Dokumentarische Due Diligence · España
Nota simple, Grundbuch und Kataster beantworten unterschiedliche Fragen zur Immobilie.
Vor dem Kauf hilft die Nota simple dabei, die aktuelle grundbuchliche Information über das Grundstück, seine Eigentümer, Rechte und Belastungen zu erfahren; das Grundbuchamt ist die Institution, die dingliche Rechte an Immobilien veröffentlicht und einträgt; und das Catastro ist ein Verwaltungsregister mit Kataster- und Karteninformationen. Ihr Vergleich hilft, Abweichungen festzustellen, ersetzt jedoch nicht die bauplanungsrechtliche, technische, gemeinschaftsrechtliche oder nutzungsbezogene Prüfung.
Direkte Antwort
Grundbuch und Kataster sind nicht dasselbe
Das Grundbuch konzentriert sich auf das Eigentum und die übrigen eingetragenen dinglichen Rechte. Das Kataster beschreibt Immobilien verwaltungsrechtlich und führt alphanumerische sowie kartografische Informationen. Die Nota simple ist eine Form der Veröffentlichung des Grundbuchinhalts; sie ist kein vom Kataster ausgestelltes Dokument.
| Frage des Käufers | Hauptquelle | Was kann sie liefern? | Was sich nicht allein aus dieser Quelle ableiten lässt |
|---|---|---|---|
| Wer ist als Eigentümer eingetragen? | Grundbuchauszug / einfache Grundbuchauskunft | Inhaber bzw. Inhaber der eingetragenen Rechte sowie Art und Umfang dieser Rechte. | Dass die gesamte tatsächliche oder städtebauliche Situation der Immobilie korrekt ist. |
| Bestehen eine Hypothek, ein Nießbrauchrecht, eine Pfändung oder eine andere Belastung? | Grundbuchauszug / einfache Grundbuchauskunft | Gültige Rechte, Belastungen und Beschränkungen, die im Grundbuch eingetragen sind. | Dass keine Schulden oder nicht eingetragenen Umstände bestehen, die den Kauf ebenfalls betreffen. |
| Wie lauten Katasterreferenz und Katasterbeschreibung? | Catastro | Katasterinformationen, Kartografie und je nach Dokument beschreibende und grafische Daten. | Dass der Katasterinhaber zwingend derjenige ist, dem das im Grundbuch eingetragene Recht zusteht. |
| Sind Grenzen und grafisch erfasste Fläche abgestimmt? | Grundbuch + Kataster | Die Grundbuchauskunft gibt an, ob eine grafische Abstimmung besteht, sowie das entsprechende Datum. | Dass für ein Bauwerk, einen Anbau, eine Schließung oder eine bestimmte Nutzung eine Genehmigung vorliegt oder diese städtebaurechtlich legal ist. |
| Ist eine geschlossene Terrasse oder ein Anbau legal? | Städtebau / Gemeinde + regionale Vorschriften | Bauleitplanung, Genehmigungen, Berechtigungsnachweise, Bauaufsicht und Verfahren je nach Standort. | Dass die Antwort ausschließlich aus der einfachen Grundbuchauskunft oder dem Kataster hervorgehen kann. |
Eine gute Due Diligence fragt nicht, welches Dokument „das richtige“ ist, sondern welche rechtliche, katasterbezogene, tatsächliche oder städtebauliche Frage jedes Dokument beantworten muss. Grundbuch, Kataster und tatsächliche Gegebenheiten müssen abgeglichen und dürfen nicht als austauschbare Quellen behandelt werden.
Grundbuchamt
Das Grundbuch veröffentlicht eingetragene Rechte an der Immobilie
Das Hypothekengesetz legt fest, dass das Grundbuch der Eintragung oder Vermerkanbringung von Rechtsgeschäften und Verträgen über Eigentum und sonstige dingliche Rechte an Immobilien dient. Für Käufer ist diese Ebene entscheidend, um zu prüfen, wer im Grundbuch eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen weiterhin bestehen.
- Vergleichen Sie den Namen des Verkäufers mit dem bzw. den im Grundbuch eingetragenen Inhabern.
