RealtorList
Contact Ajouter mon profil

Contrat d’arrhes à España : types, risques et fonctionnement

Achat de logement · Contrats

Un contrat d'arrhes peut vous donner le droit de vous désister… ou vous obliger à acheter.

La conséquence ne dépend pas simplement du fait que le document soit appelé « contrat d'arrhes ». Elle dépend du type d'arrhes convenu, de la rédaction précise du contrat et des conditions dont l'acheteur et le vendeur sont convenus.

Comparer les types d'arrhes Ce qu'il faut vérifier avant de signer
Dernière révision 8 août 2026
Juridiction principale España · Droit civil commun
Base juridique principale Code civil, art. 1454 et règles contractuelles connexes
Réponse rapide

Les arrhes sont une somme versée par l'acheteur dans le cadre d'une vente immobilière. En droit civil commun, les arrhes confirmatoires fonctionnent essentiellement comme acompte sur le prix ; les arrhes pénitentiaires permettent de se désister si cette faculté a été clairement convenue, l'acheteur les perdant ou le vendeur les restituant au double ; et les arrhes pénales remplissent une fonction de garantie ou de pénalisation en cas d'inexécution. Le nom du document ne suffit pas : il faut examiner quelle obligation chaque clause crée réellement.

01

Elles ne sont pas obligatoires

La vente peut être conclue par acte notarié sans avoir préalablement signé un contrat d'arrhes.

02

Le contrat engage les parties

Le fait qu'il s'agisse d'un document sous seing privé ne signifie pas qu'il puisse être ignoré après sa signature.

03

Il n'existe pas de pourcentage unique

L'article 1454 du Code civil ne fixe pas de pourcentage obligatoire d'arrhes par rapport au prix.

04

La rédaction détermine le risque

Particulièrement important en présence d'un prêt hypothécaire, d'un examen juridique, de délais ou de conditions en attente.

Concept

Que sont réellement les arrhes ?

Le Conseil général du notariat définit les arrhes comme une somme versée par l'acheteur au vendeur à titre d'acompte sur le prix. Le document préalable n'est pas obligatoire, mais une fois signé, il peut créer des obligations contractuelles.

C'est pourquoi il est plus précis de parler d'un pacte d'arrhes dans le cadre de l'opération de vente plutôt que d'y voir une simple « réservation » sans conséquence. La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique a également souligné que l'interprétation dépend de l'ensemble du contrat et de la volonté que les parties ont réellement exprimée.

  • Il convient d'identifier qui achète et qui vend.
  • Le bien immobilier concerné par l'opération doit être clairement identifié.
  • Le prix et l'imputation de la somme versée doivent être précisés.
  • Il faut déterminer ce qui se passe si l'une des parties ne poursuit pas l'opération.
  • Les délais, conditions et modalités de conclusion de l'acte authentique doivent être fixés.

Si vous êtes encore à une étape antérieure, consultez d’abord le guide sur les vérifications à effectuer avant de verser une réservation pour un logement à España .

Logement avec un contrat de réservation et des arrhes pour une transaction immobilière à España
Le montant versé, les délais, les conditions et les conséquences d’un manquement doivent être définis avant la signature.

Types d’arrhes

Les arrhes confirmatoires, de dédit et pénales ne signifient pas la même chose

La différence la plus importante consiste à déterminer si le montant confirme simplement une vente immobilière, s’il confère un véritable droit de dédit ou s’il fonctionne comme garantie en cas de manquement.

