Notaris en notariële akte
De notaris biedt rechtszekerheid bij de afronding, maar vervangt niet de voorafgaande controle van de woning.
Bij een vastgoedtransactie in España identificeert de notaris de partijen, controleert hij hun handelingsbekwaamheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid, beoordeelt hij relevante juridische en kadastrale informatie, controleert hij bepaalde documenten en betaalmiddelen en verlijdt hij de notariële akte. Zijn tussenkomst is onpartijdig: hij adviseert koper en verkoper, maar treedt niet op als de exclusieve advocaat van een van beiden.
De notaris formaliseert de koop-verkoop via een notariële akte en voert controles uit op identiteit, handelingsbekwaamheid, vertegenwoordigingsbevoegdheid, eigendomstitel van de verkoper, kadastrale informatie, documentatie met betrekking tot het vastgoed en betaalmiddelen. Hij informeert de partijen ook over de toepasselijke juridische en fiscale gevolgen. De notaris vervangt echter niet een gemeentelijke stedenbouwkundige controle, een technische inspectie, een economische waardering of een onafhankelijke juridische beoordeling van de specifieke risico's voor de koper.
Belangrijkste functies
Wat controleert de notaris bij een koop en verkoop
De tussenkomst van de notaris beperkt zich niet tot het toezien op de ondertekening door koper en verkoper. De akte wordt voorbereid op basis van een reeks controles, documenten en verklaringen die de overdracht juridisch kunnen formaliseren.
Identiteit en bevoegdheid
Er wordt gecontroleerd wie verschijnt, wat diens identiteit is en of diegene bevoegd is de transactie te verrichten. Wanneer iemand via een vertegenwoordiger handelt, moet de vertegenwoordiging worden gecontroleerd evenals de toereikendheid van de volmacht voor de specifieke handeling.
Eigendom en register
Vóór het verlijden wordt de relevante registerinformatie opgevraagd en geanalyseerd om te controleren wie als eigenaar staat geregistreerd en welke ingeschreven lasten of rechten van invloed kunnen zijn op het vastgoed.
Prijs en betaalmiddelen
In de akte moeten de prijs en de gebruikte betaalmiddelen worden vermeld overeenkomstig de toepasselijke regelgeving. De bewijsstukken en de traceerbaarheid moeten vóór het ondertekenen gereed zijn.
Kadastrale referentie
De kadastrale referentie en de relevante kadastrale documentatie maken deel uit van de controles van de transactie. Afwijkingen tussen Catastro, het register, de akte en de feitelijke situatie kunnen aanvullende handelingen vereisen.
Vereniging van eigenaars en documentatie
Bij woningen die onder een vereniging van eigenaars vallen, wordt de documentatie gecontroleerd met betrekking tot de gemeenschappelijke bijdragen, overeenkomstig de toepasselijke voorwaarden. Afhankelijk van de woning kunnen ook andere vereiste documenten van toepassing zijn.
Informatie en advies
De notaris informeert de partijen onpartijdig over de inhoud van het document, de gevolgen ervan en de juridische en fiscale verplichtingen die relevant zijn voor het verlijden.
Niet alle aan- en verkopen vereisen precies dezelfde documenten. Een woning of sada, nieuwbouw, een transactie met een vennootschap, een aankoop via volmacht of een aankoop gefinancierd met een hypotheek kan aanvullende specifieke controles vereisen.
Een belangrijke beperking
Wat niet als gecontroleerd mag worden beschouwd enkel omdat er bij de notaris wordt getekend
De notariële akte biedt een hoog niveau van rechtszekerheid, maar maakt niet automatisch alle fysieke aspecten, stedenbouwkundige, economische of technische aspecten van de woning correct.
- Zij vervangt geen specifieke stedenbouwkundige controle bij de bevoegde overheid.
- Zij staat niet gelijk aan een technische inspectie van de staat van de woning.
- Zij bevestigt niet dat een bepaalde verbouwing of uitbreiding over alle benodigde vergunningen beschikt.
- Zij bepaalt niet of de overeengekomen prijs economisch voordelig is voor de koper.
- Zij vervangt niet de analyse van contracten, risico's en voorwaarden voor een specifieke partij.
- Zij neemt niet de noodzaak weg om relevante verschillen tussen het Register, het Catastro en de fysieke werkelijkheid op te lossen.
