Due diligence documentaire · España
L’extrait simple, le Registre et le Cadastre répondent à des questions différentes concernant le bien immobilier.
Avant d’acheter, l’ extrait simple permet de connaître les informations en vigueur au Registre concernant le bien, ses titulaires, ses droits et ses charges ; le Registre de la propriété est l’institution qui publie et inscrit les droits réels sur les biens immobiliers ; et le Catastro est un registre administratif contenant des informations cadastrales et cartographiques. Les comparer permet de détecter des divergences, mais aucun ne remplace à lui seul les vérifications urbanistiques, techniques, de copropriété ou d’occupation.
Réponse directe
Le Registre de la propriété et le Cadastre ne sont pas la même chose
Le Registre se concentre sur la propriété et les autres droits réels inscrits. Le Cadastre décrit administrativement les biens immobiliers et conserve des informations alphanumériques et cartographiques. L’extrait simple est une forme de publicité du contenu du Registre ; ce n’est pas un document émis par le Cadastre.
| Question de l’acheteur | Source principale | Ce que cette source peut apporter | Ce qui ne doit pas être déduit de cette seule source |
|---|---|---|---|
| Qui est indiqué comme titulaire ? | Registre foncier / extrait simple | Titulaire(s) des droits inscrits et nature/étendue de ces droits. | Que l'ensemble de la réalité physique ou urbanistique du logement soit conforme. |
| Existe-t-il une hypothèque, un usufruit, une saisie ou une autre charge ? | Registre foncier / extrait simple | Droits, charges et limitations en vigueur figurant au registre. | Qu'il n'existe pas de dettes ou de situations non inscrites au registre affectant également l'achat. |
| Quelle est la référence et la description cadastrales ? | Catastro | Informations cadastrales, cartographie et, selon le document, données descriptives et graphiques. | Que le titulaire cadastral soit nécessairement celui qui détient le droit inscrit au Registre. |
| Les limites et la superficie graphique sont-elles coordonnées ? | Registre foncier + Cadastre | La publicité foncière indique s'il existe une coordination graphique et la date correspondante. | Qu'une construction, extension, fermeture ou utilisation spécifique dispose d'une autorisation ou soit conforme à la réglementation urbanistique. |
| Une terrasse fermée ou une extension est-elle légale ? | Urbanisme / mairie + réglementation régionale | Planification, autorisations, titres habilitants, contrôle et procédures selon l'emplacement. | Que la réponse puisse être obtenue uniquement à partir de l'extrait simple ou du Cadastre. |
Une bonne due diligence ne demande pas quel document est « le bon » ; elle demande quelle question juridique, cadastrale, physique ou urbanistique chaque document doit résoudre. Le Registre, le Cadastre et la réalité physique doivent être comparés, et non traités comme des sources interchangeables.
Registre de la propriété
Le Registre publie les droits inscrits sur le bien immobilier
La Loi hypothécaire établit que le Registre de la propriété a pour objet l'inscription ou l'annotation des actes et contrats relatifs à la propriété et aux autres droits réels sur les biens immobiliers. Pour un acheteur, cette couche est essentielle pour vérifier qui est inscrit au registre et quels droits ou charges y figurent comme étant en vigueur.
- Comparez le nom du vendeur avec celui du ou des titulaires inscrits au registre.
- Vérifiez le bien inscrit au registre, son identification et la description disponible.
- Identifiez les hypothèques, usufruits, saisies, servitudes, interdictions ou limitations qui y figurent.
- Vérifiez l'étendue du droit : pleine propriété, nue-propriété, usufruit ou autres situations.
- S'il existe des charges, déterminez si elles sont annulées, maintenues ou conditionnent la conclusion de la vente.
La Loi hypothécaire présume également, dans les termes de l'article 38, que les droits réels inscrits existent et appartiennent à leur titulaire selon les modalités déterminées par l'inscription.
Le fait qu’un bien, une construction ou une superficie figure au Registre ne permet pas, à lui seul, d’affirmer que tous les travaux, usages ou agrandissements respectent la réglementation urbanistique en vigueur. Cette vérification relève à la fois des compétences régionales et municipales.
Note simple informative
Ce que contient une note simple et sa valeur
Le portail des Registradores explique que la note simple a une valeur purement informative et présente des informations sur les inscriptions en vigueur relatives au bien. Elle peut inclure l’identification au Registre, le Code unique d’enregistrement (CRU), l’identité des titulaires des droits inscrits ainsi que l’étendue, la nature et les limitations de ces droits.
Identification du bien
Elle permet de confirmer que la publicité foncière correspond au logement effectivement en cours de négociation.
Titularité inscrite
Identifie le ou les titulaires des droits en vigueur figurant au Registre.
