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Imagen editorial sobre IVA y AJD al comprar una vivienda de obra nueva en España

IVA et AJD lors de l’achat d’un logement neuf à España

Fiscalité des logements neufs

Pour un logement neuf, il faut d’abord déterminer s’il s’agit d’une première livraison, puis identifier la juridiction fiscale compétente.

Sur le territoire espagnol où la TVA s’applique — péninsule et Illes Balears —, la première livraison d’un logement par le promoteur est généralement soumise à la TVA. L’acte notarié peut également être soumis à la quote-part graduelle des Actos Jurídicos Documentados (AJD), dont le taux dépend de la communauté autonome ou du territoire compétent.

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Dernière révision8 août 2026
JuridictionEspaña + CCAA / régime foral
ArticleTAX-003 · P0

Réponse courte

Quelle TVA et quel AJD paie-t-on généralement pour un logement neuf ?

Dans la péninsule et les Illes Balears, la première livraison d’un logement neuf par le promoteur est généralement imposée à 10% de TVA. Les logements sociaux relevant d’un régime spécial ou de promotion publique peuvent être imposés à 4% lorsque les conditions légales sont remplies. En outre, l’acte de vente peut être soumis à l’AJD, mais le taux d’AJD doit être vérifié auprès de la communauté autonome ou du territoire compétent.

TVA
10%

Taux général applicable aux logements

Pour les livraisons d’immeubles ou de parties d’immeubles destinés à l’habitation sur le territoire d’application de la TVA, lorsque le taux réduit prévu par la loi s’applique.

VPO
4%

Cas spécifiques

Applicable à certains logements sociaux relevant d’un régime spécial ou de promotion publique, sous réserve du respect des exigences réglementaires.

AJD
Variable

Compétence territoriale

La quote-part graduelle des actes notariés est calculée selon le taux approuvé par la communauté autonome compétente lorsque les conditions d’application de l’impôt sont remplies.

ESP
À part

Canarias, Ceuta et Melilla

Ils ne doivent pas être calculés automatiquement avec la TVA applicable dans la péninsule. Leurs régimes d’imposition indirecte nécessitent un examen spécifique.

Il n’existe pas de formule nationale exacte du type « 10% de TVA + X % d’AJD » valable pour l’ensemble de España. La TVA et l’AJD relèvent de compétences et de territoires distincts ; l’AJD doit être déterminé selon la juridiction concernée.

Étape 1 · Classer l’opération

Un logement récemment achevé ne constitue pas toujours fiscalement une « première livraison ».

L’Agence fiscale distingue les premières livraisons des deuxièmes livraisons ou livraisons ultérieures. La première livraison intervient, en règle générale, lorsque l’acheteur acquiert le logement auprès du promoteur après l’achèvement de sa construction ou de sa réhabilitation, mais des règles spécifiques s’appliquent lorsque le bien a été utilisé auparavant.

  • Vérifier qui cède le bien : promoteur, entreprise, particulier ou autre titulaire.
  • Déterminer si la cession constitue une première livraison au regard de la TVA.
  • Vérifier s’il y a eu une utilisation antérieure et par qui, car cela peut modifier la classification.
  • Ne pas déterminer le régime fiscal uniquement en fonction de l’âge, de l’apparence ou du marketing du bien.

La référence pratique est le guide de l’ Agence fiscale sur la question de savoir si un achat est soumis à la TVA ou à l’ITP.

Pourquoi cette classification est importante

Une opération qui ne constitue pas une première livraison peut bénéficier d’un traitement différent. Avant de budgétiser les impôts, il convient d’identifier le fait générateur précis et de ne pas se limiter à vérifier si le logement est annoncé comme une « construction neuve ».

TVA sur les logements neufs

Le 10% constitue la référence générale pour les logements sur le territoire de la TVA, et non une règle territoriale applicable à l’ensemble de España

La loi sur la TVA applique le taux réduit de 10% aux livraisons d’immeubles ou de parties d’immeubles aptes à être utilisés comme logements, y compris certaines places de garage et annexes cédées conjointement. La taxe est facturée par le vendeur à l’acheteur.

