Fiscaliteit bij aankoop · Ceuta
In Ceuta volgen een bestaande woning usada en een nieuwbouwwoning niet hetzelfde belastingstelsel als op het Spaanse vasteland.
Een reguliere aankoop van bestaande woning onderworpen aan belastbare vermogensoverdrachten begint met een tarief van 6% en geniet van een staatskorting van 50% op het verschuldigde bedrag wanneer het pand in Ceuta is gelegen, wat doorgaans neerkomt op een heffing van 3% over de heffingsgrondslag. Bij een eerste overdracht van een nieuwbouwwoning die onder de geldende lokale uitzondering valt, is de indirecte belasting de IPSI van 0,5%; daarnaast begint de akte die onder het progressieve AJD-tarief valt met 0,50% en geniet deze eveneens van een korting van 50%, doorgaans gelijk aan 0,25%.
Kort antwoord
Welke belastingen betaalt de koper van een woning in Ceuta doorgaans
De eerste vraag is niet hoeveel de woning kost, maar of het gaat om een overdracht die onder TPO valt of om een zakelijke vastgoedlevering die onder IPSI valt. Die classificatie bepaalt de belangrijkste belasting.
Bestaande woning usada · TPO
Het gepubliceerde tarief voor de overdracht van onroerend goed in Ceuta bedraagt 6%. Artikel 57 bis van de TRLITPAJD verleent een korting van 50% op de belasting wanneer het onroerend goed is gelegen in Ceuta.
6% × 50% aan te betalen belasting = 3% equivalent.
Nieuwbouwwoning · IPSI
De fiscale verordening van Ceuta past 0,5% toe op de bouw en eerste overdracht van onroerende zaken die rechtstreeks verband houden met de bouw van nieuwe woningen in Ceuta.
De uitzondering is van kracht sinds 9 mei 2025.
Akte van nieuwbouw · AJD
De AEAT publiceert een tarief van 0,50% voor leveringen die onder IPSI vallen. De variabele heffing krijgt een korting van 50% als het bevoegde register is gevestigd in Ceuta.
0,50% × 50% = 0,25% equivalent.
Artikel 33.ter van de fiscale verordening stelt een 4% als algemene regel vast voor bouw, eerste overdracht van onroerende zaken en uitvoering van vastgoedwerken. De 0,5% is een uitzondering voor transacties die rechtstreeks verband houden met de bouw van nieuwe woningen in Ceuta. De specifieke transactie moet aan deze voorwaarde voldoen.
Snel overzicht
Belastingen bij de aankoop van een woning in Ceuta
Stap 1 · De transactie classificeren
Bepaal eerst welke belasting van toepassing is voordat je percentages toepast
Wet 8/1991 bepaalt dat leveringen van onroerende zaken gelegen in Ceuta door ondernemers of beroepsbeoefenaars onder IPSI kunnen vallen en dat eenzelfde vastgoedhandeling niet tegelijkertijd aan IPSI en TPO wordt onderworpen.
- Doorverkoop tussen particulieren: wordt doorgaans beoordeeld onder de TPO-modaliteit van ITP.
- Eerste levering door een projectontwikkelaar: wordt doorgaans beoordeeld onder IPSI en, indien de akte aan de AJD-vereisten voldoet, onder de variabele notariële heffing.
- Tweede of latere levering door een ondernemer: er moet worden nagegaan of er een vrijstelling in IPSI bestaat en of de transactie onder TPO valt.
- Niet-residentieel onroerend goed, grond of bijzonder geval: het voor nieuwbouwwoningen voorziene 0,5% mag niet automatisch worden toegepast.
Bestaande woningen · TPO
De overdracht van een onroerende zaak in Ceuta gaat uit van 6%, maar het bedrag krijgt een korting van 50%
De AEAT publiceert een tarief van 6% voor de overdracht van onroerende zaken in Ceuta en Melilla. Voor onroerende zaken gelegen in Ceuta kent artikel 57 bis.3.a van de geconsolideerde tekst van ITP en AJD een korting van 50% op het verschuldigde TPO-bedrag toe.