- Prüfen Sie das Grundbuchobjekt, seine Identifizierung und die verfügbare Beschreibung.
- Identifizieren Sie Hypotheken, Nießbrauchrechte, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Verbote oder Beschränkungen, die aufgeführt sind.
- Prüfen Sie den Umfang des Rechts: Volleigentum, nacktes Eigentum, Nießbrauch oder andere Konstellationen.
- Wenn Belastungen bestehen, klären Sie, ob sie gelöscht werden, bestehen bleiben oder den Abschluss beeinflussen.
Das Hypothekengesetz vermutet zudem gemäß Artikel 38, dass eingetragene dingliche Rechte bestehen und ihrem Inhaber in der durch die Eintragung bestimmten Form zustehen.
Die Tatsache, dass ein Grundstück, Bauwerk oder eine Fläche im Register eingetragen ist, erlaubt für sich genommen nicht die Feststellung, dass alle Bauarbeiten, Nutzungen oder Erweiterungen den geltenden baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Diese Prüfung unterliegt eigenen regionalen und kommunalen Ebenen.
Informationsauszug aus dem Register
Was ein einfacher Registerauszug enthält und welchen Wert er hat
Die Plattform der Registradores erklärt, dass der einfache Registerauszug rein informativen Charakter hat und Informationen über die aktuellen Eintragungen des Grundstücks zeigt. Er kann die Registeridentifikation, den Código Registral Único (CRU), die Identität der Inhaber eingetragener Rechte sowie den Umfang, die Art und die Beschränkungen dieser Rechte enthalten.
Identifikation des Grundstücks
Sie ermöglicht die Bestätigung, dass die Registerauskunft der Immobilie entspricht, über die tatsächlich verhandelt wird.
Eingetragene Inhaberschaft
Sie identifiziert den oder die Inhaber der aktuellen, im Register eingetragenen Rechte.
Lasten und Rechte
Sie kann Hypotheken, Nießbrauchsrechte oder andere aktuell im Register vermerkte Rechte, Lasten oder Beschränkungen aufzeigen.
Informationswert
Sie bestätigt den Inhalt der Eintragungen nicht verbindlich wie eine Registerbescheinigung.
Registradores de España weist darauf hin, dass sie persönlich beim Grundbuchamt oder über die offizielle Online-Plattform beantragt werden kann.
Mit Stand 9 August 2026 veröffentlicht Registradores einen Preis von 9,02 € zuzüglich IVA für einen über die Plattform beantragten gewöhnlichen einfachen Registerauszug. Dieser Betrag dient als Orientierung und sollte erneut überprüft werden, wenn der Antrag zu einem späteren Zeitpunkt gestellt wird.
Er erlaubt für sich genommen nicht den Schluss, dass keine Hausgeldrückstände, Bewohner, nicht eingetragene Verträge, technische Mängel, Bauarbeiten ohne ausreichende baurechtliche Genehmigung oder Flächenabweichungen vorliegen. Jedes Risiko sollte an der richtigen Stelle geprüft werden.
Nota simple vs. Registerbescheinigung
Die Registerbescheinigung ist das Beweismittel, keine „detailliertere“ Version der Nota simple.
Registradores unterscheidet klar zwischen beiden Instrumenten. Die Nota simple ermöglicht eine unverbindliche Einsicht in die aktuell geltenden grundlegenden Inhalte. Die Bescheinigung ist ein vom Registerführer unterzeichnetes öffentliches Dokument und dient dem formellen Nachweis des Registerinhalts.
- Die Nota simple ist in der Regel für eine erste praktische Prüfung des Kaufs geeignet.
- Eine Bescheinigung sollte in Betracht gezogen werden, wenn ein Sachverhalt mit Beweiskraft registerrechtlich nachgewiesen werden muss.
- Das Hypothekengesetz bestimmt, dass die Lastenfreiheit oder Belastung von Immobilien oder dinglichen Rechten gegenüber Dritten nur durch eine Registerbescheinigung nachgewiesen werden kann.
