¿Es obligatoria la escritura pública para comprar una vivienda?

La compraventa puede formalizarse mediante documento privado, por lo que no debe afirmarse que la escritura pública sea necesaria para que exista cualquier contrato de compraventa. Sin embargo, aporta mayor seguridad jurídica y es el título habitual y necesario para que la nueva titularidad acceda al Registro de la Propiedad.

¿Puedo elegir el notario?

Existe un principio de libre elección de notario dentro de los límites y reglas establecidos por el ordenamiento jurídico. El Consejo General del Notariado informa expresamente a los ciudadanos de este derecho, también en operaciones inmobiliarias y financieras.

¿Qué comprueba el notario antes de firmar?

Entre otros aspectos, comprueba la identidad, capacidad y representación de las partes, revisa el título y la información registral relevante, documentación vinculada al inmueble, referencia catastral y los medios de pago que deben constar en la operación. Las comprobaciones exactas dependen del tipo de compraventa.

¿El notario realiza toda la due diligence del comprador?

No. La intervención notarial aporta controles jurídicos importantes, pero no sustituye todas las comprobaciones previas sobre urbanismo, estado técnico, contratos, ocupación, comunidad, discrepancias físicas o riesgos particulares de la vivienda.

¿El notario confirma que la vivienda es urbanísticamente legal?

No debe asumirse. La notaría realiza los controles jurídicos y documentales que correspondan al otorgamiento, pero la legalidad urbanística de obras, ampliaciones, usos o expedientes puede exigir comprobaciones específicas ante la comunidad autónoma o el ayuntamiento competente.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene una carga registral?

La existencia de una carga no significa automáticamente que la operación sea imposible, pero debe identificarse su naturaleza y decidir cómo se cancela, mantiene o gestiona dentro de la compraventa. No conviene firmar sin comprender su efecto sobre la finca adquirida.

¿Qué hace la notaría después de firmar?

La escritura puede presentarse telemáticamente al Registro y, cuando se encomienda la correspondiente gestión, pueden coordinarse otros trámites posteriores. El comprador debe asegurarse de que impuestos, presentación registral y demás obligaciones tengan un responsable claro.

¿Qué cambia si compro con hipoteca?

La financiación añade un proceso propio de información y transparencia notarial cuando la operación está dentro del ámbito de la normativa de crédito inmobiliario. La compraventa y el préstamo deben coordinarse, pero sus documentos, costes y obligaciones no deben confundirse.

¿Necesito abogado además del notario?

No debe presentarse un abogado como requisito legal universal para todas las compraventas. Sin embargo, la función es diferente: el notario asesora imparcialmente a las partes, mientras que un abogado contratado por el comprador puede analizar específicamente sus intereses y los riesgos particulares de la operación.

Notarie vid bostadsköp i España: vad gör notarien?

Notarie och offentligt köpebrev

Notarien bidrar med rättslig trygghet vid tillträdet, men ersätter inte en tidigare granskning av bostaden.

Vid en fastighetsöverlåtelse i España identifierar notarien parterna, kontrollerar deras behörighet och företrädarskap, granskar relevant juridisk information och information från fastighetsregistret, kontrollerar vissa handlingar och betalningsmedel samt upprättar det offentliga köpebrevet. Notariens roll är opartisk: notarien ger råd till köpare och säljare, men agerar inte som exklusivt ombud för någon av dem.

Jurisdiktion: España Senast granskad: 8 augusti 2026 Källor: BOE + Notariado

Vad notarien kontrollerar Vad den inte ersätter

NOT

Kort svar

Notarien formaliserar fastighetsöverlåtelsen genom ett offentligt köpebrev och utför kontroller av identitet, behörighet, företrädarskap, säljarens äganderättshandling, information från fastighetsregistret, handlingar kopplade till fastigheten och betalningsmedel. Notarien informerar även parterna om de rättsliga och skattemässiga konsekvenser som är tillämpliga. Notariekontoret ersätter dock inte en kommunal kontroll av plan- och byggfrågor, en teknisk inspektion, en ekonomisk värdering eller en oberoende juridisk granskning av köparens särskilda risker.

Huvudfunktioner

Vad notarien kontrollerar vid ett fastighetsköp

Notariens medverkan begränsas inte till att bevittna hur köpare och säljare undertecknar. Köpehandlingen upprättas utifrån en rad kontroller, dokument och uppgifter som möjliggör ett juridiskt formellt ägarbyte.

