¿Puede un extranjero no residente comprar una vivienda en España?

Sí. En general, un extranjero no residente puede comprar una vivienda en España, pero deben resolverse correctamente identificación, NIE cuando corresponda, origen de fondos, fiscalidad, financiación y las comprobaciones especiales que puedan afectar a una nacionalidad, estructura o ubicación concreta.

¿Necesito NIE para comprar una vivienda?

El NIE es el identificador personal del extranjero y es una pieza clave para los trámites fiscales y administrativos vinculados a una operación inmobiliaria. La necesidad y el momento deben organizarse con la documentación del comprador y comprobarse en el procedimiento oficial vigente.

¿El NIE me convierte en residente en España?

No. El NIE es un número de identificación. La residencia migratoria y la residencia fiscal son cuestiones distintas que se determinan conforme a sus propias normas.

¿Es obligatoria una cuenta bancaria española?

No debe presentarse como un requisito legal universal para toda compra. Puede ser necesaria o muy útil por razones operativas, hipotecarias, de pagos o domiciliaciones según la entidad y la estructura de la operación.

¿Los extranjeros pagan más impuestos al comprar?

No debe calcularse la adquisición a partir de la nacionalidad. Primero se identifica el tipo de transmisión y la jurisdicción fiscal competente. Después de la compra, la residencia fiscal sí puede ser relevante para determinadas obligaciones del propietario, como el IRNR cuando corresponda.

¿Puede un no residente obtener una hipoteca en España?

Sí puede solicitar financiación. La aprobación, el importe, el LTV, el tipo y la documentación dependen de la entidad, del perfil financiero, la tasación, la moneda de ingresos y otros factores de riesgo. No existe un porcentaje comercial universal aplicable a todos los bancos.

¿Puedo comprar sin viajar a España para todas las firmas?

La representación mediante poder puede permitir que otra persona actúe en determinados trámites o firmas. Deben comprobarse el alcance del poder, su vigencia y las formalidades internacionales aplicables al documento y al país de otorgamiento.

¿Comprar una vivienda me concede residencia en España?

No debe tratarse la compraventa como una autorización migratoria automática. Si el objetivo es residir en España, debe analizarse por separado la vía de estancia o residencia aplicable a la persona.

¿Existen restricciones especiales para algunos compradores extranjeros?

Sí, pueden existir comprobaciones adicionales en supuestos concretos. Entre ellas figuran las zonas de acceso restringido por razones de Defensa Nacional y determinadas obligaciones del régimen de inversiones exteriores. Deben verificarse nacionalidad, estructura, inmueble y ubicación exacta.

Köpa bostad i España som utlänning

Utländska köpare och icke bosatta

Det är möjligt att köpa i España utan att vara bosatt, men din status påverkar dokumentationen, beskattningen och finansieringen.

Nationalitet, migrationsrättslig hemvist och skatterättslig hemvist är olika begrepp. Vid ett fastighetsköp måste den utländska köparen ordna sin identifiering korrekt, NIE när det är tillämpligt, spårbarheten för medlen, tillämplig beskattning och, om lån behövs, bankens kreditbedömning.

Senast granskad: 8 augusti 2026 Jurisdiktion: España Profil: utländsk köpare / icke bosatt

Se vad som förändras för en icke bosatt Se köpprocessen

Kort svar

Generellt kan en utländsk person som inte är bosatt köpa bostad i España; det finns inget allmänt förbud enbart på grund av att personen inte är bosatt i landet. Transaktionen måste följa reglerna för identifiering, penningtvättsförebyggande åtgärder, skatter, finansiering och, i särskilda fall, utländska investeringar eller områden med restriktioner av försvarsskäl.

NIE identifierar utlänningen; det är inte ett uppehållstillstånd.
Medlens ursprung och flöde måste kunna styrkas när det krävs.
Skatterna beror på fastigheten och jurisdiktionen, inte på en enda nationell procentsats.
Bolånet beror på långivaren, profilen och värderingen; det finns ingen universell LTV för icke bosatta.
Att köpa en bostad innebär inte i sig att man får migrationsrättslig hemvist.

