Fiscalité immobilière · Canarias
À Canarias, vous ne devez pas calculer un achat en appliquant automatiquement la TVA de la péninsule.
La fiscalité canarienne dispose de son propre régime d’imposition indirecte. Un logement d’occasionsada est normalement soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux, tandis que certaines livraisons de logements neufs sont soumises à l’impôt général indirect des Canaries —IGIC— et l’acte peut également être soumis aux actes juridiques documentés —AJD—.
À Canarias, l’achat ordinaire d’un logement d’occasion est normalement soumis à l’ITP, dont le taux général applicable aux biens immobiliers est actuellement de 6,5%. Il existe un taux de 5% pour certaines acquisitions de résidence principale dont la base imposable atteint au maximum 200.000 €, ainsi que des avantages spécifiques pouvant aller jusqu’à 1% ou 0% si toutes les conditions sont remplies. Pour les logements neufs, Canarias applique l’IGIC : les livraisons de logements peuvent être imposées à 7%, 5%, 3% ou 0% selon le bien et la situation de l’acquéreur. Les actes soumis à l’AJD obéissent à leurs propres règles et les documents relatifs aux opérations soumises à l’IGIC sont imposés, en règle générale, à 1%, sauf si un taux réduit est applicable.
Commencez par classer l’opération
La question essentielle est de savoir si vous achetez un logement usada ou une première livraison
L’application du mauvais impôt peut modifier considérablement le budget. Le régime canarien distingue les transmissions patrimoniales des opérations professionnelles soumises à l’IGIC.
Les deuxième et ultérieures livraisons de bâtiments sont, en règle générale, exonérées d’IGIC.
Voie habituelle → ITP / TPOPour une transmission immobilière ordinaire soumise à la TPO, l’acheteur doit vérifier le 6,5% général ainsi que les éventuels taux ou avantages fiscaux applicables à la résidence principale.
Lorsque la livraison est soumise à l’IGIC, le régime canarien spécifique au logement doit être appliqué.
Voie habituelle → IGIC + AJD éventuelL’IGIC peut être de 7%, 5%, 3% ou 0%, selon les caractéristiques du logement, sa destination et les conditions requises de l’acheteur.
Ne transposez pas automatiquement le 10% de TVA applicable à certains logements neufs dans la péninsule et aux Îles Baléares. Canarias dispose d’ un régime propre d’imposition indirecte : l’IGIC.
Principaux taux vérifiés
Résumé de l’ITP, de l’IGIC et de l’AJD à Canarias
Ces taux constituent des références légales en vigueur à la date de révision. Les taux réduits ne peuvent être appliqués que lorsque toutes les conditions matérielles et formelles prévues par la réglementation sont remplies.
| Impôt | Cas de figure | Type | Condition principale |
|---|---|---|---|
| ITP / TPO | Transmission ordinaire d’un bien immobilier | 6,5% | Taux général régional. |
| ITP / TPO | Certain logement à usage de résidence principale | 5% | Entre autres conditions, base imposable ≤ 200.000 € et règles de propriété d’un autre logement. |
| ITP / TPO | Famille nombreuse | 1% | Résidence principale + plafonds de revenus + conditions de propriété. |
| ITP / TPO | Handicap ≥ 65% | 1% | Résidence principale + plafonds de revenus + autres exigences légales. |
| ITP / TPO | Famille monoparentale | 1% | Résidence principale + plafonds de revenus + autres exigences légales. |
| ITP / TPO | Logement protégé | 0% | Première résidence principale et conditions prévues à l’article 34. |
| IGIC | Logement sans taux spécifique | 7% | Taux général de l’IGIC. |
| IGIC | Certain logement à usage de résidence principale | 5% | Résidence principale + plafonds de base imposable et conditions de propriété. |
| IGIC | Résidence principale bénéficiant de circonstances protégées | 3% | Âge, famille nombreuse, handicap, violence de genre, famille monoparentale ou revenus, ainsi que les autres conditions requises. |
| IGIC | Certains logements protégés livrés par le promoteur | 0% | VPO de régime spécial/général ou promotion publique et conditions légales. |
| AJD | Actes notariés soumis à l’impôt | 0,75% | Taux général des Canaries. |
| AJD | Documents relatifs à des opérations soumises à l’IGIC ou à la TVA | 1% | Lorsque les conditions de la quote-part progressive de l’AJD sont réunies. |
| AJD | Certaines acquisitions de résidence principale | 0,40% | Uniquement lorsque les conditions spécifiques de l’article 37 sont réunies. |
Bien d’occasion
ITP à Canarias : 6,5% taux général et 5% pour certains logements destinés à la résidence principale
Le Décret législatif 1/2009 établit un taux général de 6,5% pour les transmissions de biens immobiliers. Pour certains achats de résidence principale, un taux de 5% existe.