Charges et droits
Elle peut révéler des hypothèques, usufruits ou autres droits, charges ou limitations en vigueur inscrits au Registre.
Valeur informative
Elle ne fait pas foi du contenu des inscriptions, contrairement à une certification du Registre.
Registradores de España indique qu’elle peut être demandée en personne auprès du Registre de la Propriété ou via sa plateforme officielle en ligne.
Au 9 août 2026, Registradores publie un coût de 9,02 € plus IVA pour une note simple ordinaire demandée sur sa plateforme. Ce montant est indicatif pour la procédure et doit être vérifié à nouveau si la demande est effectuée ultérieurement.
Elle ne permet pas, à elle seule, de conclure à l’absence de dettes de copropriété, d’occupants, de contrats non inscrits, de défauts techniques, de travaux sans titre urbanistique suffisant ou de divergences de superficie. Chaque risque doit être traité à la source appropriée.
Note simple ou certification
La certification du registre est l’instrument probatoire, et non une version « plus détaillée » de la note simple.
Registradores distingue clairement les deux instruments. La note simple permet de connaître, à titre informatif, le contenu essentiel en vigueur. La certification est un document public signé par le Registrador et sert à attester officiellement le contenu du Registre.
- La note simple est généralement adaptée à un examen initial et pratique de l’achat.
- La certification doit être envisagée lorsqu’il est nécessaire d’attester un élément du registre avec une valeur probatoire.
- La Loi hypothécaire établit que l’absence de charges ou l’existence de charges sur des biens immobiliers ou des droits réels ne peut être prouvée à l’encontre de tiers que par une certification du Registre.
- Le choix dépend de l’usage prévu des informations, et pas seulement du niveau de détail souhaité.
| Document | Fonction | Valeur |
|---|---|---|
| Note simple | Connaître de manière pratique les informations actuelles du registre. | À titre purement informatif. |
| Certification du registre | Attester officiellement le contenu du Registre. | Document public signé par le Registrador. |
Cadastre immobilier
Le Cadastre est un registre administratif : il décrit les biens immobiliers, mais ne remplace pas la foi publique du registre.
Le texte refondu de la Loi sur le Cadastre immobilier définit le Cadastre comme un registre administratif relevant du ministère compétent en matière de finances. La réglementation elle-même maintient expressément séparées les compétences et les effets du Registre de la propriété.
Référence cadastrale
Identifiant cadastral du bien immobilier qu’il convient de comparer avec l’acte, les reçus et les documents de l’opération.
Données alphanumériques
Le Cadastre conserve des informations descriptives sur les biens dans le cadre de ses compétences.
Cartographie
Le siège électronique permet de consulter la cartographie cadastrale et, selon le service, d’obtenir des documents descriptifs et graphiques.
País Vasco et Navarre
La Loi sur le Cadastre de l’État s’applique sans préjudice des régimes foraux spéciaux en vigueur ; la source cadastrale compétente doit être déterminée selon le territoire.
La Direction générale du Cadastre privilégie le siège électronique du Cadastre et permet également l'accès par l'intermédiaire des bureaux de gestion et des points d'information cadastrale dans le cadre de leurs compétences.
Coordination Cadastre–Registre
Lorsqu'un bien est coordonné graphiquement, la publicité foncière doit l'indiquer
La coordination intègre la représentation graphique cadastrale — ou, dans certains cas, une représentation graphique alternative validée — au folio du registre foncier. Lorsque la coordination est établie, la réglementation confère une présomption spécifique aux données de localisation, de délimitation et de superficie de la représentation graphique intégrée.
- La publicité foncière doit indiquer si le bien est coordonné graphiquement avec le Catastro et à quelle date.
- La coordination peut améliorer la précision concernant la localisation, la délimitation et la superficie graphique.
- Cela ne signifie pas que toutes les constructions, utilisations ou rénovations sont conformes aux règles d'urbanisme.
- En copropriété horizontale, une parcelle cadastrale peut contenir plusieurs biens immobiliers partageant la représentation graphique de la parcelle.
La coordination graphique a une portée précise. Elle ne transforme pas le Registre, le Catastro, l'acte notarié, les plans, la réalité bâtie et le dossier d'urbanisme en une source unique. L'acheteur doit identifier exactement quelle donnée il compare.
Superficies et divergences
Si le Registre, le Catastro et la réalité physique ne concordent pas, ne supposez pas automatiquement qu'une source « est erronée ».
Les différences peuvent avoir diverses causes : mises à jour en attente, critères de description différents, rénovations, annexes, divisions horizontales, erreurs, travaux non intégrés ou problèmes d'urbanisme. La bonne réponse dépend de la donnée qui ne concorde pas et de l'historique documentaire du bien.
La superficie, les limites, la référence, les annexes, l'étage, l'usage, la titularité ou la géométrie ne constituent pas le même problème.