Först: identifiera din status

”Utlänning” och ”icke bosatt” betyder inte samma sak

För att kunna svara korrekt måste man skilja mellan nationalitet, migrationsrättslig hemvist och skatterättslig hemvist. Varje begrepp påverkar olika delar av transaktionen och ska inte användas som synonym för de andra.

Utländsk nationalitet

Anger att köparen inte har spansk nationalitet. Det kan medföra krav på utlänningsdokumentation och, i vissa fall, särskilda regler kopplade till nationalitet eller utländsk kontroll.

Skatterättslig hemvist

Avgör vilket skatteregler som kan vara relevanta under ägandet, uthyrningen eller en framtida försäljning. Det bör inte antas enbart utifrån nationalitet eller det faktum att man äger en bostad i España.

Migrationsrättslig hemvist

Det är en utlänningsrättslig fråga som är skild från ägandet. NIE används för att identifiera utlänningen, men gör inte i sig personen till bosatt.

Område	Vad som bör kontrolleras	Vad man inte bör utgå från
Identifiering	Pass eller giltig handling, NIE när det är tillämpligt samt samstämmiga uppgifter för notarie, beskattning och övriga formaliteter.	Att innehav av NIE innebär bosättning.
Medel	Medlens ursprung, ägande och flöde beroende på transaktionen, den rapporteringsskyldiga aktören och riskprofilen.	Att det finns en identisk dokumentlista för alla banker, notarier, advokater eller mäklare.
Bankkonto	Hur betalningar, autogirobetalningar och i förekommande fall finansiering ska genomföras.	Att ett spanskt konto är ett universellt lagkrav för att kunna köpa.
Skatter	Typ av överlåtelse, autonom region eller foralt territorium, särskild territoriell skatteordning om sådan finns samt relevant skatterättslig hemvist.	Att alla utlänningar betalar en och samma köpprocent i hela España.
Bolån	Institutets policy, inkomster, valuta, skulder, värdering, syfte och ekonomisk dokumentation.	Att det finns en enda lagstadgad högsta finansieringsprocent för alla personer utan hemvist i landet.
Särskilda fall	Regler om utländska investeringar, verklig huvudman, sanktioner och eventuella territoriella begränsningar av försvarsskäl när det är tillämpligt.	Att alla utländska köp handläggs exakt likadant oavsett nationalitet, struktur eller plats.

NIE och identifiering

NIE är en identitetshandling, inte ett uppehållstillstånd

Det gällande regelverket för utlänningar föreskriver ett personligt, unikt och exklusivt nummer för utländska personer som har kontakt med España av ekonomiska, yrkesmässiga, sociala eller andra skäl. Vid en fastighetsaffär är det lämpligt att ordna denna identifiering i förväg så att den kan användas i relevanta formaliteter.

NIE ska skiljas från ett uppehållskort eller uppehållstillstånd.
Ansökan måste motivera anledningen till relationen med España.
Förfarandet och den praktiska dokumentationen bör kontrolleras hos inrikesministeriet innan ansökan lämnas in.
Om köparen befinner sig utanför España kan den tillämpliga vägen, beroende på omständigheterna, omfatta handläggning via ett spanskt konsulat.

Se officiell information från inrikesministeriet om dokumentation för utländska personer och Kungligt dekret 1155/2024.

NIE

Vad det löser

Identifierar utlänningen administrativt i dokument och förfaranden där det ska anges.

Identifierare ≠ uppehållstillstånd.

Vad du dessutom ska förbereda

Giltig identitetshandling och den personliga information som behövs för att notarien, yrkesverksamma, finansinstitutet och myndigheten ska kunna kontrollera affären.

Särskild guide om NIE

Förebyggande av penningtvätt

Köparen måste kunna förklara vem pengarna tillhör, var de kommer ifrån och hur de används i affären

Lag 10/2010 omfattar bland annat kreditinstitut, byggherrar och yrkesverksamma inom fastighetsförmedling, notarier, registratorer och vissa juridiska yrkesutövare när de medverkar i fastighetsaffärer. Åtgärder för kundkännedom omfattar identifiering och uppföljning av affärsrelationen och kan även omfatta pengarnas ursprung.