Nominaal tarief
Dit is het door de AEAT gepubliceerde belastingtarief voor de overdracht van onroerende zaken in Ceuta.
Belastingkorting
De staatskorting geldt voor overdrachten van onroerende zaken gelegen in Ceuta, overeenkomstig artikel 57 bis.
Gelijkwaardig resultaat
Bij een gewone aankoop waarop de korting volledig wordt toegepast, bedraagt de uiteindelijke last 3% van de grondslag.
Het is nauwkeuriger om te zeggen “6% met een korting van 50% op het verschuldigde bedrag” dan simpelweg te stellen dat “de ITP van Ceuta 3% bedraagt”. Dit onderscheid is belangrijk omdat 3% het economische resultaat is van toepassing van de staatskorting op het nominale tarief.
Belastbare grondslag · Woning usada
Bereken de TPO niet uitsluitend op basis van de prijs in de akte
Voor onroerende zaken bepaalt artikel 10 van de TRLITPAJD als hoofdregel het referentiewaarde van het Catastro op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt. Als de aangegeven waarde of de overeengekomen prijs of tegenprestatie hoger is, wordt de hoogste van deze bedragen gebruikt.
- Controleer of de onroerende zaak een geldende referentiewaarde heeft.
- Vergelijk de referentiewaarde, de aangegeven waarde en de prijs of tegenprestatie.
- Als er geen referentiewaarde bestaat of deze niet kan worden gecertificeerd, verwijst de wet naar de hoogste waarde van de aangegeven waarde, de prijs of tegenprestatie en de marktwaarde, onverminderd een eventuele controle.
- Als de referentiewaarde geacht wordt legitieme belangen te schaden, bestaan er wettelijke mogelijkheden om deze aan te vechten in verband met de aanslag of correctie van de eigen aangifte.
Raadpleeg ook de specifieke gids over de referentiewaarde van het Catastro en vastgoedbelastingen.
Als een woning wordt gekocht voor 280.000 € maar de referentiewaarde 300.000 € bedraagt, kan een eigen TPO-aangifte die basada uitsluitend op 280.000 € onjuist zijn. Voordat de 6% en de korting worden toegepast, moet de heffingsgrondslag correct worden vastgesteld.
Nieuwbouw · IPSI
Ceuta gebruikt niet de op het Spaanse vasteland geldende IVA voor de eerste overdracht van een woning: het eigen IPSI-regime is van toepassing
Ceuta valt buiten het territoriale toepassingsgebied van het gemeenschappelijke IVA-stelsel. Wet 8/1991 onderwerpt leveringen van onroerende goederen gelegen in Ceuta, verricht door ondernemers of beroepsbeoefenaren, aan IPSI. Sinds 9 mei 2025 kent de lokale belastingverordening een vrijstelling van 0,5% voor vastgoedtransacties die rechtstreeks verband houden met de bouw van nieuwe woningen.
| Vastgoedtransactie | IPSI | Belangrijkste voorwaarde | Bron |
|---|---|---|---|
| Bouw, eerste overdracht en bouwwerkzaamheden aan onroerend goed | 4% | Algemeen tarief van artikel 33.drie wanneer geen vrijstelling van toepassing is. | Belastingverordening van Ceuta |
| Nieuwe woning in Ceuta | 0,5% | Bouw, eerste overdracht of bouwwerkzaamheden aan onroerend goed die rechtstreeks verband houden met de bouw van nieuwe woningen in Ceuta. | Artikel 33.drie.a |
| Openbaar bouwwerk waarvan het uiteindelijke gebruik voornamelijk wonen is | 0,5% | Specifiek geval voorzien in artikel 33.drie.b. | Belastingverordening van Ceuta |
Normaal gesproken de ondernemer die de levering verricht
Wet 8/1991 wijst voor binnenlandse handelingen degene die de belaste levering of dienst verricht aan als belastingplichtige, met bijzondere regels voor de verlegging van de belastingplicht in bepaalde gevallen van niet-gevestigden.
