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Imagen editorial sobre Gastos e impuestos al vender una vivienda en España

Frais et impôts lors de la vente d’un logement à España

Vente d’un logement · Coûts · Fiscalité

Le prix de vente n’est pas le montant net perçu par le vendeur

Lors de la vente d’un logement à España, des honoraires professionnels կարող apparaître, des frais de documentation, la radiation d’une hypothèque et différentes obligations fiscales. La fiscalité varie considérablement selon la résidence fiscale du vendeur et la commune où se situe le bien immobilier.

Voir les principaux coûts Résident ou non-résident
Juridiction : España + commune Profil fiscal du vendeur : obligatoire Révisé : 09/08/2026

Réponse courte

Quels frais un vendeur de logement peut-il avoir à España ?

Il n’existe pas de pourcentage unique de « frais de vente » valable pour toutes les opérations.

Un vendeur peut avoir des honoraires d’intermédiation et de conseil, des frais de documentation, des coûts liés à une hypothèque, l’imposition d’une éventuelle plus-value et, le cas échéant, la plusvalía municipale. Lorsque le vendeur est fiscalement non-résident, la vente active également le mécanisme spécifique de retenue de 3%.

Budgétiser correctement une vente implique de distinguer trois notions : les frais de l’opération, la dette à rembourser et les impôts. Tous les montants déduits du prix chez le notaire n’ont pas la même nature juridique ou fiscale.

Produit net de la vente

Commencez par le prix et déduisez chaque poste séparément

Le solde finalement disponible pour le vendeur ne s'obtient pas en appliquant un pourcentage générique au prix. Chaque poste doit être identifié et justifié individuellement.

  • Prix réel de cession.
  • Dette hypothécaire restante à deba régler.
  • Honoraires commerciaux et professionnels convenus.
  • Frais de radiation au registre ou autres formalités.
  • Impôts à la charge du vendeur.
  • Autres règlements ou dettes qui deban doivent être réglés dans le cadre de l'opération.
Structure du budget Prix de vente − dette restante − frais − impôts = montant net estimé

Ce schéma sert à organiser l'opération. Le calcul fiscal réel doit être effectué séparément, car une retenue ou une dette hypothécaire ne correspondent pas nécessairement à une charge fiscale définitive.

Carte des coûts

Les principaux postes qu'un vendeur doit examiner

Certains ne sont obligatoires que dans certains cas ; d'autres dépendent du contrat que le vendeur a signé avec une agence, un avocat, un gestionnaire, une banque ou un autre professionnel.

TAXE

Plus-value immobilière

La vente peut générer une plus-value ou une moins-value fiscale. Pour une personne physique résidente, le calcul part de la différence entre les valeurs fiscales d'acquisition et de cession.

MUN

Plus-value municipale

L'IIVTNU est un impôt local lié à l'augmentation de valeur du terrain urbain. La mairie compétente est essentielle pour déterminer le montant et la procédure applicable.

3%

Retenue à la source pour non-résident

Lorsque le propriétaire cédant est non-résident sans établissement stable, l’acheteur doit retenir et verser 3% de la contrepartie à titre d’acompte sur l’impôt du vendeur.

AG

Agence immobilière

Si une agence intervient, le vendeur doit vérifier les honoraires, les impôts indirects applicables au service et les conditions convenues dans le mandat ou le contrat. Il n’existe pas de commission immobilière nationale unique.

PRO

Avocat, conseiller ou gestionnaire

Les honoraires dépendent du service souscrit : examen juridique, préparation fiscale, représentation, coordination documentaire ou autres interventions.

HIP

Hypothèque et Registre

En cas de charge hypothécaire, il peut être nécessaire de rembourser financièrement la dette et de gérer également la radiation de l’hypothèque au Registre.

Vendeur résident

L’impôt sur la plus-value ne se calcule pas simplement sur le prix de vente

Pour une personne physique résidente fiscale en España, la loi relative à l’IRPF détermine le gain ou la perte en comparant la valeur d’acquisition à la valeur de cession.

