ITSGF · Patrimoine immobilier
Un logement de grande valeur n’entraîne pas à lui seul l’impôt de solidarité : le patrimoine net global et la résidence fiscale sont déterminants.
L’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF) est un impôt d’État complémentaire à l’impôt sur le patrimoine. Il s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine net dépasse 3.000.000 € et utilise, dans une large mesure, les mêmes règles d’exonération, d’évaluation et de détermination du patrimoine.
Réponse courte
Le bien immobilier est une composante du patrimoine ; l’impôt est calculé sur la situation patrimoniale nette du contribuable.
La loi 38/2022 établit l’ITSGF comme un impôt d’État, direct, personnel et complémentaire à l’impôt sur le patrimoine. Le fait générateur intervient lorsqu’une personne physique est titulaire, au 31 décembre, d’un patrimoine net supérieur à 3.000.000 €. Le dépassement de ce seuil ne signifie pas automatiquement qu’un montant final soit dû.
Seuil du fait générateur
La loi soumet à l’impôt les patrimoines nets supérieurs à 3.000.000 €.
Minimum exonéré au niveau de l’État
La base imposable est réduite de 700.000 € avant d'appliquer le barème propre à l'ITSGF.
Première tranche de la base imposable nette
Les premiers 3.000.000 € de base imposable nette sont taxés à 0%.
« Patrimoine net supérieur à 3.000.000 € » définit le fait générateur de l'impôt. L'impôt dû est obtenu après application des exonérations, des règles d'évaluation, des dettes déductibles, de l'abattement exonéré, du barème, des plafonds et des déductions applicables.
Champ d'application personnel
Il convient d'abord de déterminer s'il existe une obligation fiscale personnelle ou une obligation fiscale réelle.
L'ITSGF renvoie aux contribuables de l'Impôt sur le patrimoine. Par conséquent, la résidence fiscale modifie de manière décisive les biens et droits inclus dans le calcul.
Résident fiscal en España
En règle générale, il est imposé au titre de l'obligation personnelle : la totalité de son patrimoine net est prise en compte, indépendamment du lieu où se situent les biens ou peuvent être exercés les droits, sous réserve des conventions et règles spécifiques.
Non-résident fiscal
En règle générale, il est imposé au titre de l'obligation réelle : l'impôt est dû sur les biens et droits situés, exerçables ou exigibles en España, conformément aux règles et limites applicables à cette obligation.
La loi 38/2022 prévoit l'application de l'impôt sur l'ensemble du territoire espagnol, sans préjudice des régimes fiscaux foraux du País Vasco et de la Navarre. Le régime commun ne doit pas être automatiquement appliqué à une situation forale spécifique.
Patrimoine immobilier
Un logement, plusieurs biens immobiliers ou des participations dans des sociétés peuvent faire partie du calcul.
L'impôt ne se limite pas aux biens immobiliers, mais le patrimoine immobilier peut représenter une part importante de la base imposable. Pour comprendre le risque fiscal, il faut examiner la propriété, la valeur fiscale, les dettes, les exonérations et la résidence.
Résidence habituelle
Les exonérations de l'Impôt sur le patrimoine s'appliquent à l'ITSGF. La résidence principale peut être exonérée jusqu'à 300.000 € lorsque les conditions légales sont remplies.
Résidence secondaire
Une résidence secondaire ou un bien à usage de vacances ne devient pas automatiquement une résidence principale du seul fait qu'il est utilisé par son propriétaire.
Biens immobiliers loués
L’existence d’une location ne retire pas, à elle seule, le bien immobilier du patrimoine. Les règles relatives au patrimoine doivent être vérifiées, ainsi que, séparément, la fiscalité des revenus.
Sociétés détenant des biens immobiliers
Pour les non-résidents, certaines participations non cotées peuvent être considérées comme situées en España lorsque au moins 50% de l’actif est constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers espagnols.
Valeur fiscale du bien immobilier
L’ITSGF applique les règles d’évaluation de l’Impôt sur le patrimoine.