Taux général
6,5%Il s’agit du taux général applicable à la transmission de biens immobiliers et de certains droits réels y afférents.
Résidence habituelle
5%Il peut s’appliquer lorsque le bien immobilier doit constituir la résidence principale, que la base imposable ne dépasse pas 200.000 € et que les conditions relatives à la détention d’un autre logement sont respectées.
Pour le taux de 5%, au moment de l’exigibilité, le contribuable ne peut être propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier d’un autre logement ; s’il l’est, la réglementation permet de satisfaire à cette condition en cédant ces biens ou droits par acte notarié dans le délai légal de deux ans.
Avantages régionaux
Certains acquéreurs de résidence principale peuvent être imposés à un taux infédebarieur de 5%
Les taux réduits ne s’appliquent pas simplement du fait de l’appartenance à une catégorie. Chaque article prévoit des conditions cumulatives relatives à la résidence principale, aux revenus, à la titularité et aux justificatifs.
Famille nombreuse
1%Nécessite qu’il s’agisse d’une résidence principale et que la somme des bases imposables d’IRPF des membres ne dépasse pas 46.455 €, majorée de 18.200 € pour chaque enfant au-delà du minimum légal requis pour être une famille nombreuse.
Handicap
1%L’article 33 prévoit ce taux pour certains acquéreurs présentant un handicap égal ou supérieur à 65%, sous réserve de plafonds de revenus et d’autres conditions.
Famille monoparentale
1%Il peut s’appliquer lorsque la définition légale est respectée de famille monoparentale, les plafonds de revenus et les autres conditions relatives au logement habituel.
Logement protégé
0%La transmission d’un logement protégé de promotion publique ou privée peut être imposée au 0% lorsqu’elle est destinée à constituir la première résidence habituelle et que les conditions légales sont remplies.
Pour certaines acquisitions d’une première résidence habituelle, l’article 35 permet d’appliquer une bonification de 20% sur la cotisation résultante du taux de 5%. Parmi les cas concernés figurent certains acquéreurs âgés de 40 ans ou moins, soumis au plafond de revenus légal ainsi que certaines femmes victimes de violences de genre. Cette bonification est soumise à des conditions supplémentaires et ne doit pas être confondue avec un taux autonome de 4%.
Logements neufs et premières livraisons
IGIC sur les logements : 7%, 5%, 3% ou 0% selon le cas
Le décret législatif 1/2025 régit expressément les taux applicables aux opérations liées aux logements. La loi de finances de Canarias pour 2026 a élargi plusieurs plafonds et conditions à compter du 1 janvier 2026.
Taux général
7%Les opérations immobilières non comprises dans les taux spéciaux de l’article 38 sont imposées au taux général.
Résidence habituelle
5%Pour certaines livraisons destinées à la résidence habituelle, avec des plafonds de base imposable et des conditions relatives à la propriété d’un autre logement.
Taux super-réduit
3%Pour la résidence habituelle lorsque, de plus, l’une des circonstances personnelles ou économiques protégées est réunie par la réglementation.
Taux zéro
0%Entre autres cas, certains logements sociaux officiels livrés par leurs promoteurs.
Taux super-réduit
Quand l’IGIC de 3% peut s’appliquer à un logement
Le logement doit constituer la résidence principale et les conditions suivantes doivent être remplies conjointement les exigences de l’article 38. Depuis 2026, ont été élargis l’âge, les plafonds économiques et les limites de base imposable.