De doorberekening moet correct worden gedocumenteerd
De IPSI-wet verwijst voor de doorberekening van de belasting naar de IVA-regels. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet worden nagegaan hoe de belastingplichtige van de transactie IPSI doorberekent en documenteert.
Akte · AJD
Voor aan IPSI onderworpen leveringen vermeldt de AEAT een AJD van 0,50%, en Ceuta kent een korting van 50% op de belasting.
De officiële AEAT-tabel voor Ceuta en Melilla vermeldt een AJD-tarief van 0,50% voor aan IPSI onderworpen leveringen, met als grondslag de waarde voor IPSI-doeleinden. Artikel 57 bis.1 van de TRLITPAJD kent een korting van 50% toe op de progressieve belasting wanneer het register waar de inschrijving of aantekening moet plaatsvinden zich in Ceuta bevindt.
Nominaal AJD-tarief
Door de AEAT gepubliceerd tarief voor aan IPSI onderworpen leveringen die voldoen aan de voorwaarden voor de progressieve notariële belasting.
Korting
De progressieve belasting op notariële documenten wordt met 50% verminderd wanneer het bevoegde register zich in Ceuta bevindt.
Gelijkwaardig resultaat
Voor een koopakte die aan de voorwaarden voldoet, bedraagt de gelijkwaardige belastingdruk normaal gesproken 0,25% van de grondslag.
De proportionele heffing van artikel 31.2 geldt voor inschrijfbare akten die onder meer niet onder de TPO-regeling vallen. Daarom mag bij een gewone aankoop van een bestaande woning die onder TPO valt, niet zomaar nog eens 0,25% variabele AJD over dezelfde overdracht worden toegevoegd.
Bij akten voor leningen met hypotheekgarantie is de belastingplichtige voor AJD de kredietverstrekker. Verwar de AJD op de aankoopakte van nieuwbouw niet met de AJD die op de hypotheeklening van toepassing is.
Indicatieve voorbeelden
Een woning van 300.000 € kan een zeer verschillende belastingaanslag hebben, afhankelijk van of het een sada of nieuwbouw is
De volgende berekeningen tonen uitsluitend de werking van de belangrijkste tarieven en kortingen. Ze vervangen niet de berekening van de belastbare grondslag of de fiscale classificatie van een werkelijke transactie.
Aankoop onderworpen aan TPO met een grondslag van 300.000 €
Initiële heffing: 300.000 € × 6% = 18.000 €.
Korting Ceuta: 50% van 18.000 € = 9.000 €.
Resulterende TPO: 9.000 €.
In dit geval komt dit overeen met 3% van de grondslag.
Eerste overdracht opgenomen in de IPSI van 0,5%
IPSI: 300.000 € × 0,5% = 1.500 €.
Initiële AJD: 300.000 € × 0,50% = 1.500 €.
AJD na korting van 50%: 750 €.
Indicatief totaal IPSI + AJD: 2.250 €.
Dit komt in dit voorbeeld overeen met 0,75%, vóór andere aankoopkosten.
Bij bestaande woningen kan de grondslag veranderen door de referentiewaarde. Bij nieuwbouw moet worden bevestigd dat de transactie voldoet aan de voorwaarden voor IPSI tegen 0,5%, welke grondslag van toepassing is, of de akte onder AJD valt en of er bijzondere voorwaarden gelden voor het pand of de koper.
Beheer · ITP en AJD
De AEAT vermeldt Model 600 en een termijn van 30 werkdagen
Voor belastbare feiten inzake ITP en AJD die worden beheerd door de AEAT-delegatie in Ceuta, wordt de aangifte gedaan met behulp van het Formulier 600. De officiële pagina stelt een termijn vast van 30 werkdagen vanaf het sluiten van de rechtshandeling of overeenkomst.
- De juiste categorie bepalen: TPO of AJD.
- De belastinggrondslag vaststellen voordat het verschuldigde bedrag wordt berekend.
- De korting van artikel 57 bis toepassen indien van toepassing.
- De akte of het document van de rechtshandeling en het bewijs van indiening bewaren.
