Patrimoine · Bien immobilier
Posséder un logement de grande valeur ne signifie pas automatiquement devoir payer l’impôt sur la fortune.
L’impôt sur la fortune porte sur le patrimoine net des personnes physiques. Pour déterminer si un bien immobilier a une incidence sur une déclaration, il convient d’analyser la résidence fiscale, l’ensemble des biens et droits, les dettes déductibles, les exonérations, la valeur fiscale du bien immobilier et la réglementation territoriale applicable.
Réponse courte
L’impôt sur la fortune n’est pas un impôt sur le prix d’un logement
La loi 19/1991 définit l’impôt sur le patrimoine net d’une personne physique : les biens et droits à caractère économique, moins les charges, grevements, dettes et obligations déductibles conformément à la réglementation. Le patrimoine immobilier fait partie de cette analyse, sans nécessairement constituer l’ensemble du patrimoine.
Personnes physiques
L’impôt s’applique aux personnes physiques. Une société propriétaire ne doit pas être traitée d’un bien immobilier comme si le bien appartenait directement à une personne physique.
Situation au 31 décembre
L’impôt est dû le 31 décembre de chaque année et prend en considération le patrimoine dont le contribuable est titulaire à cette date.
Résidence fiscale
Un résident et un non-résident ne déterminent pas le patrimoine imposable de la même manière en suivant exactement le même champ territorial.
Règles territoriales
Le minimum exonéré, le barème et certaines déductions ou bonifications peuvent dépendre de la réglementation territoriale applicable.
Un logement évalué à 700.000 € n’implique pas automatiquement une imposition au titre de l’impôt sur le patrimoine. Le montant de 700.000 € correspond au minimum exonéré supplétif de l’État dans certains cas, et non à un « prix maximal de logement exonéré d’impôt ».
Résidence fiscale
Les résidents et les non-résidents partent de deux périmètres patrimoniaux différents
Avant d’évaluer le logement, il faut savoir quel patrimoine entre dans le champ de l’impôt. Ce point est particulièrement important pour les acheteurs internationaux possédant des actifs dans plusieurs pays.
| Situation | Champ général | Que se passe-t-il pour les biens immobiliers | Territoire à examiner |
|---|---|---|---|
|
Résident fiscal en España Obligation personnelle |
La totalité de son patrimoine net est prise en compte, indépendamment du pays où se situent les biens ou où les droits peuvent être exercés. | Un bien immobilier espagnol ne constitue qu’une partie du patrimoine pouvant devoir être pris en compte. Les actifs situés en dehors de España peuvent également être pertinents. | Réglementation étatique + communauté autonome concernée, sans préjudice des régimes foraux et conventions applicables. |
|
Non-résident Obligation réelle |
L’impôt est dû au titre de certains biens et droits situés, exerçables ou qui deban doivent être exécutés en España. | Un logement situé en España peut entrer dans le champ de l’impôt. | Il convient également de vérifier l’option relative à la réglementation autonome, l’administration compétente et toute convention internationale pertinente. |
| País Vasco ou Navarre | Le cadre national ne doit pas être appliqué sans vérifier le régime foral correspondant. | Le bien immobilier doit être analysé au regard de la réglementation territoriale compétente. | La Navarre ou, en País Vasco, le territoire historique compétent. |
Depuis le 11 juillet 2021, tous les contribuables non-résidents ont le droit d’appliquer la réglementation propre à la communauté autonome où se situe la valeur la plus élevée des biens et droits espagnols soumis à l’impôt. Si cette option est exercée, l’ensemble de la réglementation relative au Patrimoine approuvée par cette communauté doit être appliquée.
Valeur fiscale du bien immobilier
Un logement n’est pas déclaré simplement sur la base de sa valeur de marché actuelle
En règle générale, les biens immobiliers urbains et ruraux sont pris en compte en utilisant la plus élevée des trois valeurs fiscales prévues par la réglementation.
Celle indiquée sur l’avis d’IBI correspondant à l’exercice.
Celle établie par l’Administration aux fins d’autres impôts, lorsqu’elle est applicable conformément à la réglementation.
Elle inclut, selon les conditions indiquées par l’AEAT, les frais et impôts inhérents à la transmission acquittés par l’acquéreur.
C’est pourquoi deux propriétaires de logements ayant une valeur de marché similaire peuvent avoir des valeurs fiscales différentes aux fins de l’impôt sur le Patrimoine.
Qu’en est-il de la valeur de référence ?
L’AEAT explique que la valeur de référence a été intégrée au critère de « valeur déterminée » par l’Administration.
