Urbanisme · Due diligence immobilière
Le fait qu'un logement existe physiquement, au Catastro ou au Registre ne prouve pas à lui seul que l'ensemble de ses travaux et usages sont conformes à la réglementation urbanistique.
Avant d'acheter un bien immobilier à España, il convient de vérifier si le logement, ses extensions, annexes, son usage et ses travaux disposent de l'autorisation urbanistique requise et s'il existe un dossier, une restriction ou une divergence susceptible d'affecter l'acquéreur.
Que signifie la légalité urbanistique ?
Il n'existe pas de document national unique certifiant l'ensemble de la situation urbanistique de tout logement à España
La législation nationale établit un cadre général, mais l'aménagement du territoire, les permis, déclarations responsables, le contrôle urbanistique, les délais et les situations particulières relèvent principalement de la législation régionale et de la planification municipale. C'est pourquoi la vérification doit être effectuée pour l'emplacement précis du bien.
Planification
Détermine l'usage, la constructibilité et les conditions applicables à la parcelle et à la construction.
Travaux réalisés
Il convient de vérifier si la construction et les extensions ultérieures disposent de titre administratif exigible au moment opportun.
Occupation autorisée
Le fait qu’un espace puisse être physiquement utilisé comme logement ne démontre pas à lui seul qu’il s’agit de l’usage autorisé au regard de l’urbanisme.
Discipline urbanistique
Il convient de vérifier l’existence éventuelle de procédures, injonctions, limitations ou mesures de remise en état susceptibles d’affecter le bien.
Quatre réalités différentes
L’acte notarié, le Registre, le Catastro et la réalité physique doivent être comparés entre eux
Un logement peut présenter des données apparemment correctes dans une source et, en même temps, comporter une extension ou un usage nécessitant une vérification urbanistique complémentaire.
| Source | Ce que cela permet de vérifier | Ce qu’il ne faut pas présumer |
|---|---|---|
| Acte notarié | Description figurant dans le titre et antécédents documentaires de la propriété. | Que toute modification physique réalisée après sa signature soit régularisée. |
| Registre de la propriété | Propriété, droits, charges et certains actes ou procédures d’urbanisme inscrits au Registre. | Que l’absence d’une mention urbanistique équivaille à un certificat municipal de pleine légalité. |
| Catastro | Description administrative, référence, représentation graphique et certaines données physiques ou économiques du bien immobilier. | Que l’inscription d’une construction au Catastro remplace les autorisations d’urbanisme éventuellement requises. |
| Réalité physique | Ce qui existe réellement : mètres carrés, étages, piscines, annexes, terrasses fermées, garages ou agencements. | Qu’un ouvrage soit légal simplement parce qu’il existe depuis de nombreuses années. |
| Administration de l’urbanisme | Planification applicable, titres autorisant les travaux, situation du bâtiment et procédures relevant de ses compétences. | Que la documentation provenant d’une autre source remplace la vérification municipale ou régionale lorsqu’elle est nécessaire. |
Checklist avant l’achat
Ce qu’une due diligence urbanistique doit vérifier
La portée exacte dépend du type de bien immobilier et de son emplacement, mais ces vérifications permettent d’identifier rapidement les situations nécessitant un examen plus approfondi.
Description au registre foncier
Comparez le nombre d’étages, la surface construite, les annexes et les autres caractéristiques décrites au Registre avec ce qui existe réellement.
Description cadastrale
Vérifiez la parcelle, la construction, la surface et la représentation graphique afin de détecter les écarts nécessitant une explication.
Planification urbanistique en vigueur
Identifiez la classification et le régime d’urbanisme applicables à la parcelle, ainsi que les usages et conditions pertinents.
Construction d’origine
Vérifiez l’autorisation, la conformité, le permis ou le titre d’urbanisme qui était requis conformément à la réglementation applicable à la construction.
Extensions ultérieures
Les terrasses fermées, pièces ajoutées, piscines, porches, annexes ou nouveaux étages méritent une vérification indépendante.
Changements d’usage
Un ancien local commercial, bureau, entrepôt ou garage utilisé comme logement peut nécessiter des titres d’urbanisme spécifiques conformément à la réglementation applicable.
