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Imagen editorial sobre Impuestos al comprar vivienda en Cantabria: ITP, IVA y AJD

Impôts lors de l’achat d’un logement en Cantabria : ITP, IVA et AJD

Cantabria · ITP · IVA · AJD

En Cantabria, l’impôt varie selon que vous achetez un bien d’occasion ou un logement neuf, ainsi que selon l’usage du logement

Lors d’un achat classique de logement usada, l’ITP/TPO s’applique normalement. Lors d’une première livraison d’un logement neuf, l’IVA s’applique normalement et, lorsque l’acte notarié remplit les conditions légales, l’AJD. Cantabria fixe ses propres taux d’ITP et d’AJD, y compris des taux spécifiques pour la résidence principale et certains acheteurs.

Voir les taux actuels Voir des exemples
Juridiction : Cantabria Règles régionales de 01/05/2026 Révisé : 08/08/2026

Réponse courte

Quels impôts paie un acheteur de logement en Cantabria ?

Si vous achetez un logement d’occasion en Cantabria, vous paierez normalement l’ITP. Si vous achetez un logement neuf lors de sa première livraison, vous paierez normalement l’IVA et l’AJD.

La différence ne dépend pas uniquement du fait que le bien soit présenté comme « neuf » ou « d’occasion ». La nature juridique de la transmission doit être vérifiée. En outre, en Cantabria, l’ITP et l’AJD varient selon que le logement sera une résidence principale et que l’acheteur réunit certaines conditions.

À compter du 1 mai 2026, Cantabria applique un nouveau barème de 7% jusqu’à 300.000 € et de 9% sur l’excédent pour certaines acquisitions de résidences principales. La réforme a été introduite par la loi Cantabria 5/2026.

Principaux taux

ITP, IVA et AJD à Cantabria en un coup d’œil

Ce tableau résume les situations résidentielles les plus courantes. Les taux spéciaux ne doivent être appliqués que lorsque toutes leurs conditions sont remplies.

Opération Impôt Taux principal Observation
Seconde main · résidence non principale ITP / TPO 9% Taux général de Cantabrie pour les transmissions de biens immobiliers.
Seconde main · résidence principale ITP / TPO 7% / 9% 7% jusqu’à 300.000 € de la valeur du logement et 9% sur la tranche excédentaire.
Résidence principale · certaines catégories ITP / TPO 4% Peut s’appliquer, entre autres cas, aux personnes de moins de 40 ans, à certaines familles et aux personnes présentant un handicap compris entre 33% et moins de 65%, sous réserve de conditions.
Résidence principale · handicap ≥65% ITP / TPO 3% Taux spécifique soumis à la justification légale correspondante.
Logement destiné à une réhabilitation immédiate ITP / TPO 5% Nécessite le respect de l’ensemble des exigences matérielles, documentaires et de délai prévues par la réglementation.
Logement neuf · première livraison TVA 10% Taux général national applicable aux logements lorsque les conditions du taux réduit sont remplies.
Acte soumis à l’AJD · général AJD 1,5% Taux général de Cantabrie applicable aux documents notariés soumis à une quotité graduelle.
Acquisition documentée d’une résidence principale AJD 1% Taux prévu spécifiquement pour les documents notariés qui formalisent l’acquisition d’une résidence principale.
Les taux réduits ne sont pas automatiques. La loi exige de vérifier l’usage en tant que résidence principale, l’âge, le handicap, la situation familiale, la localisation ou d’autres conditions selon l’avantage sollicité. En outre, certains taux réduits sont soumis à la limite de 300.000 €, le taux général s’appliquant à la tranche excédentaire lorsque la réglementation le prévoit.

Bien d’occasion

ITP à Cantabria : 9% est le taux général, mais une résidence principale peut être moins taxée

L’article 9 du décret législatif 62/2008 fixe un taux général de 9% pour la transmission de biens immobiliers. Pour les logements qui vont constituir la résidence principale de l’acquéreur, la réforme en vigueur depuis mai 2026 introduit un barème spécifique.