Pour l’impôt sur le Patrimoine, dans ce contexte, cela concerne les biens immobiliers acquis depuis le 1 janvier 2022 lorsque cette valeur a été retenue comme base imposable de l’impôt ayant grevé l’acquisition, tel que l’ITP/AJD ou les Successions et Donations.
Frais et impôts d’acquisition
L’AEAT inclut dans la valeur d’acquisition certains frais et impôts inhérents à la transmission acquittés par l’acheteur.
Parmi eux figurent les frais de notaire, d’inscription au registre, la TVA, l’ITP/AJD ou les Successions et Donations, selon le cas.
Source officielle : Agence fiscale — évaluation des biens immobiliers au titre de l’impôt sur le patrimoine .
Exemple d’évaluation
La valeur fiscale la plus élevée peut ne pas correspondre au prix actuellement annoncé
Cet exemple est uniquement pédagogique et explique l’évaluation du bien immobilier. Il ne calcule pas le montant final, car il faudrait pour cela connaître la résidence, le reste du patrimoine, les dettes, les exonérations et la réglementation territoriale applicable.
| Donnée hypothétique | Montant | Traitement pour l’exemple |
|---|---|---|
| Valeur cadastrale | 360.000 € | Première valeur à comparer. |
| Valeur déterminée par l’Administration | 900.000 € | Deuxième valeur à comparer. |
| Prix d’acquisition | 850.000 € | Fait partie du troisième critère. |
| Frais et taxes inhérents à la transmission acquittés par l’acheteur | 70.000 € | Ils sont intégrés à la valeur d’acquisition dans cet exemple. |
| Valeur d’acquisition résultante | 920.000 € | Elle est supérieure à 360.000 € et 900.000 €. |
Cela ne signifie pas encore qu’un montant déterminé soit dû au titre de l’impôt sur le patrimoine. À partir de là, il convient d’analyser la titularité, les éventuelles dettes déductibles, les exonérations, le minimum exonéré et la réglementation territoriale.
Résidence habituelle
La loi nationale prévoit une exonération maximale de 300.000 € pour la résidence principale
La loi relative à l’impôt sur le patrimoine prévoit une exonération pour la résidence principale du contribuable jusqu’à un montant maximal de 300.000 €. Cette règle ne doit pas être confondue avec le minimum exonéré général.
- L’exonération concerne le logement considéré comme résidence principale conformément à la réglementation applicable.
- Elle ne doit pas être appliquée automatiquement à une résidence secondaire ou à un logement de vacances.
- La limite s’apprécie par contribuable, et non comme une exonération générique du bien immobilier pour tout propriétaire.
- Après application des règles d’évaluation, les exonérations applicables doivent être examinées.
Base légale : article 4.Neuf de la Loi 19/1991 .
Il s’agit de notions différentes. Les 300.000 € correspondent au plafond national de l’exonération de la résidence principale. Les 700.000 € correspondent, dans le cadre national, au minimum exonéré supplétif de la base imposable lorsqu’elle est applicable.
Si le bien est utilisé comme résidence de vacances, investissement ou résidence secondaire, il convient de vérifier s’il remplit réellement les conditions légales de résidence principale avant d’appliquer cette exonération.
Minimum exonéré
Le minimum national de 700.000 € n’est pas une règle immobilière universelle
En cas d’obligation personnelle, la communauté autonome peut fixer son propre minimum exonéré. À défaut de réglementation, la Loi 19/1991 fixe, au niveau national, un minimum de 700.000 €. La loi prévoit également ce minimum pour certains contribuables non-résidents soumis à une obligation réelle ou imposés au titre d’une obligation personnelle tout en étant non-résidents.
Minimum national
700.000 € est le minimum exonéré national dans les cas prévus par la Loi, et non une limite de valeur d’achat d’un bien immobilier.
La communauté peut importer
Pour les résidents, la communauté autonome peut avoir exercé ses compétences sur le minimum exonéré et d’autres éléments de l’impôt.
Le patrimoine est analysé, pas une seule maison
Le calcul repose sur le patrimoine imposable conformément aux règles d’évaluation, aux dettes, exonérations et autres éléments propres au contribuable.
Les minima, barèmes, déductions et bonifications territoriales doivent être vérifiés dans la législation et auprès de l'autorité fiscale de la communauté concernée pour l'exercice correspondant. Une bonification applicable dans une communauté ne doit pas être transposée à une autre.