- Die Wahl hängt davon ab, wofür die Informationen benötigt werden, und nicht nur davon, wie viele Details man lesen möchte.
| Dokument | Funktion | Mehrwert |
|---|---|---|
| Nota simple | Aktuelle Registerinformationen auf praktische Weise einsehen. | Ausschließlich informativ. |
| Registerbescheinigung | Den Inhalt des Registers formell nachweisen. | Öffentliches, vom Registerführer unterzeichnetes Dokument. |
Immobilienkataster
Der Catastro ist ein Verwaltungsregister: Er beschreibt Immobilien, ersetzt jedoch nicht den öffentlichen Glauben des Grundbuchs.
Der konsolidierte Text des Gesetzes über das Immobilienkataster definiert den Catastro als Verwaltungsregister, das dem für Finanzen zuständigen Ministerium untersteht. Die Rechtsvorschriften trennen die Zuständigkeiten und Wirkungen des Grundbuchs ausdrücklich.
Katasterreferenz
Katasterkennzeichen der Immobilie, das mit der Urkunde, den Belegen und den Unterlagen der Transaktion abgeglichen werden sollte.
Alphanumerische Daten
Der Catastro führt im Rahmen seiner Zuständigkeit beschreibende Informationen zu Immobilien.
Kartografie
Über die elektronische Plattform können Katasterkarten eingesehen und je nach Dienstleistung beschreibende und grafische Unterlagen abgerufen werden.
País Vasco und Navarra
Das staatliche Katastergesetz gilt unbeschadet der geltenden besonderen foralen Regelungen; die zuständige Katasterquelle muss territorial bestimmt werden.
Die Generaldirektion des Katasters nutzt vorrangig den elektronischen Katasterdienst und ermöglicht innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs zudem den Zugang über Katasterverwaltungen und Katasterauskunftsstellen.
Koordinierung zwischen Kataster und Grundbuch
Wenn ein Grundstück grafisch koordiniert ist, muss die Registerauskunft darauf hinweisen
Durch die Koordinierung wird die katasterliche grafische Darstellung – oder in bestimmten Fällen eine validierte alternative grafische Darstellung – in das Registerblatt aufgenommen. Bei erfolgter Koordinierung sieht die Rechtsvorschrift eine besondere Vermutung für die Angaben zu Lage, Abgrenzung und Fläche der aufgenommenen grafischen Darstellung vor.
- Die Registerauskunft muss angeben, ob das Grundstück grafisch mit dem Catastro koordiniert ist und zu welchem Datum.
- Die Koordinierung kann die Genauigkeit hinsichtlich Lage, Abgrenzung und grafischer Fläche erhöhen.
- Dies bedeutet nicht, dass alle Bauwerke, Nutzungen oder Umbauten baurechtlich zulässig sind.
- Bei Wohnungseigentum kann ein Katastergrundstück mehrere Immobilien umfassen, die sich die grafische Darstellung des Grundstücks teilen.
Die grafische Koordinierung hat einen konkreten Umfang. Sie macht aus Grundbuch, Catastro, Urkunde, Plänen, baulicher Realität und Bauakte keine einheitliche Quelle. Der Käufer muss genau feststellen, welche Angabe er vergleicht.
Flächen und Abweichungen
Wenn Grundbuch, Catastro und tatsächliche Gegebenheiten nicht übereinstimmen, gehen Sie nicht automatisch davon aus, dass eine Quelle „falsch“ ist.
Die Unterschiede können verschiedene Ursachen haben: ausstehende Aktualisierungen, unterschiedliche Beschreibungskriterien, Umbauten, Nebenflächen, Wohnungseigentumsaufteilungen, Fehler, nicht eingetragene Bauarbeiten oder baurechtliche Probleme. Die richtige Antwort hängt von der abweichenden Angabe und der Dokumentationshistorie des Grundstücks ab.
Fläche, Grenzen, Referenz, Nebenflächen, Etage, Nutzung, Eigentümerschaft oder Geometrie sind nicht dasselbe Problem.
Einfacher Grundbuchauszug, Urkunde, Katasterbescheinigung, Pläne und verfügbare technische Unterlagen.