Occupation ou utilisation
Pour une construction achevée, il convient de vérifier l’autorisation administrative, la déclaration responsable ou le régime équivalent requis pour affecter le bâtiment à l’usage prévu.
Dossiers
Examinez les procédures de discipline urbanistique, de rétablissement de la légalité, ordonnances administratives ou mentions relatives au bien immobilier.
Protections sectorielles
Pour certains biens immobiliers, peuvent également s'appliquer une protection patrimoniale, le littoral, les routes, le domaine public, l'environnement ou d'autres réglementations sectorielles.
Permis et autorisations nécessaires
La documentation requise dépend de l'intervention et de la réglementation territoriale applicable
L'article 28 du texte consolidé de la loi sur le sol et la réhabilitation urbaine exige, pour certains actes de déclaration de construction neuve, l'acte de conformité, l'approbation ou l'autorisation administrative requise conformément à la législation territoriale et urbanistique.
Construction
La construction doit être liée au projet et à l'acte administratif qui est exigé conformément à la législation applicable.
Construction achevée
La réglementation nationale prévoit des documents supplémentaires pour attester de l'achèvement et des conditions nécessaires à la remise et à l'utilisation du bâtiment.
Déclaration sur l'honneur
Lorsque la législation urbanistique remplace une autorisation par une communication préalable ou une déclaration sur l'honneur, le régime spécifique et sa documentation doivent être vérifiés.
Constructions anciennes
Inscrire une construction au registre en raison de son ancienneté ne revient pas à déclarer qu'elle respecte les règles d'urbanisme
C'est l'un des points qui suscite le plus de confusion lors de ventes de logements anciens ou ayant fait l'objet d'extensions réalisées il y a plusieurs années.
Une inscription au registre peut exister
L'article 28.4 du texte consolidé national prévoit une procédure spécifique pour certaines constructions à l’égard desquelles il n’est plus possible d’adopter des mesures de rétablissement impliquant une démolition, les délais applicables étant expirés.
Mais l’inscription ne signifie pas conformité urbanistique
La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique a réaffirmé que l’inscription d’une construction en raison de son ancienneté ne préjuge pas de sa légalité urbanistique et ne constitue pas une déclaration de conformité au plan d’urbanisme.
Hors planification et situations équivalentes
Un bâtiment soumis à des limitations urbanistiques ne doit pas être automatiquement assimilé à un logement pleinement régulier ni à une démolition immédiate
La réglementation urbanistique peut reconnaître différentes situations juridiques pour des bâtiments existants qui ne sont pas pleinement conformes au plan d’urbanisme en vigueur. Leurs effets concrets doivent être examinés dans la communauté autonome et la commune concernées.
Identifier le statut
Il est nécessaire de savoir quelle dénomination et quel régime juridique s’appliquent réellement à la construction en vertu de la législation compétente.
Analyser les limitations
Des restrictions peuvent exister concernant les rénovations, agrandissements, reconstructions, changements d’usage ou autres interventions futures.
Impact sur l’achat
Une limitation urbanistique peut influencer l’usage envisagé, le financement, les rénovations futures et la valeur économique du bien immobilier.
Signaux d’alerte
Situations justifiant une vérification urbanistique plus approfondie
Davantage de mètres carrés en réalité
Le logement semble sensiblement plus grand que la superficie indiquée dans la documentation du Registre ou du Cadastre.
Terrasse fermée
Une terrasse ouverte a été transformée en salon, chambre ou espace intérieur sans documentation claire concernant l'intervention.
Étage supplémentaire
Il existe un étage, un sous-sol aménagé, une mezzanine ou un volume qui ne correspond pas aux descriptions disponibles.
Piscine ou annexe ajoutée
Des piscines, entrepôts, maisons d'amis, porches ou structures supplémentaires peuvent avoir été construits ultérieurement.
Usage différent de l'usage d'origine
Des locaux, bureaux, garages ou entrepôts physiquement transformés en logement doivent être analysés au regard de la réglementation applicable.
Documentation incomplète
Le vendeur ne peut fournir de documentation concernant des travaux importants et se limite à indiquer que « c'est ainsi depuis de nombreuses années ».
