RealtorList
Kontakt Mein Profil hinzufügen
Imagen editorial sobre Alquiler de larga temporada o turístico: cómo compararlos

Langzeit- oder Ferienvermietung: So vergleichen Sie beide Optionen

Investition · Vermietung · Strategie

Langzeit- oder Ferienvermietung: Prüfen Sie zuerst die Machbarkeit und dann die Rentabilität

Die Ferienvermietung kann variablere Einnahmen erzielen und einen deutlich höheren Verwaltungsaufwand erfordern. Die Vermietung als Hauptwohnsitz kann mehr Kontinuität bieten, unterliegt jedoch einem Vertragsrecht, das den Mieter stärker schützt. Keine der beiden Optionen ist automatisch rentabler.

Beide Optionen vergleichen Entscheidungskriterien ansehen
España → Autonome Gemeinschaft → Gemeinde Eigentümergemeinschaft, sofern zutreffend Überprüft: 09/08/2026

Kurzantwort

Was ist in der Regel besser: Langzeit- oder Ferienvermietung?

Das hängt von der Immobilie, der Nachfrage, den Kosten und vor allem davon ab, ob eine touristische Nutzung rechtlich möglich ist.

Die Langzeitvermietung ist in der Regel ein Modell mit weniger rotación de ocupantes und höherer monatlicher Planbarkeit, wenn ein guter Mieter vorhanden ist. Die Ferienvermietung kann eine Anpassung von Preisen und Verfügbarkeit ermöglichen, erfordert jedoch in der Regel mehr operative Arbeit und ist deutlich stärker von Saisonalität und regionalen Vorschriften abhängig. Der richtige Vergleich basiert auf jährlichen Nettoeinnahmen und Risiken, nicht auf der monatlichen Miete gegenüber dem Preis pro Nacht.

Ein touristischer Preis von 180 € pro Nacht kann nicht direkt mit einer monatlichen Miete von 1.500 € verglichen werden. Bei der Ferienvermietung müssen Auslastung, Nebensaison, Plattformen, Verwaltung, Reinigung, Nebenkosten, Instandhaltung, Besteuerung und Rechtmäßigkeit noch geklärt werden.

Zunächst: den Vertrag einordnen

Tatsächlich gibt es nicht nur zwei Kategorien: Dauerwohnen, Saisonvermietung und touristische Vermietung sind nicht dasselbe

Die im Vertrag festgelegte Laufzeit bestimmt nicht allein seine rechtliche Einordnung. Der tatsächliche Zweck des Mietverhältnisses muss geprüft werden.

LAU 2

Hauptwohnsitz

Die LAU betrachtet ein Wohnraummietverhältnis als ein solches, dessen Hauptzweck darin besteht, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken. Dies ist die Kategorie, die kommerziell üblicherweise als langfristige Wohnraumvermietung bezeichnet wird.

LAU 3

Saisonvermietung

Die LAU stuft als Nutzung zu anderen Zwecken als Wohnraum Saisonmietverhältnisse für vera oder jede andere Saison ein. Es muss ein tatsächlich vorübergehender Grund vorliegen; die Angabe „11 Monate“ ersetzt diese Tatsache nicht.

LAU 5.e

Touristische Nutzung

Bestimmte zeitlich begrenzte Überlassungen möblierter und ausgestatteter Wohnungen, die gewinnorientiert vermarktet werden und einer spezifischen touristischen Branchenregelung unterliegen, sind von der ordentlichen Regelung der LAU ausgenommen.

Der Mythos der 11 Monate. Ein Vertrag über elf Monate ist nicht automatisch eine Saisonvermietung. Wenn der tatsächliche Zweck darin besteht, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken, sollte die nominelle Laufzeit nicht dazu verwendet werden, die Regelung zu umgehen, die für Wohnraummietverhältnisse gilt.

Vergleich

Langzeitvermietung gegenüber touristischer Vermietung

Diese Tabelle vergleicht das wirtschaftliche und operative Modell. Sie ersetzt nicht die rechtliche Prüfung der konkreten Immobilie.