Prüfen Sie, was tatsächlich vorhanden ist: geschlossene Terrassen, Nebenflächen, Abstellräume, Garagen, Erweiterungen oder Umgestaltungen.
Wenn die Abweichung Bauarbeiten oder eine Nutzung betrifft, prüfen Sie das Baurecht und die zuständigen raumordnungsrechtlichen Vorschriften.
Wenn der Sachverhalt wesentlich ist, vermeiden Sie die Annahme, dass er nach der Unterzeichnung ohne dokumentierte Lösung geklärt wird.
Abweichende Fläche
Bestimmen Sie, welche Fläche jedes Dokument vergleicht und ob die Abweichung das im Grundbuch eingetragene Grundstück, das Flurstück, das Sondereigentum oder das Bauwerk betrifft.
Hinzugefügtes Bauwerk
Dass ein Anbau tatsächlich vorhanden ist oder sogar im Catastro erscheint, reicht nicht aus, um darauf zu schließen, dass sein baurechtlicher Status geregelt ist.
Nebengebäude und Garagen
Prüfen Sie, ob sie Teil der Immobilie sind, eigenständige Registerimmobilien, verbundene Elemente oder lediglich kommerziell beworbene Nutzungen.
Vor der Reservierung oder Anzahlung
Die Registerinformationen sollten geprüft werden, bevor Sie eine schwer rückgängig zu machende Verpflichtung eingehen.
Ein aktueller Grundbuchauszug kann Umstände aufzeigen, die die Verhandlung, die Vertragsgestaltung oder die vor der Unterzeichnung einzufordernden Unterlagen verändern.
Abweichender Verkäufer
Wenn die Person, die verhandelt oder unterzeichnet, nicht mit dem eingetragenen Eigentümer übereinstimmt, müssen Vertretung, Vollmacht, Erbfolge oder eine andere Rechtsgrundlage vor der Zahlung geklärt werden.
Bestehende Hypothek
Das Bestehen einer Hypothek verhindert den Kauf nicht grundsätzlich, erfordert jedoch die Festlegung, wie und wann sie finanziell und im Grundbuch gelöscht wird.
Pfändung oder Eintragung
Eine Eintragung oder Belastung erfordert vor Abschluss des Kaufvertrags Klarheit über ihren Umfang und ihre Behandlung.
Nießbrauch oder Recht eines Dritten
Der Käufer muss wissen, welches Recht er genau erwirbt und wer an der Übertragung beteiligt sein muss.
Abweichende Beschreibung
Eine abweichende Fläche, ein Nebengebäude oder eine andere Aufteilung sollte geprüft werden, bevor das gewerbliche Inserat zu einer vertraglichen Verpflichtung wird.
Keine grafische Koordinierung
Das Fehlen einer Koordinierung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie ungültig ist, kann jedoch eine zusätzliche Prüfung rechtfertigen, wenn physische oder Abgrenzungszweifel bestehen.
Grenzen der Dokumentation
Sechs Dinge, die Sie aus einem Grundbuchauszug nicht als selbstverständlich ableiten sollten
Baurechtliche Zulässigkeit
Genehmigungen, Planung, Nutzung und Bauaufsicht fallen in den Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Städtebaurechts.
Technischer Zustand
Das Grundbuch ersetzt keine Prüfung von Bausubstanz, Feuchtigkeit, Installationen, Schäden oder Instandhaltung.
Gemeinschaftsschulden
Die Situation bezüglich Gemeinschaftsbeiträge, Sonderumlagen und Gemeinschaftsbescheinigungen erfordert eine eigene Prüfung.
Tatsächlicher Besitz
Bei der Transaktion muss geprüft werden, wer die Immobilie nutzt und auf welcher Grundlage; nicht alle Besitzverhältnisse lassen sich durch die Einsicht in die Registerinformationen klären.
Vollständige physische Übereinstimmung
Bei Zweifeln sollte eine Registerbeschreibung mit dem Catastro und den tatsächlich vorhandenen Gegebenheiten abgeglichen werden.
