Ja. Das Bestehen eines Mietverhältnisses verhindert einen Verkauf nicht automatisch. Entscheidend ist, den anwendbaren Vertrag, sein Datum, seine Laufzeit, seine Bedingungen, mögliche Vorkaufsrechte und die Verpflichtungen zu ermitteln, die der Käufer als neuer Eigentümer übernimmt.

Davon sollte nicht ausgegangen werden. Bei Wohnraummietverhältnissen, die der geltenden Fassung von Artikel 14 der LAU unterliegen, tritt der Erwerber für die dort vorgesehenen gesetzlichen Zeiträume in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Für frühere Verträge kann eine andere Regelung gelten; daher müssen Datum und anwendbarer Wortlaut geprüft werden.

Das bedeutet, dass der Käufer, wenn das Gesetz diesen Eintritt vorschreibt, während des anwendbaren Zeitraums die Stellung des Vermieters im Verhältnis zum Vertrag übernimmt. Dies entspricht weder dem Abschluss eines neuen Vertrags noch berechtigt es dazu, dessen Bedingungen allein aufgrund des Verkaufs einseitig zu ändern.

Die LAU erkennt in bestimmten Fällen beim Verkauf vermieteter Wohnungen Vorkaufs- und Rücktrittsrechte an. Es gibt Ausnahmen, und der Mieter kann auf das Recht verzichtet haben, wenn das Gesetz dies zulässt. Vor der Unterzeichnung müssen der Vertrag und die ordnungsgemäße Vornahme der erforderlichen Mitteilungen geprüft werden.

Artikel 25 der LAU sieht in der allgemeinen Regelung dreißig Kalendertage ab dem Tag nach der nachweisbaren Mitteilung der Verkaufsentscheidung mit Preis und wesentlichen Bedingungen vor. Die Ausnahmen, ein möglicher Verzicht und das auf den konkreten Vertrag anwendbare Gesetz müssen geprüft werden.

Nein. Der einfache Grundbuchauszug informiert über die Eintragungssituation, doch der tatsächliche Besitz und das Bestehen von Nutzungs- oder Mietverträgen erfordern zusätzliche Prüfungen. Die LAU erlaubt Mietverträge, die nicht zwingend eingetragen sein müssen, und sieht auf Verlangen der Parteien deren schriftliche Abfassung vor.

Es muss klar sein, wer die Wohnung derzeit bewohnt, auf welcher Grundlage, wann und wie die Übergabe von Besitz und Schlüsseln erfolgt und was passiert, wenn diese Übergabe nicht wie vereinbart stattfindet. Ein Kauf einer freien Wohnung sollte nicht allein auf einer mündlichen Zusage beruhen.

Nein. Ein Mieter kann über einen Vertrag und Rechte verfügen, die durch die LAU oder eine andere anwendbare Regelung bestimmt sind. Eine Person kann aufgrund einer Leihe, eines Nießbrauchs, einer familiären Erlaubnis, einer Vereinbarung mit dem Verkäufer, eines anderen Vertrags oder einer streitigen Situation wohnen. Die kommerzielle Bezeichnung „bewohnt“ bestimmt die rechtliche Situation nicht allein.

Die Transaktion sollte erst verbindlich eingegangen werden, nachdem geprüft wurde, dass der Besitz zum erforderlichen Zeitpunkt übergeben werden kann und kein Nutzungs- oder Mietrecht besteht, das deba respektiert werden muss. Der Erwerb des Eigentums garantiert für sich allein keine sofortige Verfügbarkeit zum Einzug.

Wenn die Nutzung der Wohnung für die Kaufentscheidung relevant ist, sollte ein unabhängiger Rechtsfachmann den Vertrag, das Datum, den Nutzungstitel, die Mitteilungen und die Besitzübergabe prüfen. Der Immobilienmakler kann Unterlagen und Besichtigungen koordinieren, ersetzt jedoch keine individuelle Rechtsberatung, wenn Streitigkeiten oder Unsicherheiten bestehen.