Pour les biens immobiliers urbains ou ruraux, la règle générale de l’article 10 de la loi sur l’Impôt sur le patrimoine retient la plus élevée de trois valeurs. Cela peut faire que la valeur pertinente diffère du prix que le propriétaire considère comme la « valeur de marché ».
Valeur cadastrale
Elle est comparée aux autres valeurs prévues par la loi.
Valeur déterminée ou contrôlée
La valeur déterminée ou contrôlée par l’Administration aux fins d’autres impôts est prise en compte. L’AEAT explique que la valeur de référence peut entrer dans cette règle pour certains biens immobiliers acquis depuis 2022.
Prix ou valeur d’acquisition
Le prix, la contrepartie ou la valeur d’acquisition est également pris en compte.
L’AEAT indique que la valeur de référence peut être intégrée à l’évaluation patrimoniale lorsqu’elle a servi de base imposable dans l’impôt ayant frappé une acquisition réalisée depuis le 1 janvier 2022. Il ne faut donc pas confondre « valeur cadastrale » et « valeur de référence ».
Dettes et patrimoine net
Une hypothèque peut être pertinente, mais elle ne se déduit pas automatiquement sans examiner la dette réelle et son lien avec le bien.
Le patrimoine net est calculé en déduisant les charges, grevements et dettes légalement déductibles et justifiés. Pour les contribuables soumis à une obligation réelle, la déduction est limitée aux charges et dettes liées aux biens et droits situés en España.
Dette restante
La dette est évaluée à sa valeur nominale à la date d’exigibilité et doit être dûment justifiée.
Hypothèque ≠ dette automatique
La garantie hypothécaire et la dette sont des notions distinctes. Ce qui importe est l’obligation financière déductible conformément à la loi.
Non-résident
En cas d’obligation réelle, les dettes correspondant à des capitaux investis dans les biens imposables situés en España doivent faire l’objet d’un examen particulier.
Seuil, minimum et tranches
Le barème est progressif et s’applique à la base imposable nette, et non directement à la valeur du bien immobilier.
Après détermination de la base imposable et application du minimum exonéré national de 700.000 €, la base imposable nette est taxée selon le barème de l’ITSGF. La première tranche jusqu’à 3.000.000 € est soumise au taux de 0%.
| Base imposable nette à partir de | Reste de la tranche | Taux marginal | Lecture pratique |
|---|---|---|---|
| 0 € | Jusqu’à 3.000.000 € | 0% | Première tranche de la base imposable nette. |
| 3.000.000 € | Jusqu’à 2.347.998,03 € supplémentaires | 1,7% | Jusqu’à une base imposable nette cumulée de 5.347.998,03 €. |
| 5.347.998,03 € | Jusqu’à 5.347.998,03 € supplémentaires | 2,1% | Jusqu’à une base imposable nette cumulée de 10.695.996,06 €. |
| 10.695.996,06 € | Au-delà | 3,5% | Taux marginal le plus élevé du barème national actuel. |
Le seuil de 3.000.000 € concerne le patrimoine net générant le fait imposable. Il existe ensuite un minimum exonéré de 700.000 € et un barème dont la première tranche de base imposable nette jusqu’à 3.000.000 € est de 0%. En outre, des déductions et plafonds peuvent encore s’appliquer.
Exemple simplifié
Un bien immobilier de 4,5 M€ ne correspond pas nécessairement à un impôt calculé sur 4,5 M€.
Hypothèse illustrative
- Patrimoine imposable après application des règles d’évaluation : 4.500.000 €.
- Dettes déductibles dûment justifiées : 400.000 €.
- Base imposable simplifiée : 4.100.000 €.
- Minimum exonéré ITSGF : 700.000 €.
- Base imposable nette simplifiée : 3.400.000 €.
Impôt brut simplifié
Les premiers 3.000.000 € de base imposable nette sont imposés à 0%. Les 400.000 € suivants relèveraient, dans cet exemple simplifié, de la tranche à 1,7%.
