retenue à la source correspondante n’a pas été verséesada.

Erreurs fréquentes

Six erreurs à éviter

01

Considérer le 3% comme un impôt définitif

Il s’agit d’un paiement à valoir. Le montant définitif est déterminé ultérieurement.

02

L’ajouter au prix

En règle générale, elle est retenue sur la contrepartie revenant au vendeur ; il ne s’agit pas d’une majoration de 3% sur le prix pour l’acquéreur.

03

Le calculer sur la plus-value

Le 3% s’applique à la contrepartie convenue correspondante au vendeur non-résident.

04

Oublier le modèle 210

Le versement effectué par l’acheteur ne remplace pas la régularisation de la cession par le vendeur.

05

Ne pas demander le justificatif

Le vendeur doit justifier la retenue effectuée lors du dépôt de son autoliquidation.

06

Effectuer une retenue sur des propriétaires résidents

En cas de propriété mixte, il convient d’identifier la part de la contrepartie correspondant aux cédants non-résidents.

Sources officielles

BOE et Agence fiscale

Sources vérifiées le 9 août 2026. Statut de la règle du 3% : en vigueur.

BOE · Niveau 1 Décret législatif royal 5/2004 Texte consolidé de la loi relative à l’IRNR. Article 25.2 : obligation pour l’acquéreur d’effectuer une retenue de 3%. BOE · Niveau 1 Décret royal 1776/2004 Règlement relatif à l’IRNR. Article 14 : exceptions, délai de l’acheteur, régularisation du vendeur et remboursement de l’excédent. Administration fiscale Retenue à la source par l’acquéreur d’un bien immobilier Guide opérationnel officiel confirmant la retenue de 3% et l’utilisation du modèle 211. Administration fiscale Formulaire 211 Procédure officielle pour verser la retenue effectuée par l’acquéreur. Administration fiscale Modèle 210 Autoliquidation de l’IRNR utilisée pour déclarer le revenu issu de la cession et régulariser la retenue. Administration fiscale Remboursement des retenues Confirme que l’excédent retenu peut être demandé au moyen du Modèle 210.

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Ne confondez pas la retenue avec les autres impôts liés à la vente

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Vente en tant que non-résident

Préparez le 3% avant d’arriver chez le notaire

L’acte et le flux des fonds doivent correctement refléter la retenue lorsqu’elle est applicable. Il est également conseillé d’avoir préparées les valeurs et les documents nécessaires pour calculer ultérieurement la plus-value et déposer le Modelo 210.

Questions fréquentes

Retenue de 3% pour les vendeurs non-résidents

Il s’agit d’un acompte sur l’IRNR du vendeur non-résident. L’acheteur retient et verse le 3% de la contrepartie correspondante lorsque l’article 25.2 est applicable de la loi sur l’IRNR.

L’acheteur est tenu de retenir et de verser le montant à l'Agencia Tributaria, mais la somme est déduite de la contrepartie revenant au vendeur. Par conséquent, sur le plan économique, cela fonctionne comme un acompte sur l'impôt du vendeur.

Non. La retenue est calculée sur la contrepartie convenue revenant au vendeur non-résident. La plus-value immobilière est calculée ultérieurement selon des règles fiscales différentes.

Non. Il s’agit d’un paiement à valoir. Le vendeur doit déterminer l'impôt définitif au moyen du Modelo 210 et imputer le montant préalablement retenu.

Le vendeur peut demander à l'Agencia Tributaria le remboursement de l'excédent retenu au moyen du Modelo 210.

La retenue peut néanmoins avoir été appliquée. L'AEAT indique qu'en cas de perte, il convient de déposer le Modelo 210 si l'on souhaite exercer le droit au remboursement de la retenue subie.

L'acheteur utilise le Modelo 211 pour verser la retenue correspondant à l'acquisition du bien immobilier auprès d'un cédant non-résident sans établissement permanent.

Le versement doit être effectué dans un délai d'un mois à compter de la date de transmission du bien immobilier.

Pour les revenus provenant de transmissions de biens immobiliers, l’AEAT fixe un délai de trois mois une fois écoulé le délai d’un mois à compter de la date de la transmission.

Oui. Parmi eux, lorsque le cédant justifie au moyen d’une attestation de l’administration fiscale qu’il est assujetti à l’IRPF ou à l’impôt sur les sociétés, ainsi que certains apports de biens immobiliers lors de la constitution ou de l’augmentation de capital de sociétés résidentes.

Les instructions du modèle 211 précisent qu’il convient d’indiquer uniquement la part de la contrepartie qui, proportionnellement, correspond aux propriétaires non-résidents.

Il ne faut pas le présumer. L’AEAT confirme que même dans certains cas d’exonération pour réinvestissement, il subsiste l’obligation pour l’acquéreur d’effectuer la retenue et de procéder ensuite à la déclaration au moyen du modèle 210.

Avertissement : Ce guide fournit des informations générales sur la retenue lors de transmissions de biens immobiliers situés en España par des vendeurs non-résidents agissant sans établissement permanent. Il ne remplace pas un conseil fiscal, juridique ou notarial personnalisé. L’imposition définitive de la vente dépend de la plus-value ou moins-value fiscale, des valeurs d’acquisition et de cession, des frais admissibles, de la propriété, des éventuelles exonérations, conventions et autres circonstances particulières. La plus-value municipale est un impôt distinct et doit être vérifiée auprès de la commune compétente.

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