Imagen editorial sobre Comprar una vivienda de obra nueva en España

Köpa en nyproducerad bostad i España

Nyproduktion och köp på ritning

Vid nyproduktion ska varje betalning motsvara ett verifierbart projekt, avtal och skydd.

Att köpa direkt av en byggherre kan innebära att reservera en bostad som fortfarande är under uppförande. Risken kontrolleras inte enbart genom att granska ritningar och materialbeskrivningar: du måste kontrollera vem som står bakom projektet, vad som får byggas, hur betalningarna dokumenteras, vilka garantier som finns och vad som måste vara klart innan du får nycklarna.

Senast granskad: 8 augusti 2026 Jurisdiktion: España + regionala/kommunala kontroller Ny bostad / köp på ritning

Kort svar

Att köpa nyproduktion kräver en annan due diligence än återförsäljning

För en begagnad bostad granskas främst en redan befintlig fastighet och dess aktuella situation. I ett nyproduktionsprojekt kan köparen dessutom finansiera en del av processen genom förskottsbetalningar och är beroende av att byggherren slutför bygget, erhåller erforderlig dokumentation och överlämnar exakt det som avtalats.

PRO

Byggherre

Kontrollera den enhet som säljer, dess rättsliga relation till tomten och vem som tar på sig byggherreansvaret.

LIC

Tillstånd

Byggnation och inflyttning kräver de tillstånd och godkännanden som gäller enligt tillämplig lagstiftning.

Förskottsbetalningar

Belopp som betalas under byggtiden omfattas av ett särskilt garantisystem när de lagstadgade kraven är uppfyllda.

NYCKEL

Överlämning

Det slutliga undertecknandet måste samordna färdig bostad, teknisk dokumentation, inflyttning, lagfart, betalningar och nycklar.

Ordet ”nyproduktion” beskriver en bred kommersiell verklighet. För att fastställa skatter, garantier och dokumentation måste den konkreta rättsliga transaktionen, byggnadens status och platsen identifieras.Den specifika skatteartikeln bevarar avsikten med IVA/AJD för att undvika dubbelräkning.

1 · Byggherre, tomt och projekt

Köp inte en modell: ta reda på vem som har möjlighet att utveckla projektet och vilket projekt som avtalet avser

Lagen om byggnadsplanering definierar byggherren som den som beslutar om, driver, planerar och finansierar byggnadsarbetet. Bland byggherrens skyldigheter ingår att ha en rättighet till tomten som möjliggör byggnation, hantera nödvändiga tillstånd och godkännanden samt överlämna den dokumentation som köparen har rätt till.

  • Företagsnamn, CIF/NIF, adress och registreringsuppgifter för säljaren/byggherren.
  • Registreringsuppgifter för tomten eller fastigheten samt byggherrens relation till marken.
  • Bygglov och andra tillstånd som krävs för projektet.
  • Arkitektens och byggentreprenörens identitet vid första överlåtelsen.
  • Faktiskt byggskede och avtalat överlämningsdatum.

Nationell grund: Lag 38/1999 om byggnadsplanering. Planbestämmelser, det specifika bygglovet och tillträdet kräver dessutom tillämplig regional och kommunal lagstiftning.

Ett bygglov kan inte verifieras genom en marknadsföringsfras

Begär relevant uppgift eller dokument och kontrollera dess omfattning. ”Bygglov ansökt”, ”bygglov beviljat” och ”byggstartad” är olika statusar.

  • Utgå inte från att marknadsföring motsvarar ett administrativt tillstånd.
  • Om projektet befinner sig i ett mycket tidigt skede bör du särskilt granska vilka betalningar som begärs och vilket skydd som gäller för dem.

2 · Information före avtalstecknande

Ritningar, yta, kvalitetsbeskrivning, pris och överlämnande ska vara tillräckligt tydligt definierade

Vid försäljning från företag eller yrkesutövare till konsumenter fastställer kungligt dekret 515/1989 ett nationellt ramverk för information om bostaden. De autonoma regionerna kan utveckla sin egen konsumentlagstiftning och, när de har full behörighet, tillämpas delar av detta kungliga dekret subsidiärt.

RIT

Ritningar och ytor

Situationsplan, bostadsplan, nyttjbar yta, gemensamma utrymmen och tillhörande tjänster.

MEM

Material

Information om material, isolering och egenskaper hos byggnaden, bostaden och de gemensamma delarna.

PRI

Pris och betalningar

Totalpris, betalningssätt, uppskjutna belopp, förfallodagar och planerade betalningsmetoder.

AUT

Tillstånd

Information om de tillstånd som krävs för att bygga samt om dokumentet för användning eller inflyttning när det är tillämpligt.