Note simple, acte notarié, certification cadastrale, plans et documentation technique disponible.
Vérifiez ce qui existe réellement : terrasses fermées, annexes, débarras, garages, agrandissements ou redistributions.
Si la différence implique des travaux ou un usage, vérifiez l'urbanisme et la réglementation territoriale compétente.
Si l'incidence est importante, évitez de supposer qu'elle sera résolue après la signature sans solution documentée.
Superficie différente
Déterminez quelle superficie compare chaque document et si la différence concerne le bien inscrit au registre, la parcelle, l'élément privatif ou la construction.
Travaux ajoutés
Le fait qu’une extension existe physiquement ou figure même au Catastro ne suffit pas à conclure que sa situation urbanistique est régularisée.
Annexes et garages
Vérifiez s’ils font partie du bien, s’il s’agit de biens inscrits indépendants, d’éléments liés ou de simples usages annoncés à des fins commerciales.
Avant la réservation ou les arrhes
Les informations du registre devraient être vérifiées avant de prendre un engagement difficile à défaire
Une note simple récente peut révéler des éléments susceptibles de modifier la négociation, la rédaction du contrat ou les documents à exiger avant la signature.
Vendeur différent
Si la personne qui négocie ou signe ne correspond pas au titulaire inscrit au registre, il convient de clarifier la représentation, le pouvoir, la succession ou toute autre base juridique avant tout paiement.
Hypothèque en cours
L’existence d’une hypothèque n’empêche pas en soi l’achat, mais impose de définir comment et quand elle sera radiée financièrement et au registre.
Saisie ou inscription
Une inscription ou une charge nécessite de connaître sa portée et la manière dont elle sera traitée avant de finaliser la vente.
Usufruit ou droit d’un tiers
L’acheteur doit savoir exactement quel droit il acquiert et qui doit intervenir pour le transférer.
Description non concordante
Toute différence de superficie, d’annexe ou de configuration doit être examinée avant de transformer l’annonce commerciale en obligation contractuelle.
Sans coordination graphique
L’absence de coordination ne signifie pas automatiquement que le bien est invalide, mais peut justifier une vérification supplémentaire en cas de doutes matériels ou de délimitation.
Limites de la documentation
Six choses qu’une note simple ne devrait pas vous faire présumer
Légalité urbanistique
Les licences, l’urbanisme, l’usage et la discipline relèvent de l’autorité urbanistique compétente.
État technique
Le registre ne remplace pas une inspection de la structure, de l’humidité, des installations, des pathologies ou de l’entretien.
Dette de copropriété
La situation des charges, appels de fonds et certificats de copropriété nécessite sa propre vérification.
Possession effective
L’opération doit vérifier qui occupe le logement et à quel titre ; toutes les situations de possession ne se résolvent pas par la seule lecture de la publicité foncière.
Correspondance physique complète
Une description au registre doit être comparée au Catastro et à la réalité physique en cas de doute.
Valeur fiscale
La valeur de référence du Catastro a sa propre fonction fiscale et relève d’un guide fiscal distinct ; elle n’est pas synonyme de prix, de valeur cadastrale ni de titularité au registre.
Checklist de l’acheteur
Points à comparer avant de considérer la vérification documentaire comme terminée
| Information | Note simple / Registre | Catastro | Réalité / autre source | En cas de divergence |
|---|---|---|---|---|
| Titulaire | Titularité des droits inscrits. | Titularité cadastrale selon le régime d’accès. | Identité et capacité de la personne qui vend. | Suspendre et clarifier la représentation ou la divergence. |
| Identification | Bien immobilier inscrit / CRU. | Référence cadastrale. | Adresse et logement visité. | Confirmer que tous les documents correspondent au même bien immobilier. |
| Surface | Description au registre. | Données cadastrales / représentation graphique le cas échéant. | Plans, mesurage et réalité construite. | Identifier quelle surface diffère et pourquoi. |
| Annexes | Garage, débarras ou autres droits s’ils sont mentionnés. | Données cadastrales associées. | Usage physique et documentation de la copropriété/promoteur. | Vérifier s’il s’agit d’un bien indépendant, d’une annexe ou d’un simple droit d’usage. |
| Charges | Hypothèques, saisies, usufruits, servitudes, limitations. | Ne remplace pas l’analyse des charges inscrites au registre. | Documents de radiation ou accords de clôture. | Définir une solution avant de signer ou de payer. |
| Travaux / usage | Peut contenir des données descriptives ou certains régimes inscrits. | Peut refléter des caractéristiques physiques. | Mairie, réglementation régionale, permis et dossier. | Ne pas conclure à la légalité avant d’avoir vérifié l’urbanisme. |
Exemple pratique
La nota simple indique 82 m², le Catastro affiche 96 m² et le logement dispose d’une terrasse fermée
La différence ne doit pas être résolue en choisissant le chiffre le plus élevé ni en supposant automatiquement que la terrasse est illégale. L’acheteur doit identifier quelle surface est mesurée par chaque source, à quel moment la fermeture a été réalisée et quels documents existent.