Identitet

Kundens identitet och, när det är relevant, den verkliga huvudmannens identitet måste kunna verifieras med tillförlitlig dokumentation.

Verksamhet och sammanhang

Den yrkesverksamma kan behöva förstå den ekonomiska verksamheten samt affärens syfte eller karaktär.

Medlens ursprung

Vilken dokumentation som krävs beror på fallet. Det kan vara nödvändigt att dokumentera det uppgivna ursprunget och pengarnas väg.

Risk

Kontrollernas omfattning kan variera beroende på risk, struktur, berörda länder och affärens egenskaper.

Det finns ingen universell checklista för ”proof of funds”

Lämpliga dokument beror på det uppgivna ursprunget och vem som utför kontrollen. Det är lämpligt att förbereda en sammanhängande spårbarhet och undvika överföringar eller ägarförändringar som är svåra att förklara precis före köpet.

Innan du överför pengar

Kontrollera mottagarens identitet och bankuppgifter via en oberoende kanal. Kontroller av medlens ursprung ersätter inte avtalsgranskning eller betalningssäkerhet.

Medlens ursprung och bankkonto Lag 10/2010

Beskattning vid köp och ägande av fastighet

Beräkna inte skatter utifrån nationalitet: identifiera först fastigheten, transaktionen och jurisdiktionen

Förvärvsbeskattningen måste särskiljas utifrån överlåtelsetyp och territorium. I det allmänna systemet skiljer AEAT mellan ramarna för IVA och ITP, medan detaljer om överlåtna skatter, skattesatser, nedsättningar eller villkor kan bero på den autonoma regionen eller det forala territoriet. Canarias, Ceuta och Melilla kräver dessutom att deras särskilda indirekta skatteregler kontrolleras när det är tillämpligt.

Begagnade bostäder och nyproduktion omfattas inte nödvändigtvis av samma skattebehandling.
En skattesats från en annan autonom region får inte tillämpas på den plats där din fastighet ligger.
Catastros referensvärde kan vara relevant för vissa skatter och bör analyseras i motsvarande skatteguide.
Efter köpet kan statusen som icke bosatt medföra egna skyldigheter, inklusive IRNR i de fall som föreskrivs i dess regler.

AEAT tillhandahåller en officiell guide för att skilja mellan IVA och ITP vid bostadsköp och ett särskilt avsnitt om IRNR utan fast driftställe.

Rätt skatteväg

Innan du letar efter en procentsats, besvara följande i denna ordning:

Är det nyproduktion, en begagnad bostad eller en annan typ av fastighet/överlåtelse?
I vilken autonom region, vilket foralt territorium eller vilken territoriell ordning ligger den?
Vilket beskattningsunderlag och vilka särskilda regler gäller för denna skatt?
Kommer köparen att vara skattemässigt bosatt eller icke bosatt under innehavstiden?
Kommer fastigheten att hyras ut, användas privat, säljas i framtiden eller föreligger någon annan relevant omständighet?

Att vara utlänning gör inte España till en enda skattejurisdiktion för fastigheter. Regionala och forala belopp måste verifieras hos behörig myndighet innan köpet budgeteras.

Kostnader vid bostadsköp IRNR för fastighetsägare som inte är bosatta

Finansiering för icke bosatta

Bolån är möjligt, men bankens affärspolicy bör inte framställas som en universell lagregel.

Banken bedömer låntagaren och fastigheten. För en köpare som inte är bosatt i landet kan skatteresidenset vara relevant, valutan för inkomsterna, inkomsternas stabilitet och spårbarhet, befintliga skulder, bostadens avsedda användning och värderingen. Finansieringsgraden och den interna riskdokumentationen beror på banken och köparens profil.

Finansiell profil

Inkomster, skulder, tillgängligt sparande och ekonomisk stabilitet ingår i bedömningen av genomförbarheten.

Valuta och inkomster

Den valuta i vilken inkomster tjänas och skulder tas kan vara relevant för risken och bankens erbjudande.

Värdering

Bolånevärderingen är en finansiell bedömning som är oberoende av det förhandlade priset och byråns marknadsvärdering.