Faktor Langzeitmiete Touristische Vermietung
Zweck des Nutzers Stabiler und dauerhafter Wohnsitz bei einem Wohnraummietverhältnis gemäß Artikel 2 LAU. Vorübergehender Aufenthalt zu touristischen Zwecken, sofern er unter die geltende touristische Regelung fällt.
Einnahmenstruktur Während der Vertragslaufzeit vereinbarte regelmäßige Miete. Variable Einnahmen je nach tarifa, verkauften Übernachtungen, Saison und Nachfrage.
Planbarkeit In der Regel höher, wenn die Immobilie vermietet bleibt und der Mieter regelmäßig zahlt. In der Regel geringer, da die Belegung und die tarifas schwanken können.
Rotación Geringere rotación während der tatsächlichen Vertragslaufzeit. Hohe rotación von Gästen bei einem Modell mit Kurzaufenthalten.
Verwaltung Vertrag, Zahlungen, Vorfälle, Instandhaltung und laufende Beziehung zum Mieter. Buchungen, Nachrichten, Check-ins, Check-outs, Reinigung, Vorfälle, Preise, Kalender und Online-Reputation.
Versorgungsleistungen Die Aufteilung hängt vom Vertrag und den geltenden Vorschriften ab. Der Eigentümer muss die Nebenkosten in der Regel als Betriebskosten der Unterkunft berücksichtigen.
Möblierung Hängt vom Produkt und Vertrag ab. Touristische Unterkünfte erfordern in der Regel eine Ausstattung, die gemäß den geltenden Vorschriften zur sofortigen Nutzung geeignet ist.
Leerstand Kann sich zwischen Verträgen oder während Vermarktungsphasen konzentrieren. Ist ein struktureller Bestandteil der Kalkulation: Nicht belegte Übernachtungen verringern die Jahreseinnahmen unmittelbar.
Saisonalität Weniger an den touristischen Tagespreis gebunden, obwohl die Wohnraumnachfrage ebenfalls von der Lage abhängt. Kann in Strandmärkten, auf Inseln, in Ferienorten oder an saisonabhängigen Reisezielen entscheidend sein.
Wesentliche Rechtsgrundlage LAU und gegebenenfalls das Wohnraumgesetz sowie regionale Maßnahmen. Autonome, kommunale und gemeinschaftliche Tourismusvorschriften sowie der geltende staatliche Rechtsrahmen.
Flexibilität des Eigentümers Das Wohnraummietrecht gewährt dem Mieter Rechte auf Fortsetzung und Schutz. Höhere rotazielle Flexibilität, jedoch nur, solange die Tätigkeit rechtlich zulässig bleibt.
Hauptrisiko Zahlungsausfall, Vertragskonflikte, Instandhaltung und Wiedererlangung des Besitzes im Streitfall. Regulierung, Saisonalität, unzureichende Auslastung, intensiver Verwaltungsaufwand, Reputation und mögliche Sanktionen.
Angemessene Rentabilität Sie muss anhand des jährlichen Nettoergebnisses nach allen Kosten und Zeiträumen ohne Einnahmen verglichen werden.

Langzeitmiete

Der Hauptvorteil ist die Kontinuität, doch der Wohnraummietvertrag unterliegt zwingenden Vorschriften

Bei Verträgen, die dem derzeitigen allgemeinen Wohnraummietrecht unterliegen, sieht die LAU Mindestregelungen zu Laufzeit und Verlängerung vor die nicht mit einer touristischen Buchung verglichen werden sollten.

  • Der Hauptzweck besteht darin, den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken.
  • Ist die vereinbarte Laufzeit kürzer, sieht die LAU Verlängerungen bis zu fünf Jahren vor, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist.
  • Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt die allgemeine Mindestdauer sieben Jahre.
  • Danach können unter den Voraussetzungen des Artikels 10 weitere jährliche Verlängerungen gelten.
  • Es gibt spezifische Regelungen zu Miete, Anpassungen, Kaution, Baumaßnahmen, Kosten, Kündigung durch den Mieter und Vertragsbeendigung.
  • Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt können zusätzliche Regelungen auslösen und müssen für den jeweiligen Ort geprüft werden.
Wirtschaftliches Modell Vereinnahmte Jahresmiete − Leerstand − nicht umlegbare Kosten − Instandhaltung − Verwaltung − Besteuerung

Das Ergebnis muss auf Grundlage des tatsächlichen Vertrags berechnet werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass sämtliche Versorgungsleistungen, Hausgeld oder Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das Gesetz 12/2023 führte Mechanismen ein, die sich auswirken können auf bestimmte Mieten und Verlängerungen in formell ausgewiesenen Gebieten. Diese Regeln können nicht automatisch dem gesamten España zugeschrieben werden: Es muss geprüft werden, ob für den konkreten Standort eine gültige Ausweisung besteht und welche Regelung auf den Vertrag anwendbar ist.

