Niet-ingezeten verkoper · IRNR
De 3% die bij de verkoop wordt ingehouden, is niet noodzakelijkerwijs uw definitieve belasting.
Wanneer een niet-ingezeten belastingplichtige zonder vaste inrichting een onroerende zaak gelegen in España verkoopt, moet de koper in het algemeen 3% van de overeengekomen tegenprestatie inhouden en afdragen aan de Belastingdienst als vooruitbetaling op de belasting van de verkoper.
De inhouding van 3% is een vooruitbetaling op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen van de verkoper, geen aanvullende belasting die de koper deba bij de prijs moet optellen. De koper trekt doorgaans die 3% af van de tegenprestatie die hij aan de verkoper zou betalen, draagt deze af aan de Belastingdienst via Model 211 en overhandigt de verkoper het bewijsstuk. Vervolgens dient de verkoper Model 210 in om de definitieve belasting als gevolg van de overdracht vast te stellen. Als de inhouding hoger is dan de definitieve aanslag, kan hij teruggaaf van het teveel betaalde aanvragen.
Werking van de inhouding
De koper houdt een deel van het bedrag in dat aan de verkoper toekomt
De IRNR-wet bepaalt dat bij de overdracht van een onroerende zaak gelegen in España door een niet-ingezeten belastingplichtige die handelt zonder vaste inrichting permanent, moet de verkrijger 3% van de overeengekomen tegenprestatie inhouden en afdragen.
Waarover wordt het berekend
3%Het wordt berekend over de overeengekomen tegenprestatie die toekomt aan de niet-ingezeten vervreemder, niet over de behaalde fiscale winst.
Wie houdt in
De verplichting rust op de verkrijger van het onroerend goed. Dit kan een ingezetene zijn of een niet-ingezetene, en een natuurlijke persoon, rechtspersoon of entiteit.
Aan wie het toekomt
Het afgedragen bedrag sada is een vooruitbetaling op de belasting die later verschuldigd is door de niet-ingezeten verkoper.
Bij een gewone koop-verkooptransactie van 500.000 € betekent de regel niet dat de koper 515.000 € betaalt. Normaal gesproken betekent dit dat van de tegenprestatie van 500.000 € de koper inhoudt 15.000 € voor de belastingdienst en het restant aan de verkoper wordt betaald, onverminderd andere aanpassingen die eigen zijn aan de notariële akte.
Volledige volgorde
Van de notariële akte tot de belastingregularisatie
De niet-ingezeten verkoper en de tegenprestatie die overeenkomt met zijn aandeel worden vastgesteld.
De inhouding wordt afgetrokken van het bedrag dat toekomt aan de niet-ingezeten verkoper.
De koper dient de inhouding in en betaalt deze binnen de wettelijke termijn van één maand.
De verkoper geeft het inkomen uit de overdracht aan, trekt de inhouding af en verrekent het resultaat.
Eenvoudig voorbeeld
Verkoop door 500.000 €: de koper houdt 15.000 € in
Voorbeeld van een tegenprestatie die volledig overeenkomt met een niet-ingezeten verkoper.
De inhouding wordt berekend over de tegenprestatie, maar de belasting die de verkoper uiteindelijk verschuldigd is, wordt bepaald op basis van het inkomen of de vermogenswinst volgens de eigen regels daarvoor. Daarom kunnen de ingehouden 3% en het uiteindelijke belastingbedrag sterk verschillen.
Voorheffing versus definitieve belasting
De inhouding kan lager, gelijk aan of hoger zijn dan de definitieve IRNR
Artikel 25 van de IRNR-wet bepaalt momenteel een tarief van 19% voor vermogenswinsten die tot uiting komen bij de overdracht van vermogensbestanddelen. Dit percentage wordt toegepast op de relevante fiscale grondslag van de winst, niet op de bruto verkoopprijs.
Hogere inhouding
Als het betaalde 3% hoger is dan het definitieve belastingbedrag, kan de verkoper teruggaaf van het teveel betaalde aanvragen via formulier 210.
Voldoende inhouding
Als het ingehouden bedrag overeenkomt met de definitieve belastingaanslag, verrekent de inhouding het verschuldigde bedrag.