DAT

Tillträdesdatum

Om bostaden inte är färdigställd ska tillträdesdatumet och byggfasen tydligt anges.

REG

Fastighetsregistrets identifiering

Uppgifter om fastighetens registrering eller uppgift om att den ännu inte är registrerad, beroende på projektets status.

Reklam är inte nödvändigtvis ”endast vägledande”

Inom tillämpningsområdet för kungligt dekret 515/1989 är uppgifter, egenskaper och villkor avseende byggnation, läge, tjänster, installationer, förvärv, användning och betalning som ingår i erbjudandet, marknadsföringen eller reklamen bindande även om de inte uttryckligen anges i avtalet.

3 · Bokning och privat avtal

Avtalet ska omvandla det kommersiella löftet till verifierbara skyldigheter

Avtalet för nyproduktion ska läsas som ett system: det identifierar enheten, bilagor, pris, tidsplan, specifikationer, tillträde, tillåtna ändringar, finansiering och konsekvenser om en part inte fullgör sina skyldigheter. Benämningen ”bokning” eller ”privat avtal” ersätter inte en analys av dess villkor.

  • Bostad, garage, förråd och andra tillhörande utrymmen ska vara tydligt identifierade.
  • Planritning och materialbeskrivning ska vara bifogade eller hänvisas till på ett otvetydigt sätt.
  • Totalpris, skatter, redan erlagda belopp och återstående betalningsplan.
  • Datum eller en objektiv mekanism för tillträde samt hantering av förseningar.
  • Villkor för ändringar av projektet, material eller planlösning.
  • Hänvisning till garanti för förskottsbelopp och insättningskonto när det är tillämpligt.
  • Status för byggherrens finansiering och möjlig övertagning av bolån, om detta erbjuds.
Bokning ≠ automatisk garanti

Att ett belopp kallas ”bokning” avgör inte i sig dess rättsliga behandling eller om det omfattas av LOE:s regler om förskottsbetalningar. Tidpunkten, betalningens syfte, avtalet och projektets omständigheter är avgörande.

4 · Förskottsbetalningar

Kontrollera kontot och garantihandlingen före varje överföring

Första tilläggsbestämmelsen i lag 38/1999 reglerar belopp som erläggs i förskott under uppförandet av bostäder. Från och med att bygglovet erhållits måste byggherren som tar emot förskott garantera återbetalningen i de fall som föreskrivs och hantera dem via ett särskilt konto, åtskilt från byggherrens övriga medel.

LIC

Från bygglovet

Den lagstadgade garantiskyldigheten anges uttryckligen från det att bygglovet har erhållits.

AVA

Bankgaranti eller borgen

Garantin kan utformas genom borgensförsäkring eller solidarisk bankgaranti utfärdad av ett behörigt institut, inom ramen för lagkraven.

CTA

Särskilt konto

Förskottsbetalningarna ska sättas in på ett separat särskilt konto avsett för utgifter kopplade till byggnationen.

DOK

Individuell garanti

När köpeavtalet ingås ska byggherren överlämna handlingen som styrker den individuella garantin för de belopp som ska betalas i förskott.

Vad den lagstadgade garantin omfattar

Lagen utsträcker garantin till de belopp som köparna har betalat, inklusive tillämpliga skatter, samt lagstadgad ränta, inom den ordning och på de villkor som föreskrivs.

Betalningar före bygglovet

Tillämpa inte lagtexten automatiskt i andra situationer. Om pengar begärs innan bygglovet har erhållits ska du särskilt granska betalningens karaktär, avtalet och det skydd som erbjuds innan du överför pengar.

Checklista för en förskottsbetalning

  1. Vilken avtalsförpliktelse uppstår genom denna betalning?
  2. Har bygglovet erhållits och kontrollerats?
  3. Stämmer mottagarkontot överens med det angivna avtalskontot/särskilda kontot?
  4. Har jag den relevanta handlingen för individuell garanti?
  5. Identifierar verifikationen tydligt projektet, köparen och betalningsändamålet?

5 · Ändringar under byggtiden

En kvalitetsbeskrivning bör inte bli ett obegränsat tillstånd att ersätuia det som utlovats

Den statliga ramen för konsumentinformation gör vissa annonserade egenskaper bindande. Den reglerar även dokumentationen av ändringar som begärs av köparen och kräver information och samtycke för vissa oförutsägbara ändringar som påverkar priset.