Une déclaration réelle peut inclure d’autres actifs, exonérations, détentions conjointes, biens professionnels, des dettes soumises à des règles spécifiques, des conventions internationales, l’Impôt sur le patrimoine acquitté et des plafonds de cotisation.
Relation avec l’Impôt sur le patrimoine
Il s’agit d’impôts distincts, mais l’ITSGF est conçu pour fonctionner de manière complémentaire.
La loi 38/2022 elle-même permet de déduire de la cotisation ITSGF la cotisation d’Impôt sur le patrimoine effectivement acquittée au titre du même exercice. Par conséquent, le régime régional de l’Impôt sur le patrimoine peut influencer le résultat économique global, bien que l’ITSGF soit un impôt d’État et ne soit pas transféré aux communautés autonomes.
Patrimoine
Il peut intégrer une réglementation régionale pour certains contribuables et dispose de sa propre déclaration et de ses propres règles.
ITSGF
Il est étatique, complémentaire et ne peut être transféré aux communautés autonomes dans le régime commun.
Déduction
La cotisation d’Impôt sur le patrimoine effectivement acquittée peut être déduite de la cotisation ITSGF.
Propriétaires non-résidents
Pour un non-résident, la question centrale est de savoir quel patrimoine est considéré comme situé en España.
L’obligation réelle porte sur les biens et droits situés, exerçables ou exécutables en España. Un logement espagnol entre clairement dans cette analyse, mais les structures sociétaires peuvent également nécessiter un examen.
Bien immobilier direct
Un logement, une villa, une parcelle ou un bien immobilier situé en España peut faire partie du patrimoine imposable au titre de l’obligation réelle.
Participation immobilière indirecte
La loi sur le patrimoine considère comme situées en España certaines participations non cotées lorsqu’au moins 50% des actifs de l’entité est constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers espagnols.
Représentant fiscal
L’ITSGF prévoit une obligation spécifique de désigner un représentant en España pour certains contribuables non-résidents établis hors de l’UE, à l’exception prévue pour les États de l’EEE lorsqu’il existe l’assistance mutuelle exigée par la réglementation.
La loi elle-même préserve l’application des traités et conventions internationaux intégrés dans l’ordre juridique espagnol. Pour les patrimoines transfrontaliers, il ne faut pas présumer de l’imposition finale sur la seule base de la localisation physique du bien immobilier.
Modèle 718 · Procédure en vigueur
La déclaration est déposée par voie électronique et l’obligation de dépôt dépend de l’existence d’un montant à payer.
L’AEAT indique que les redevables de l’ITSGF déposent le modèle 718 lorsque, après application des déductions ou bonifications applicables, le montant de l’impôt est dû.
Exigibilité
L’impôt est exigible le 31 décembre et porte sur le patrimoine net détenu par la personne à cette date.
Modèle officiel
L’auto-liquidation s’effectue au moyen du modèle 718 et son dépôt est obligatoirement électronique.
Délai général
Le délai réglementaire se situe entre le 1 et le 31 juillet de l’année suivant la date d’exigibilité.
L’arrêté HAC/652/2026 a modifié le modèle 718 et s’applique pour la première fois à la déclaration correspondant à l’exercice 2025, dont le délai a débuté le 1 juillet 2026. Pour cette campagne, l’AEAT a fixé la date limite de dépôt au 31 juillet et, en cas de prélèvement bancaire, au 28 juillet. Les délais doivent être vérifiés pour chaque campagne annuelle.
Bien qu’il ait été instauré pour une durée initialement limitée, son application a été prolongée par le décret-loi royal 8/2023 jusqu’à la révision de l’imposition du patrimoine dans le cadre de la réforme du système de financement des communautés autonomes. À la date de cette révision, l’impôt reste en vigueur.
Erreurs fréquentes
Les erreurs les plus fréquentes surviennent lorsque l’on confond patrimoine, propriété et obligation déclarative.
Ne regarder que le prix d’achat
La valeur fiscale du bien immobilier peut ne pas correspondre au prix payé ni à une estimation commerciale actuelle.