Barème national
Le barème prévu par la Loi 19/1991 s'applique à titre subsidiaire lorsqu'il n'existe pas de barème régional applicable
Voici le barème national actuellement prévu à l'article 30 de la Loi relative à l'impôt sur le patrimoine. Il ne doit pas être présenté comme le tarifa universel de toutes les communautés autonomes.
| Base imposable jusqu'à | Montant cumulé | Reste de la base jusqu'à | Taux applicable |
|---|---|---|---|
| 0,00 € | 0,00 € | 167.129,45 € | 0,2% |
| 167.129,45 € | 334,26 € | 167.123,43 € | 0,3% |
| 334.252,88 € | 835,63 € | 334.246,87 € | 0,5% |
| 668.499,75 € | 2.506,86 € | 668.499,76 € | 0,9% |
| 1.336.999,51 € | 8.523,36 € | 1.336.999,50 € | 1,3% |
| 2.673.999,01 € | 25.904,35 € | 2.673.999,02 € | 1,7% |
| 5.347.998,03 € | 71.362,33 € | 5.347.998,03 € | 2,1% |
| 10.695.996,06 € | 183.670,29 € | Au-delà | 3,5% |
Il faut d'abord déterminer quelle réglementation territoriale s'applique, la base imposable, le minimum exonéré, les exonérations, les déductions et les bonifications applicables.
Hypothèques et dettes
Une hypothèque ne signifie pas que vous pouvez déduire automatiquement le montant initial du prêt
L'impôt porte sur le patrimoine net, mais les dettes ne peuvent réduire la base que lorsqu'elles remplissent les conditions prévues par la réglementation. Il convient d'analyser la dette existante et exigible à la date d'exigibilité de l'impôt, sa justification et, dans certains cas, son lien avec les biens concernés.
- Vérifiez le solde de la dette existant au 31 décembre, et non simplement le prêt initial.
- La dette doit être dûment justifiée pour pouvoir être prise en compte, le cas échéant.
- Les dettes liées à des biens exonérés font l'objet de limitations spécifiques.
- Pour les non-résidents, la déductibilité exige une attention particulière au lien avec les biens espagnols soumis à l'impôt.
En cas d'obligation réelle, l'ensemble du passif mondial n'est pas automatiquement pris en compte. Il convient d'examiner les charges grevant les biens ainsi que les dettes liées aux capitaux investis dans les biens ou droits espagnols soumis à l'impôt.
Le fait qu'un logement soit financé par une banque ne détermine pas à lui seul quelle est sa valeur fiscale ni quel montant de dette sera déductible.
Modèle 714
L'obligation de déposer la déclaration peut exister même si le montant final est nul
L'Agence fiscale identifie deux principales situations pouvant obliger à déposer une déclaration d'impôt sur le patrimoine. C'est pourquoi le seul résultat « à payer » ne doit pas être utilisé pour décider de déposer ou non la déclaration.
Montant à verser
Il existe une obligation déclarative lorsque la dette fiscale, après application des déductions ou abattements applicables, est à verser.
Biens et droits supérieurs à 2.000.000 €
Même en l'absence de montant à verser, il existe une obligation lorsque la valeur des biens et droits déterminée conformément aux règles de l'impôt dépasse 2.000.000 €.
Pour ce second seuil, les biens et droits sont inclus, qu'ils soient exonérés ou non, sans déduire les charges, grevements, dettes ou obligations personnelles.
La déclaration de l'impôt sur le patrimoine est gérée au moyen du modèle 714. Les délais précis relèvent de chaque campagne fiscale et doivent être vérifiés à nouveau avant de déposer une déclaration ultérieure.
Consultez les informations en vigueur sur Agence fiscale — Modèle 714 .
Compétence des communautés autonomes
La communauté autonome peut modifier sensiblement le résultat
Les communautés autonomes de régime commun peuvent exercer des compétences sur plusieurs éléments de l'impôt sur le patrimoine. Pour une réponse régionale, il convient de consulter la législation et l'autorité fiscale du territoire applicable pour l'exercice concerné.
Minimum exonéré
Une communauté peut avoir fixé un minimum différent de celui de l'État dans les cas relevant de sa compétence.
Barème d'imposition
La communauté autonome peut approuver son propre barème dans le cadre de ses compétences réglementaires.
Déductions
Elles doivent être vérifiées dans la réglementation en vigueur du territoire concerné.
Réductions fiscales
Elles peuvent modifier sensiblement le montant de l'impôt, mais ne doivent jamais être transposées d'une communauté autonome à une autre sans vérification.
