¿Puede un extranjero conseguir una hipoteca en España?

Puede solicitarla. La concesión depende de la evaluación de solvencia, la garantía y los criterios de riesgo de la entidad. La Ley 5/2019 no limita su ámbito a prestatarios de nacionalidad española cuando la operación encaja en los supuestos regulados.

¿Extranjero y no residente significan lo mismo para una hipoteca?

No. La nacionalidad y la residencia son conceptos distintos. Un extranjero puede ser residente en España y un español puede ser no residente. La entidad puede valorar ambos elementos dentro de su política de riesgo.

¿Qué porcentaje financia un banco español a un no residente?

No existe un porcentaje legal universal para todos los no residentes. El LTV y el importe concedido dependen de la política de la entidad, la solvencia del prestatario, la tasación y las características de la operación.

¿Qué documentos pide el banco a un comprador extranjero?

No existe una lista bancaria única para todos los casos. La ley exige que el prestamista especifique la información y las pruebas verificables necesarias para evaluar solvencia. La documentación concreta depende de la entidad, el país, el tipo de ingresos y la operación.

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada. En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019 es un documento personalizado y tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, con un mínimo legal de diez días.

¿Necesito una tasación para la hipoteca?

Sí cuando el inmueble se aporta como garantía dentro del marco regulado. Debe existir una tasación adecuada realizada conforme a las normas aplicables y con independencia del prestamista o intermediario.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Conforme a la Ley 5/2019, el prestatario asume la tasación; el prestamista asume gestoría, arancel notarial de la escritura de préstamo e inscripción de la garantía. Las copias las paga quien las solicite. En la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, la normativa del ITP/AJD considera sujeto pasivo al prestamista.

¿Tengo que ir al notario antes de firmar la hipoteca?

Cuando la Ley 5/2019 resulte aplicable, sí. El prestatario debe comparecer ante el notario elegido para el acta previa de transparencia y hacerlo, como tarde, el día anterior a la escritura del préstamo.

Bolån i España för utlänningar

Bolånefinansiering för internationella köpare

Att vara utlänning eller inte vara bosatt i landet innebär inte automatiskt en viss finansieringsgrad

En utländsk person kan ansöka om bolån för att köpa en bostad i España. Beviljandet sker inte automatiskt: banken måste bedöma betalningsförmågan och affären, och dess kommersiella kriterier kan variera beroende på profil. Lagen fastställer inte en enda LTV för alla köpare som inte är bosatta i landet.

Jurisdiktion: España Profil: utlänning / ej bosatt i landet Senast granskad: 8 augusti 2026

Se bolåneprocessen FEIN, FiAE och dokumentation

Utgångspunkt

Utlänning och ej bosatt i landet betyder inte samma sak

Nationalitet anger vilket land en person kommer från. Skatterättslig hemvist och stadigvarande boende beskriver en annan situation. En utländsk medborgare kan vara bosatt i España och en spansk medborgare kan vara ej bosatt i landet. För ett bolån granskar banken affären och låntagarens betalningsförmåga; dess interna policyer kan skilja mellan bosättning, inkomstvaluta, dokumentationens ursprungsland eller andra riskfaktorer.

Utländsk köpare

Utländsk nationalitet innebär i sig inte ett enda bolånereglerat system. Det måste också bedömas var köparen bor och hur inkomsten erhålls.

Köpare som inte är bosatt i landet

Statusen som ej bosatt i landet kan påverka bankens kommersiella policy och dokumentationskrav, men fastställer inte enligt lag en enda finansieringsgrad.

Rättsligt skydd

Lag 5/2019 definierar sitt tillämpningsområde utifrån typen av låntagare och affär. Den begränsar inte sitt skydd till låntagare med spansk nationalitet.

Den rätta frågan är inte ”hur mycket lånar España ut till en utlänning?”, utan ”vilken finansiering erbjuder denna bank denna låntagare för just denna affär?”