Type Fonction principale Permet-il de se désister librement ? Conséquence principale Risque de confusion
Arrhes confirmatoires
Acompte sur le prix 		Elles confirment la vente et le montant versé est imputé sur le prix. Non. Elles n’accordent pas en elles-mêmes la faculté unilatérale de renoncer au contrat. En cas de manquement, les recours contractuels peuvent s’appliquer, y compris l’exécution forcée ou la résolution, dans les conditions légalement applicables. Croire qu’il suffit de perdre l’acompte pour être libéré de l’achat.
Arrhes de dédit
Droit de rétractation 		Elles permettent de se retirer de l’opération selon les conséquences prévues à l’avance. Oui, lorsque ce caractère a été clairement convenu. Dans le cadre de l’article 1454 du Code civil, l’acheteur perd les arrhes et le vendeur restitue le double s’il est celui qui se désiste. Utiliser une clause ambiguë et supposer que l’article 1454 s’appliquera automatiquement.
Arrhes pénales
Garantie / pénalité 		Elles renforcent l’exécution et fixent les conséquences financières en cas de manquement. Pas à elles seules. La pénalité n’équivaut pas automatiquement à un droit de dédit. L’effet dépend de la clause convenue et des règles applicables aux obligations assorties d’une clause pénale. Confondre une pénalisation en cas d’inexécution avec une option contractuelle de désistement.
Important : le titre du document ne détermine pas à lui seul le type d’arrhes

Une décision de la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique du 2023 a précisément analysé un document couramment appelé « contrat d’arrhes » et a tenu compte du contenu complet de l’accord afin d’en déterminer l’effet réel. Les clauses doivent être cohérentes entre elles.

Article 1454 du Code civil

Les arrhes de dédit sont celles qui permettent de se retirer de l’opération

L’article 1454 prévoit la possibilité pour l’acheteur de se désengager en perdant les arrhes, ou pour le vendeur de le faire en les restituant au double.

Toutefois, la jurisprudence citée par la Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique souligne le caractère exceptionnel de cette faculté et exige que la volonté de prévoir des arrhes de dédit soit suffisamment claire.

Il ne suffit pas de recopier « article 1454 » dans n’importe quel contrat

Le document devrait indiquer de manière cohérente que les parties souhaitent s’attribuer une faculté de désistement et en définir précisément les conséquences.

C

L’acheteur se désiste

Dans le cadre d’arrhes de dédit valablement convenues, il perd la somme versée.

V

Le vendeur se désiste

Dans le cadre de l’article 1454, il doit restituer à l’acheteur le double des arrhes.

✓

L’achat se poursuit

La somme versée est normalement imputée sur le prix conformément à ce qui a été convenu.

Inexécution

Perdre une somme et avoir le droit de se désister sont deux choses différentes

Cette différence explique pourquoi un acheteur ne devrait pas abandonner une opération en supposant simplement que sa responsabilité se limite au dépôt versé.

A

Confirmatoires

Elles ne transforment pas le contrat en une option. En droit civil commun, l’article 1124 permet à la partie lésée, lorsque cela est applicable, de choisir entre exiger l’exécution ou la résolution, outre les effets indemnitaires prévus par la loi.

B

Pénales

La pénalité peut constituer une évaluation anticipée du préjudice. Les articles 1152 et suivants régissent les obligations assorties d’une clause pénale, mais la portée concrète dépend de ce qui a été convenu.

C

De dédit

Dans ce cas, il existe bien une faculté de rétractation lorsqu’elle a été prévue sans équivoque de cette manière.

Le terme « inexécution » ne doit pas être confondu avec « rétractation »

L’inexécution implique de ne pas exécuter une obligation contractée. La rétractation avec dédit est une faculté que l’accord lui-même permet d’exercer avec une conséquence financière déterminée. Juridiquement, il ne s’agit pas de notions interchangeables.

Fonctionnement pratique

Comment le contrat d’arrhes devrait s’intégrer dans un achat

Étape 1 Identifier l’opération

L’acheteur, le vendeur, le logement, le prix et les conditions essentielles doivent être clairement déterminés.

Étape 2 Vérifier les aspects juridiques

Avant d’assumer une obligation financière importante, il convient de vérifier la situation juridique et documentaire du logement.

Étape 3 Définir le type d’arrhes

Le contrat doit préciser s’il s’agit d’arrhes confirmatoires, de dédit ou pénales, et ce que ce choix signifie exactement.

Étape 4 Régir les conditions

Le financement, les documents en attente, les incidents juridiques et les autres conditions pertinentes doivent être expressément traités s’ils affectent l’achat.

Étape 5 Fixer le délai et les notifications

Il doit être clair à quel moment la signature a lieu devant notaire et comment est communiqué tout incident, toute mise en demeure ou l’exercice d’une faculté contractuelle.