Ignorer les autres actifs
Pour les résidents soumis à une obligation personnelle, le calcul ne se limite pas aux biens immobiliers espagnols.
Déduire l’intégralité du prêt hypothécaire sans vérification
La dette déductible doit respecter les règles légales, être justifiée et, en cas d’obligation réelle, présenter le lien requis avec les biens espagnols.
Confondre l’impôt sur le patrimoine avec l’impôt de solidarité
Il s’agit d’impôts différents. L’article spécifique sur l’impôt sur le patrimoine doit traiter des bonifications, du barème régional et des autres particularités de cet impôt.
Croire que « Temporaire » signifie abrogé
Son application reste prolongée et l’AEAT maintient le modèle 718 actif pour la campagne 2025 déposée en 2026.
Appliquer le régime commun aux territoires foraux
País Vasco et la Navarre nécessitent de vérifier leur cadre foral avant d’appliquer une conclusion pratique.
Sources officielles
Base juridique et procédurale utilisée pour ce guide
Les chiffres, règles d’évaluation et obligations décrits reposent sur la législation nationale consolidée et sur les informations procédurales en vigueur de l’Agence fiscale.
Guides associés
Poursuivez avec l’impôt ou la situation correspondant, sans mélanger les intentions fiscales.
Questions fréquentes
Impôt de solidarité et biens immobiliers en España
Pas nécessairement. Le seuil légal concerne le patrimoine net de la personne physique, et non le prix isolé d’un bien immobilier. Il convient ensuite d’appliquer les règles d’évaluation, les exonérations, les dettes déductibles, l’abattement minimum, le barème, les déductions et les plafonds.
La loi 38/2022 prévoit une réduction de 700.000 € de la base imposable au titre de l’abattement minimum. La base imposable ainsi obtenue est ensuite soumise au barème de l’impôt, dont la première tranche jusqu’à 3.000.000 € est imposée à 0%.
En règle générale, les biens immobiliers urbains et ruraux sont soumis aux règles de l’Impôt sur le patrimoine et sont retenus pour la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale, la valeur déterminée ou vérifiée par l’Administration aux fins d’autres impôts, et le prix, la contrepartie ou la valeur d’acquisition.
Une dette peut être déductible lorsqu’elle respecte les règles légales et est dûment justifiée. Le montant initial d’une hypothèque ne doit pas être déduit automatiquement. En cas d’obligation réelle pour les non-résidents, les dettes déductibles doivent également être liées aux biens et droits imposables en España.
Oui. Les contribuables assujettis à l’Impôt sur le patrimoine au titre d’une obligation réelle peuvent également être soumis à l’ITSGF. Pour un non-résident, on analyse généralement le patrimoine situé, exerçable ou exécutable en España, ainsi que les conventions internationales applicables.
L’ITSGF est conçu comme un complément à l’Impôt sur le patrimoine. La loi permet de déduire de la cotisation de l’ITSGF la cotisation de l’Impôt sur le patrimoine effectivement acquittée au titre du même exercice, ainsi que d’appliquer d’autres déductions et plafonds lorsqu’ils sont applicables.
Oui. Bien qu’il ait été créé comme un impôt temporaire, le décret-loi royal 8/2023 a prolongé son application jusqu’à la révision de l’imposition du patrimoine dans le cadre de la réforme du système de financement des communautés autonomes. L’AEAT maintient actif le Modelo 718 en 2026.
La règle générale en vigueur fixe le dépôt entre le 1 et le 31 juillet de l’année suivant l’exigibilité au 31 décembre. Le prélèvement bancaire peut être soumis à un délai antérieur ; il convient donc de vérifier la campagne concernée.
Non. L’AEAT indique que les contribuables doivent déposer la déclaration lorsque la cotisation fiscale de l’ITSGF, après application des déductions ou abattements applicables, est à payer. Il faut distinguer le fait d’être assujetti à l’impôt de l’obligation effective de déposer le Modelo 718.
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