  • La valeur d’acquisition est basée sur le montant pour lequel le bien immobilier a été acquis.
  • Les investissements et améliorations conformes à la réglementation peuvent y être intégrés.
  • Certains frais et taxes inhérents à l’acquisition, acquittés par l’acquéreur, sont également pris en compte.
  • La valeur de cession est basée sur le montant réel de la vente.
  • Certains frais et taxes inhérents à la cession, acquittés par le vendeur, peuvent réduire cette valeur.
  • Les amortissements peuvent être pertinents dans les cas prévus par la loi.
Voir le calcul de la plus-value immobilière
Concept fiscal de base Gain ou perte = valeur de cession − valeur d’acquisition

La formule paraît simple, mais les deux valeurs comportent leurs propres éléments fiscaux. Conserver les actes notariés, les factures et les justificatifs peut être essentiel pour effectuer correctement le calcul.

Tous les travaux ne constituent pas automatiquement une « amélioration » fiscale. La qualification des travaux en réparation, entretien ou amélioration peut être importante. N’ajoutez pas toutes les dépenses engagées pendant les années de détention à la valeur d’acquisition sans en vérifier le traitement et sans conserver les documents justificatifs.

Exonérations possibles

Réaliser une plus-value ne signifie pas toujours qu’elle sera entièrement imposée

La réglementation de l’IRPF prévoit certains cas dans lesquels la plus-value résultant d’une résidence habituelle peut être totalement ou partiellement exonérée.

65+

Résidence habituelle et personnes âgées de plus de 65 ans

L’AEAT prévoit l’exonération de la plus-value résultant de la cession de la résidence habituelle pour les personnes âgées de plus de 65 ans ainsi que dans certains cas de dépendance, à condition que les conditions légales soient remplies.

RE

Réinvestissement dans une résidence habituelle

La plus-value sur la résidence habituelle peut bénéficier de l’exonération pour réinvestissement lorsque le montant obtenu est réinvesti dans une autre résidence habituelle ou dans sa rénovation et que les exigences légales sont respectées.

Une exonération ne doit jamais être présumée uniquement parce que le bien immobilier a été la résidence du vendeur. La définition de résidence habituelle, les délais et les conditions du cas concret doivent être vérifiés.

Résidence fiscale

Le vendeur résident et le vendeur non-résident ne suivent pas la même procédure fiscale

La nationalité n’est pas le bon critère. Pour la vente, il convient d’identifier la résidence fiscale du cédant et le régime fiscal qui lui est réellement applicable.

Situation Impôt sur la plus-value Retenue de 3% Plus-value municipale
Personne physique résidente fiscale en España La plus-value ou la moins-value immobilière est intégrée, le cas échéant, à l’IRPF. Ce n’est pas le mécanisme ordinaire applicable au vendeur résident. Il convient de l’analyser séparément selon le bien immobilier et la commune.
Personne physique non résidente La plus-value provenant du bien immobilier espagnol est analysée au titre de l’IRNR. L’acquéreur doit effectuer la retenue légale de 3% lorsqu’elle s’applique. Il convient de l’analyser séparément ; il existe en outre une règle spécifique de substitution lorsque le contribuable est une personne physique non résidente.
Société ou entité Le traitement ne doit pas être calculé en appliquant automatiquement les règles personnelles de l’IRPF. Cela dépend de la résidence et de la structure fiscale de l’entité. Il convient de l’analyser conformément à la situation du cédant et à la réglementation locale.
La résidence fiscale ne signifie ni nationalité ni résidence administrative. Avant d’établir l’estimation fiscale d’une vente internationale, confirmez la résidence fiscale applicable au moment de la cession.

Non-résidents

La retenue de 3% réduit le montant perçu lors de la signature, mais elle ne constitue pas l’impôt définitif

Lorsqu’un bien immobilier situé en España est acquis auprès d’un propriétaire non résident sans établissement stable, l’acquéreur doit retenir et verser le pourcentage légal sur la contrepartie correspondant au non-résident.

  • Pourcentage actuellement fixé : 3%.
  • Elle est calculée sur la contrepartie correspondant au vendeur non résident.
  • L’acquéreur effectue le versement au moyen du Modelo 211.
  • Le délai actuel pour le Modelo 211 est d’un mois à compter de la cession.
  • Le montant retenu constitue un acompte sur l’impôt du vendeur.
  • Si la retenue dépasse l’imposition définitive, le remboursement de l’excédent peut être demandé, le cas échéant.
Guide de la retenue de 3%
Exemple de calcul de la retenue 300.000 € × 3% = 9.000 €

Dans le cadre d’une vente de 300.000 € intégralement attribuable à un propriétaire non résident, l’acquéreur retiendrait 9.000 € dans cet exemple. Les 9.000 € ne représentent pas à eux seuls le montant définitif de l'impôt sur la plus-value.