Steuerwert
Der Referenzwert des Catastro hat eine eigene steuerliche Funktion und ist Gegenstand eines separaten Steuerleitfadens; er ist weder gleichbedeutend mit dem Preis noch mit dem Katasterwert oder der eingetragenen Inhaberschaft.
Checkliste für Käufer
Was vor Abschluss der Dokumentenprüfung abgeglichen werden sollte
| Angabe | Einfacher Registerauszug / Register | Catastro | Tatsächliche Gegebenheiten / andere Quelle | Bei Abweichungen |
|---|---|---|---|---|
| Inhaber | Inhaberschaft der eingetragenen Rechte. | Katastermäßige Inhaberschaft gemäß Zugangsregelung. | Identität und Geschäftsfähigkeit der verkaufenden Person. | Anhalten und Vertretung oder Abweichung klären. |
| Identifizierung | Registergrundstück / CRU. | Katasterreferenz. | Adresse und besichtigte Immobilie. | Bestätigen, dass alle Unterlagen dieselbe Immobilie betreffen. |
| Fläche | Registerbeschreibung. | Katasterdaten / grafische Darstellung, sofern zutreffend. | Pläne, Vermessung und tatsächlich errichtete Gegebenheiten. | Feststellen, welche Fläche abweicht und warum. |
| Anlagen | Garage, Abstellraum oder andere Rechte, sofern vermerkt. | Zugeordnete Katasterdaten. | Tatsächliche Nutzung und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft/des Bauträgers. | Prüfen, ob es sich um eine unabhängige Einheit, ein Zubehör oder eine bloße Nutzung handelt. |
| Belastungen | Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten, Beschränkungen. | Ersetzt nicht die registerrechtliche Prüfung von Belastungen. | Unterlagen zur Löschung oder Abschlussvereinbarungen. | Lösung vor Unterzeichnung oder Zahlung festlegen. |
| Baumaßnahmen / Nutzung | Kann beschreibende Angaben oder bestimmte eingetragene Regelungen enthalten. | Kann physische Merkmale widerspiegeln. | Gemeinde, regionale Vorschriften, Genehmigungen und Akte. | Die Rechtmäßigkeit erst nach Prüfung des Baurechts beurteilen. |
Praktisches Beispiel
Der Grundbuchauszug weist 82 m² aus, das Kataster zeigt 96 m² und die Wohnung verfügt über eine geschlossene Terrasse
Die Differenz sollte nicht dadurch gelöst werden, dass die höhere Zahl gewählt wird oder automatisch angenommen wird, dass die Terrasse illegal ist. Der Käufer muss feststellen, welche Fläche jede Quelle misst, wann die Schließung ausgeführt wurde und welche Unterlagen vorliegen.
- Bestätigen, ob die 82 m² die im Grundbuch beschriebene Fläche des Sondereigentums darstellen.
- Prüfen, welche Katasterangabe den 96 m² entspricht und wie sie sich zusammensetzt.
- Kaufurkunde, Pläne, Teilungserklärung und gegebenenfalls Unterlagen der Eigentümergemeinschaft prüfen.
- Die für die Schließung der Terrasse geltenden baurechtlichen Unterlagen anfordern.
- Feststellen, ob die Abweichung die Bewertung, Finanzierung, Steuern, Möglichkeit einer Legalisierung oder den Vertrag betrifft.
Bis die Ursache der Abweichung und die konkrete baurechtliche Situation geklärt sind, wäre eine kategorische Antwort eine durch Grundbuch oder Kataster nicht gestützte Schlussfolgerung.
Offizielle Quellen
Verifizierte Quellen für Grundbuch, Grundbuchauszug und Kataster
Letzte Überprüfung: 9. August 2026. Verfahren, Servicekosten und elektronische Zugänge können sich ändern; sie müssen am Tag der Transaktion erneut überprüft werden.
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Dieser Leitfaden konzentriert sich auf die praktische Prüfung und den Abgleich von Nota Simple, Register und Catastro vor dem Kauf. Belastungen, Baurecht, Referenzwert, notarielle Funktion und vollständige Due Diligence haben eigene Seiten.