La loi 19/1991 elle-même reconnaît les régimes fiscaux foraux. Un chiffre issu du régime étatique ou d'une communauté autonome de régime commun ne doit pas être automatiquement retenu pour la Navarre, Álava/Araba, Bizkaia ou Gipuzkoa.
Acheteurs et propriétaires étrangers
Un non-résident peut être assujetti au titre de biens immobiliers et d'autres droits situés en España
Les personnes physiques non résidentes sont assujetties par obligation réelle au titre de certains biens et droits situés, exerçables ou qui deban doivent être exécutés en España.
- Un logement espagnol peut faire partie du patrimoine imposable.
- La convention visant à éviter la double imposition doit être examinée lorsque cela est applicable.
- Depuis 2021, tous les non-résidents peuvent avoir accès, sur option, à la réglementation de la communauté autonome concernée conformément à la règle légale.
- Les dettes déductibles ne sont pas analysées comme si le contribuable était résident avec un patrimoine mondial.
- Le modèle 714 et l'obligation de déclaration doivent être vérifiés indépendamment de l'IRNR du logement.
L'AEAT indique expressément que, depuis le 11 juillet 2021, tous les contribuables non résidents ont droit à l'application, par l'option correspondante, de la réglementation autonome déterminée par la localisation de la valeur la plus élevée de leurs biens et droits espagnols imposables.
Le fait de présenter le modèle 210 pour un logement détenu par un non-résident ne permet pas à lui seul de déterminer s'il existe une obligation au titre de l'impôt sur le patrimoine.
Détention via des sociétés
Acheter par l’intermédiaire d’une société ne rend pas automatiquement l’Impôt sur le patrimoine sans objet
L’impôt s’applique aux personnes physiques, mais les participations dans des sociétés peuvent également constituer des biens ou des droits du contribuable. La structure de propriété doit être analysée conformément aux règles spécifiques applicables.
Le bien immobilier appartient à la société
Dans ce cas, le bien immobilier ne doit pas être traité comme s’il appartenait directement à l’associé personne physique. Ce que l’associé détient directement, ce sont en principe ses participations ou droits dans l’entité.
Règle spécifique pour certains non-résidents
La loi 19/1991 contient une règle selon laquelle certaines participations non cotées peuvent être considérées comme situées en España lorsque au moins 50% de l’actif de l’entité est constituido, directement ou indirectement, par des biens immobiliers situés en España.
Sociétés, participations, conventions internationales, activité économique et détention indirecte exigent une analyse fiscale et juridique spécifique.
Ne pas confondre les impôts
L’Impôt sur le patrimoine et l’Impôt de solidarité sur les grandes fortunes sont des impôts distincts
Ce guide est consacré exclusivement à l’Impôt sur le patrimoine. Les patrimoines plus importants peuvent également nécessiter un examen de l’Impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, dont la base légale, le calcul et la déclaration obéissent à leur propre logique.
- N’utilisez pas la tarifa de l’Impôt sur le patrimoine comme tarifa de l’Impôt de solidarité.
- Ne supposez pas qu’un abattement régional élimine toute analyse éventuelle de l’Impôt de solidarité.
- Examinez l’interaction entre ces deux impôts au regard de la réglementation en vigueur pour l’exercice concerné.
Les montants et règles spécifiques de l’Impôt de solidarité sont maintenues en dehors de cette page afin d’éviter toute confusion entre deux obligations fiscales différentes.
Erreurs fréquentes
Les erreurs les plus fréquentes surviennent avant même d’appliquer tarifa
« Ma maison vaut plus de 700.000 € »
Confondre le minimum exonéré au niveau national avec un plafond individuel de valeur du logement conduit à une conclusion erronée.
Utiliser la valeur de marché
Les biens immobiliers sont soumis à des règles spécifiques d’évaluation fiscale.
Déduire l’intégralité du prêt hypothécaire
Il convient d’analyser quelle dette existe et quelle part remplit les conditions de déductibilité.
Appliquer 300.000 € à n’importe quel logement
Cette exonération est liée à la résidence principale du contribuable.
Copier un abattement régional
La réglementation d’une communauté autonome ne détermine pas automatiquement le résultat dans une autre.
Utiliser l’ancienne règle UE/EEE
Depuis juillet 2021, l’option régionale analysée par l’AEAT s’étend à tous les non-résidents.
Ne pas déclarer parce que l’impôt dû est nul
Le seuil de 2.000.000 € en biens et droits peut entraîner une obligation de déclaration même si aucun impôt n’est dû.
Confondre l’impôt sur le patrimoine et l’impôt de solidarité
Ce sont des impôts distincts qui doivent être analysés séparément.