Taxe municipale

La plus-value municipale doit être calculée dans la commune où se situe le bien immobilier

L'Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine impose, dans son cadre légal, l'augmentation de la valeur du terrain urbain constatée lors de la transmission.

QUI

Vente à titre onéreux

Dans le cadre d'une vente ordinaire, la loi nationale désigne le cédant comme redevable de l'impôt, sans préjudice de la règle spéciale prévue pour certains vendeurs non-résidents.

0

Absence d'augmentation de valeur

Il n'y a pas d'assujettissement lorsqu'est établie, conformément à la procédure légale, l'absence d'augmentation entre les valeurs du terrain aux dates d'acquisition et de transmission.

MUNI

Le montant est local

La mairie et son règlement sont indispensables pour connaître le taux, les paramètres autorisés, les éventuelles réductions et le système de gestion applicable.

Il n'existe pas de montant national pour la plus-value municipale. La loi nationale établit le cadre de l'IIVTNU, mais le calcul pour un bien immobilier donné nécessite la réglementation en vigueur de la mairie compétente.
Voir le guide sur la plus-value municipale

Bien immobilier hypothéqué

Rembourser la dette et radier l'hypothèque au Registre sont deux choses différentes

Si le bien immobilier est grevé d'une hypothèque, une partie du prix de vente peut être affectée au remboursement le capital restant dû. Il convient ensuite de déterminer s'il y a lieu de procéder à la radiation de la charge au registre foncier.

  • Le solde restant dû du prêt est une dette, et non un impôt sur la vente.
  • Le certificat de solde nul doit être délivré gratuituitement par l'établissement.
  • La radiation au registre foncier peut nécessiter un acte notarié.
  • Le dépôt du document AJD de radiation est obligatoire, mais il est exonéré de paiement.
  • L'inscription de la radiation entraîne des émoluments du registre foncier.
  • Si la banque ou une société de gestion traite la radiation, des frais de gestion dûment communiqués peuvent s'appliquer.
Radier une hypothèque lors de la vente
Ne confondez pas le solde hypothécaire avec le coût de radiation. S'il reste 120.000 € de prêt, ce montant peut devoir être remboursé à la banque sur le prix de vente, mais cela ne signifie pas que la radiation au registre foncier coûte 120.000 €. Les différents postes doivent apparaître séparément dans le calcul du montant net.

Coûts variables

L'agence, l'avocat et le gestionnaire dépendent du service effectivement souscrit

Ces frais peuvent être importants dans le budget, mais ils ne doivent pas être présentés comme des pourcentages légaux nationaux.

AG

Intermédiation immobilière

Vérifiez par écrit les honoraires, les taxes sur le service, l'exclusivité, la date d'exigibilité et les conditions du mandat signé avec l'agence.

LÉGAL

Conseil juridique et fiscal

Le coût dépend de l'étendue des prestations souscrites : audit préalable du vendeur, préparation des contrats, représentation, fiscalité ou assistance lors de la signature.

DOC

Documentation

Certificats, copies, informations du registre foncier, documentation technique ou démarches spécifiques peuvent entraîner des coûts selon le bien et sa localisation.

Pour calculer le montant net, utilisez des montants contractuels réels et des devis vérifiables. Un pourcentage commercial habituel dans une zone ne constitue pas une tarifa légale obligatoire pour toute España.

Préparation

La documentation fiscale de l’achat initial peut être tout aussi importante que celle de la vente

01 · ACQUISITION

Retrouvez le titre

Acte ou document d’acquisition, date, montant et quote-part de propriété.

02 · FRAIS

Rassemblez les justificatifs

Conservez les impôts et frais d’acquisition susceptibles d’être pertinents sur le plan fiscal.

03 · TRAVAUX

Distinguez les améliorations

Rassemblez les factures et les preuves des interventions que vous souhaitez traiter fiscalement comme des investissements ou des améliorations.