  • Jusqu'à 300.000 € de valeur de la résidence principale : 7%.
  • Pour la tranche excédant 300.000 € : 9%.
  • Le barème évite qu'un léger dépassement de 300.000 € entraîne l'imposition de l'ensemble du logement à 9%.
  • Une résidence secondaire ou un logement d'investissement ne donne pas, de ce seul fait, accès au 7% applicable à la résidence principale.
Fonctionnement de l'ITP en España

ITP réduit

Qui peut bénéficier du 4% ou du 3% ?

Cantabria prévoit des taux réduits pour certaines acquisitions destinées à constituir la résidence principale du contribuable. Il ne suffit pas d'appartenir à une catégorie : toutes les conditions légales doivent être remplies et justifiées.

4%

Moins de 40 ans

L'acquéreur âgé de moins de 40 ans à la date de l'acquisition peut relever du cas prévu au 4% pour la résidence principale, conformément aux règles de copropriété prévues par la loi.

4%

Familles

La réglementation inclut certains cas de familles nombreuses et de familles monoparentales lorsque le logement acquis est destiné à constituir leur résidence principale.

4%

Handicap 33%–

Un taux de 4% s'applique aux personnes présentant un handicap légal égal ou supérieur à 33% et inférieur à 65%, sous réserve de fournir les justificatifs requis.

3%

Handicap ≥65%

Lorsque le logement est destiné à devenir la résidence principale et que l'acquéreur bénéficie de la reconnaissance d'un taux de handicap égal ou supérieur à 65%, la loi prévoit un taux de 3%.

4%

Logement de protection publique

Certaines transmissions de logements de protection publique qui ne sont pas exonérées peuvent bénéficier du taux prévu par la réglementation cantabre.

4%

Risque de dépeuplement

Il existe également un cas concernant les logements situés dans des communes officiellement incluses parmi celles touchées par le risque de dépeuplement.

Depuis la réforme de 2026, les taux réduits applicables aux logements prévus à l’article 9 sont soumis à une règle de 300.000 € dans les conditions prévues par la réglementation. Pour la tranche excédentaire, le taux général de 9% peut s’appliquer.

Cas particulier

ITP de 5% pour un logement destiné à une réhabilitation immédiate

Cantabria maintient un taux de 5% pour les acquisitions de logements destinés à une réhabilitation immédiate, mais la définition fiscale est bien plus stricte que le simple fait de réaliser des travaux après l’achat.

  • La destination à une réhabilitation immédiate doit être indiquée dans les documents requis.
  • Le logement doit conserver cette destination pendant au moins trois ans après l’achèvement des travaux.
  • Les logements à usage touristique régis par la réglementation de Cantabrie sont exclus de cet avantage.
  • Le coût total des travaux doit atteindre au moins 25% du prix d’acquisition dans les conditions légales.
  • Les travaux doivent être achevés dans un délai inférieur à 18 mois à compter de l’exigibilité de l’impôt.
  • La loi exige des factures, des moyens de paiement admis et des justificatifs ultérieurs.
« Je vais le rénover » ne correspond pas automatiquement à une « réhabilitation immédiate » au sens fiscal. La loi définit les travaux concernés, impose des délais précis et peut entraîner la perte du taux réduit si les documents ou les travaux ne remplissent pas les conditions.

Base imposable de l’ITP

Le pourcentage correct ne suffit pas s’il est appliqué à une base erronée

Dans le cadre d’une transmission immobilière soumise à l’ITP, il convient de vérifier la valeur de référence du Catastro lorsqu’elle existe. La réglementation nationale relative à l’ITP intègre cette valeur dans la détermination de la base imposable des biens immobiliers.

01

Prix

Il s’agit de la contrepartie convenue entre l’acheteur et le vendeur, mais elle ne doit pas être utilisée automatiquement comme seule base fiscale.

02

Valeur de référence

Elle doit être vérifiée auprès de la Direction générale du Catastro lorsqu’elle est applicable à la date de l’opération.

03

Valeur applicable la plus élevée

Si le prix, la contrepartie ou la valeur déclarée dépasse la valeur de référence, la réglementation nationale peut conduire à retenir le montant le plus élevé.