Onvoldoende inhouding
Als de definitieve belasting hoger is dan het ingehouden bedrag, moet de verkoper het verschil betalen bij het indienen van de betreffende aangifte.
Aankoopwaarde, overdrachtswaarde, toegestane kosten, verbeteringen, afschrijvingen, eigendom, data en mogelijke vrijstellingen maken deel uit van de specifieke berekening van de vermogenswinst. Raadpleeg de gids over vermogenswinst bij de verkoop van een woning in España .
Verantwoordelijkheid van de koper
De koper dient Model 211 binnen één maand na de overdracht in
Model 211 is de specifieke aangifte voor de inhouding bij de aankoop van onroerend goed van niet-ingezetenen zonder vaste inrichting.
Model
Voor elk aangekocht onroerend goed wordt één aangifte ingediend.
Termijn
1 maandDe betaling moet binnen één maand plaatsvinden gerekend vanaf de datum van overdracht.
Betaalbewijs
De verkrijger moet aan de niet-ingezeten overdrager het betreffende exemplaar verstrekken als bewijs van de vooruitbetaling.
Officiële procedure: Model 211 · Belastingdienst .
Verantwoordelijkheid van de verkoper
De verkoper regulariseert de overdracht via Model 210
De niet-ingezetene geeft de definitieve belasting over de overdracht aan en verrekent met de belastingaanslag het eerder ingehouden en afgesada dragen bedrag door de koper.
| Handeling | Wie | Model | Termijn |
|---|---|---|---|
| Inhouding 3% | Koper | Wordt vermeld in Model 211 | Bij het structureren van de betaling van de overdracht. |
| De inhouding afdragen | Koper | 211 | Binnen één maand na de overdracht. |
| Bewijsstuk overhandigen | Koper | Exemplaar / bewijsstuk 211 | Na de afdracht. |
| De overdracht aangeven | Niet-ingezeten verkoper | 210 | Drie maanden na afloop van de termijn van één maand na de overdracht. |
| Teruggaaf aanvragen | Niet-ingezeten verkoper | 210 | Binnen de procedure die van toepassing is op de overdracht. |
De AEAT geeft aan dat wanneer de overdracht tot een verlies leidt, ook Model 210 moet worden ingediend als de verkoper het recht wil uitoefenen om de ingehouden 3% terug te vorderen.
Gevallen met meerdere eigenaren
Als er ingezeten en niet-ingezeten eigenaren zijn, wordt niet over de gehele transactie 3% ingehouden
De instructies van Model 211 bepalen dat wanneer het onroerend goed gezamenlijk eigendom is van ingezetenen en niet-ingezetenen, alleen de tegenprestatie wordt vermeld die naar verhouding toekomt aan de niet-ingezeten eigenaren.
Niet-ingezeten deel
De inhouding wordt berekend over de tegenprestatie die betrekking heeft op de aandelen van de niet-ingezeten verkopers.
Meerdere verkopers
Model 211 voorziet in bijlagen wanneer er meerdere zijn niet-ingezeten vervreemders.
Meerdere kopers
Ook de aanvullende verkrijgers worden vermeld in de betreffende bijlage.
Uitzonderingen
Er zijn situaties waarin de koper geen inhouding hoeft toe te passen
Het is niet voldoende dat de verkoper zegt dat hij of zij “in España woont”. De uitzondering met betrekking tot fiscale woonplaats vereist het bewijs zoals voorgeschreven in de regelgeving.
Onderworpenheid aan IRPF of vennootschapsbelasting
Er bestaat geen inhoudingsplicht wanneer de vervreemder aantoont door middel van een door de belastingdienst afgegeven certificaat dat hij of zij onderworpen is aan IRPF of vennootschapsbelasting.
Inbreng in een vennootschap
Dit geldt evenmin bij de inbreng van onroerende zaken bij de oprichting of kapitaalverhoging van vennootschappen die gevestigd zijn in España.
Voor deze specifieke uitzondering vereist de AEAT dat wordt aangetoond dat de vervreemder onderworpen is aan IRPF of vennootschapsbelasting door middel van een certificaat van de bevoegde belastingdienst. Er mag niet worden aangenomen dat elke een document inzake woonadres of verblijfplaats vervangt dit bewijs.