  • Spara annonser, ritningar, renderingar, kvalitetsbeskrivning och avtalsversioner.
  • Kräv att varje val eller uppgradering från köparen dokumenteras med pris och påverkan på tidsfristen.
  • Granska klausulerna om ersättning av material med likvärdiga alternativ och deras begränsningar.
  • Jämför den överlämnade bostaden med de specifikationer som faktiskt avtalats.
Ju mer exakt den ursprungliga dokumentationen är, desto mindre behöver ”tolkas” i slutet.Spara en kronologisk dokumentation av erbjudanden, bilagor, e-postmeddelanden om ändringar och underlag.

6 · Beskattning av nyproduktion

Gemensam nationell IVA och regional AJD måste hållas isär

Per 8 augusti 2026 anger AEAT att de första överlåtelserna av nyproducerade bostäder från byggherren i IVA:s gemensamma territorium beskattas med IVA. Den allmänna skattesatsen för bostäder är 10 %, med 4 % för vissa subventionerade bostäder inom särskild ordning eller offentlig produktion. AJD samt eventuella skattesatser, nedsättningar eller skattelättnader måste kontrolleras i den autonoma regionen eller det behöriga territoriet.

IVA

Första överlåtelse

I IVA:s gemensamma territorium omfattas den första överlåtelsen från byggherren av den IVA-ram som AEAT förklarar.

Allmän skattesats för bostäder: 10 % · se undantag.

AJD

Territoriell behörighet

Publicera inte en enda procentsats för hela España. Skattesatsen och eventuella förmåner beror på tillämplig jurisdiktion.

ESP

Särskilda ordningar

Canarias, Ceuta och Melilla kräver en analys av sin specifika indirekta beskattning och ska inte automatiskt omfattas av behandlingen för fastlandet/Balearerna.

7 · Färdigställande, inflyttning och överlämnande

Överlämnandet ska avsluta byggarbetet, inte inleda en ny fas av osäkerhet

LOE kräver de tillämpliga administrativa licenserna och tillstånden för att bygga och ta en bostad i bruk. Det specifika dokumentet kan kallas licens för första inflyttning, beboelighetsintyg eller motsvarande beroende på tillämpliga bestämmelser. LOE föreskriver även dokumentation för utförda byggarbeten som ingår i Byggnadsboken.

Före undertecknande av lagfartshandlingen/mottagandeVad du bör kontrolleraVarför det är viktigt
FärdigställandeSlutintyg och bostadens/projektets faktiska skick.Skilj mellan ett färdigställt byggprojekt och ett förtida kommersiellt överlämnande.
BesittningLicens, intyg eller motsvarande dokument som krävs av behörig myndighet.Styrk den administrativa ramen för nyttjande enligt tillämplig ordning.
ByggnadsbokenDokumentation om utförda byggarbeten, aktörer samt anvisningar för användning/underhåll.Gör det möjligt att bevara teknisk information och garantier för framtida användning.
ÖverensstämmelseJämför ritningar, kvalitetsbeskrivningar, bilagor och dokumenterade ändringar med det som har levererats.Identifiera avvikelser före eller vid tidpunkten för överlämnandet.
BetalningarSlutlig sammanställning, IVA, verifikationer och utestående saldo.Undviker dubbelräkning och gör det möjligt att spåra samtliga belopp.
Köpehandling/registreringExakt identifiering av bostaden och tillhörande enheter, äganderättshandling och inskrivning i fastighetsregistret.Formaliserar förvärvet och gör det möjligt att slutföra registreringen när så är tillämpligt.
Slutbesiktning eller felista

En inspektion av färdigställandet före eller i samband med överlämnandet är en användbar metod för att dokumentera synliga brister. Presentera den inte som en ersättning för avtalsenliga eller lagstadgade rättigheter, eller som ett universellt statligt krav för att ett köp ska vara giltigt.

Skriv inte rutinmässigt under ”utan förbehåll”

Om det finns brister, kontrollera hur de dokumenteras, vilken åtgärdsfrist som accepteras och om undertecknandet innehåller avståenden eller förklaringar som inte återspeglar verkligheten.

8 · Ansvar för fel

Ett år, tre år och tio år är ansvarsperioder för olika skadegrupper, inte tre identiska försäkringar

Lag 38/1999 räknar dessa perioder från det att arbetet godtas utan förbehåll eller från det att förbehållen har åtgärdats. Regelverket skiljer mellan färdigställandefel, brister i boendekvalitet och strukturella fel.

1 ÅR

Färdigställande eller ytbehandling

Entreprenören ansvarar under ett år för materiella skador som härrör från fel eller brister i utförandet som påverkar färdigställande- eller ytbehandlingselement.

3 ÅR

Beboelighet

Under tre år omfattas ansvaret för materiella skador som härrör från fel som medför att de krav på boendekvalitet som definieras i LOE inte uppfylls.