Comprendre la valeur de référence

Programme neuf

Une première livraison résidentielle est généralement soumise à la TVA de 10% plus l’AJD

La TVA est nationale. Dans le cadre d’une livraison de logement considérée comme une première livraison et remplissant les conditions du taux réduit, le taux actuellement applicable est normalement de 10%.

  • TVA générale sur les logements : 10% dans les cas résidentiels concernés.
  • Certaines VPO à régime spécial ou de promotion publique peuvent être imposées à 4%.
  • Jusqu’à deux places de garage et annexes peuvent bénéficier du même traitement que le logement lorsque les conditions nationales sont remplies et qu’ils sont cédés conjointement.
  • Il convient ensuite d’analyser séparément l’AJD de Cantabria.
TVA et AJD dans le neuf

Actes juridiques documentés

AJD en Cantabria : 1,5% général et 1% pour l’acquisition d’une résidence principale

Cantabria régit la taxe graduelle sur les documents notariés. L’acte d’achat d’un logement neuf peut être soumis à cet impôt lorsque les conditions légales sont réunies.

Document / situation AJD Condition principale
Document notarié soumis · taux général 1,5% Taux général de Cantabria pour la taxe graduelle lorsque les conditions légales sont réunies.
Acquisition d’une résidence principale 1% Le document notarié formalise l’acquisition de la résidence principale.
Certains catégories de résidence principale 0,1% Comprend, sous réserve de conditions, certains cas de famille nombreuse/monoparentale, de handicap entre 33% et moins de 65%, de personnes de moins de 40 ans et de communes exposées au risque de dépeuplement.
Handicap ≥65% 0,05% Logement destiné à servir de résidence principale et respect des conditions légales.
Certains logements de protection publique 0,1% Lorsque l’opération ne bénéficie pas de l’exonération nationale et remplit les conditions régionales.
Ne confondez pas l’AJD de la vente avec l’AJD lié à un prêt hypothécaire. Il s’agit d’actes distincts et la réglementation prévoit des règles spécifiques pour les documents de prêt assortis d’une garantie hypothécaire. Ce guide se concentre sur les impôts liés à l’acquisition d’un logement.
L’article 13 prévoit également une limite de 300.000 € pour les taux réduits prévus par cet article, le taux général s’appliquant, le cas échéant, à la tranche excédentaire.

Exemples

Quel montant pourraient représenter les impôts lors d’un achat de 250.000 €

Les calculs suivants sont des exemples pédagogiques. Il est supposé que 250.000 € correspond à la base applicable et que sont remplis, lorsqu’ils sont indiqués, tous les critères requis pour le taux correspondant.

Bien d’occasion · résidence non principale

Achat pour 250.000 €

Base retenue 250.000 €
ITP général 9% 22.500 €
Taxe d’acquisition 22.500 €
Seconde main · résidence principale

Achat pour 250.000 €

Base retenue 250.000 €
ITP résidence principale 7% 17.500 €
Taxe d’acquisition 17.500 €
Bien d’occasion · hypothèse 4%

Acheteur remplissant les conditions

Base retenue 250.000 €
ITP réduit 4% 10.000 €
Taxe d’acquisition 10.000 €
Programme neuf · résidence non principale

Première livraison pour 250.000 €

TVA 10% 25.000 €
AJD général 1,5% 3.750 €
Total fiscal indicatif 28.750 €
Programme neuf · résidence principale

Première livraison pour 250.000 €

TVA 10% 25.000 €
AJD résidence principale 1% 2.500 €
Total fiscal indicatif 27.500 €
Programme neuf · hypothèse AJD 0,1%

Acheteur remplissant les conditions

TVA 10% 25.000 €
AJD 0,1% 250 €
Total fiscal indicatif 25.250 €
Les exemples ne remplacent pas le calcul de l’opération. Une base imposable différente, un garage ou une annexe soumis à un traitement différent, l’absence de respect des conditions requises pour une résidence principale ou un changement dans la situation de l’acheteur peut modifier le montant final.