Hilfe nach Standort und Dienstleistung
Eine Abweichung in den Unterlagen kann unterschiedliche Fachprofile erfordern
Ein Registerproblem, eine Katasterabweichung und eine baurechtliche Frage werden nicht unbedingt vom selben Fachmann gelöst. Berücksichtigen Sie immer zuerst den Standort der Immobilie, die Art des Problems und die benötigte Dienstleistung, bevor Sie entscheiden, wen Sie konsultieren.
Häufig gestellte Fragen
Nota simple, Grundbuch und Kataster beim Immobilienkauf
Sie ist eine Form der Grundbuchauskunft mit rein informativem Charakter. Sie ermöglicht es, aktuelle Informationen über das Grundstück zu erhalten, einschließlich seiner Identifizierung sowie der Eigentümer, Rechte, Belastungen und Einschränkungen, die in den Eintragungen zu den vom Grundbuchamt veröffentlichten Bedingungen aufgeführt sind.
Die Nota simple informiert über den oder die aktuellen Inhaber eingetragener Rechte. Sie hat jedoch nur informativen Charakter. Wenn der Inhalt des Grundbuchs gegenüber Dritten formell nachgewiesen werden muss, hat die Grundbuchbescheinigung einen anderen Umfang.
Die nota simple dient nur zur Information. Die Bescheinigung ist ein vom Grundbuchbeamten unterzeichnetes öffentliches Dokument, das den Grundbuchinhalt formell bescheinigt. Das Hypothekengesetz weist der Bescheinigung den Nachweis der Lastenfreiheit oder von Belastungen gegenüber Dritten zu.
Mit Stand von 9 August 2026 veröffentlicht Registradores de España einen offiziellen Preis von 9,02 € zuzüglich IVA pro Grundstück für die über seine Plattform beantragte gewöhnliche Nota simple. Dies ist eine operative Angabe, die bei einer Beantragung zu einem späteren Zeitpunkt erneut überprüft werden sollte.
Nein. Das Grundbuchamt ist für die Eintragung und Veröffentlichung des Eigentums sowie weiterer dinglicher Rechte an Immobilien zuständig. Das Kataster ist ein Verwaltungsregister, das Immobilien beschreibt und innerhalb seines Zuständigkeitsbereichs Kataster- und Kartierungsinformationen führt.
Es bedeutet, dass eine Katasterdarstellung oder, in den gesetzlich vorgesehenen Fällen, eine alternative grafische Darstellung in das Grundbuchblatt aufgenommen wurde. Die Grundbuchauskunft weist auf die Koordinierung und deren Datum hin; die Vorschriften verleihen den aufgenommenen Angaben zu Lage, Abgrenzung und grafischer Fläche besondere Wirkungen.
Klären Sie zunächst, welche Fläche jede Quelle beschreibt, und vergleichen Sie sie mit der Urkunde, den Plänen und der tatsächlichen Gegebenheit. Eine Abweichung kann unterschiedliche Ursachen haben und lässt nicht automatisch auf eine Rechtswidrigkeit schließen. Bei Bauarbeiten, Erweiterungen oder Nutzungen muss zusätzlich die zuständige baurechtliche Prüfung erfolgen.
Dies kann nicht allein aus der Eintragung im Kataster abgeleitet werden. Das Kataster erfüllt eine Verwaltungs- und Beschreibungsfunktion; die Rechtmäßigkeit von Bauarbeiten und Nutzungen erfordert die Prüfung der baurechtlichen Vorschriften, Genehmigungen, berechtigenden Unterlagen und möglicher Verfahren bei der zuständigen Behörde.
Nein. Die Grundbuchprüfung ersetzt weder Kataster, Baurecht, Eigentümergemeinschaft, Nutzung bzw. Belegung, Verträge, Steuern, technischen Zustand noch andere Prüfungen, die für die Immobilie und ihren Standort relevant sind.
Die staatlichen Katastervorschriften gelten in España, unbeschadet der besonderen foralen Regelungen, die in País Vasco und Navarra in Kraft sind. Bei einer dort gelegenen Immobilie muss vor der Übertragung von Verfahren oder Links des staatlichen Katasters die zuständige forale Katasterquelle ermittelt werden.
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