Discipline urbanistique et Registre
Certaines procédures d’urbanisme peuvent être inscrites au Registre de la propriété
La législation nationale prévoit l’inscription ou la mention de différents actes d’urbanisme, y compris certains dossiers de discipline ou de rétablissement de la légalité.
Vérifier l’extrait simple du registre
Il s’agit d’une vérification essentielle pour rechercher le propriétaire, les charges et les inscriptions susceptibles d’affecter le bien immobilier.
Mais cela ne reste qu’une partie de la due diligence.
Vérifier l’administration compétente
En cas de doute important en matière d’urbanisme, il convient de le vérifier auprès de la mairie et, le cas échéant, auprès de l’administration régionale ou sectorielle compétente.
L’absence de mention au registre ne remplace pas cette vérification.
Ce qu’il faut demander au vendeur
Documents pouvant aider à reconstituer l’historique urbanistique du logement
Ils n’existent pas tous ou ne portent pas tous le même nom dans toutes les juridictions. La liste doit être adaptée à l’âge, au type et à l’emplacement du bien immobilier.
Permis ou autorisations
Documentation relative à la construction d’origine et aux travaux ultérieurs lorsqu’ils ont nécessité une intervention administrative.
Projets et certificats
Projets techniques, certificats de fin de travaux ou toute autre documentation permettant de comparer ce qui a été autorisé avec ce qui a été réalisé.
Documents relatifs à l’occupation
Permis, autorisation, déclaration sur l’honneur ou équivalent lorsque cela est requis conformément à la législation territoriale.
Actes notariés et extrait du registre foncier
Ils aident à reconstituer la description au registre foncier et les modifications qui y ont été formellement inscrites.
Informations cadastrales
Elles permettent de comparer la description, l’ancienneté, la superficie et la représentation des constructions avec d’autres sources.
Décisions d’urbanisme
S’il existe des antécédents de régularisation, de reconnaissance, de contrôle de l’urbanisme, de situation hors réglementation ou autre situation, ils doivent être examinés dans leur intégralité.
Processus recommandé
Comment vérifier la situation urbanistique avant de s’engager dans l’achat
Observez la réalité physique
Identifiez les mètres carrés, les étages, les annexes, les piscines, les terrasses fermées, les sous-sols et les usages réels avant d’analyser les documents.
Obtenez les informations du Registre et du Cadastre
Comparez le bien réel avec l’acte notarié, l’extrait du registre foncier, la description au registre foncier et les données cadastrales.
Identifiez les divergences
N’essayez pas encore de les résoudre. Identifiez d’abord clairement quelle superficie, construction ou usage ne correspond pas.
Examinez le plan d’urbanisme et la réglementation applicable
Déterminez la communauté autonome, la commune, la classification du sol, les règlements d’urbanisme et les éventuelles contraintes sectorielles.
Demandez les autorisations d’urbanisme
Comparez les travaux importants avec les permis, autorisations, déclarations sur l’honneur ou documents équivalents applicables.
Consultez les dossiers et la situation administrative
Lorsqu'il existe un risque, demandez des informations à la mairie ou à l'administration compétente et examinez les décisions antérieures.
Déterminez l'incidence sur l'achat
Décidez si le problème doit être résolu avant l'achat, documenté contractuellement ou s'il est préférable de ne pas poursuivre.
Avant la réservation ou les arrhes
Les doutes urbanistiques importants doivent être consignés avant de prendre des engagements difficiles à annuler
Si l'enquête n'a pas encore pu être menée à terme, l'acheteur doit savoir quels documents manquent et quelles seraient les conséquences de la découverte ultérieure d'un problème urbanistique.
Réservation
Évitez qu'un paiement initial n'engage financièrement l'acheteur avant d'avoir clarifié un problème déjà identifié.
Arrhes
Si l'opération dépend d'une vérification urbanistique en attente, les conditions contractuelles doivent être expressément rédigées pour le cas particulier.
Ne pas attendre le notaire
La phase finale de la signature de l'acte n'est pas le moment approprié pour découvrir pour la première fois une extension, un changement d'usage ou un problème urbanistique important.