Bedömning av betalningsförmåga

Banken måste kontrollera att lånet är hållbart för låntagaren

Lag 5/2019 ålägger långivaren att göra en grundlig bedömning av betalningsförmågan innan lånet ingås. Bland de faktorer som lagen uttryckligen nämner finns arbetssituation, nuvarande och förutsebara inkomster, tillgångar, sparande, fasta utgifter och redan ingångna åtaganden.

Inkomster

Förmågan att generera inkomster under lånets löptid analyseras, inte enbart fastighetens värde.

Sparande och tillgångar

Tillgängligt sparande och tillgångar ingår i den bedömning av betalningsförmågan som lagen anger.

Utgifter och skulder

Fasta utgifter och befintliga finansiella åtaganden är relevanta vid bedömningen av betalningsförmågan.

DOK

Dokumentation

Långivaren måste ange vilken information och vilka verifierbara underlag som behövs. Det finns ingen enhetlig dokumentlista för alla banker och länder.

Förväxla inte lagen med kreditprövningen

Lagen definierar vad långivaren måste bedöma och kräver att den begärda informationen är nödvändig för den bedömningen. Det konkreta formatet för lönebesked, skattedeklarationer, skuldintyg, översättningar eller utländska dokument beror på långivaren och det enskilda fallet; det bör inte presenteras som ett universellt lagkrav.

Finansiering och LTV

Det finns inget “60% för icke-residenta” fastställt som ett allmänt lagstadgat tak

På marknaden kan det finnas olika finansieringspolicyer för residenta och icke-residenta, men dessa procentsatser är affärs- och riskbeslut som fattas av varje enskild långivare. Lag 5/2019 fastställer inte ett enhetligt LTV för utländska köpare eller icke-residenta.

Be långivaren om den procentsats som gäller för just din profil.
Fråga vilket värde procentsatsen beräknas på och hur värderingen påverkar den.
Avsätt tillräckligt med eget kapital för den del som inte finansieras och för tillämpliga köpkostnader.
Underteckna inte en reservations- eller handpenningsöverenskommelse med antagandet att en bankuppskattning motsvarar ett bindande godkännande.

Redaktionell regel för RealtorList

Vanliga kommersiella intervall från banker eller bolåneförmedlare kan vara användbara som marknadsorientering, men publiceras inte här som en lagregel. För att få en faktisk procentsats måste man få ett erbjudande från långivaren för den specifika låntagaren och bostaden.

Bolånevärdering

Värderingen är en reglerad finansiell värdering, inte en kommersiell uppskattning från en mäklarbyrå.

Fastigheter som lämnas som säkerhet måste värderas korrekt före låneavtalet. Lag 5/2019 kräver oberoende i förhållande till långivaren eller förmedlaren och hänvisar till regelverket för hypoteksvärdering, inklusive förordning ECO/805/2003 i dess gällande lydelse.

Finansiellt syfte

Värderingen hjälper kreditinstitutet att bedöma säkerheten och risken i transaktionen.

Godkänd värderingsman

Banco de España förklarar att hypoteksvärderingen måste utföras av en värderingsman eller ett auktoriserat värderingsföretag inom ramen för gällande regelverk.

Inlämnad värdering

Banco de España anger att kreditinstitutet måste acceptera en värdering som kunden lämnat in om den är intygad av en godkänd värderingsman och inte har löpt ut, utan att det påverkar dess egna kontroller.

Värderingen garanterar inte lånet

En positiv värdering ersätter inte kreditprövningen och förpliktar inte kreditinstitutet att bevilja ett visst belopp.

Bolåneprocessen

Från ekonomisk bedömning till undertecknande

Den exakta ordningen kan variera mellan kreditinstitut, men följande steg skiljer tydligt bankens affärsmässiga analys från de juridiska transparensfaserna.

Inledande profil

Köparen anger belopp, önskad bostad och ekonomisk situation. En preliminär uppskattning ska inte förväxlas med ett bindande erbjudande.

Kreditvärdighet

Kreditinstitutet begär den information och de underlag som det anser nödvändiga för att bedöma betalningsförmågan inom den rättsliga ramen.