Liste de contrôle
Éléments à réunir avant de calculer l’impôt sur le patrimoine pour un bien immobilier
Un calcul raisonnable commence par les informations relatives au contribuable, puis seulement ensuite par le logement.
Résidence fiscale
Pays de résidence, éventuelles conventions fiscales et communauté autonome ou régime foral applicable.
Propriété
Pourcentage de propriété, pleine propriété, usufruit, nue-propriété ou structure sociétaire, le cas échéant.
Informations sur le bien immobilier
Acte d'acquisition, reçu de l'IBI, référence cadastrale et documents fiscaux relatifs à l'acquisition.
Dettes
Capital restant dû, documents du prêt et lien entre le financement et le bien concerné.
Reste du patrimoine
Actifs et droits qui deban doivent être inclus selon qu’il existe une obligation personnelle ou réelle.
Réglementation de l'exercice
Minimum, barème, déductions, abattements, obligation de déclaration et calendrier du Modèle 714.
Sources officielles vérifiées
Le BOE et l'Agence fiscale constituent la base de ce guide national
Pour un calcul régional ou foral, il convient d'ajouter la législation et les informations fiscales en vigueur sur le territoire concerné.
Ressources de RealtorList
Poursuivez avec l'obligation correspondant à votre situation
Le patrimoine conserve une finalité fiscale propre. IRNR, solidarité, coûts annuels, achat et successions obéissent à des règles différentes et conservent leurs propres URL canoniques.
Du bien immobilier au patrimoine complet
Un calcul correct nécessite davantage d'informations que le prix du bien
Pour orienter un achat, il est possible d'identifier la documentation du bien, sa valeur fiscale et la structure de propriété. La détermination finale de l'impôt sur le patrimoine nécessite l'examen de la situation fiscale individuelle et de la réglementation territoriale en vigueur.
Questions fréquentes
Impôt sur le patrimoine et biens immobiliers à España
Non. Il convient d’analyser le patrimoine net du contribuable, sa résidence fiscale, la valeur fiscale de ses biens, les dettes déductibles, les exonérations, le minimum exonéré et la réglementation régionale ou forale applicable.
Pas nécessairement. Les 700.000 € correspondent au minimum exonéré au niveau national prévu dans certains cas, et non à une limite de prix par logement. Le calcul dépend de l’ensemble du patrimoine imposable, des exonérations, des dettes et de la réglementation territoriale.
La loi 19/1991 prévoit pour la résidence principale du contribuable une exonération pouvant aller jusqu’à 300.000 €. Elle ne doit pas être appliquée automatiquement à une résidence secondaire ou à un logement de vacances.
En règle générale, les biens immobiliers urbains et ruraux sont retenus pour la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou contrôlée par l’Administration aux fins d’autres impôts et le prix, la contrepartie ou la valeur d’acquisition.
Elle peut être pertinente dans le cadre du critère de valeur déterminée par l’Administration. L’AEAT indique que, dans ce contexte, cela concerne les biens immobiliers acquis à compter du 1 janvier 2022 lorsque la valeur de référence a été utilisée comme base imposable de l’impôt ayant frappé l’acquisition.
Oui, il peut y être assujetti au titre d’une obligation réelle concernant certains biens et droits situés en España. Il convient de vérifier la valeur, les dettes déductibles, le minimum, la réglementation régionale applicable, les conventions et l’obligation de déclaration.
Non. L’Agence fiscale confirme que depuis le 11 juillet 2021 tous les contribuables non-résidents ont le droit d’appliquer, au moyen de l’option correspondante, la réglementation de la communauté autonome déterminée par la localisation de la valeur la plus élevée de leurs biens et droits espagnols imposables.
Les dettes peuvent réduire le patrimoine net lorsqu’elles remplissent les exigences légales, mais le montant initial d’un prêt hypothécaire ne doit pas être déduit automatiquement d’un prêt hypothécaire. Il convient de vérifier le solde restant, sa justification, les limitations applicables et, pour les non-résidents, son lien avec les biens espagnols concernés.
Cela peut être obligatoire. Outre les cas où un montant est dû, la réglementation impose de déclarer lorsque la valeur des biens et droits calculée conformément à l’impôt dépasse 2.000.000 €. Pour cette limite, les biens exonérés sont inclus et ne sont pas déduits les charges, dettes ou obligations personnelles.
Non. Il s’agit de deux impôts différents. Les patrimoines élevés peuvent nécessiter l’examen des deux, mais la base légale, le calcul et la déclaration de l’impôt de solidarité doivent être analysés séparément.
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