Raadpleeg voor deze controles de specifieke gids voor due diligence vóór de aankoop van een woning in España .
Praktisch voorbeeld
Een woning kan overeenkomen met de in het Register vermelde eigenaar en correct voorbereid zijn voor de akte, maar een fysieke uitbreiding hebben waarvan de stedenbouwkundige situatie deba afzonderlijk moet worden gecontroleerd.
De notariële ondertekening mag niet worden gebruikt als vervanging voor een gemeentelijke of technische controle wanneer die kwestie van wezenlijk belang is voor de aankoop.
De notaris moet onpartijdig handelen. Een door de koper ingeschakelde advocaat kan, wanneer die wordt ingezet, de transactie specifiek vanuit de belangen van die koper analyseren en dieper ingaan op specifieke contractuele of juridische risico's.
Koopakte
Waarom de notariële akte het centrale document bij de afronding is
Een vastgoedtransactie kan tot stand komen via een onderhandse overeenkomst, maar de notariële akte vormt bijzonder sterk bewijs van hetgeen is overeengekomen en is de gebruikelijke titel waarmee de nieuwe rechthebbende in het Eigendomsregister kan worden ingeschreven.
Legt het overeengekomene vast
Identificeert de partijen, het onroerend goed, de prijs, de betalingswijze, de verklaringen en overige voorwaarden die deban in de openbare akte moeten worden opgenomen.
Biedt openbare geloofwaardigheid
Het door een notaris verleden document heeft bewijskracht en juridische gevolgen die verder reiken dan die van een eenvoudig onderhandse akte.
Maakt voortgang naar het Register mogelijk
Na het verlijden kan de titel worden ingediend bij het Eigendomsregister om inschrijving van de nieuwe rechthebbende aan te vragen.
Dat mag niet zo worden gesteld. De koopovereenkomst kan onderhands worden gesloten. De notariële akte is echter de gebruikelijke weg voor definitieve formalisering en is essentieel wanneer men de verkrijging in het Register wil inschrijven.
Voorbereiding van de afronding
Wat geregeld moet zijn voordat u naar de notaris gaat
De afronding verloopt beter wanneer de juridische, financiële en documentaire kwesties vooraf zijn geordend. Het is niet raadzaam om beslissingen tot dezelfde dag uit te stellen die de wenselijkheid van de aankoop kunnen veranderen.
Due diligence afgerond
Eigendom, lasten, Catastro, vereniging van eigenaren, bewoning, contracten, stedenbouwkundige situatie en andere relevante controles zouden al moeten zijn herziesadas.
Documentatie voorbereid
De identiteit van de partijen, eventuele vertegenwoordiging, documentatie van het onroerend goed en toepasselijke certificaten moeten ruim van tevoren worden afgestemd.
Betaling geregeld
Het moet duidelijk zijn hoeveel er bij de overdracht wordt betaald, welke bedragen eerder zijn betaald, welk betaalmiddel wordt gebruikt en met welke bewijsstukken elke transactie kan worden aangetoond.
Vastgestelde fiscaliteit
De koper moet weten welk belastingregime van toepassing is op het type overdracht en op het specifieke rechtsgebied, zonder algemene percentages uit een andere autonome gemeenschap toe te passen.
Duidelijke oplevering en ingebruikname
Het moet duidelijk zijn wanneer de oplevering plaatsvindt, wat de bewoningssituatie is en welke openstaande voorwaarden in de transactie moeten worden opgenomen.
Volmacht als iemand de koper vertegenwoordigt
Als een partij niet persoonlijk ondertekent, moet de volmacht geldig en toereikend zijn voor de specifieke handelingen die de vertegenwoordiger zal verrichten.
Buitenlandse kopers
Identificatie, vertegenwoordiging en middelen moeten vóór de overdracht geregeld zijn
Een buitenlandse koper moet mogelijk aanvullende documentatie voorbereiden met betrekking tot zijn identificatie, NIE, aankoopstructuur, vertegenwoordiging en de traceerbaarheid van het gebruikte geld. De vereiste documentatie hangt af van de transactie.
- Geldig identiteitsbewijs.
- NIE wanneer dit voor de transactie en de bijbehorende formaliteiten van toepassing is.
- Informatie over fiscale woonplaats wanneer relevant.