Résidence habituelle
Le bien acquis doit être destiné à servir de résidence principale selon la définition juridique applicable.
Situation protégée
Au moins l’une des situations prévues doit être remplie : âge de 40 ans ou moins, famille nombreuse, handicap égal ou supérieur à 65%, certaines situations de violence de genre, famille monoparentale ou le critère de revenu établi.
Plafond de base
En règle générale, la base du logement, des garages et des annexes cédés conjointement doit être ≤ 200.000 €.
| Situation | Plafond de base de la livraison | Autres conditions |
|---|---|---|
| Règle générale de 3% | ≤ 200.000 € | Résidence principale + situation protégée + titularité + formalités. |
| Famille nombreuse · catégorie générale | ≤ 300.000 € | Outre les autres exigences de l’article 38. |
| Famille nombreuse · catégorie spéciale | ≤ 400.000 € | Outre les autres exigences de l’article 38. |
Parmi les situations permettant d’accéder au taux de 3% figure le fait que le revenu du foyer familial de l’année civile précédente ne dépasse pas 46.455 €, augmenté de 15.315 € lorsque l’imposition est conjointe, selon la définition légale du revenu utilisée par la réglementation.
La réglementation exige une déclaration de l’acquéreur à l’entrepreneur ou au professionnel cédant attestant du respect de certaines conditions. En cas de paiements anticipés, des règles spécifiques s’appliquent dès le premier acompte.
Taux réduit
L’IGIC de 5% comporte également une limite de 200.000 € pour la règle générale
Lorsque le logement ne relève pas des cas du taux zéro ni du 3%, le 5% peut s’appliquer s’il va constituir la résidence habituelle et si les conditions sont remplies de l’article 38.
Destination
Le logement doit constituir la résidence habituelle de l’acquéreur.
Base imposable
Règle générale : jusqu’à 200.000 €, y compris les garages et annexes situés dans le même immeuble et cédés conjointement.
Autre logement
Il existe des règles concernant la pleine propriété, la nue-propriété ou l’usufruit d’un autre logement et sa cession ultérieure.
Pour le plafond de la base de l’IGIC de 5%, la réglementation 2026 porte le maximum à 300.000 € pour les familles nombreuses de catégorie générale et à 400.000 € pour la catégorie spéciale, à condition que les autres exigences soient remplies.
Acte authentique
AJD en Canarias : 0,75% général, 1% pour les opérations soumises à l’IGIC et 0,40% dans certains cas
L’AJD ne doit pas être ajouté automatiquement à toutes les ventes immobilières. La quote-part graduelle dépend du respect, par l’acte notarié, des exigences légales et du fait que l’acte ne soit pas soumis à une autre modalité incompatible.
Taux général
0,75%Taux général régional applicable aux actes notariés visés à l’article 31.2 de la réglementation nationale.
Opération soumise à l’IGIC
1%Les documents relatifs aux opérations soumises à l’IGIC ou à la TVA sont soumis à un taux de 1%, à condition que le document soit soumis à la quotité graduelle de l’AJD.
Résidence principale protégée
0,40%Peut s’appliquer aux premières expéditions de certains actes notariés d’acquisition d’une résidence principale lorsque sont réunies les conditions des avantages expressément énumérés à l’article 37.
La quotité graduelle de l’AJD exige notamment que l’acte ne soit pas soumis aux Transmissions Patrimoniales à Titre Onéreux, aux Opérations Sociétaires ou aux Successions et Donations. Par conséquent, la vente ordinaire ousada soumise au TPO suit un régime fiscal différent d’une première livraison soumise à l’IGIC.
Base imposable
Pour l’ITP, ne présumez pas que l’impôt est toujours calculé sur le prix signé
La valeur de référence du Catastro peut déterminer la base imposable de l’ITP et de l’AJD dans les opérations immobilières. Si la valeur déclarée, le prix ou la contrepartie sont supérieurs à la valeur de référence, la valeur la plus élevée est retenue conformément aux règles légales.