Värdering

Fastigheten som ska utgöra säkerhet värderas enligt tillämpliga hypotekslåneregler.

Bankens beslut

Kreditinstitutet beslutar om finansiering ska beviljas och på vilka villkor, utifrån kreditvärdighet, säkerhet och riskpolicy.

FEIN och FiAE

När lag 5/2019 är tillämplig lämnas den föravtalsrättsliga dokumentationen ut inom den lagstadgade tidsfristen.

Föregående notarieprotokoll

Låntagaren infinner sig hos den valda notarien för att få rådgivning och styrka den materiella transparensen.

Undertecknande

Köpeavtalet och bolånet kan samordnas hos notarien när alla krav för båda transaktionerna är uppfyllda.

Registrering

Hypotekssäkerheten registreras i fastighetsregistret efter upprättandet och den relevanta handläggningen.

Förhandsavtalsinformation

Vilka juridiska dokument förekommer före undertecknandet av ett bolån?

För transaktioner som omfattas av lag 5/2019 fastställer artikel 14 föravtalsdokumentation som ska göras tillgänglig för låntagaren minst tio kalenderdagar före undertecknandet.

FEIN

Europeiskt standardiserat informationsblad

Det är personligt anpassat och utgör ett bindande erbjudande för kreditgivaren under den avtalade perioden fram till undertecknandet, vilken minst måste omfatta tio dagar.

FiAE

Standardiserat varningsblad

Sammanfattar relevanta klausuler eller delar, inklusive index, förtida förfall, kostnadsfördelning och, när det är tillämpligt, utländsk valuta.

VAR

Scenarier för rörlig ränta

Om lånet har rörlig ränta lämnas ett separat dokument med exempel på amorteringar vid olika scenarier för ränteutvecklingen.

CON

Avtalsutkast

Låntagaren får en kopia av avtalsutkastet med en specificering av kostnaderna i samband med undertecknandet.

SEG

Villkor för obligatoriska försäkringar

Om kreditgivaren kräver vissa försäkringsskydd inom ramen för transaktionen ska den skriftligen informera om de villkor som krävs.

NOT

Notariell information

Låntagaren informeras om skyldigheten att få notarierådgivning i förväg när den rättsliga ordningen är tillämplig.

Tio dagar är ett lagstadgat minimikrav för transparens, inte en total handläggningstid

Processen för granskning, värdering och bankens beslut kan ta längre tid. Tiodagarsfristen avser den prekontraktuella dokumentationen före undertecknandet inom tillämpningsområdet för lag 5/2019.

Notariell transparens

Före undertecknandet av bolånehandlingen finns en fas med notarierådgivning

Artikel 15 i lag 5/2019 föreskriver att låntagaren ska inställa sig hos den valda notarien för att få rådgivning om dokumentationen och för att notarien ska kontrollera att transparenskraven är uppfyllda. Inställelsen ska ske senast dagen före undertecknandet av lånehandlingen.

Notarien kontrollerar att den obligatoriska dokumentationen har lämnats ut och att tidsfristerna har följts.
Notarien registrerar de frågor som låntagaren ställer och den rådgivning som ges.
Det preliminära protokollet ingår i mekanismen för materiell transparens i transaktionen.
Att protokollet finns innebär inte att notarien har godkänt låntagarens kreditvärdighet; den bedömningen görs av kreditgivaren.

Kostnad för det preliminära protokollet

Banco de España beskriver detta preliminära transparensprotokoll som gratuitis för låntagaren inom den reglerade processen.

Upprättandekostnader

Vem betalar de viktigaste kostnaderna för bolånet

Denna tabell avser kostnaderna för att upprätta bolånet enligt gällande nationella regelverk, inte skatter och kostnader för bostadsköpet, som måste budgeteras separat.