Vrijstellingen en uiteindelijke vermogenswinst
Een mogelijke vrijstelling van de vermogenswinst heft de inhouding van 3% niet automatisch op
De AEAT legt bijvoorbeeld zelf uit dat in bepaalde gevallen van vrijstelling wegens herinvestering in de eigen woning door belastingplichtigen die daarvoor in aanmerking komen, de inhoudingsplicht via Modelo 211 en de daaropvolgende aangifte via Modelo 210 blijft bestaan.
Eerst wordt vastgesteld of de koper de inhouding moet toepassen. Vervolgens berekent de verkoper zijn definitieve belasting en past hij, waar van toepassing, de wettelijk geldende regels of vrijstellingen toe. De inhouding mag niet worden overgeslagen omdat verwacht wordt dat de uiteindelijke belasting nul zal zijn.
Risico voor de koper
Het niet correct afdragen van de inhouding kan gevolgen hebben voor het onroerend goed zelf
Het Reglement inzake IRNR bepaalt dat, indien de inhouding of vooruitbetaling niet wordt afgedragen, het overgedragen onroerend goed aansprakelijk blijft voor de betaling van het laagste bedrag van de inhouding en de verschuldigde belasting, en het Eigendomsregister dit kan vastleggen door middel van een kanttekening in de marge.
Niet inhouden
Het feit dat de volledige prijs aan de verkoper wordt betaald, heft de fiscale verplichting van de verkrijger niet op wanneer inhouding vereist is.
Niet afdragen
Het geld inhouden, maar niet correct aangeven en afdragen het Modelo 211 voldoet evenmin aan de verplichting.
Registrale aantekening
De regelgeving voorziet in gevolgen voor het onroerend goed wanneer de desbetreffende inhouding niet is afgedragensada.
Veelvoorkomende fouten
Zes fouten die u beter kunt vermijden
Het 3% als eindbelasting beschouwen
Het is een vooruitbetaling. Het definitieve bedrag wordt later vastgesteld.
Bij de prijs optellen
Normaal gesproken wordt het ingehouden op de vergoeding die toekomt aan de verkoper; het is geen toeslag van 3% boven op de prijs voor de koper.
Berekenen over de winst
De 3% wordt toegepast op de overeengekomen tegenprestatie die overeenkomt aan de niet-ingezeten verkoper.
Het Modelo 210 vergeten
De betaling door de koper vervangt niet de afwikkeling van de overdracht door de verkoper.
Het bewijsstuk niet opvragen
De verkoper moet de toegepaste inhouding kunnen aantonen bij het indienen van zijn belastingaangifte.
Inhouden bij ingezeten eigenaren
Bij gemengd eigendom moet het deel van de tegenprestatie worden vastgesteld dat overeenkomt met de niet-ingezeten vervreemders.
Officiële bronnen
BOE en Belastingdienst
Bronnen geverifieerd op 9 augustus 2026. Status van de regel van 3%: van kracht.
Gerelateerde gidsen
Verwar de inhouding niet met andere belastingen bij de verkoop
Verkoop als niet-ingezetene
Bereid de 3% voor voordat u naar de notaris gaat
De akte en de geldstroom moeten correct weergeven de inhouding wanneer deze van toepassing is. Het is ook raadzaam om de waarden en documenten die nodig zijn voor de berekening van de vermogenswinst en voor het later indienen van Model 210 gereed te hebben.
Veelgestelde vragen
Inhouding van 3% voor niet-ingezeten verkopers
Dit is een vooruitbetaling op de IRNR van de niet-ingezeten verkoper. De koper houdt 3% van de tegenprestatie in en draagt dit af wanneer artikel 25.2 van toepassing is van de IRNR-wet.
De koper is verplicht om in te houden en af te dragen het bedrag aan de Belastingdienst, maar het bedrag wordt in mindering gebracht op de tegenprestatie die aan de verkoper toekomt. Daarom functioneert dit economisch als een vooruitbetaling op de belasting van de verkoper.
Nee. De inhouding wordt berekend over de overeengekomen tegenprestatie die toekomt aan de niet-ingezeten verkoper. De vermogenswinst wordt later volgens andere fiscale regels berekend.