Valeur de référence
Peut servir de base minimale d’imposition pour l’ITP/AJD lorsqu’elle existe et est applicable.
Prix supérieur
Si le prix, la valeur déclarée ou la contrepartie est supérieur, la base n’est pas réduite à la valeur de référence.
Ce n’est pas la valeur cadastrale
La valeur de référence et la valeur cadastrale sont des notions différentes et ont des fonctions fiscales distinctes.
Consultez directement les questions fréquentes officielles du Catastro sur la valeur de référence .
Exemples
Comment l’impôt varie selon le type de logement et l’acheteur
Les exemples suivants sont uniquement mathématiques et supposent que le montant indiqué correspond à la base imposable applicable. Avant d’appliquer un taux réduit, toutes les conditions requises doivent être vérifiées.
Taux général du TPO : 6,5%. Si la base imposable applicable était de 250.000 € :
ITP : 16.250 €180.000 € × 5%.
ITP : 9.000 €Si la livraison est soumise au taux général d’IGIC de 7% :
IGIC : 17.500 €L’acte notarié peut également être soumis à l’AJD. Si la base de l’AJD était de 250.000 € et que le taux de 1% s’appliquait, le montant dû serait de 2.500 €.
180.000 € × 3%.
IGIC : 5.400 €L’AJD doit être calculé séparément en fonction des caractéristiques de l’acte notarié et des avantages susceptibles de s’appliquer.
Avant de conclure qu’un logement relève d’une limite de 200.000 €, 300.000 € ou 400.000 €, il convient de déterminer correctement quelle base imposable utilise la règle correspondante.
Étrangers et non-résidents
La nationalité ne remplace pas les conditions de résidence habituelle
Un acheteur étranger ne bénéficie pas automatiquement d’un taux différent en raison de sa nationalité. Les éléments déterminants sont le type de transmission, la localisation du bien immobilier et le respect effectif des conditions պահանջées pour chaque avantage fiscal.
Investisseur non-résident
Il ne doit pas prévoir de taux réduits liés à la résidence habituelle si sa situation ne remplit pas réellement cette condition.
Transfert de résidence
Si le logement doit devenir la résidence habituelle, toutes les conditions de durée, financières et de titularité exigées par la réglementation applicable doivent être vérifiées.
Justificatifs
Un avantage fiscal ne doit pas être appliqué uniquement parce que l’acheteur déclare qu’il utilisera le logement comme résidence : ses conditions documentaires et légales doivent également être remplies.
Consultez également acheter un logement à España en tant qu’étranger ou non-résident .
Auto-liquidation
L’ITP et l’AJD sont gérés au moyen du modèle 600 lorsque cela est applicable
Le siège électronique du gouvernement de Canarias identifie le modèle 600 comme la procédure d’autoliquidation de l’impôt sur les transmissions patrimoniales et actes juridiques documentés.
Modèle
Modèle 600 de l’Agence fiscale des Canaries pour l’ITP/AJD.
Délai
Le siège officiel indique un délai d’un mois à compter du moment où l’acte ou le contrat imposable est réalisé.
Administration
La gestion régionale relève de l’Agence fiscale des Canaries.
Accès officiel : présentation du formulaire 600 .
Erreurs fréquentes
Six erreurs susceptibles de modifier le budget fiscal aux Canarias
Appliquer une TVA de 10%
Canarias utilise l’IGIC. La TVA territoriale de la péninsule/des Baléares ne doit pas être appliquée à une opération aux Canaries.
Toujours utiliser le 6,5%
Il s’agit du taux général de l’ITP immobilier, mais il existe des taux et des bonifications spécifiques assortis de leurs propres conditions.
Confondre l’ITP de 5% avec l’IGIC de 5%
Ce sont des impôts distincts, applicables à des régimes fiscaux différents et soumis à des conditions légales différentes.
Ignorer la valeur de référence
Cela peut affecter l’assiette fiscale d’une transmission soumise à l’ITP/AJD.
Ajouter l’AJD à toute revente
La quote-part progressive de l’AJD est soumise à des conditions d’application et ne s’ajoute pas automatiquement à une opération déjà soumise à la TPO.