- De afhandeling van ITP/AJD door de AEAT niet verwarren met de vereffening of doorberekening die eigen is aan IPSI.
De vastgoedkorting van artikel 57 bis.3.a houdt verband met het feit dat het vastgoed zich in Ceuta bevindt. De nationaliteit van de koper vervangt deze territoriale regel niet. Een niet-ingezetene kan echter aanvullende verplichtingen hebben inzake vertegenwoordiging of fiscale woonplaats voor deze belasting. Het is daarom raadzaam de specifieke situatie te controleren.
Veelvoorkomende fouten
De meest voorkomende fouten ontstaan door regels uit andere delen van España over te nemen
10%% IVA toevoegen aan een nieuwbouwwoning in Ceuta
Ceuta valt buiten het grondgebied van het gemeenschappelijke IVA-stelsel. De lokale indirecte belasting op de levering van vastgoed wordt via IPSI beoordeeld.
Simpelweg stellen dat de ITP 3%% bedraagt
De precieze formulering is 6% TPO met een korting van 50%% op het belastingbedrag voor vastgoed gelegen in Ceuta.
IPSI van 0,5%% toepassen op elk vastgoedobject
Het algemene vastgoedtarief van artikel 33.ter bedraagt 4%%. De 0,5%% is een uitzondering die gekoppeld is aan nieuwbouwwoningen.
Variabele AJD optellen bij een door TPO belaste doorverkoop
Het oplopende notariële bedrag is niet automatisch van toepassing op een rechtshandeling die al aan TPO onderworpen is.
De referentiewaarde negeren
Bij vastgoed dat onder ITP valt, kan de referentiewaarde de belastinggrondslag bepalen, zelfs als deze hoger is dan de overeengekomen prijs.
De indieningstermijn missen
De AEAT stelt 30 werkdagen vast voor de aangifte van ITP/AJD met Model 600 in Ceuta.
Geverifieerde officiële bronnen
De gids is gebaseerd op nationale regelgeving, de AEAT en de belastingverordening gepubliceerd door Ceuta
Laatste controle van deze bronnen: 9 augustus 2026. Voor een toekomstige transactie moet worden nagegaan of de regelgeving of de belastingverordening is gewijzigd.
Gerelateerde gidsen
Breidt de berekening uit zonder de intentie van deze pagina te dupliceren
Deze URL is de regionale gids voor aankoopbelastingen voor Ceuta. De nationale pagina's leggen het algemene kader uit en verwijzen voor de specifieke tarieven naar de betreffende jurisdictie.
Professionele hulp
Zoek professionals op locatie en dienst, niet op basis van een willekeurige aanbeveling
Voor een specifieke aankoop is het raadzaam de transactie te toetsen bij een professional die werkzaam is in Ceuta en het type vastgoed, de documentatie en de toepasselijke fiscale behandeling kan beoordelen. RealtorList presenteert profielen als relevante opties; het vervangt geen individueel fiscaal, juridisch of notarieel advies.
Veelgestelde vragen
ITP, AJD en IPSI bij aankoop van een woning in Ceuta
De AEAT publiceert een tarief van 6% voor de overdracht van onroerend goed. Artikel 57 bis van de TRLITPAJD verleent een korting van 50% op de belasting wanneer het onroerend goed is gelegen in Ceuta. Bij een reguliere transactie waarop de korting volledig van toepassing is, komt het resultaat overeen met 3% van de heffingsgrondslag.
Het reguliere IVA-stelsel van het Spaanse vasteland en de Balearen is niet van toepassing op een vastgoedlevering die plaatsvindt in Ceuta. Ceuta valt buiten het territoriale toepassingsgebied van het gemeenschappelijke IVA-stelsel en zakelijke vastgoedleveringen vallen onder IPSI overeenkomstig Wet 8/1991.
Sinds 9 mei 2025 past artikel 33.ter van de fiscale verordening een 0,5% toe op de bouw en eerste overdracht van onroerende zaken die rechtstreeks verband houden met de bouw van nieuwe woningen in Ceuta. Het algemene tarief voor bouw, eerste overdracht en vastgoedwerkzaamheden bedraagt 4% wanneer deze uitzondering niet van toepassing is.