10 ÅR

Struktur

Under tio år ansvarar man för vissa strukturella skador som äventyrar mekanisk hållfasthet och stabilitet.

Tioårsförsäkring

LOE:s andra tilläggsbestämmelse gör garantin enligt artikel 19.1.c) obligatorisk för byggnader vars huvudsakliga ändamål är bostäder, med de lagstadgade undantagen, såsom vissa fall av individuellt självbygge. Det bör inte hävdas att det finns identiska obligatoriska statliga försäkringar på 1, 3 och 10 år för alla byggprojekt.

9 · Finansiering för byggherre och köpare

Ett byggnadslån och ditt bostadslån är två olika beslut

Många byggprojekt finansieras med ett byggherrelån som fördelas mellan enheterna. Om köparen föreslås överta ett redan befintligt kreditavtal kräver konsumentinformationsreglerna att köpehandlingen, registreringen, hypoteksansvaret, förfallodagarna och berörda belopp anges i detalj.

  • Fråga om det finns ett hypotekslån på stamfastigheten eller enheten.
  • Klargör om det kommersiella alternativet är övertagande, återbetalning eller oberoende finansiering.
  • Utgå inte från att byggherrens godkännande innebär att din bank godkänner ditt lån.
  • Vid första försäljningen bör du noggrant granska varje försök att överföra lagfartskostnader som enligt lag åligger säljaren till köparen.
Finansiering och tillträdesdatum

Om du behöver bolån, samordna värdering, godkännande och dokumentation i god tid. Ett köpeavtal blir inte automatiskt villkorat av bolån om ett sådant villkor inte har avtalats.

Vanliga misstag

Åtta misstag som ökar risken vid köp av bostad på ritning

01

Betala utan garanti

Överföra belopp utan att kontrollera om betalningen omfattas av det lagstadgade systemet och utan att få motsvarande garantidokumentation.

02

Inte kontrollera bygglovet

Att förväxla en ansökan, en kommersiell förväntning eller marknadsföringsstart med ett beviljat bygglov.

03

Tappa bort marknadsföringsmaterialet

Att inte spara ritningar, broschyrer, kvalitetsbeskrivning och kommunikation som beskriver vad som erbjöds.

04

Otydligt tillträde

Att godta ett datum eller en formulering som är så öppen att det blir svårt att veta när en försening faktiskt föreligger.

05

Sent bolån

Att utgå från att finansieringen löser sig i slutet trots att avtalet kräver att köpet slutförs på ett visst datum.

06

Kopiera AJD

Att använda skattesatsen från en annan autonom region eller ett annat territorium för att beräkna projektets budget.

07

Ta emot utan dokument

Att samordna tillträdet enbart kring nycklar och slutbetalning, utan att kontrollera färdigställande, inflyttningstillstånd och tillämplig teknisk dokumentation.

08

Förväxla garantier

Att blanda ihop garantin för förskottsbetalningar med ansvarstider för fel och med tioårsförsäkringen.

Exempel på process

Så organiserar du ett köp på ritning utan att förlora kontrollen över dokumentationen

FasKöparens åtgärdViktigt dokument eller kontroll
UrvalIdentifiera enheten, tillhörande delar, pris och tidsplan.Ritningar, beskrivning, uppgifter om byggherren och projektet.
Före betalningGranska reservationen/avtalet och beloppets karaktär.Bygglov, betalningskonto, återbetalningsvillkor.
AvtalFastställ specifikationer, tillträde och förskottsbetalningar.Avtal + bilagor + individuell garanti när det är tillämpligt.
ByggnationSpara betalningar och ändringar.Underlag, uppdateringar och undertecknade ändringar.
Före tillträdetKontrollera bostaden och dokumentationen.Färdigställande, tillämpligt nyttjandetillstånd, byggnadshandbok, fel.
NotarieSamordna slutbetalning, skatter och lagfartshandling.Lagfartshandling, betalningssätt, IVA och registreringshandlingar.
EfteråtSlutför skatte- och registreringsärenden och behåll garantierna.Skattedeklarationer, registrering, försäkringsbrev, handböcker och protokoll.

Relevant professionellt stöd

Vid nyproduktion är relevans viktigare än en allmän rekommendation

Sök professionella som arbetar på platsen där projektet ligger, kan hjälpa dig på ditt språk och har erfarenhet av köpare av nyproduktion, byggherreavtal, finansiering och samordning av tillträde.