LTV

Ingen universell procentsats

Gör inte ett vanligt kommersiellt intervall hos en bank till ett lagstadgat tak som gäller alla köpare som inte är bosatta i landet.

Transparensramverk

När lag 5/2019 är tillämplig finns ett särskilt ramverk för förhandsinformation och transparens kring bolån. Banco de España har en praktisk vägledning för tecknande av bolån och tillhörande kostnader.

Bolån för icke-residenta Banco de España

Köpa utan att alltid vara i España

Representation kan minska antalet resor, men fullmakten måste vara utformad för den specifika transaktionen

En utländsk köpare kan behöva representation för formaliteter, avtal eller undertecknande. När en fullmakt som utfärdats utanför España används, måste dess form, omfattning, giltighet och de internationella formaliteter som gäller för landet och dokumentet kontrolleras.

Definiera noggrant vad representanten får underteckna eller hantera.
Kontrollera om dokumentet kräver apostille, legalisering eller översättning för att få rättsverkan i España.
Återanvänd inte en fullmakt utan att kontrollera att den fortfarande är giltig och omfattar den planerade transaktionen.
Samordna fullmakten med notarien, advokaten och finansinstitutet om det finns ett bolån.

Notariell fullmakt för köp

Notarie

Den offentliga handlingen, parternas identifikation och betalningssätten ingår i ett särskilt notariellt ramverk. Notariens medverkan ersätter inte en fullständig juridisk due diligence av fastigheten.

Oberoende due diligence

Fastighetsregistret, Catastro, belastningar, stadsplanering, samfällighet, besittning och avtal måste granskas utifrån fastigheten och läget innan betydande ekonomiska åtaganden görs.

Se due diligence

Villkor och undantag

Vissa utländska köp kräver ytterligare kontroller

De flesta frågor från en internationell köpare löses genom kontroll av identitet, medel, beskattning, finansiering och due diligence. Vissa nationaliteter, strukturer, belopp, länder eller platser kan dock utlösa ytterligare regler som måste granskas före undertecknande.

DEF

Områden med begränsad tillgång

Lag 8/1975 och dess förordning omfattar områden där förvärv av egendom eller sakrätter av vissa utlänningar kan vara förbjudet, begränsat eller villkorat.

Kontrollera nationalitet, fastighet och exakt läge.

INV

Utländska investeringar

Kungligt dekret 571/2023 omfattar vissa fall av fastighetsförvärv av icke bosatta inom ramen för reglerna om utländska investeringar och deras deklarationsskyldigheter.

Det konkreta tillämpningsområdet måste kontrolleras i gällande regler och förfarande.

Bolag och verklig huvudman

Att köpa via ett bolag eller en annan struktur innebär ytterligare kontroller av representation, verkligt huvudmannaskap, beskattning och åtgärder mot penningtvätt.

Tillämpa inte reglerna för ett privat köp på en bolagsstruktur.

Bosättning och köp är separata processer

Fastighetsägande bör inte presenteras som ett automatiskt migrationstillstånd. Om målet är att bo i España, måste vägen för vistelse eller bosättning analyseras separat utifrån nationalitet, personliga omständigheter och gällande utlänningslagstiftning.

Förberedelse av dokumentation

Organisera dokumentkategorier, inte en rigid checklista som kan vara felaktig i ditt fall

Den exakta dokumentationen beror på köparen, fastigheten, betalningsformen, finansinstitutet och de medverkande yrkespersonerna. Som en praktisk ram är detta de kategorier som vanligtvis behöver lösas före tillträdet.

Identitet

Pass eller giltig identitetshandling och NIE när det är tillämpligt, med konsekventa personuppgifter.

€

Medel och betalningar

Information som gör det möjligt att styrka ursprung, äganderätt och spårbarhet för de använda medlen.

Finansiering

Ekonomisk dokumentation och bankdokumentation som långivaren begär om det finns ett bolån.

POA

Representation

Fullmakter och gränsöverskridande formaliteter när en person agerar på köparens vägnar.