Identitet och behörighet

Det kontrolleras vilka som inställer sig, deras identitet och behörighet att genomföra transaktionen. När någon agerar genom ett ombud måste företrädarskapet kontrolleras liksom att fullmakten är tillräcklig för den specifika åtgärden.

REG

Äganderätt och fastighetsregister

Före undertecknandet inhämtas och analyseras relevant information från fastighetsregistret för att kontrollera vem som är registrerad som ägare och vilka registrerade belastningar eller rättigheter som kan påverka fastigheten.

FIN

Pris och betalningssätt

Köpehandlingen måste ange priset och de betalningssätt som använts för att betala det i enlighet med tillämplig lagstiftning. Underlag och spårbarhet måste vara förberedda före undertecknandet.

CAT

Fastighetsreferens

Fastighetsreferensen i Catastro och relevant dokumentation från Catastro ingår i kontrollerna av transaktionen. Avvikelser mellan Catastro, fastighetsregistret, köpehandlingen och den faktiska situationen kan kräva ytterligare åtgärder.

COM

Bostadsrättsförening och dokumentation

För fastigheter som omfattas av en ägargemenskap granskas dokumentationen om föreningsavgifter enligt tillämpliga villkor. Andra handlingar kan också krävas beroende på bostaden.

ADV

Information och rådgivning

Notarien informerar parterna opartiskt om dokumentets innehåll, dess effekter och de juridiska och skattemässiga skyldigheter som är relevanta för undertecknandet.

Den exakta handläggningen beror på transaktionen

Alla fastighetsköp kräver inte exakt samma handlingar. En bostad eller sada, en nyproduktion, en transaktion med ett bolag, ett köp genom fullmakt eller ett förvärv finansierat med bolån kan medföra särskilda kontroller.

En viktig begränsning

Vad som inte bör anses vara kontrollerat enbart för att undertecknandet sker inför notarie

Den offentliga handlingen ger en hög grad av rättssäkerhet, men innebär inte automatiskt att alla fysiska, planmässiga, ekonomiska eller tekniska aspekter av bostaden är korrekta.

Den ersätter inte en särskild planmässig kontroll hos behörig myndighet.
Den är inte likvärdig med en teknisk besiktning av bostadens skick.
Den bekräftar inte att en viss renovering eller tillbyggnad har alla nödvändiga tillstånd.
Den avgör inte om det förhandlade priset är ekonomiskt fördelaktigt för köparen.
Den ersätter inte den analys av avtal, risker och villkor som görs för en specifik part.
Den eliminerar inte behovet av att lösa väsentliga avvikelser mellan Registro, Catastro och den fysiska verkligheten.

För dessa kontroller, se den specifika guiden om due diligence före köp av en bostad i España .

Praktiskt exempel

En bostad kan överensstämma med sin registrerade ägare och vara korrekt förberedd för köpehandlingen, men ha en fysisk tillbyggnad vars planmässiga situation deba måste kontrolleras separat.

Undertecknandet inför notarie bör inte användas som ersättning för en kommunal eller teknisk kontroll när frågan är väsentlig för köpet.

Notarie och advokat har inte exakt samma funktion

Notarien måste agera opartiskt. En advokat som anlitas av köparen kan, när en sådan anlitas, analysera transaktionen utifrån intressena hos just den köparen och fördjupa sig i särskilda avtalsmässiga eller juridiska risker.

Köpehandling

Varför den offentliga handlingen är det centrala dokumentet vid tillträdet

Ett fastighetsköp kan ingås genom ett privat avtal, men den offentliga handlingen utgör ett särskilt starkt bevis på vad som avtalats och är den vanliga handlingen för att det nya ägandet ska kunna registreras i fastighetsregistret.

Formellt fastställer det som avtalats

Identifierar parterna, fastigheten, priset, betalningsformen, förklaringarna och övriga villkor som deban ska anges i den offentliga handlingen.

Ger offentlig tilltro

Den handling som upprättats av en notarie har bevismässiga och juridiska effekter som är starkare än ett enkelt privat dokument.

Möjliggör registrering

Efter undertecknandet kan handlingen lämnas in till fastighetsregistret för att ansöka om registrering av den nya ägaren.

Är en offentlig handling obligatorisk för att ett köp över huvud taget ska existera?

Det bör inte uttryckas så. Köpeavtalet kan upprättas privat. Den offentliga handlingen är dock det normala sättet att slutligt formalisera köpet och är avgörande när förvärvet ska registreras i registret.