Post	Vem står för kostnaden	Officiell grund	Anmärkning
Bolånevärdering	Låntagare	Lag 5/2019, art. 14.1.e	Kostnaden åligger kunden enligt lagens huvudregel.
Administrativ handläggning av bolånet	Långivaren	Lag 5/2019, art. 14.1.e	Detta måste skiljas från andra tjänster som köparen anlitar på egen hand.
Notarieavgift för lånehandlingen	Långivaren	Lag 5/2019, art. 14.1.e	Kopior betalas av den som begär dem.
Registrering av bolånesäkerheten	Långivaren	Lag 5/2019, art. 14.1.e	Avser säkerheten för lånet.
AJD för bolånehandlingen	Långivaren som skattskyldig	RDL 1/1993, art. 29	Den nationella skattelagstiftningen anger långivaren som skattskyldig för dessa handlingar.
Ytterligare notariella kopior	Den som begär dem	Lag 5/2019, art. 14.1.e	Förväxla inte detta med kostnaden för originalhandlingen eller lånehandlingen som långivaren står för.

Köp ≠ bolån

ITP för en bostad usada, IVA/AJD för nyproduktion, rådgivningsarvoden, registrering av köpehandlingen och andra förvärvskostnader ingår i köpbudgeten. De ska inte blandas ihop med fördelningen av kostnader för bolånehandlingen.

Inkomster och valuta

Att få betalt i en annan valuta kan vara relevant för risken, men gör inte automatiskt lånet till ett lån i flera valutor

En köpare som inte är bosatt i landet kan ha sina inkomster utanför euroområdet. Kreditinstitutet kan beakta denna risk i sin kreditgivningspolicy. En annan situation är när själva lånet är denominerat i utländsk valuta: i så fall fastställer artikel 20 i lag 5/2019 särskilda rättigheter till konvertering och informationsskyldigheter.

EUR

Lån i euro, inkomster i en annan valuta

Lagen fastställer inte någon särskild, universell LTV på grund av detta. Långivaren kan bedöma valutarisken inom ramen för sin kreditprövning och interna policy.

Lån denominerat i utländsk valuta

Lag 5/2019 reglerar uttryckligen rätten att konvertera till vissa alternativa valutor och kräver specifik information om valutarisken.

Innan du förbinder dig till köpet

Gör inte en bolånekalkyl till ett villkor som avtalet inte skyddar

För en utländsk köpare kan den största praktiska risken uppstå när man reserverar en bostad eller undertecknar handpenningavtal innan man vet hur finansieringen kommer att fungera. Om köpet är beroende av bolån måste förhållandet mellan finansiering och handpenning ses över i det specifika avtalet.

PRE

Ekonomisk planering

Beräkna eget kapital och kostnader innan du börjar leta, men betrakta varje kalkyl som vägledande tills du får formell dokumentation från långivaren.

RES

Reservation

Innan du betalar, kontrollera vad som händer om finansieringen inte beviljas i tid, om beloppet är otillräckligt eller om villkoren skiljer sig från de förväntade.

Due diligence

Bankens godkännande ersätter inte en juridisk, fastighetsregistermässig, stadsplaneringsmässig eller teknisk granskning av bostaden.

Vad du bör kontrollera innan du betalar en reservationsavgift Due diligence inom fastighetsområdet

Professionell hjälp

Jämför yrkesverksamma utifrån område, språk och tjänst

Ett finansierat köp kan kräva samordning mellan bank, värderingsman, notarie, juridisk rådgivare och fastighetsmäklare. RealtorList hjälper dig att hitta byråer och agenter som är relevanta för platsen, språket och typen av affär.

Officiella källor

Använt rättsligt och finansiellt ramverk

Källor verifierade den 8 augusti 2026. Varje banks kommersiella villkor – finansieringsgrad, pris, löptid, kreditbedömning och specifik dokumentation – måste kontrolleras direkt med långivaren och presenteras inte som universella lagregler.