Personuppgifter med rättslig verkan

Civilstånd, äktenskapsförmögenhetsordning, hemvist och andra uppgifter kan vara relevanta i köpehandlingen eller för ägarstrukturen. De måste bekräftas i varje enskilt fall, inte förutsättas.

Juridisk person

Om ett bolag köper måste dess existens, representation, befogenheter, verkliga huvudman och tillämplig bolagsdokumentation kontrolleras.

Exempel på vägledning

Icke bosatt köpare som förvärvar en andrahandsbostad i Málaga med bolån

Exemplet beräknar inte skatter eller finansiering. Syftet är att visa hur frågorna ska delas upp för att undvika att tillämpa fel regel.

Identifiering

Organisera NIE, identitet och personuppgifter före avtal och notariebesök.

Medel

Förbered spårbarheten för sparmedel, egen insats och betalningar kopplade till transaktionen.

Beskattning

Koppla beskattningen av förvärvet till Andalucía och typen av överlåtelse, utan att importera en skattesats från en annan region.

Bolån och ägande

Separera bankens erbjudande från de efterföljande skyldigheter som kan gälla för en fastighetsägare som är skattemässigt icke bosatt.

Resultat

Samma köp innehåller nationella, regionala och personliga frågor. En guide för utländska köpare måste strukturera dessa skillnader, medan skattesiffror och uppgifter om bolån hör hemma på sina specifika kanoniska sidor.

Vanliga misstag

Sex genvägar som kan leda till fel beslut

Att förväxla NIE med uppehållstillstånd

NIE identifierar utlänningen; migrationsstatusen hanteras i ett separat förfarande.

Använda en skatt på ”España”

Skattesatser och nedsättningar som beror på den autonoma regionen eller det forala territoriet måste kontrolleras i den aktuella jurisdiktionen.

Utgå från att ett spanskt bankkonto är obligatoriskt

Det kan vara användbart eller krävas av praktiska skäl av en bank eller tjänst, men bör inte framställas som ett universellt lagkrav utan konkret grund.

Lova en fast LTV

Finansieringen beror på banken och kundens profil; ett kommersiellt intervall är inte en allmän lagstadgad gräns.

Överföra pengar innan verifiering

En reservation eller betalning bör samordnas med kontroll av mottagaren, avtalsvillkoren och nödvändig due diligence.

Anta att köp ger uppehållstillstånd

Fastighetsköp och uppehållstillstånd är separata frågor och bör analyseras var för sig.

Yrkespersoner efter relevans

Sök stöd utifrån område, språk, tjänst och fastighetstyp

En utländsk köpare kan behöva samordning inom fastighetsförmedling, juridik, skatt, bolån och notariat. I RealtorList bör rekommendationen utgå från relevansen för ärendet innan någon kommersiell prioritering i katalogen tillämpas.

Verifierade officiella källor

Kontrollera varje regel hos behörig myndighet

Dessa officiella källor granskades för denna guide den sada augusti 8 2026. Förfaranden, formulär, bankkriterier och regionala regler kan ändras, och bör därför kontrolleras på nytt när affären närmar sig undertecknandet.

BOEKungligt dekret 1155/2024Gällande utlänningsförordning; omfattar ramen för NIE och dokumentation för utländska personer. InrikesministerietDokumentation för utländska personerPraktisk källa för NIE, ansökan och aktuell dokumentation. BOELag 10/2010Ramverk för förebyggande av penningtvätt, identifiering, verklig huvudman, kundkännedom och medlens ursprung. AEATMoms eller ITP vid bostadsköp?Nationell vägledning för att skilja mellan skatteramen för förvärvet inom det berörda området. AEATIRNR utan fast driftställeOfficiell samlingssida för icke bosattas skattskyldigheter beroende på typ av inkomst eller skattepliktig händelse. Banco de EspañaTeckna bolånFörhandsinformation, process, värdering och kostnader inom tillämpligt bolåneramverk. Notariernas generalrådKöpa en bostadInstitutionell information om köp och försäljning samt notariens medverkan. BOELag 8/1975Ramverk för områden där utlänningars tillträde till fastigheter är begränsat av skäl som rör nationellt försvar. BOEKungligt dekret 571/2023Regler för utländska investeringar, inklusive vissa fall av fastighetsförvärv av personer som inte är bosatta i landet.