Touristische Vermietung

Das potenzielle Einkommen ist unerheblich, wenn die Immobilie nicht rechtmäßig genutzt werden kann

España verfügt nicht über eine einheitliche „nationale Tourismuslizenz“ die die Nutzung jeder Wohnung automatisch genehmigt. Die Zulässigkeit muss nach territorialen Ebenen und für das jeweilige Gebäude geprüft werden.

01

Autonome Gemeinschaft

Legt die sektorspezifische Tourismusregelung fest: Definition der Unterkunft, Anforderungen, Erklärungen, Register und gegebenenfalls Sanktionsregelungen.

02

Gemeinde

Die Bauleitplanung, die Nutzungskompatibilität, beschränkte Gebiete, Genehmigungen oder städtebauliche Maßnahmen können die konkrete Wohnung betreffen.

03

Eigentümergemeinschaft

In Gebäuden, die dem Wohnungseigentumsrecht unterliegen, müssen Satzungen, Beschlüsse und die nationale Regelung zur für die touristische Nutzung geltenden Genehmigung geprüft werden.

04

Staatlicher Rahmen

LAU, Wohnungseigentumsrecht, Verbraucherschutz und der Rahmen für Kurzzeitvermietungen wirken mit den territorialen Regelungen zusammen.

Wichtige Aktualisierung von 2026: Einheitliches Register. Der Oberste Gerichtshof hat im Mai und Juni 2026 die wesentlichen Bestimmungen des Königlichen Dekrets 1312/2024 zum Verfahren des Einheitlichen Registers für Vermietungen und zur Pflicht, über dieses Verfahren eine Registrierungsnummer zu erhalten, um Kurzzeitvermietungen auf Plattformen anzubieten. Daher sollten die im 2025 veröffentlichten nationalen Anweisungen nicht ungeprüft übernommen werden. Diese Aufhebung beseitigt nicht die touristischen Verpflichtungen auf Ebene der autonomen Gemeinschaften, der Gemeinden oder der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vorschriften zur touristischen Vermietung ansehen

Wohnungseigentum

Seit dem 3. April 2025 kann die Aufnahme einer touristischen Tätigkeit die ausdrückliche vorherige Genehmigung der Eigentümergemeinschaft erfordern

Artikel 7.3 des Wohnungseigentumsgesetzes legt derzeit eine spezifische Regelung fest für Eigentümer, die eine touristische Tätigkeit aufnehmen möchten auf den Artikel 5.e des LAU verweist.

  • Die Genehmigung muss im Voraus eingeholt werden.
  • Der Beschluss wird gemäß Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes gefasst.
  • Die erforderliche Mehrheit beträgt drei Fünftel aller Eigentümer.
  • Diese Eigentümer müssen zudem drei Fünftel der Beteiligungsquoten vertreten.
  • Die Eigentümergemeinschaft kann die Tätigkeit im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen genehmigen, einschränken, an Bedingungen knüpfen oder untersagen.
  • Sie kann im Rahmen der gesetzlichen Grenze Sonderbeiträge beschließen oder die Beteiligung der Ferienwohnung an den Gemeinschaftskosten erhöhen.
Gesetzliche Mehrheit 3/5 der Eigentümer + 3/5 der Quoten

Dieselbe Mehrheit gilt für Beschlüsse nach Artikel 17.12. Das Gesetz erlaubt, dass die Gemeinschaftskosten der Wohnung, in der die Tätigkeit ausgeübt wird, durch diese Beschlüsse erhöht werden, ohne dass die Erhöhung 20% übersteigt.

Touristische Tätigkeit vor dem 3. April 2025. Die Reform enthält eine Übergangsregelung: Ein Eigentümer, der die Tätigkeit bereits vor dem Inkrafttreten vigor ausgeübt hat und sich zuvor den sektoralen touristischen Vorschriften unterworfen hatte, kann die Tätigkeit zu den in diesen Vorschriften festgelegten Bedingungen und Fristen fortsetzen. Bevor davon ausgegangen wird, dass eine Wohnung ein „erworbenes Recht“ hat, muss die konkrete Dokumentationslage geprüft werden.

Einkünfte

Vergleichen Sie den Jahresertrag, nicht die Monatsmiete, mit tarifa pro Nacht

Die touristische Vermietung erfordert zwei Variablen, die bei der Wohnraumvermietung nicht in gleicher Form vorkommen: tatsächlich erzielter durchschnittlicher tarifa und effektive Auslastung.