Förberedelser inför tillträdet

Vad som bör vara löst innan ni går till notarien

Tillträdet fungerar bättre när de juridiska, ekonomiska och dokumentrelaterade frågorna har organiserats i förväg. Det rekommenderas inte att lämna beslut till samma dag som kan påverka om det är lämpligt att köpa.

Due diligence slutförd

Äganderätt, belastningar, Catastro, samfällighet, nyttjande, avtal, planstatus och övriga relevanta kontroller bör redan ha granskasadas.

DOK

Dokumentationen förberedd

Parternas identitet, eventuell representation, dokumentation för fastigheten och tillämpliga intyg måste samordnas i god tid.

BETALA

Betalningen organiserad

Det ska vara tydligt hur mycket som betalas vid tillträdet och vilka belopp som har betalats tidigare, vilket betalningssätt som kommer att användas och vilka underlag som styrker varje transaktion.

SKATT

Klarlagd beskattning

Köparen måste veta vilken skatteordning som gäller för typen av överlåtelse och den specifika jurisdiktionen, utan att tillämpa generella procentsatser från en annan autonom region.

POS

Tydligt tillträde och besittning

Det måste framgå när tillträdet sker, hur boendesituationen ser ut och vilka utestående villkor som ska anges i transaktionen.

POA

Fullmakt om någon företräder köparen

Om en part inte undertecknar personligen måste fullmakten vara giltig och tillräcklig för de specifika åtgärder som företrädaren ska utföra.

Utländska köpare

Identifiering, representation och medel måste hanteras före tillträdet

En utländsk köpare kan behöva förbereda ytterligare dokumentation kopplad till identifiering, NIE, köpestruktur, representation och spårbarheten för de använda medlen. Den specifika dokumentationen beror på transaktionen.

Giltig identitetshandling.
NIE när det är tillämpligt för transaktionen och dess formaliteter.
Information om skatterättslig hemvist när det är relevant.
Tillräcklig fullmakt om en företrädare undertecknar.
Dokumentation som gör det möjligt att styrka medlen i enlighet med tillämpliga kontroller.
Förhandskoordinering av överföringar eller internationella betalningssätt.

Läs mer om dessa frågor i guiderna om NIE för att köpa bostad, medlens ursprung y notariell fullmakt.

Det finns ingen enda universell dokumentlista

Den dokumentation som kan begäras av en notarie, ett finansinstitut eller annan rapporteringsskyldig part beror på parterna, transaktionens struktur, medlens ursprung, representation och de konkreta omständigheterna. Det är lämpligt att bekräfta kraven för ärendet innan köpeskillingen överförs.

Dagen då köpehandlingen undertecknas

Vad som vanligtvis sker hos notarien

Upprättandet omfattar de kontroller som har förberetts i förväg, genomgången av dokumentet, parternas samtycke, formaliseringen av betalningen och undertecknandet av köpehandlingen.

Steg 1 Identifiering

Parterna eller deras företrädare närvarar och identitet, rättshandlingsförmåga och behörighet kontrolleras efter behov.

Steg 2 Genomgång och samtycke

Köpehandlingens innehåll gås igenom och frågor besvaras och parterna lämnar sitt samtycke till den dokumenterade rättshandlingen.

Steg 3 Betalning och underskrift

Tillämpliga betalningssätt dokumenteras och köpehandlingen upprättas. Därefter inleds den skattemässiga och registreringsmässiga fasen av transaktionen.

Du kan ställa frågor före undertecknandet

Syftet med notariets medverkan är inte att parterna ska underteckna en text som de inte förstår. Frågor om handlingens innehåll, dess klausuler eller dess konsekvenser ska tas upp innan samtycke lämnas.

Om du köper med bolån

Bolånet medför en egen notarieprocess

När finansieringen omfattas av regelverket för fastighetskrediter, har bolånet en egen process för information och transparens. Köpehandlingen ska inte förväxlas med lånedokumentationen och kontrollerna av lånet.

Finansinstitutet ska ta fram den tillämpliga föravtalsdokumentationen.
Köparen ska förstå lånevillkoren innan lånet undertecknas.
Notariens uppgift omfattar rådgivning och de kontroller som föreskrivs för finansieringen.
Godkännandet av lånet beror fortfarande på finansinstitutet och ärendet.

Se bolåneguiden

MOR

Två samordnade transaktioner

När finansiering finns kan köp och bolån sammanfalla vid tillträdet, men juridiskt sett bör de inte behandlas som en enda fråga.

Köpeskatter, förvärvskostnader och egna finansieringskostnader bör också hållas åtskilda i budgeten.