01

Base d’imposition de la TVA

En règle générale, la base imposable est constituée du montant total de la contrepartie de l’opération, avec les ajustements prévus par la réglementation relative à la TVA.

02

Garages et annexes

Le taux réduit peut s’appliquer à un maximum de deux places de garage et aux annexes situées dans le même immeuble lorsqu’elles sont cédées conjointement avec le logement et que les conditions légales sont remplies.

03

Locaux commerciaux

Les locaux commerciaux ne sont pas considérés comme des annexes d’un logement à ces fins. Le traitement applicable aux logements ne doit pas être automatiquement étendu à d’autres éléments.

Territoire de la TVA

La TVA espagnole s’applique dans la péninsule et aux Illes Balears. Canarias, Ceuta et Melilla sont hors de son champ territorial et disposent de leur propre régime d’imposition indirecte. Pour ces localisations, il convient d'utiliser le guide régional correspondant.

Paiements pendant la construction

Les acomptes peuvent entraîner le paiement de la TVA avant l'acte définitif

Dans les opérations soumises à la TVA, lorsque des paiements anticipés sont effectués avant la livraison, la taxe devient exigible au moment de l'encaissement, total ou partiel, sur les montants effectivement perçus. Cela est particulièrement pertinent pour les programmes immobiliers prévoyant des échéanciers de paiement pendant la construction.

  • Distinguer le prix net et la TVA dans chaque paiement, le cas échéant.
  • Conserver les factures et justificatifs de tous les acomptes.
  • Rapprocher les sommes versées du prix et de la TVA indiqués lors de la finalisation de l'opération.
  • Ne pas réserver l'intégralité du budget fiscal au jour de la signature chez le notaire s'il existe des acomptes soumis à taxation.

Exemple conceptuel d'un acompte

Acompte net soumis€50.000
TVA à 10%€5.000
Total du paiement€55.000
La TVA peut être payée par étapes L'exemple suppose une opération résidentielle soumise au taux de 10% sur le territoire de TVA et ne remplace pas la facture ou le contrat applicable.

Actes juridiques documentés

AJD n'a pas de taux unique pour tous les achats de logements neufs en España

La modalité des actes notariés de l'ITPAJD peut taxer les premières expéditions d'actes et de procès-verbaux notariés lorsqu'ils portent sur une somme ou une chose évaluable, contiennent des actes ou contrats susceptibles d'inscription et ne sont pas soumis à l'Impôt sur les successions et donations ni aux modalités de Transmissions patrimoniales à titre onéreux ou d'Opérations sociétaires. Le taux progressif est celui approuvé par la communauté autonome compétente.

SUJ

Quand s'applique-t-il ?

Les conditions légales relatives à l'acte notarié et à l'opération doivent être réunies. Il ne suffit pas d'ajouter un pourcentage d'AJD à n'importe quel document.

TIP

Quel pourcentage ?

Le taux applicable dépend de la communauté autonome ou, le cas échéant, du régime foral compétent. Il doit être vérifié auprès de l'autorité fiscale territoriale.

SJP

Qui est le redevable ?

Dans les actes notariés, la règle générale désigne l'acquéreur du bien ou du droit ; l'acte de prêt garanti par hypothèque est soumis à une règle spécifique différente.

Ne confondez pas l'AJD de l'acte de vente avec la règle spécifique applicable à l'acte de prêt hypothécaire. Dans les prêts assortis d’une garantie hypothécaire, la réglementation nationale désigne le prêteur comme redevable.

Exemple de budget

Comment calculer sans inventer un AJD national

Pour un logement neuf vendu pour la première fois, d’un prix net de €400.000, situé dans la péninsule ou aux Illes Balears et soumis au taux général résidentiel de TVA, la TVA peut être calculée. L’AJD doit rester une variable jusqu’à ce que la juridiction et les conditions applicables soient connues.