Langzeitmiete Monatsmiete × tatsächlich vereinnahmte Monate

Anschließend müssen Leerstand, Instandhaltung, Versicherungen, nicht umlegbare Kosten, Verwaltung und Finanzierung bei der Analyse des Cashflows sowie Steuern abgezogen werden.

Touristisch Tarifa erzielter Durchschnitt × tatsächlich belegte Nächte

Anschließend müssen Plattformen, Verwaltung, nicht weiterberechnete Reinigung, Versorgungsleistungen, Verbrauchsmaterialien, Instandhaltung, Ersatz von Mobiliar, Versicherungen, Leerstandszeiten und Steuern abgezogen werden.

„Kann im August für 250 € pro Nacht vermietet werden“ ist keine jährliche Einnahmenprognose. Die richtige Frage ist, wie viele Nächte zu welchem Preis in jedem Zeitraum des Jahres und mit welchen Kosten verkauft werden können.

Betriebskosten

Bei Ferienvermietungen gibt es in der Regel mehr Betriebskostenpositionen

Das bedeutet nicht, dass sie immer weniger rentabel sind. Es bedeutet, dass eine detailliertere Budgetplanung erforderlich ist, bevor das Ergebnis mit einer Wohnraumvermietung verglichen wird.

Kosten Langzeitmiete Touristisch
Eigentümergemeinschaft Wiederkehrende Kosten des Eigentümers je nach Gemeinschaft und Vertrag. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob eine rechtmäßig genehmigte Sondergebühr für Ferienvermietungen besteht.
Strom, Wasser, Internet Ihre Verteilung hängt vom Vertrag und den geltenden Vorschriften ab. In der Regel sollten sie in das wirtschaftliche Modell der Unterkunft einbezogen werden.
Reinigung Geringere regelmäßige rotación. Sie kann bei praktisch jedem Gästewechsel anfallen.
Plattformen Sie sind nicht zwingend erforderlich. Je nach genutztem Kanal können Provisionen oder Vermarktungskosten anfallen.
Professionelle Verwaltung Sie kann für Vermarktung, Zahlungsabwicklung und Problemfälle beauftragt werden. Sie kann Preise, Buchungen, Kommunikation, Ankünfte, Abreisen, Problemfälle und operative Abläufe umfassen.
Abnutzung und Ersatzbeschaffung Hängt von der Nutzung und dem Mieter ab. Die höhere rotación kann einen häufigeren Ersatz von Wäsche, Haushaltsutensilien, Mobiliar und kleineren Ausstattungsgegenständen erfordern.
Versicherung Sie muss an die Vermietungsnutzung angepasst sein. Es sollte geprüft werden, ob die Police die beabsichtigte touristische Nutzung tatsächlich abdeckt.
Regulierung und Formalitäten Wohnraummietvertrag und geltende Verpflichtungen. Sie kann touristische, städtebauliche, gemeinschaftliche und regionale Verwaltungsanforderungen umfassen.
Steuern Sie muss anhand des steuerlichen Wohnsitzes des Eigentümers und der tatsächlichen Art der Vermietung berechnet werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass beide Modelle steuerlich gleich behandelt werden.

Eignung der Immobilie

Eine Immobilie kann für ein Modell hervorragend und für das andere mittelmäßig sein

LT

Geeignetes Profil für Langzeitvermietung

Gebiete mit stabiler Beschäftigung, Schulen, Verkehrsanbindung, Supermärkten, Gesundheitsdienstleistungen, Parkmöglichkeiten und ganzjährigem Leben können eine kontinuierliche Wohnraumnachfrage besser stützen.

TR

Geeignetes Profil für touristische Vermietung

Lage mit tatsächlicher Besuchernachfrage, Erreichbarkeit, touristischer Attraktivität, wettbewerbsfähiger Ausstattung und rechtlich tragfähigem Betrieb. Die Nähe zum Strand allein garantiert keine Rentabilität.

MIX

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Wechsel frei möglich ist

Der Kauf in der Annahme „wenn eine Option nicht funktioniert, nutze ich die andere“ erfordert die Prüfung, ob beide Strategien rechtlich und wirtschaftlich umgesetzt werden können in der konkreten Immobilie.

Entscheidungsprozess

Zehn Fragen zur Wahl zwischen Langzeit- und touristischer Vermietung

Wenn eine entscheidende Antwort zur Rechtmäßigkeit negativ ausfällt, Gleiche das Problem nicht mit einer optimistischeren Einnahmenprognose aus.