- Confirmer si les 82 m² correspondent à la surface de l’élément privatif décrite au registre.
- Vérifier à quelle donnée cadastrale correspondent les 96 m² et comment elle se répartit.
- Examiner l’acte, les plans, la division horizontale et les documents de la copropriété s’ils sont pertinents.
- Demander les documents d’urbanisme applicables à la fermeture de la terrasse.
- Déterminer si l’écart affecte l’évaluation, le financement, les impôts, la possibilité de régularisation ou le contrat.
Tant que la cause de l’écart et la situation urbanistique précise ne sont pas clarifiées, une réponse catégorique constituerait une déduction non étayée par le Registre ou le Catastro.
Sources officielles
Sources vérifiées pour le Registre, la nota simple et le Catastro
Dernière vérification : 9 août 2026. Les procédures, les coûts des services et les accès électroniques peuvent changer ; ils doivent être vérifiés à nouveau à la date de l’opération.
Guides associés
Poursuivez sans dupliquer l'objectif de cette page
Ce guide se concentre sur la lecture et la comparaison pratique de la note simple, du Registre et du Cadastre avant l'achat. Les charges, l'urbanisme, la valeur de référence, la fonction notariale et la due diligence complète disposent de leurs propres pages.
Aide selon la localisation et le service
Une divergence documentaire peut nécessiter des profils différents
Une incidence au Registre, une différence cadastrale et une question d'urbanisme ne sont pas nécessairement résolues par le même professionnel. Privilégiez toujours la localisation du logement, le type de problème et le service nécessaire avant de choisir qui consulter.
Questions fréquentes
Note simple, Registre et Cadastre lors de l'achat d'un logement
Il s'agit d'une forme de publicité foncière à valeur purement informative. Elle permet de connaître les informations en vigueur sur le bien immobilier, notamment son identification ainsi que les titulaires, droits, charges et limitations figurant dans les inscriptions, selon les termes publiés par le Registre.
La note simple informe sur le ou les titulaires de droits inscrits en vigueur. Toutefois, elle a une valeur informative. Lorsqu'il est nécessaire d'attester formellement du contenu du Registre à l'égard des tiers, la certification du Registre a une portée différente.
La note simple est informative. La certification est un document public signé par le Registre foncier qui atteste formellement du contenu du Registre. La Loi hypothécaire réserve à la certification l'attestation de l'absence de charges ou de l'existence de charges à l'égard des tiers.
En date du 9 août 2026, les Registradores de España publient un coût officiel de 9,02 € plus TVA par bien immobilier pour la note simple ordinaire demandée sur leur plateforme. Il s'agit d'une information opérationnelle qui doit être vérifiée à nouveau si la demande est effectuée à une date ultérieure.
Non. Le Registre se charge de l'inscription et de la publicité de la propriété et des autres droits réels sur les biens immobiliers. Le Catastro est un registre administratif qui décrit les biens immobiliers et conserve les informations cadastrales et cartographiques dans le cadre de ses compétences.
Cela signifie qu'une représentation graphique cadastrale ou, dans les cas prévus par la loi, une représentation graphique alternative a été intégrée au feuillet du Registre. La publicité foncière indique la coordination et sa date, et la réglementation attribue des effets spécifiques aux données de localisation, de délimitation et de superficie graphique intégrées.
Commencez par identifier la superficie décrite par chaque source et comparez-la avec l'acte, les plans et la réalité physique. Une divergence peut avoir différentes causes et ne permet pas de conclure automatiquement à une illégalité. Si des travaux, extensions ou usages sont concernés, il convient d'ajouter le contrôle urbanistique compétent.
Cela ne peut pas être affirmé du seul fait qu'il figure au Catastro. Le Catastro remplit une fonction administrative et descriptive ; la légalité des travaux et des usages exige de vérifier la réglementation urbanistique, les licences, les autorisations habilitantes et les éventuelles procédures auprès de l'autorité compétente.
Non. La vérification au Registre ne remplace pas les vérifications du Catastro, de l'urbanisme, de la copropriété, de l'occupation, des contrats, des impôts, de l'état technique ni toute autre vérification pertinente pour le logement et sa localisation.
La réglementation nationale du Catastro s’applique en España sans préjudice des régimes foraux spéciaux en vigueur en País Vasco et en Navarre. Pour un bien immobilier situé dans cette zone, il convient d’identifier la source cadastrale forale compétente avant de transposer les procédures ou les liens du Catastro national.
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