Efter köpebrevet

Undertecknandet är inte det sista steget i köpet

Efter undertecknandet måste skatteplikter fullgöras och förvärvets registreringsskyldigheter hanteras samt dokumentationen för transaktionen bevaras. Vissa ärenden kan hanteras direkt via notarien när den tjänsten anlitas.

REG

Inskrivning i fastighetsregistret

Köpebrevet kan skickas in elektroniskt till fastighetsregistret för att inleda inskrivningsförfarandet.

SKATT

Skatter

Tillämplig skatt ska betalas eller hanteras utifrån typen av förvärv och tillämplig jurisdiktion.

DOK

Kopior och arkivering

Det är lämpligt att behålla köpebrevet, betalningsunderlag, skattebeslut, tidigare avtal och annan relevant dokumentation.

ÄGA

Nytt ägande

Efter tillträdet bör även samfällighet, försörjningstjänster, försäkringar, autogirobetalningar och andra praktiska frågor för den nya ägaren ordnas.

Se separat information om skatter vid köp av bostad i España och totala köpkostnader .

Blanda inte ihop institutionerna

Notarie, fastighetsregister och Catastro har olika funktioner

Vid samma köp förekommer alla tre institutionerna, men ingen av dem bör användas som en automatisk ersättning för de andra.

Institution	Funktion vid köpet	Detta ska inte förväxlas med
Notarie	Upprättar köpehandlingen, identifierar parterna, utför juridiska kontroller och dokumenterar undertecknandet.	En teknisk besiktning eller en fullständig utredning av fastighetens stadsplaneringsrättsliga status.
Fastighetsregistret	Offentliggör registrerade rättigheter, ägarförhållanden och belastningar samt handlägger registreringen av den inlämnade handlingen.	Catastro eller ett heltäckande intyg om stadsplaneringsrättslig status.
Catastro	Innehåller fastighetsregisterinformation och en beskrivning av fastigheten och har även egna funktioner kopplade till beskattning.	Fastighetsregistret eller den juridiska äganderättshandlingen.

En ofullständig överensstämmelse bör granskas

Om yta, beskrivning, gränser, tillhörande delar eller fysisk utformning inte stämmer överens mellan köpehandling, register, Catastro och den observerade verkligheten, måste orsaken till skillnaden fastställas innan man antar att den saknar betydelse.

Vanliga misstag

Sex misstag att undvika före tillträdet

Att vänta till notariekontoret med att granska

Viktig due diligence måste genomföras innan köparen hamnar i en avtalsposition som är svår att ändra.

Att inte granska utkastet

Namn, pris, betalningsform, beskrivning av fastigheten och villkor måste kontrolleras före undertecknandet.

Att improvisera betalningen

Överföringar, checkar eller andra betalningsmedel måste samordnas, identifieras och åtföljas av nödvändig dokumentation.

Att förväxla registret med stadsplaneringsfrågor

Att en faktisk situation framgår av registerdokumentation innebär inte i sig att alla dess stadsplaneringsfrågor är lösta.

Att inte kontrollera behörigheten

När någon undertecknar med fullmakt måste dokumentet korrekt omfatta de befogenheter som krävs för den specifika transaktionen.

Att glömma tiden efteråt

Skatter, inskrivning och hantering av den nya fastigheten måste tilldelas en ansvarig person eller yrkesperson.

Verifierade officiella källor

Rättslig och institutionell ram som används för denna guide

Dessa källor tillhör AI Realtys officiella register och granskades sadas den 8 augusti 2026. Skatte-, bolåne- och stadsplaneringsfrågor eller särskilda dokumentationsfrågor måste även kontrolleras hos den behöriga källan för det enskilda fallet.

BOE · Primärkälla Notarielagen av den 28 maj 1862 Huvudsaklig rättslig ram för notariens funktion, offentliga handlingar, identitet och notariell formalisering. BOE · Primärkälla Notarieförordningen Reglering av notarieverksamhetens organisation och praxis, inklusive dokumentationskrav och betalningsmedel. Notariernas generalråd Köpa en bostad Institutionell guide om köpehandlingar, notariella kontroller, rådgivning, dokumentation och efterföljande åtgärder. Notariernas generalråd Bostäder och fastigheter Institutionell information om köp och försäljning, inskrivning, Catastro, samfällighet och notariefunktion. Registratorskollegiet Fastighetsregistret Officiell källa för att förstå inskrivningsfunktionen, äganderätt, registrerade rättigheter och belastningar. Generaldirektoratet för Catastro Samordning mellan Catastro och fastighetsregistret Officiell information för att skilja mellan och samordna fastigheters uppgifter i Catastro och fastighetsregistret.