Étape 6 Formaliser la vente

Si les conditions sont remplies et que les deux parties poursuivent la procédure, l'opération avance vers l'acte public et le paiement du solde du prix.

Consultez le parcours complet dans comment acheter un logement en España étape par étape .

Checklist avant de signer

Le montant versé est important, mais les clauses le sont encore davantage

Le contrat devrait être lu en envisageant des scénarios concrets : « que se passe-t-il si… ? » et pas uniquement en supposant que tout se déroule comme prévu.

  • Identité complète de l'acheteur et du vendeur.
  • Capacité ou pouvoir de représentation de la personne signant pour le compte d'autrui.
  • Identification sans équivoque du logement.
  • Prix total de vente.
  • Montant versé et moyen de paiement.
  • Indication de la déduction ou non du montant du prix final.
  • Type exact d'arrhes et effets de chaque cas de figure.
  • Date limite pour l'acte public.
  • Documents ou vérifications en attente.
  • Condition de financement lorsqu'elle est nécessaire et que l'on souhaite la protéger contractuellement.
  • Conséquences du manquement de l'acheteur et du vendeur.
  • Procédure pour communiquer un désistement, un manquement ou des incidents.

Financement

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, ne présumez pas de ce qui se passera si la banque refuse

Un acheteur qui dépend d'un financement doit vérifier expressément ce que dit le contrat concernant l'obtention du prêt hypothécaire. Les conséquences ne devraient pas être laissées à une interprétation ultérieure alors qu’une somme importante a déjà été versée.

1

Existe-t-il une condition de financement ?

Le document doit indiquer si l’achat est lié d’une quelconque manière à l’obtention d’un financement.

2

Quelle preuve est exigée ?

S’il existe une condition, il doit être clairement précisé quels documents attestent du résultat de la demande.

3

Qu’advient-il de l’argent ?

Le contrat doit préciser s’il y a lieu à restitution, perte ou toute autre conséquence lorsque la condition n’est pas remplie.

Pour les acheteurs internationaux, consultez également le guide sur les hypothèques en España pour les étrangers et les non-résidents .

Exemple simple

Comment fonctionnent des arrhes de dédit correctement convenues

Imaginez un bien immobilier d’un prix de 300.000 € et un contrat qui prévoit expressément 15.000 € à titre d’arrhes de dédit soumises à l’article 1454 du Code civil.

Ce montant n’est qu’un exemple

Les 15.000 € ne représentent ni un pourcentage obligatoire ni une recommandation générale. Ils sont utilisés uniquement pour illustrer le fonctionnement mathématique de l’accord.

→

L’achat est finalisé

Les 15.000 € sont imputés sur le prix conformément au contrat, et il resterait 285.000 € du prix à régler.

C

L’acheteur se désiste

Il perd les 15.000 € versés à titre d’arrhes de dédit.

V

Le vendeur se désiste

Il doit restituer 30.000 € conformément au mécanisme de restitution au double convenu.

Risques fréquents

Sept erreurs qui peuvent transformer un acompte en problème contractuel

01

Supposer qu’elles constituent toutes des arrhes de dédit

C’est l’erreur la plus importante : tout versement d’argent ne donne pas le droit de se rétracter.

02

Se fier uniquement au titre

Le fait que le PDF indique « contrat d’arrhes » ne résout pas une rédaction contradictoire.

03

Ne pas prévoir le financement

Particulièrement risqué lorsque l’achat dépend d’un prêt hypothécaire qui n’a pas encore été approuvé.

04

Signer avant de vérifier

L’obligation peut naître avant d’avoir vérifié des aspects juridiques importants du bien immobilier.

05

Délais ambigus

Une date imprécise pour la signature de l’acte, la documentation ou le paiement peut engendrer des litiges évitables.

06

Ne pas prévoir le cas du vendeur

Le contrat doit également prévoir ce qui se passe lorsque le problème provient de la partie venderesse.

07

Confondre réservation et arrhes

Il s’agit d’étapes et de documents pouvant avoir des fonctions différentes. Le contenu reste déterminant.