BOE · Nivå 1Lag 5/2019 om fastighetskreditavtalTillämpningsområde, kreditvärdighet, värdering, FEIN, FiAE, notariell transparens, kostnader och lån i utländsk valuta. BOE · Nivå 1Förordning EHA/2899/2011Ramverk för banktransparens och utveckling av förhandsinformation för fastighetslån. BOE · Nivå 1Förordning ECO/805/2003Regler för värdering av fastigheter för vissa finansiella ändamål, i gällande och ändrad lydelse. Banco de España · Nivå 2Teckna bolånPraktisk förklaring av FEIN, FiAE, tidsfrister, dokumentation och föregående notarieprotokoll. Banco de España · Nivå 2Kostnader kopplade till bolånetVärdering, handläggning, notarie, fastighetsregister och kostnadsfördelning inom ramen för de nuvarande reglerna. BOE · Skattenivå 1Konsoliderad text om ITP och AJDArtikel 29 anger långivaren som skattskyldig vid lånehandlingar med hypotekssäkerhet.

Resurser från RealtorList

Fortsätt med guiden som besvarar följande fråga

Denna URL är den specifika guiden för finansiering för utländska köpare och icke-residenta. NIE, medlens ursprung, köpprocessen, reservation och kostnader har egna kanoniska URL:er.

Vanliga frågor

Bolån i España för utlänningar och personer som inte är bosatta i landet

Kan en utlänning få ett bolån i España?

Det går att ansöka om. Beviljandet beror på bedömningen av betalningsförmågan, säkerheten och institutets riskkriterier. Lag 5/2019 begränsar inte sitt tillämpningsområde till låntagare med spansk nationalitet när transaktionen omfattas av de reglerade fallen.

Betyder utlänning och icke-resident samma sak för ett bolån?

Nej. Nationalitet och bosättning är skilda begrepp. En utlänning kan vara bosatt i España och en spanjor kan vara icke-resident. Institutet kan bedöma båda dessa faktorer inom ramen för sin riskpolicy.

Vilken procentandel finansierar en spansk bank för en icke-resident?

Det finns ingen universell lagstadgad procentsats för alla icke-residenta. LTV och det beviljade beloppet beror på institutets policy, låntagarens betalningsförmåga, värderingen och transaktionens egenskaper.

Vilka dokument begär banken från en utländsk köpare?

Det finns ingen enhetlig banklista för alla fall. Lagen kräver att långivaren specificerar den information och de verifierbara underlag som behövs för att bedöma betalningsförmågan. Den konkreta dokumentationen beror på institutet, landet, inkomsttypen och transaktionen.

Vad är FEIN för ett bolån?

FEIN är det europeiska standardiserade informationsbladet. Vid transaktioner som omfattas av lagen 5/2019 är det ett personligt anpassat dokument och räknas som ett bindande erbjudande för institutet under den avtalade perioden fram till undertecknandet, med ett lagstadgat minimum på tio dagar.

Behöver jag en värdering för bolånet?

Ja, när fastigheten ställs som säkerhet inom den reglerade ramen. Det måste finnas en lämplig värdering som utförts i enlighet med gällande regler och oberoende av långivaren eller förmedlaren.

Vem betalar bolånekostnaderna?

Enligt lagen 5/2019 står låntagaren för värderingen; långivaren står för administrativa avgifter, notarietaxan för lånehandlingen och registreringen av säkerheten. Kopior betalas av den som begär dem. För lånehandlingen med hypotekssäkerhet betraktar ITP/AJD-regelverket långivaren som skattskyldig.

Måste jag gå till notarien innan jag skriver under bolånet?

Ja, när lagen 5/2019 är tillämplig. Låntagaren måste inställa sig hos den valda notarien för det preliminära transparensprotokollet, senast dagen före undertecknandet av lånehandlingen.

Observera: Denna guide ger allmän information om bolån i España för utländska köpare och personer som inte är bosatta i landet, basada på verifierade officiella källor den 8 augusti 2026. Den utgör inte ett bankerbjudande och ersätter inte personlig finansiell, juridisk, skatterättslig eller notariell rådgivning. Godkännandet, räntesatsen, löptiden, finansieringsgraden, säkerheterna och den specifika dokumentationen beror på institutet och riskprofilen.

Actualidad inmobiliaria

Últimas publicaciones

Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.

9 de August de 2026