04 · VENTE

Documentez les coûts

Les honoraires et impôts liés à la cession doivent être dûment justifiés.

Checklist des documents du vendeur

Exemple de budget

Comment envisager les fonds disponibles après la vente

L’exemple suivant ne calcule pas les impôts. Il montre seulement pourquoi il convient de distinguer la dette, les honoraires et la fiscalité avant de s’engager sur un montant net.

  • Prix convenu : 400.000 €.
  • Hypothèque restante : 110.000 €.
  • Honoraires professionnels : selon les contrats réels.
  • Plus-value : à calculer selon les valeurs fiscales.
  • Plusvalía : dépend du bien immobilier et de la commune.
  • Si le vendeur était non-résident : vérifier également la retenue de 3%.
Ce que vous ne devez PAS faire « 400.000 € de vente = 400.000 € disponibles »

Avant d’accepter une opération, préparez un relevé du montant net avec chaque poste identifié et évitez de confondre un acompte prélevé à la source avec un impôt définitif.

Erreurs fréquentes

Huit erreurs pouvant fausser le montant net d’une vente

01

Calculer l’impôt sur la totalité du prix

La plus-value est déterminée en comparant les valeurs fiscales, et non en appliquant simplement un taux au prix de vente.

02

Confondre le 3% avec l’impôt final

Lors d’une vente par un non-résident, il s’agit d’un acompte qui doit ensuite être mis en relation avec l’imposition définitive.

03

Utiliser une plus-value d’une autre commune

Le montant et la procédure dépendent de la mairie compétente.

04

Oublier l’hypothèque inscrite au registre

Le remboursement du prêt ne supprime pas automatiquement la charge qui continue d’apparaître au Registre.

05

Ne pas conserver les factures

Sans justificatifs, certains frais ou travaux d’amélioration peuvent être difficiles à prouver fiscalement.

06

Confondre nationalité et résidence fiscale

Un citoyen étranger peut être résident fiscal en España et un citoyen espagnol peut être non-résident.

07

Présumer une exonération

La résidence principale, le réinvestissement et l’âge exigent de vérifier les conditions exactes avant de finaliser le calcul.

08

Utiliser des coûts commerciaux génériques

L’agence et le conseil doivent être calculés selon le contrat et le service réellement convenus.

Sources officielles

Base juridique et institutionnelle de ce guide

Sources nationales revsadas le 9 août 2026. Pour la plus-value municipale, il convient toujours d’ajouter l’ordonnance et la procédure de la mairie compétente.

BOE · IRPF Loi 35/2006 Cadre des gains et pertes patrimoniaux des personnes physiques résidentes, valeurs d’acquisition et de cession, ainsi que les exonérations prévues par la loi. AEAT · Vendeur résident Que se passe-t-il lorsque je vends un bien immobilier Guide officiel sur le gain ou la perte patrimoniale et accès aux principaux cas relatifs à la résidence principale. BOE · Non-résidents Décret législatif royal 5/2004 — IRNR Cadre juridique national applicable à l’imposition des non-résidents et aux cessions de biens immobiliers espagnols. AEAT · Retenue Retenue effectuée par l’acquéreur d’un bien immobilier Confirme la retenue de 3% lors des acquisitions auprès de certains vendeurs non-résidents et son caractère d’acompte sur l’impôt. AEAT · Procédure Modèle 211 — instructions actuelles Procédure, pourcentage, contrepartie, délai et obligations de l’acheteur. BOE · Impôts locaux Décret législatif royal 2/2004 Cadre national de l’IIVTNU ou plus-value municipale : fait générateur, redevable, assiette et gestion municipale. Banco de España Radiation de l’hypothèque au registre Certificat d’absence de dette, notaire, AJD exonéré, Registre et éventuels frais de traitement. AEAT · Exonération Réinvestissement dans une résidence habituelle Conditions officielles pour une éventuelle exonération du gain en cas de réinvestissement dans une autre résidence principale.

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Cette page sert de vue d’ensemble. Les calculs fiscaux spécifiques relèvent de leurs guides de référence.