Juridiction spéciale

Cataluña dispose de sa propre réglementation civile concernant les arrhes

C’est pourquoi un guide sur les « arrhes en España » ne doit pas transposer automatiquement l’article 1454 du Code civil de droit commun à toutes les opérations.

L’annuaire professionnel de la article 621-8 du Code civil de Cataluña prévoit expressément que la somme versée par l’acheteur est considérée comme des arrhes confirmatoires et que les arrhes de dédit doivent être expressément convenues.

  • Si l’acheteur se désiste dans le cadre d’arrhes de dédit, il les perd, sous réserve de l’exception légalement prévue pour certains cas de financement.
  • Si le vendeur se désiste, il doit les restituer au double.
  • Dans les ventes immobilières, certaines arrhes de dédit déposées devant notaire pour une durée maximale de six mois peuvent être inscrites au Registre de la propriété conformément aux dispositions légales.
  • L’article 621-49 contient une règle spécifique lorsque le contrat prévoit un financement par un établissement de crédit et que ses conditions sont remplies.
Ne pas extrapoler cette règle à d’autres communautés

Dans les territoires disposant de leur propre droit civil, des particularités peuvent exister. Le droit civil applicable doit être vérifié pour l’opération concernée.

Réservation vs. arrhes

Ne vous fiez pas au nom du document : vérifiez quelle obligation il crée

Dans la pratique immobilière, des documents intitulés réservation, acompte, offre, arrhes ou contrat privé peuvent être utilisés. L’intitulé commercial ne remplace pas l’analyse du contenu contractuel.

R

Réservation

Il est généralement utilisé à une phase initiale pour retirer temporairement un bien immobilier du marché ou fixer des conditions préliminaires, mais ses effets dépendent du document.

A

Arrhes

Elles sont liées à la vente et doivent être qualifiées selon la fonction juridique qu’elles remplissent réellement.

!

L’essentiel

Le montant, le remboursement, le désistement, l’inexécution, les délais et les conditions doivent être rédigés de manière compréhensible.

Approfondissez l’étape précédente dans Réservation d’un logement à España : ce qu’il faut vérifier avant de payer .

Guides associés

Poursuivez le processus d’achat sans répéter la même intention

Guide immobilière de España Accédez au hub principal consacré à l’achat, la vente, le financement et l’investissement immobilier. Comment acheter un logement à España étape par étape Comprenez comment s’articulent la recherche, la réservation, la vérification juridique, les arrhes, le notaire et l’inscription. Réserver un logement avant de payer Découvrez ce qui doit être vérifié à l’étape préalable aux arrhes ou à une vente immobilière. Due diligence immobilière à España Ce qu’il faut vérifier concernant la propriété, les charges, les documents et la situation juridique du logement. Le notaire dans une vente immobilière Le rôle de l’acte authentique et le déroulement de la phase de formalisation. Prêts hypothécaires pour les étrangers et les non-résidents Préparez le financement, l’évaluation et les documents avant de vous engager contractuellement.

Accompagnement professionnel

Le contrat doit être adapté à l’opération, et non l’opération à un modèle générique

L’emplacement du logement, le type d’acheteur, le financement, la documentation en attente et les conditions négociées peuvent modifier les clauses pertinentes. RealtorList permet de trouver des professionnels par zone, langue et services.

Sources officielles

Base juridique utilisée pour ce guide

Les conséquences juridiques indiquées s’appuient sur la législation et des sources institutionnelles. Les conditions d’un contrat spécifique doivent être interprétées individuellement.

Niveau 1 · BOE Code civil Art. 1124, 1152–1154, 1255–1258 et 1454 : inexécution, clause pénale, autonomie contractuelle et arrhes. Niveau 1 · BOE / DGSJFP Résolution du 20 octobre 2023 Distingue les arrhes confirmatoires, de dédit et pénales, et montre l’importance d’interpréter l’intégralité du contenu du contrat. Niveau 1 · BOE / DGSJFP Résolution du 31 juillet 2024 Présente la doctrine jurisprudentielle relative au caractère exceptionnel des arrhes de dédit et à la nécessité d’une volonté claire. Niveau 2 · Conseil général du notariat Est-il obligatoire de signer un contrat d’arrhes ? Explication institutionnelle sur le caractère facultatif du document et sur les arrhes confirmatoires et de dédit. Niveau 1 · BOE · Cataluña Livre sixième du Code civil de Cataluña Art. 621-8 et 621-49 : arrhes dans la vente immobilière et disposition particulière relative au financement par un tiers.
État de vérification : à jour au 8 août 2026

Les sources ci-dessus ont été révisadaées pour la publication de ce guide. Toute opération soumise à un droit civil spécial ou comportant des clauses contractuelles particulières doit être analysée conformément à sa propre juridiction et à sa documentation.