Fortsätt efter ämne

Guider som kompletterar förberedelsen av köpehandlingen

Den här sidan fokuserar på notariens funktion. Förhandskontroller, avtal, finansiering och skatter har egna guider för att undvika att blanda ihop syften.

Professionell samordning

Lagfarten blir enklare när affären är korrekt förberedd.

Om du behöver hjälp med fastigheter, sök först efter yrkesverksamma som arbetar i bostadens område och som passar ditt språk, den tjänst du behöver och typen av fastighet. Relevans ska gå före alla kommersiella prioriteringar.

Vanliga frågor

Notarien vid bostadsköp i España

Är en offentlig handling obligatorisk för att köpa en bostad?

Köpet kan formaliseras genom ett privat avtal, och därför bör man inte hävda att en offentlig handling är nödvändig för att ett köpeavtal ska existera. Den ger dock större rättslig säkerhet och är den vanliga handlingen och nödvändig för att det nya ägandet ska kunna registreras i fastighetsregistret.

Kan jag välja notarie?

Det finns en princip om fritt val av notarie inom de gränser och regler som fastställs i lagstiftningen. Notariernas allmänna råd informerar uttryckligen medborgarna om denna rätt, även vid fastighets- och finansiella transaktioner.

Vad kontrollerar notarien före undertecknandet?

Bland annat kontrollerar notarien parternas identitet, behörighet och företrädarskap, granskar äganderättshandlingen och relevant information från fastighetsregistret, dokumentation kopplad till fastigheten, fastighetsbeteckning och betalningsmedlen som ska anges i transaktionen. De exakta kontrollerna beror på typen av fastighetsköp.

Utför notarien köparens fullständiga due diligence?

Nej. Notariens medverkan innebär viktiga juridiska kontroller, men ersätter inte alla tidigare kontroller av stadsplanering, tekniskt skick, avtal, nyttjande, bostadsrättsförening, fysiska avvikelser eller särskilda risker med bostaden.

Bekräftar notarien att bostaden är planenligt legal?

Det bör inte förutsättas. Notariekontoret utför de juridiska kontroller och dokumentkontroller som krävs för undertecknandet, men den planrättsliga legaliteten för byggnationer, tillbyggnader, användning eller ärenden kan kräva särskilda kontroller hos den autonoma regionen eller behörig kommun.

Vad händer om bostaden har en inskrivningsbelastning?

Förekomsten av en belastning innebär inte automatiskt att transaktionen är omöjlig, men dess karaktär måste identifieras och det måste beslutas hur den ska avföras, behållas eller hanteras inom ramen för köpet. Det är inte lämpligt att skriva under utan att förstå dess effekt på den förvärvade fastigheten.

Vad gör notariekontoret efter undertecknandet?

Köpehandlingen kan lämnas in elektroniskt till fastighetsregistret och när den relevanta hanteringen uppdras åt notariekontoret, kan andra efterföljande formaliteter samordnas. Köparen måste säkerställa att skatter, registreringsanmälan och övriga skyldigheter har en tydligt ansvarig part.

Vad förändras om jag köper med bolån?

Finansieringen tillför en egen informationsprocess och notariell transparens när transaktionen omfattas av reglerna om bostadskrediter. Köpet och lånet måste samordnas, men deras handlingar, kostnader och skyldigheter får inte blandas ihop.

Behöver jag en advokat utöver notarien?

En advokat bör inte framställas som ett universellt lagkrav vid alla fastighetsköp. Däremot har de olika roller: notarien ger parterna opartisk rådgivning, medan en advokat som anlitats av köparen kan granska köparens specifika intressen och de särskilda riskerna i affären.

Observera: Detta innehåll är endast informativt och utgör inte personlig juridisk rådgivning, skatterådgivning, finansiell rådgivning, bolånerådgivning, teknisk rådgivning eller notariell rådgivning. Nödvändiga dokument och kontroller kan variera beroende på typ av fastighet, parter, finansiering, autonom region, kommun och omständigheterna kring affären. Innan du undertecknar eller gör betalningar bör du kontrollera den aktuella officiella källan och vid behov rådfråga behörig yrkesperson.

8 de August de 2026

Impuestos al comprar vivienda en Asturias: ITP, IVA y AJD

Impuestos de compra · Principado de Asturias En Asturias, la segunda mano puede tributar al 8%, 9% o 10%; la obra nueva sigue una ruta distinta con IVA y AJD. L…