Réforme 2026

Exemple de résidence principale dépassant 300.000 €

Le barème actuel évite d’appliquer directement le 9% à l’ensemble de la valeur lorsqu’une résidence principale dépasse le seuil de 300.000 €.

  • Premiers 300.000 € → 7%.
  • Excédent au-delà de 300.000 € → 9%.
  • Le montant est obtenu en additionnant les deux tranches.
Exemple · 350.000 €

Résidence habituelle

300.000 € × 7% 21.000 €
50.000 € × 9% 4.500 €
ITP total 25.500 €

Acheteurs étrangers

Un étranger ou un non-résident paie-t-il un pourcentage différent ?

La nationalité étrangère à elle seule n’entraîne pas un taux général d’ITP, d’IVA ou d’AJD différent. Ce qui importe, c’est le type d’opération, la localisation du bien et, pour certains avantages fiscaux cantabres, le respect des conditions personnelles et de logement requises.

01

Résidence secondaire

Si le logement ne remplit pas les conditions pour constituir une résidence principale, il ne faut pas automatiquement prévoir un taux réservé à la résidence principale.

02

Investissement

Une acquisition à des fins d’investissement doit être calculée conformément au régime applicable à cette opération, sans présumer d’avantages fiscaux conçus pour la résidence principale.

03

Déménagement à Cantabria

Si le logement doit réellement constituir la résidence principale, les règles spécifiques de Cantabrie peuvent être pertinentes, à condition que leurs exigences soient justifiées.

Acheter à España en tant qu’étranger

Dépôt auprès de Cantabria

Formulaire 601 et délai de 30 jours ouvrables

L’Agence fiscale de Cantabrie indique actuellement un délai de 30 jours ouvrables pour déposer l’ITP/AJD, à compter du moment où l’acte ou le contrat est conclu.

  • Formulaire 601 pour l’ITP et l’AJD.
  • Délai actuel : 30 jours ouvrables.
  • Un dépôt en ligne peut être possible via le Bureau virtuel de Cantabria.
  • La documentation comprend le document contenant le fait générateur et l’identification du redevable.
  • Si un taux réduit est demandé, les justificatifs correspondants doivent être fournis.
Un avantage fiscal peut être perdu s’il n’est pas correctement documenté. Pour certains taux réduits, la réglementation exige qu’ils soient expressément demandés dans le document de l’opération ou dans le cadre des mécanismes de rectification prévus. N'attendez pas après l'achat pour vérifier ces conditions.

Erreurs fréquentes

Ce qu'il faut vérifier avant de réserver un logement à Cantabria

01

Utiliser un ancien 9% pour tout

Depuis mai 2026, il existe un barème spécifique de 7%/9% pour les acquisitions de résidence principale.

02

Croire qu'avoir moins de 40 suffit

Le taux de 4% exige également que l'opération et le logement remplissent les conditions de l'avantage fiscal.

03

Oublier la valeur de référence

Dans le cadre d'une revente, calculer l'ITP uniquement sur le prix peut être incorrect.

04

Oublier l’AJD pour un logement neuf

Le budget d'une première livraison résidentielle ne doit pas se limiter à la TVA.

05

Confondre rénovation et réhabilitation fiscale

L'ITP de 5% comporte des exigences spécifiques en matière de travaux, coût, délai, documentation et usage.

06

Ne pas justifier le taux réduit

L'âge, le handicap, la situation familiale, la localisation et d'autres circonstances doivent être justifiés conformément à la réglementation applicable.

Sources officielles

Base juridique et administrative utilisée

Informations révisada le 8 août 2026. Les taux régionaux ont été vérifiés au regard de la réglementation consolidée de Cantabria et des sources de l'Agence fiscale de Cantabrie.