Comment vendre un bien immobilier à España Processus complet, de la préparation à la signature chez le notaire et à la remise des clés. Plus-value immobilière lors de la vente d’un logement Comment sont établies les valeurs d’acquisition et de cession. Retenue de 3% pour le vendeur non-résident Qui effectue la retenue, comment elle est versée et comment elle est régularisée par la suite. Taxe municipale sur la plus-value lors de la vente Cadre national et nécessité de vérifier la mairie compétente. Documents nécessaires pour vendre un bien immobilier Checklist documentaire selon le bien, sa localisation et la situation du vendeur. Radier une hypothèque lors de la vente Différence entre rembourser la dette et supprimer la charge du Registre.

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Questions fréquentes

Frais et impôts lors de la vente d’un logement à España

Il peut y avoir des impôts sur la plus-value, la taxe municipale sur la plus-value, des honoraires d’agence ou de conseil, des documents et des frais liés à un crédit hypothécaire ou à sa radiation. Tous ces postes ne s’appliquent pas à toutes les opérations et il n’existe pas de pourcentage national unique des frais de vente.

Non. Pour une personne physique résidente, la plus-value ou moins-value est déterminée par la différence entre les valeurs fiscales de cession et d’acquisition, et non simplement en appliquant un pourcentage à l’ensemble du prix perçu.

La loi sur l’IRPF permet de prendre en compte certains frais et impôts inhérents à la transmission acquittés par le vendeur lors de la détermination de la valeur de transmission. La nature de la dépense doit être vérifiée et une documentation suffisante doit être conservée ; toute dépense liée de manière générique au logement n'est pas automatiquement prise en compte.

La plus-value provenant d'un bien immobilier espagnol est analysée au regard de l'IRNR et, lorsque le mécanisme légal est applicable, l'acheteur doit retenir et verser le 3% de la contrepartie correspondant au vendeur non-résident.

Non. Il s'agit d'un acompte sur l'impôt finalement dû par le cédant non-résident. Si le montant retenu dépasse l'impôt résultant, le remboursement de l'excédent peut être demandé selon la procédure applicable.

Dans le cadre d'une transmission à titre onéreux, la réglementation nationale désigne comme redevable la personne qui cède le terrain. Lorsque le redevable est une personne physique non-résidente, la loi prévoit une règle spécifique selon laquelle l'acquéreur agit en tant que substitut du redevable.

La loi prévoit qu'il n'y a pas d'assujettissement lorsqu'il est prouvé qu'il n'y a pas eu d'augmentation de valeur conformément aux règles légales. La transmission doit être déclarée et les documents exigés doivent être fournis afin de justifier cette situation.

Il n’existe pas de taux national unique. Le calcul dépend du cadre national et du règlement fiscal de la mairie où se situe le bien immobilier. Les paramètres et taux municipaux en vigueur doivent être vérifiés.

Oui, mais le remboursement de la dette doit être coordonné ainsi que le traitement de la charge hypothécaire. Rembourser financièrement le prêt et radier l’hypothèque au registre sont deux démarches différentes.

La Banque de España indique que l’établissement doit remettre gratuituitement le certificat d’absence de dette. La radiation ultérieure au registre peut effectivement entraîner des frais de notaire, d’enregistrement ou de gestion selon la procédure suivie.

Pas nécessairement. Une perte patrimoniale et la plus-value municipale relèvent d’analyses distinctes, et d’autres coûts ou procédures peuvent également s’appliquer. L’absence de gain au titre de l’IRPF ou de l’IRNR ne doit pas, à elle seule, permettre de conclure que l’opération n’implique aucune autre obligation.

Avertissement : Ce guide offre une vue d’ensemble des principaux frais et impôts susceptibles de s’appliquer lors de la vente d’un logement à España et a été révisada le 9 août 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal, juridique, financier, bancaire ou notarial personnalisé. L’imposition dépend notamment de la résidence fiscale du vendeur, du mode d’acquisition, de l’usage du logement, des gains ou pertes, des justificatifs de dépenses et d’améliorations, de l’existence d’un prêt hypothécaire et la commune où se situe le bien immobilier. La plus-value municipale nécessite de vérifier la réglementation et la procédure de la mairie compétente. Les vendeurs agissant par l’intermédiaire de sociétés, d’établissements permanents ou d’autres structures doivent faire l’objet d’une analyse fiscale spécifique.

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