Questions fréquentes

Contrat d'arrhes en España

Non. Le Conseil général du notariat indique que ce document préalable n'est pas obligatoire. Toutefois, si un contrat valable est signé, les obligations assumées peuvent être exigibles.

L'article 1454 du Code civil ne fixe aucun pourcentage obligatoire. Le montant dépend de ce qui est convenu entre les parties. Plus le montant engagé est élevé, plus la conséquence économique d'une perte ou d'un remboursement prévu au contrat peut être importante.

Non. Cette logique s'applique aux arrhes de dédit lorsque le droit de rétractation a été correctement convenu. Les arrhes confirmatoires et pénales ont une fonction différente et peuvent entraîner d'autres conséquences contractuelles.

Il ne faut pas généraliser. La restitution au double est caractéristique des arrhes de dédit prévues à l’article 1454 et peut également figurer dans certaines clauses pénales, mais le recours applicable dépend du type d’arrhes et de la rédaction du contrat.

Il ne faut pas supposer que le refus de la banque annule automatiquement tout contrat d’arrhes. Si l’achat dépend d’un financement, cette situation doit être examinée et, le cas échéant, expressément encadrée. Cataluña contient également une règle civile spécifique à l’article 621-49 pour les contrats prévoyant un financement par un tiers et remplissant les conditions requises.

Les arrhes confirmatoires constituent une avance sur le prix et confirment l’opération ; elles n’accordent pas en elles-mêmes un droit unilatéral de rétractation. Les arrhes de dédit permettent en revanche de se désister lorsque cette faculté a été clairement convenue, avec perte des arrhes pour l’acheteur ou restitution au double par le vendeur, selon le mécanisme de l’article 1454.

Il s’agit d’arrhes utilisées comme garantie d’exécution et comme mécanisme financier en cas d’inexécution. Elles n’accordent pas automatiquement une faculté de désistement. L’effet concret doit être déterminé à partir du contrat et des règles applicables à la clause pénale.

Il peut l’être. Le fait qu’aucun acte notarié n’ait encore été établi ne transforme pas automatiquement le document en une déclaration sans effet. Le Notariat rappelle qu’une fois un contrat valable signé, les parties sont tenues par son contenu.

Pas nécessairement. Une réservation peut être utilisée comme accord préliminaire, tandis que les arrhes sont liées au contrat de vente et peuvent avoir une fonction confirmatoire, de dédit ou pénale. Dans les deux cas, il convient d’analyser le contenu réel et pas uniquement le nom du document.

Oui. Le contrat peut engager l’acheteur avant le passage chez le notaire. Il convient donc de le coordonner avec l’examen documentaire et juridique de l’opération, et de prévoir expressément les conditions suspensives pertinentes restant à remplir.

Ressources de RealtorList

Achetez un bien immobilier en comprenant l’ensemble du processus

Guide immobilière de España Plateforme centrale dédiée à l’achat, à la vente, au financement, à la propriété et à l’investissement. Processus d’achat complet De la recherche au notaire, aux impôts et à l’enregistrement. Annuaire des agents Trouvez des professionnels par localisation, langues et services. Annuaire des agences Comparez les agences immobilières selon leur pertinence pour votre opération.
Avertissement : Ce guide fournit des informations générales sur les contrats d’arrhes et la vente immobilière. Il ne remplace pas l’examen individuel du contrat ni les conseils juridiques et fiscaux, financier, notarial ou technique applicable à une opération donnée. La réglementation civile applicable peut varier en présence d’un droit civil autonome ou foral.

Actualidad inmobiliaria

Últimas publicaciones

Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.