Resurser från RealtorList

Fortsätt med guiden som besvarar följande fråga

Denna sida tillhör profilen för utländska köpare som inte är bosatta i landet. Hela processen, regionala skatter, NIE, medlens ursprung och bolånet har egna kanoniska URL:er för att undvika duplicering och kannibalisering.

Vanliga frågor

Köpa bostad i España som utlänning eller icke bosatt

Kan en utländsk person som inte är bosatt i landet köpa en bostad i España?

Ja. Generellt kan en utländsk person som inte är bosatt i landet köpa en bostad i España, men identifikation, NIE när det är tillämpligt, medlens ursprung, beskattning, finansiering och särskilda kontroller som kan beröra en viss nationalitet, struktur eller plats måste hanteras korrekt.

Behöver jag NIE för att köpa en bostad?

NIE är utlänningens personliga identifikationsnummer och är en central del av skatte- och administrativa förfaranden kopplade till en fastighetsaffär. Behovet och tidpunkten bör planeras utifrån köparens dokumentation och kontrolleras i gällande officiella förfarande.

Blir jag bosatt i España med ett NIE?

Nej. NIE är ett identifikationsnummer. Uppehållsrättslig hemvist och skatterättslig hemvist är olika frågor som avgörs enligt sina egna regler.

Är ett spanskt bankkonto obligatoriskt?

Det bör inte framställas som ett universellt lagkrav för alla köp. Det kan vara nödvändigt eller mycket användbart av praktiska skäl, för bolån, betalningar eller autogiron beroende på institutet och affärens upplägg.

Betalar utlänningar mer skatt vid köp?

Förvärvet bör inte beräknas utifrån nationalitet. Först fastställs typen av överlåtelse och den behöriga skattejurisdiktionen. Efter köpet kan skatterättslig hemvist vara relevant för vissa av ägarens skyldigheter, såsom IRNR när det är tillämpligt.

Kan en person som inte är bosatt i landet få ett bolån i España?

Ja, du kan ansöka om finansiering. Godkännande, belopp, LTV, räntetyp och dokumentation beror på långivaren, den ekonomiska profilen, värderingen, inkomstvalutan och andra riskfaktorer. Det finns ingen universell kommersiell procentsats som gäller för alla banker.

Kan jag köpa utan att resa till España för alla undertecknanden?

Representation genom fullmakt kan göra det möjligt för en annan person att agera vid vissa ärenden eller undertecknanden. Fullmaktens omfattning, giltighet och de internationella formkrav som gäller för dokumentet och utfärdandelandet måste kontrolleras.

Ger köp av en bostad mig uppehållstillstånd i España?

Ett köp bör inte behandlas som ett automatiskt migrationsgodkännande. Om målet är att bosätta sig i España måste den vistelse- eller uppehållsväg som gäller för personen analyseras separat.

Finns det särskilda begränsningar för vissa utländska köpare?

Ja, ytterligare kontroller kan förekomma i konkreta fall. Dessa omfattar områden med begränsat tillträde av hänsyn till det nationella försvaret samt vissa skyldigheter enligt regelverket för utländska investeringar. Nationalitet, struktur, fastighet och exakt läge måste kontrolleras.

Observera: Detta innehåll är endast informativt och utgör inte personlig juridisk, skatterättslig, finansiell, bolåne-, teknisk, migrations- eller notariell rådgivning. Regler, förfaranden, formulär, bankkriterier och skyldigheter kan ändras, och vissa frågor beror på nationalitet, skatterättslig hemvist, köpstruktur, typ av fastighet, autonom region, foralterritorium, kommun och datum för transaktionen. Innan du fattar ett beslut bör du kontrollera den gällande officiella källan och vid behov rådfråga behörig yrkesperson.

8 de August de 2026

Impuestos al comprar vivienda en Asturias: ITP, IVA y AJD

Impuestos de compra · Principado de Asturias En Asturias, la segunda mano puede tributar al 8%, 9% o 10%; la obra nueva sigue una ruta distinta con IVA y AJD. L…