Appliquer une réduction sans justificatifs
Les taux réduits peuvent exiger une preuve formelle, des plafonds de revenus, une résidence principale et des conditions relatives à la propriété antérieure.
Sources officielles
Réglementation et organismes utilisés
Dernière vérification : 8 août 2026. Statut : en vigueur à la date de révision.
Guides associés
Poursuivez de l’impôt régional vers l’opération dans son ensemble
Professionnels à Canarias
Calculez les impôts sur le bien concerné, et non sur un barème générique de España
Un calcul précis doit identifier l’île et l’emplacement, si le logement est neuf ou d’ocsada, la base imposable, l’usage comme résidence principale et la situation անձ de l’acheteur avant d’appliquer tout avantage fiscal.
Questions fréquentes
Impôts lors de l’achat d’un logement à Canarias
Le taux général canarien applicable à la transmission de biens immobiliers est actuellement de 6,5%. Certaines acquisitions de résidence principale peuvent bénéficier de taux réduits si elles remplissent toutes les conditions légales.
Entre autres conditions, le bien doit constituir la résidence principale du contribuable, la base imposable du logement avec les garages et annexes cédés conjointement doit être inférieure ou égale à 200.000 € et les règles légales doivent être respectées concernant la propriété d’un autre logement.
Oui. La réglementation prévoit un taux de 1% pour certaines acquisitions de résidence principale par des familles nombreuses, des personnes présentant un handicap égal ou supérieur à 65% et des familles monoparentales, sous réserve dans chaque cas des conditions spécifiques applicables.
La TVA applicable dans la péninsule ne doit pas être appliquée automatiquement. Canarias dispose de son propre impôt indirect, l’IGIC. La livraison d’un logement peut être soumise à 7%, 5%, 3% ou 0% selon le cas et le respect des conditions requises.
Le taux général de l’IGIC est actuellement de 7%. L’article 38 établit des taux spécifiques pour certaines opérations immobilières ; avant d’appliquer le 7%, il convient donc de vérifier si le 5%, 3% ou 0% s’applique.
Le logement doit être la résidence habituelle et les conditions requises de l’article 38 doivent être remplies. Parmi les situations envisagées figurent avoir 40 ans ou moins, appartenir à une famille nombreuse, un handicap égal ou supérieur à 65%, certains cas de violence de genre, être une famille monoparentale ou remplir le critère de revenus établi par la réglementation.
Depuis 2026, le plafond général de base imposable pour les cas analysés de 3% et 5% est de 200.000 €. Pour une famille nombreuse de catégorie générale, il peut atteindre 300.000 € et, pour la catégorie spéciale, 400.000 €, à condition que les autres conditions légales soient remplies.
Le taux général applicable aux documents notariés est de 0,75%, mais lorsqu’il s’agit de documents relatifs à des opérations soumises à l’IGIC ou à la TVA, la réglementation canarienne fixe un taux de 1%. Certaines acquisitions de résidence habituelle peuvent bénéficier de 0,40% si elles remplissent les conditions spécifiques de l’article 37.
La quotité graduelle de l’AJD ne s’ajoute pas automatiquement à une transmission ordinaire déjà soumise au TPO. L’AJD a ses propres conditions et exige, entre autres, que l’acte ne soit pas soumis à certaines autres modalités fiscales.
Pas nécessairement. Pour les biens immobiliers, la valeur de référence du Catastro peut déterminer la base imposable. Si le prix, la valeur déclarée ou la contrepartie est supérieure à la valeur de référence, la valeur la plus élevée est retenue conformément à la réglementation.
Le siège électronique du gouvernement de Canarias prévoit un délai d’un mois pour les autoliquidations d’actes ou de contrats soumis à l’ITP/AJD, à compter du moment où l’acte ou le contrat prend effet.
La nationalité, à elle seule, ne prévoit pas de taux général d’ITP ou d’IGIC différent. Cependant, de nombreux avantages fiscaux sont liés au fait que le bien immobilier devienne effectivement une résidence principale et à d’autres conditions personnelles, économiques et patrimoniales.
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