- Toereikende volmacht indien een vertegenwoordiger ondertekent.
- Documentatie waarmee de herkomst van de middelen overeenkomstig de toepasselijke controles kan worden aangetoond.
- Tijdige afstemming van internationale overboekingen of betaalmiddelen.
Lees meer over deze onderwerpen in de gidsen over NIE voor het kopen van een woning, herkomst van middelen y notariële volmacht.
De documentatie die een notaris, financiële instelling of andere meldingsplichtige kan opvragen hangt af van de partijen, de structuur van de transactie, de herkomst van de middelen, de vertegenwoordiging en de specifieke omstandigheden. Het is raadzaam de vereisten van het dossier te bevestigen voordat de koopprijs wordt overgemaakt.
De dag van de akte
Wat er doorgaans gebeurt bij de notaris
Het verlijden omvat de vooraf voorbereide controles, de toelichting op het document, de instemming van de partijen, de formalisering van de betaling en de ondertekening van de akte.
De partijen of hun vertegenwoordigers verschijnen en hun identiteit wordt gecontroleerd, evenals hun handelingsbekwaamheid en, waar van toepassing, vertegenwoordigingsbevoegdheid.
De inhoud van de akte wordt gecontroleerd en vragen worden beantwoord waarna de partijen instemmen met de vastgelegde rechtshandeling.
De toepasselijke betaalmiddelen worden vastgelegd en de akte wordt verleden. Daarna begint de fiscale en registratiefase van de transactie.
Het doel van de tussenkomst van de notaris is niet dat partijen een tekst ondertekenen die zij niet begrijpen. Vragen over de inhoud van de akte, de bepalingen ervan of de gevolgen daarvan moeten worden gesteld voordat u uw instemming geeft.
Als u met een hypotheek koopt
De hypothecaire lening brengt een eigen notarieel proces met zich mee
Wanneer de financiering onder de regelgeving inzake vastgoedkrediet valt, kent de hypotheek een eigen fase van informatie en transparantie. De koopakte mag niet worden verward met de documentatie en controles voor de lening.
- De financiële instelling moet de toepasselijke precontractuele documentatie voorbereiden.
- De koper moet de voorwaarden van de lening begrijpen voordat deze wordt ondertekend.
- De notariële taak omvat het advies en de controles die voor de financiering zijn voorzien.
- De goedkeuring van de lening blijft afhankelijk van de financiële instelling en het dossier.
Twee gecoördineerde transacties
Wanneer er financiering is, kunnen de koop en de hypotheek bij de afronding samenvallen, maar juridisch gezien mogen ze niet als één kwestie worden behandeld.
Aankoopbelastingen, aankoopkosten en eigen financieringskosten moeten eveneens afzonderlijk in de begroting worden opgenomen.
Na de akte
De ondertekening is niet de laatste formaliteit van de aankoop
Na het verlijden moeten de fiscale verplichtingen worden nagekomen en de registratieverplichtingen van de aankoop worden afgehandeld en de documentatie van de transactie worden bewaard. Bepaalde formaliteiten kunnen via het notariskantoor zelf worden afgehandeld wanneer deze dienst wordt afgenomen.
Indiening bij het register
De akte kan elektronisch worden ingediend bij het Eigendomsregister om de inschrijvingsprocedure te starten.
Belastingen
De belasting die van toepassing is, moet worden afgedragen of geregeld naargelang het type aankoop en de toepasselijke jurisdictie.
Kopieën en archivering
Het is raadzaam de akte, betalingsbewijzen, aangiften, eerdere contracten en andere relevante documentatie te bewaren.
Nieuwe eigenaar
Na de afronding moeten ook de vereniging van eigenaren, nutsvoorzieningen, verzekeringen, automatische incasso's en andere praktische zaken van de nieuwe eigenaar worden geregeld.
Bekijk afzonderlijk de belastingen bij de aankoop van een woning in España en de totale aankoopkosten .