  • Prix net du logement : €400.000.
  • TVA à 10% : €40.000.
  • AJD : base imposable correspondante × taux territorial vérifié.
  • Les autres frais — notaire, registre, conseil ou financement — ne font pas partie de cet exemple fiscal.

Formule sûre

Prix net€400.000
TVA 10%€40.000
AJDBase AJD × taux territorial
Impôts = €40.000 + AJD applicable Le total exact ne peut être arrêté sans avoir préalablement déterminé la communauté autonome ou le régime territorial.

Parcours fiscal approprié

Six vérifications avant d’accepter tout calcul

Identifiez la livraison

Confirmez s’il s’agit d’une première livraison au regard de la TVA et qui cède le logement.

Localisez le bien immobilier

Déterminez s’il se situe dans le territoire TVA, Canarias, Ceuta, Melilla ou dans un territoire foral pertinent.

Définissez le type de bien

Distinguez les logements, garages, débarras, locaux et autres éléments cédés.

Calculez la TVA

Appliquez le taux correspondant à la bonne base et tenez compte des paiements anticipés.

Déterminez l’AJD

Consultez le taux, les avantages, la base et la procédure auprès de l’autorité territoriale compétente.

Documentez le budget

Séparez les impôts des autres frais et conservez la source ainsi que la date de vérification.

Construction neuve ou bien de seconde main

N’utilisez pas la fiscalité de revente pour une première livraison

Question Première livraison de logement neuf Logement ou sada / livraison ultérieure
Principal impôt indirect TVA lorsque l’opération y est soumise et se situe dans son territoire d’application. On analyse généralement la modalité des transmissions patrimoniales à titre onéreux, avec des règles régionales/forales.
AJD notarial Peut s'appliquer si les conditions légales sont réunies ; taux territorial. Le traitement dépend de l'opération concrète et ne doit pas être repris de l'immobilier neuf.
Source principale Loi sur la TVA + AEAT + réglementation territoriale relative à l'AJD. RDL 1/1993 + autorité fiscale autonome/forale compétente.
Erreur typique Appliquer un AJD d'une autre communauté autonome ou ajouter un chiffre national inventé. Appliquer la TVA résidentielle simplement parce que le logement semble neuf ou rénové.
Guide général des impôts Construction neuve ou bien de seconde main

Régimes territoriaux

La localisation du bien détermine quel guide régional vous devez consulter

L'article national explique le cadre. Les taux d'AJD, réductions, bonifications et procédures doivent figurer sur les pages régionales et forales, où ils peuvent être maintenus à jour sans transformer ce guide en un tableau de pourcentages qui vieillit rapidement.

Erreurs fréquentes

Six erreurs qui faussent le budget d'un bien immobilier neuf

01

Ajouter « 10% + AJD national »

La TVA générale peut être de 10% sur son territoire, mais l'AJD doit être déterminé territorialement.

02

Confondre bien neuf et première livraison

Le traitement fiscal dépend de la définition juridique de la livraison, et pas seulement de l'apparence du bien.

03

Ignorer les acomptes

Dans les opérations soumises à TVA, les paiements anticipés peuvent être soumis à la TVA avant l’acte définitif.

04

Copier l’AJD d’une autre région

Les taux et avantages autonomiques ou foraux ne doivent pas être transposés d’une juridiction à une autre.

05

Appliquer la TVA à Canarias

Canarias, Ceuta et Melilla nécessitent de vérifier leurs régimes de fiscalité indirecte spécifiques.

06

Confondre achat et hypothèque

L’acte de vente et l’acte de prêt hypothécaire sont soumis à des règles fiscales qui doivent être analysées séparément.

Sources officielles

Base législative et administrative utilisée

Sources révisées le sada août 8 2026. Les textes consolidés et les pages des autorités compétentes doivent être vérifiés à nouveau avant d’utiliser ces informations pour une liquidation précise.