Acheteurs étrangers
La nationalité de l'acheteur ne supprime pas la nécessité d'un contrôle urbanistique local
Pour un acheteur vivant hors de España, il peut être particulièrement difficile de distinguer entre un logement physiquement attrayant et un logement dont la documentation, l'usage et les extensions ont été correctement vérifiés.
Ne pas comparer uniquement les photographies
Une rénovation attrayante peut avoir modifié des surfaces ou des usages qui doivent être vérifiés par des documents.
Ne pas supposer que le vendeur a déjà tout vérifié
La due diligence doit être réalisée dans l'intérêt de l'acheteur et pour l'opération concernée.
Ne pas transposer les règles d'une région à l'autre
Une procédure ou un délai urbanistique applicable dans une communauté autonome peut ne pas correspondre avec celle d’une autre juridiction.
Guides associés
Poursuivez la due diligence sans répéter cette vérification urbanistique
Sources officielles
Base juridique et institutionnelle utilisée pour ce guide
Le guide utilise le cadre national pour expliquer les principes communs. La vérification d’un logement précis doit être complétée par la législation de sa communauté autonome, la planification municipale et l’administration compétente.
Lorsqu’il existe une divergence
Identifiez le problème avant de décider s’il peut être résolu
Un problème urbanistique ne doit pas être traité par une réponse générique. Il peut être nécessaire d’examiner la documentation avec un avocat spécialisé, un architecte, un technicien compétent ou l’administration urbanistique selon la nature du problème.
Questions fréquentes
Légalité urbanistique d'un logement à España
La réalité physique doit être comparée à l’acte de propriété, au Registre, au Cadastre, au plan d’urbanisme et à la documentation urbanistique. En cas d’agrandissements, de changements d’usage ou d’autres doutes, il convient également de vérifier la situation auprès de l’administration compétente. Il n’existe pas de document national unique qui remplace l’ensemble de ces vérifications.
Il ne faut pas le présumer. Le Cadastre est un registre administratif qui décrit les biens immobiliers. Ses informations sont utiles pour vérifier le bien, mais elles ne remplacent pas les permis, autorisations ou vérifications urbanistiques qui peuvent être exigés.
Pas nécessairement. La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique a indiqué que l’inscription d’une construction en raison de son ancienneté ne préjuge pas de la légalité urbanistique de la construction et n’implique pas à elle seule sa conformité au plan d’urbanisme.
L’écart doit être examiné. Il peut résulter de critères descriptifs différents, de mises à jour en attente, de modifications physiques ou d’autres causes. Si la différence correspond à un agrandissement ou à une construction ajoutée, il convient également d’examiner sa situation urbanistique.
Il ne faut pas faire cette supposition. L’effet del paso du temps dépend de la réglementation urbanistique applicable, du type d’intervention, du terrain, des éventuelles protections et d’autres circonstances. Même lorsqu’un ouvrage peut être inscrit au Registre en raison de son ancienneté, cela ne vaut pas déclaration générale de légalité urbanistique.
Il s’agit d’une situation urbanistique dont la définition et les effets concrets dépendent de la législation applicable. Elle peut impliquer des limitations concernant certains travaux, agrandissements ou interventions futurs. Il convient d’examiner le régime spécifique de la communauté autonome et de la commune où se situe le bien immobilier.
Oui. La législation nationale prévoit que certains dossiers de discipline urbanistique, de rétablissement de la légalité et d’autres actes urbanistiques puissent être mentionnés au Registre de la Propriété. Toutefois, la vérification auprès du Registre ne remplace pas la consultation des services d’urbanisme en cas de doutes importants.
Cela dépend du problème. Un avocat peut examiner la situation juridique et contractuelle ; un architecte ou un autre technicien compétent peut comparer la réalité physique, les projets et les paramètres techniques ; et la mairie ou l’administration compétente est la source administrative pour les documents d’urbanisme, dossiers et autorisations d’urbanisme relevant de ses compétences.
Les problèmes importants devraient être examinés avant de prendre des engagements difficiles à annuler. Si une vérification urbanistique importante est toujours en attente, les conditions de toute réservation ou de tout contrat doivent être expressément adaptées au cas concerné.
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