De AEAT publiceert een 0,50% voor leveringen die onder IPSI vallen. Artikel 57 bis verleent een korting van 50% op het progressieve bedrag wanneer het bevoegde register is gevestigd in Ceuta. In het reguliere geval komt het financiële resultaat overeen met 0,25% van de AJD-grondslag.
Meestal niet voor dezelfde overdracht. Artikel 31.2 stelt als voorwaarde voor het geleidelijke notariële tarief dat de handeling onder meer niet aan TPO is onderworpen. Bij een gewone doorverkoop die met TPO wordt belast, mag niet automatisch nog een variabele AJD over de koop worden opgeteld.
Voor onroerend goed gebruikt artikel 10 van de TRLITPAJD de referentiewaarde van het Catastro op de datum waarop de belasting verschuldigd wordt. Als de aangegeven waarde, de prijs of de tegenprestatie hoger is dan de referentiewaarde, wordt de hoogste van deze waarden genomen. Als er geen referentiewaarde bestaat, gelden de alternatieve wettelijke regels en kan een administratieve controle plaatsvinden.
De AEAT vermeldt formulier 600 voor de aangifte van ITP en AJD in Ceuta en een termijn van 30 werkdagen vanaf het sluiten van de handeling of overeenkomst. De documentatie en de specifieke procedure moeten worden gecontroleerd in de elektronische zetel van de AEAT.
Bij een hypotheekakte bepaalt de TRLITPAJD dat de belastingplichtige de kredietverstrekker is. Dit verschilt van de AJD die van toepassing kan zijn op de akte van aankoop van een nieuwbouwwoning die aan IPSI is onderworpen.
Actualidad inmobiliaria
Últimas publicaciones
Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.
Vermogenswinst bij de verkoop van een woning in España
Fiscalidad del vendedor · Ganancia patrimonial El impuesto no se calcula simplemente restando el precio de compra al precio de venta. Para determinar la gananci…
Leer más
Hoe bereken je het rendement van een huurwoning
Inversión inmobiliaria · España Una buena inversión no empieza por la rentabilidad anunciada: empieza por entender todos los números y todos los riesgos. Compra…
Leer más
Fraude en waarschuwingssignalen bij het kopen van een woning in España
Seguridad inmobiliaria · España Una señal de alerta no demuestra una estafa, pero sí puede justificar detener el pago hasta verificar. Antes de entregar una res…
Leer más
Langdurige of toeristische verhuur: hoe vergelijkt u ze?
Inversión · Alquiler · Estrategia Larga temporada o alquiler turístico: compara primero la viabilidad y después la rentabilidad El alquiler turístico puede gene…
Leer más
Een woning kopen om te investeren in España
Inversión inmobiliaria · España Una buena inversión no empieza por la rentabilidad anunciada: empieza por entender todos los números y todos los riesgos. Compra…
Leer más
Een tweede woning kopen in España
Segunda residencia · España Una buena segunda vivienda debe funcionar también cuando no estás allí. Comprar una segunda residencia en España implica mucho más q…
Leer más
Toeristische verhuur van woningen in España
Inversión y alquiler · marco nacional Comprar para alquiler turístico no empieza con la rentabilidad. Empieza confirmando que el uso es viable. En España no exi…
Leer más
Waar een woning kopen in España: zo kiest u de juiste regio
Elegir ubicación antes de elegir inmueble La zona adecuada no es la más famosa: es la que encaja con tu uso, presupuesto y forma de vida. España reúne mercados…
Leer más
Benodigde documenten om een woning te verkopen in España
Checklist documental del vendedor Preparar los documentos antes de encontrar comprador puede evitar retrasos cuando llega el momento de firmar. Para vender una…
Leer más
Inhouding van 3% bij de verkoop van een woning als niet-ingezetene
Vendedor no residente · IRNR El 3% que se retiene en la venta no es necesariamente tu impuesto final. Cuando un contribuyente no residente sin establecimiento p…
Leer más