Cantabria · législation consolidée Décret législatif 62/2008 Texte consolidé des mesures fiscales relatives aux impôts cédés. Les articles 9 et 13 régissent les taux régionaux de l'ITP et de l'AJD. Cantabria · réforme 2026 Loi de Cantabria 5/2026, du 28 avril Réforme qui porte à 300.000 € certaines limites et modifie la fiscalité applicable à l'acquisition d'une résidence principale depuis mai 2026. ACAT · gestion Transmissions patrimoniales et AJD Informations officielles sur le dépôt, la documentation, taux réduits, biens immobiliers et délai de 30 jours ouvrables. ACAT · procédure Modèle 601 Instructions officielles pour l’établissement, le paiement et le dépôt du modèle ITP/AJD. AEAT · TVA TVA ou ITP lors de l’achat d’un logement Source nationale pour distinguer un logement neuf et usada et vérifier les taux actuels de TVA sur les logements. Direction générale du Cadastre Utilisations fiscales de la valeur de référence Explique l’utilisation de la valeur de référence pour des impôts tels que l’ITP/AJD et l’ISD.

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Questions fréquentes

Impôts lors de l’achat d’un logement à Cantabria

Le taux général actuel pour les transmissions à titre onéreux de biens immobiliers à Cantabria est de 9%, sans préjudice des taux spécifiques ou réduits qui peuvent s’appliquer lorsque leurs conditions sont remplies.

Depuis le 1 mai 2026, la réglementation prévoit pour l’acquisition d’une résidence principale un 7% jusqu’à 300.000 € de la valeur du logement et un 9% sur la tranche dépassant 300.000 €.

Cantabria prévoit un taux de 4% pour certaines acquisitions de résidence habituelle lorsque l’acquéreur a moins de 40 ans à la date de l’acquisition. Toutes les exigences légales doivent être remplies ainsi que les règles applicables en matière de plafonds et de justificatifs.

Pour une résidence habituelle, Cantabria prévoit un taux de 4% lorsque le degré légal de handicap est égal ou supérieur à 33% et inférieur à 65%, et un taux de 3% lorsqu’il est égal ou supérieur à 65%, sous réserve des conditions et plafonds établis par la réglementation.

Lors d’une première livraison résidentielle remplissant les conditions du taux réduit, l’IVA est normalement de 10%. Certains logements de protection officielle relevant d’un régime spécial ou de promotion publique peuvent être imposés à 4%.

Le taux général cantabre d’AJD applicable aux actes notariés soumis au taux progressif est de 1,5%. Lorsque l’acte notarié formalise l’acquisition d’une résidence habituelle, la réglementation prévoit un taux de 1%. Il existe des taux inférieurs pour certains cas spécifiques.

Non, pas en règle générale pour la même transmission. L’achat d’un logement usada est généralement soumis à la TPO/ITP, tandis qu’une première livraison soumise à l’IVA relève du régime de l’IVA. Dans une opération soumise à l’IVA, l’acte notarié peut également être soumis à l’AJD si les conditions requises sont réunies.

Pas nécessairement. Pour les biens immobiliers, il convient de vérifier la valeur de référence du Catastro et d’appliquer les règles nationales de détermination de la base imposable. C’est pourquoi un prix inférieur à la valeur de référence ne signifie pas automatiquement que l’ITP soit calculé uniquement sur ce prix.

L’Agence fiscale de Cantabrie indique actuellement un délai de 30 jours ouvrables à compter de la réalisation de l’acte ou du contrat. Le formulaire 601 est utilisé pour ces autoliquidations.

La nationalité étrangère à elle seule n’entraîne pas de taux général plus élevé. Il convient d’analyser le type de bien, si le logement sera la résidence principale ou non, la base imposable et si l’acheteur remplit les conditions requises pour bénéficier d’un taux spécifique.

Avertissement : Ce guide a une finalité informative et explique les principales règles fiscales vérifiées pour l’acquisition d’un logement en Cantabria au 8 août 2026. Ce document ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, financier ou notarial personnalisé. L’impôt final peut varier selon la nature juridique de la transmission, la base imposable, la valeur de référence, le statut de résidence principale, les caractéristiques de l’acheteur, la copropriété, le logement protégé, la rénovation, les annexes et d’autres circonstances. Les taux, plafonds, formulaires et conditions sont susceptibles d’être modifiés. Avant de signer ou de procéder à l’autoliquidation, il convient de vérifier la réglementation officielle en vigueur et, si nécessaire, d’obtenir un conseil professionnel personnalisé.

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