Verwar instanties niet met elkaar
De notaris, het Register en het Catastro hebben verschillende functies
Bij dezelfde aankoop zijn alle drie de instanties betrokken, maar geen ervan mag automatisch als vervanging voor de andere worden gebruikt.
| Instelling | Functie binnen de aankoop | Mag niet worden verward met |
|---|---|---|
| Notaris | Verlijdt de akte, identificeert de partijen, voert juridische controles uit en documenteert het verlijden. | Een technische inspectie of een volledig stedenbouwkundig onderzoek van het vastgoed. |
| Kadaster | Publiceert ingeschreven rechten, eigendomsrechten en lasten, en behandelt de inschrijving van de ingediende titel. | Het Kadaster of een integrale verklaring van stedenbouwkundige legaliteit. |
| Catastro | Bevat kadastrale en beschrijvende informatie over het vastgoed en heeft ook eigen functies die verband houden met fiscaliteit. | Het Eigendomsregister of de juridische eigendomstitel. |
Als oppervlakte, beschrijving, perceelgrenzen, bijgebouwen of fysieke configuratie niet overeenkomen tussen de akte, het Register, het Kadaster en de feitelijke situatie, moet worden vastgesteld wat het verschil verklaart voordat wordt aangenomen dat het niet relevant is.
Veelvoorkomende fouten
Zes fouten die u vóór de afronding beter kunt vermijden
Wachten tot de notaris om te controleren
Belangrijke due diligence moet plaatsvinden voordat de koper in een contractuele positie terechtkomt die moeilijk te wijzigen is.
Het concept niet controleren
Namen, prijs, betalingswijze, beschrijving van het registergoed en voorwaarden moeten vóór ondertekening worden gecontroleerd.
De betaling improviseren
Overschrijvingen, cheques of andere middelen moeten op elkaar zijn afgestemd, geïdentificeerd zijn en vergezeld gaan van de benodigde documentatie.
Het Register verwarren met stedenbouwkundige regelgeving
Dat een situatie voorkomt in registerdocumentatie betekent op zichzelf niet dat alle stedenbouwkundige kwesties zijn opgelost.
De vertegenwoordigingsbevoegdheid niet controleren
Wanneer iemand op basis van een volmacht ondertekent, moet het document de juiste dekking bieden voor de bevoegdheden die nodig zijn voor de specifieke transactie.
De fase na afloop vergeten
Belastingen, Kadaster en beheer van de nieuwe woning moeten aan een verantwoordelijke persoon of professional worden toegewezen.
Geverifieerde officiële bronnen
Juridisch en institutioneel kader voor deze gids
Deze bronnen behoren tot het officiële register van AI Realty en zijn herziesadan op 8 augustus 2026. Fiscale, hypotheek-, stedenbouwkundige of bijzondere documentatiekwesties moeten bovendien worden gecontroleerd bij de bevoegde bron voor het specifieke geval.
Verder per onderwerp
Gidsen die de voorbereiding van de akte aanvullen
Deze pagina richt zich op de functie van de notaris. De voorafgaande controles, contracten, financiering en belastingen hebben elk hun eigen gidsen om verschillende onderwerpen niet te vermengen.
Professionele coördinatie
De notariële akte verloopt eenvoudiger wanneer de transactie correct voorbereid wordt aangeleverd.
Als u vastgoedondersteuning nodig hebt, zoek dan eerst professionals die werken in de locatie van de woning en die aansluiten bij uw taal, de benodigde dienstverlening en het type vastgoed. Relevantie moet vóór elke commerciële prioriteit komen.
Veelgestelde vragen
De notaris bij de aankoop van een woning in España
De koop en verkoop kan worden vastgelegd in een onderhandse overeenkomst, dus er mag niet worden gesteld dat een notariële akte noodzakelijk is opdat er sprake is van een koopovereenkomst. Zij biedt echter meer rechtszekerheid en is de gebruikelijke titel en noodzakelijk om de nieuwe eigendom in het Eigendomsregister te laten inschrijven.
Er geldt een beginsel van vrije keuze van notaris binnen de grenzen en regels die door de rechtsorde zijn vastgesteld. De Algemene Raad van het Notariaat informeert burgers uitdrukkelijk over dit recht, ook bij vastgoed- en financiële transacties.
Onder meer controleert hij de identiteit, bevoegdheid en vertegenwoordiging van de partijen, beoordeelt hij de eigendomstitel en relevante registerinformatie, documentatie met betrekking tot het vastgoed, de kadastrale referentie en de betalingsmiddelen die in de transactie moeten worden vermeld. De exacte controles zijn afhankelijk van het type koopovereenkomst.