Nee. Het is een vooruitbetaling. De verkoper moet de definitieve belasting bepalen via Modelo 210 en het bedrag dat eerder is ingehouden, verrekenen.
De verkoper kan bij de Agencia Tributaria teruggaaf aanvragen van het te veel ingehouden bedrag via Modelo 210.
De inhouding kan desondanks zijn toegepast. De AEAT geeft aan dat bij verlies Modelo 210 moet worden ingediend als men aanspraak wil maken op teruggaaf van de ingehouden belasting.
De koper gebruikt Modelo 211 om de inhouding af te dragen die verband houdt met de aankoop van het onroerend goed van een vervreemder die niet-ingezeten is en geen vaste inrichting heeft.
De afdracht moet binnen een maand plaatsvinden, gerekend vanaf de datum van overdracht van het onroerend goed.
Voor inkomsten uit overdrachten van onroerend goed, de AEAT stelt een termijn van drie maanden vast nadat de termijn van één maand vanaf de datum van de overdracht is verstreken.
Ja. Daaronder wanneer de vervreemder door middel van een verklaring van de belastingdienst aantoont dat hij onderworpen is aan de IRPF of de vennootschapsbelasting, en bepaalde inbreng van onroerend goed bij de oprichting of kapitaalverhoging van in Spanje gevestigde vennootschappen.
De instructies voor Model 211 bepalen dat uitsluitend moet worden vermeld het deel van de tegenprestatie dat naar verhouding toekomt aan de niet-ingezeten eigenaren.
Dat mag niet worden aangenomen. De AEAT bevestigt dat zelfs in bepaalde gevallen van vrijstelling wegens herinvestering nog steeds de verplichting van de verkrijger bestaat om in te houden en vervolgens aangifte te doen via Model 210.
Actualidad inmobiliaria
Últimas publicaciones
Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.
Vermogenswinst bij de verkoop van een woning in España
Fiscalidad del vendedor · Ganancia patrimonial El impuesto no se calcula simplemente restando el precio de compra al precio de venta. Para determinar la gananci…
Leer más
Hoe bereken je het rendement van een huurwoning
Inversión inmobiliaria · España Una buena inversión no empieza por la rentabilidad anunciada: empieza por entender todos los números y todos los riesgos. Compra…
Leer más
Fraude en waarschuwingssignalen bij het kopen van een woning in España
Seguridad inmobiliaria · España Una señal de alerta no demuestra una estafa, pero sí puede justificar detener el pago hasta verificar. Antes de entregar una res…
Leer más
Langdurige of toeristische verhuur: hoe vergelijkt u ze?
Inversión · Alquiler · Estrategia Larga temporada o alquiler turístico: compara primero la viabilidad y después la rentabilidad El alquiler turístico puede gene…
Leer más
Een woning kopen om te investeren in España
Inversión inmobiliaria · España Una buena inversión no empieza por la rentabilidad anunciada: empieza por entender todos los números y todos los riesgos. Compra…
Leer más
Een tweede woning kopen in España
Segunda residencia · España Una buena segunda vivienda debe funcionar también cuando no estás allí. Comprar una segunda residencia en España implica mucho más q…
Leer más
Toeristische verhuur van woningen in España
Inversión y alquiler · marco nacional Comprar para alquiler turístico no empieza con la rentabilidad. Empieza confirmando que el uso es viable. En España no exi…
Leer más
Waar een woning kopen in España: zo kiest u de juiste regio
Elegir ubicación antes de elegir inmueble La zona adecuada no es la más famosa: es la que encaja con tu uso, presupuesto y forma de vida. España reúne mercados…
Leer más
Benodigde documenten om een woning te verkopen in España
Checklist documental del vendedor Preparar los documentos antes de encontrar comprador puede evitar retrasos cuando llega el momento de firmar. Para vender una…
Leer más
Belastingen bij aankoop van een woning in Melilla: ITP, AJD en IPSI
Fiscalidad inmobiliaria · Melilla Comprar en Melilla requiere una ruta fiscal distinta de la Península. Melilla está fuera del territorio de aplicación del IVA…
Leer más