BOE · Loi 37/1992 Loi relative à la taxe sur la valeur ajoutée Cadre juridique de la TVA, taux applicables, exigibilité, base imposable et opérations immobilières. Administration fiscale J’achète un logement : TVA ou ITP ? Guide officiel pour distinguer première livraison, logement ou sada et fiscalité indirecte applicable à l’achat. BOE · RDL 1/1993 ITP et actes juridiques documentés Cadre national de l’AJD, actes notariés, redevable, base imposable et compétence territoriale en matière de taux. Administration fiscale TVA sur les opérations immobilières Hub institutionnel consacré au traitement de la TVA dans les opérations immobilières.

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Questions fréquentes

TVA et AJD lors de l’achat d’un bien immobilier neuf

Dans la péninsule et les Illes Balears, les livraisons d’immeubles ou de parties d’immeubles aptes à l’habitation qui remplissent les conditions du taux réduit sont généralement soumises au taux de 10%. Il existe des cas particuliers, tels que certains VPO soumis à un régime spécial ou de promotion publique, auxquels s’applique le taux de 4%. L’opération concernée doit être vérifiée.

Il ne faut pas le supposer sur la seule base de l’appellation commerciale. Il est nécessaire de déterminer si la transmission constitue une première livraison au regard de la TVA et d’examiner, entre autres facteurs, l’identité du vendeur et l’éventuelle utilisation antérieure du bien.

Il n’existe pas de taux national unique qui puisse deba s’appliquer automatiquement. La quotité graduelle de l’AJD applique le taux approuvé par la communauté autonome ou le territoire compétent lorsque les conditions légales de l’impôt sont remplies.

Une première livraison soumise à la TVA n’est pas simultanément considérée comme une transmission à titre onéreux soumise à la TPO au titre du même fait générateur. Toutefois, l’acte notarié peut être soumis à l’AJD si les conditions requises sont remplies.

Lorsque l’opération est soumise à la TVA et que des paiements anticipés sont effectués, la taxe devient exigible lors de l’encaissement total ou partiel du prix, à concurrence des montants effectivement perçus. Les factures et le calendrier des paiements du programme immobilier doivent être vérifiés.

La réglementation permet d’inclure jusqu’à deux places de garage et des annexes situées dans le même immeuble lorsqu’elles sont cédées conjointement avec le logement et que les conditions légales sont remplies. Les locaux commerciaux ne sont pas considérés comme des annexes à cette fin.

La nationalité à elle seule n’entraîne pas de taux général de TVA différent pour cet achat. Pour ce guide, les éléments déterminants sont le type de livraison, le bien immobilier et la juridiction. D’autres circonstances personnelles peuvent être pertinentes pour les avantages fiscaux territoriaux et doivent être vérifiées dans la réglementation compétente.

La TVA applicable dans la péninsule ne doit pas être appliquée automatiquement. Canarias se situe hors du champ d’application de la TVA espagnole et utilise son propre système d’imposition indirecte. L’opération doit être examinée au regard de la réglementation canarienne en vigueur.

Il ne faut pas les confondre. L’acte de vente et l’acte de prêt garanti par hypothèque sont des actes distincts. La réglementation établit une règle spécifique concernant le redevable du prêt hypothécaire.

Commencez par confirmer que l’opération constitue une première livraison, la localisation fiscale du bien, le prix et les éléments cédés. Calculez ensuite la TVA applicable et consultez auprès de l’autorité régionale ou forale l’AJD en vigueur, son assiette, les avantages et la procédure. Le devis doit indiquer la date et les sources utilisées.

Avis important. Ce guide fournit des informations générales sur la fiscalité d’un achat immobilier neuf à España. Il ne remplace pas un conseil fiscal, juridique ou notarial adapté à une opération concrète. Le taux d’AJD, les avantages fiscaux, l’assiette fiscale, les formulaires et les délais peuvent dépendre de la communauté autonome, du territoire foral et des circonstances de l’opération. Vérifiez toujours la réglementation et les instructions officielles en vigueur avant de déclarer ou de payer un impôt.

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