Officiella källor

Använd rättslig och institutionell grund

Källor verifierade för denna publikation den 8 augusti 2026. Bygglov, nyttjandetillstånd och vissa konsument- eller skattefrågor kräver dessutom den behöriga regionala, forala eller kommunala källan för den specifika platsen.

Vanliga frågor

Köpa en nyproducerad bostad eller bostad på ritning i España

Ja. Vid ett köp på ritning åtar sig köparen förpliktelser före färdigställandet. Därför bör byggherren, projektet, tillämpliga tillstånd, avtalet, betalningsplanen, garantierna för förskottsbetalningar och leveransvillkoren granskas särskilt noga.

Första tilläggsbestämmelsen i lagen om byggnadslagstiftning kräver, från det att bygglovet erhålls och inom dess tillämpningsområde, att återbetalning av förskottsbelopp plus tillämpliga skatter och lagstadgad ränta garanteras genom en borgensförsäkring eller solidarisk bankgaranti. När köpeavtalet ingås ska byggherren lämna ut det relevanta garantidokumentet, individualiserat för de belopp som ska betalas i förskott.

Det ska inte förutsättas enbart utifrån betalningens benämning. Det rättsliga skyddet beror på att betalningen omfattas av det tillämpliga regelverket och dess villkor. Innan pengar överförs bör avtalet, bygglovet, det angivna kontot och garantidokumentet kontrolleras. Betalningar före bygglovet kräver en särskild granskning och bör inte behandlas som om lagen säger exakt samma sak i varje skede av projektet.

Lagen om byggnadslagstiftning föreskriver för förskottsbelopp som omfattas av dess regelverk att om byggnationen inte påbörjas eller bostaden inte levereras, kan köparen välja mellan att häva avtalet med återbetalning av beloppen, tillämpliga skatter och lagstadgad ränta, eller att bevilja en formellt dokumenterad förlängning med ett nytt datum. Avtalet och de konkreta omständigheterna bör granskas innan någon åtgärd vidtas.

I det gemensamma IVA-området anger AEAT att den första överlåtelsen av en ny bostad från byggherren beskattas med IVA och att den allmänna skattesatsen för bostäder för närvarande är 10 %, med en skattesats på 4 % för vissa subventionerade bostäder inom särskilda program eller offentlig byggnation. AJD samt dess skattesatser eller förmåner måste kontrolleras hos behörig jurisdiktion. Canarias, Ceuta och Melilla har särskilda indirekta skatteregler som måste behandlas separat.

Lagen om byggnadsplanering föreskriver att nyttjande kräver de tillstånd och administrativa godkännanden som är tillämpliga enligt gällande regler. Dessutom hänvisar reglerna om förskottsbetalningar till intyg om beboelighet, första inflyttningstillstånd eller motsvarande dokument utfärdat av behörigt organ. Benämning, förfarande och specifika krav beror på regional lagstiftning.

Lagen om byggnadsplanering föreskriver att dokumentationen för det utförda byggnadsarbetet, inklusive projektet med godkända ändringar, mottagningsprotokollet, identifiering av aktörerna samt instruktioner för användning och underhåll, utgör byggnadsboken och ska överlämnas till slutliga användare.

Lagen om byggnadsplanering fastställer ansvarsperioder på ett år för vissa fel i färdigställande eller ytbehandling som kan tillskrivas entreprenören, tre år för skador som påverkar krav på beboelighet och tio år för strukturella skador, räknat från mottagandet av byggnadsarbetet eller åtgärdandet av förbehåll. Dessa perioder får inte förväxlas med identiska obligatoriska försäkringar i samtliga tre fall: den tioåriga strukturella garantin är den som lagen i allmänhet kräver för byggnader vars huvudsakliga användning är bostäder, med de lagstadgade undantagen.

Reklam och information som lämnas till konsumenten har betydande rättsverkan och får inte behandlas som enbart kommersiella hänvisningar. Kungligt dekret 515/1989 kräver tydlig information om egenskaper, material, pris, betalningar och leveransdatum. Dessutom ska vissa ändringar som påverkar priset och renoveringar som begärs av köparen dokumenteras enligt villkoren i denna förordning och tillämplig konsumentlagstiftning.

Observera: den här guiden ger allmän information om köp av nyproduktion i España och ersätter inte juridisk, skattemässig, finansiell, teknisk eller notariell rådgivning för ett specifikt projekt. Stadsplaneringsregler, tillstånd, inflyttningsdokument, AJD, regionalt konsumentskydd och andra krav kan variera mellan autonoma regioner, forala territorier och kommuner. Kontrollera projektet, avtalet, läget och aktuella officiella källor innan du betalar eller undertecknar.

Actualidad inmobiliaria

Últimas publicaciones

Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.