Nee. De tussenkomst van de notaris biedt belangrijke juridische controles, maar vervangt niet alle voorafgaande controles op het gebied van stedenbouw, technische staat, contracten, bewoning, vereniging van eigenaars, feitelijke afwijkingen of specifieke risico's van de woning.
Dat mag niet worden aangenomen. Het notariskantoor voert de juridische en documentaire controles uit die voor het verlijden van de akte vereist zijn, maar de stedenbouwkundige legaliteit van bouwwerken, uitbreidingen, gebruiksvormen of dossiers kan specifieke controles vereisen bij de autonome gemeenschap of de bevoegde gemeente.
Het bestaan van een last betekent niet automatisch dat de transactie onmogelijk is, maar de aard ervan moet worden vastgesteld en er moet worden beslist hoe deze binnen de koopovereenkomst wordt doorgehaald, gehandhaafd of beheerd. Het is niet raadzaam te ondertekenen zonder de gevolgen ervan voor het aangekochte perceel te begrijpen.
De akte kan elektronisch bij het Register worden ingediend en wanneer de betreffende afhandeling wordt opgedragen, kunnen andere vervolgstappen worden gecoördineerd. De koper moet ervoor zorgen dat voor belastingen, inschrijving in het Register en overige verplichtingen een duidelijke verantwoordelijke is aangewezen.
De financiering voegt een eigen informatieproces toe en notariële transparantie wanneer de transactie binnen het toepassingsgebied van de regelgeving inzake vastgoedkrediet valt. De koopovereenkomst en de lening moeten op elkaar worden afgestemd, maar hun documenten, kosten en verplichtingen mogen niet met elkaar worden verward.
Een advocaat mag niet worden voorgesteld als een universele wettelijke vereiste voor alle vastgoedtransacties. De rol is echter verschillend: de notaris adviseert de partijen onpartijdig, terwijl een door de koper ingeschakelde advocaat specifiek diens belangen en de bijzondere risico's van de transactie kan analyseren.
Actualidad inmobiliaria
Últimas publicaciones
Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.
Hypotheken in España voor buitenlanders en niet-ingezetenen
Financiación hipotecaria para compradores internacionales Ser extranjero o no residente no crea un porcentaje de financiación automático Una persona extranjera…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Castilla-La Mancha: ITP, IVA y AJD
Fiscalidad de compra · Castilla-La Mancha El impuesto cambia según compres segunda mano u obra nueva. En Castilla-La Mancha, una compra ordinaria de vivienda us…
Leer más
ITP bij aankoop van een bestaande woning in España
Fiscalidad de vivienda usada En una vivienda de segunda mano, saber que existe ITP es solo el primer paso La compra de una vivienda usada se encuadra normalment…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Cantabria: ITP, IVA y AJD
Cantabria · ITP · IVA · AJD En Cantabria, el impuesto cambia según compres segunda mano u obra nueva y según el uso de la vivienda En una compra ordinaria de vi…
Leer más
Kosten bij de aankoop van een woning in España
Presupuesto de compra El precio anunciado de una vivienda no es el coste total de comprarla. Además del precio pueden aparecer impuestos de adquisición, escritu…
Leer más
Belastingen bij aankoop van een woning in Canarias: ITP, IGIC en AJD
Fiscalidad inmobiliaria · Canarias En Canarias no debes calcular una compra utilizando automáticamente el IVA de Península. La fiscalidad canaria tiene su propi…
Leer más
Notariële volmacht voor het kopen van een woning in España
Representación · Compra de vivienda Puedes comprar sin estar presente en todas las firmas, pero el poder debe cubrir exactamente lo que hará tu representante. U…
Leer más
Belastingen bij aankoop van een woning op de Balearen: ITP, IVA en AJD
Fiscalidad inmobiliaria · Illes Balears En Baleares, segunda mano y obra nueva siguen caminos fiscales distintos. Una vivienda usada situada en las Illes Balear…
Leer más
IVA en AJD bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in España
Fiscalidad de obra nueva En obra nueva, primero hay que identificar la primera entrega y después la jurisdicción fiscal. En el territorio español donde se aplic…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Asturias: ITP, IVA y AJD
Impuestos de compra · Principado de Asturias En Asturias, la segunda mano puede tributar al 8%, 9% o 10%; la obra nueva sigue una ruta distinta con IVA y AJD. L…
Leer más