01 · Rechtmäßigkeit

Ist eine touristische Nutzung erlaubt?

Prüfe autonome Gemeinschaft, Gemeinde, Gebäude und den verwaltungsrechtlichen Status der Immobilie.

02 · Eigentümergemeinschaft

Gibt es eine Genehmigung, Einschränkung oder ein Verbot?

Prüfe Satzung, Protokolle, Vereinbarungen und die Regelung gemäß Artikel 17.12 LPH.

03 · Nachfrage

Wer wird die Wohnung tatsächlich mieten?

Familien, Arbeitnehmer, Studierende, Rentner, Touristen oder andere Zielgruppen haben unterschiedliche Bedürfnisse.

04 · Saisonalität

Was passiert außerhalb der Hochsaison?

Gehe von einer konservativen Jahresauslastung aus und nutze nicht eine außergewöhnliche Woche als Referenz.

05 · Verwaltung

Wer übernimmt den täglichen Betrieb?

Wenn du einen professionellen Verwalter nutzt, berücksichtige dessen tatsächliche Kosten vor dem Vergleich.

06 · Kosten

Hast du alle Ausgaben berücksichtigt?

Eigentümergemeinschaft, IBI, Versicherung, Instandhaltung, Versorgungskosten, Reinigung, Plattformen, Leerstand und Ersatzanschaffungen.

07 · Vertrag

Handelt es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen tatsächlichen befristeten Grund?

Stütze die Analyse nicht ausschließlich auf die im Vertrag angegebene Anzahl der Monate.

08 · Besteuerung

Wo ist der Eigentümer steuerlich ansässig?

Der steuerliche Wohnsitz kann die Berechnung und Deklaration der Mieteinnahmen verändern.

09 · Risiko

Welches Negativszenario kannst du tragen?

Zahlungsausfall oder Vertragskonflikt gegenüber geringer Auslastung, neuen Einschränkungen oder höheren Betriebskosten.

10 · Ausstieg

Wie wirkt sich das Modell auf deine Zukunftspläne aus?

Berücksichtige Eigennutzung, einen späteren Verkauf, Finanzierung und Liquiditätsbedarf.

Rendite

Vergleiche die Nettorendite immer nach derselben Methode

Wenn ein Modell Reinigung, Plattformen und Verwaltung einschließt und die andere Berechnung diese auslässt, ist der Vergleich schon von Anfang an verzerrt.

  • Verwende denselben Investitionswert als Nenner.
  • Vergleiche Jahreserträge, nicht unterschiedliche Zeiteinheiten.
  • Berücksichtige Leerstand in beiden Strategien.
  • Berücksichtige wiederkehrende Ausgaben des Eigentümers.
  • Berücksichtige Verwaltung, wenn sie tatsächlich beauftragt wird.
  • Trenne die Rendite der Immobilie und den Effekt der Finanzierung, wenn du sie korrekt messen möchtest.
Immobilienrendite berechnen
Konsistenter Vergleich Jährliches Nettoergebnis ÷ Referenzkapital × 100

Definiere zuerst, was du unter Referenzkapital verstehst, und wende dasselbe Kriterium auf beide Strategien an. Die Bruttorendite ist als erster Filter nützlich, sollte jedoch nicht allein über eine Investition entscheiden.

Steuern

Dasselbe Bruttoeinkommen bedeutet nach Steuern nicht dasselbe Ergebnis

Die Besteuerung von Mieteinnahmen richtet sich nach dem steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers, der tatsächlichen Art der Vermietung und den geltenden Vorschriften. Diese Seite ersetzt nicht den maßgeblichen steuerlichen Leitfaden zur Vermietung.

RES

Steuerlich ansässig in España

Die Einkünfte müssen gemäß der persönlichen Steuer und der tatsächlichen Nutzung der Immobilie geprüft werden.

NR

Nichtansässiger

Einkünfte aus einer spanischen Immobilie können der IRNR unterliegen mit Regelungen, die auch vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers abhängen.

ART

Art der Vermietung

Gehen Sie nicht davon aus, dass Wohnraumvermietung, Saisonvermietung und touristische Vermietung steuerlich gleich behandelt werden.

Steuern auf Mieteinnahmen in España

Häufige Fehler

Was einen Vergleich besser erscheinen lassen kann, als er tatsächlich ist

01

Monat mit Nacht vergleichen

Ein täglicher touristischer tarifa muss umgerechnet werden in jährliche Einnahmen unter Zugrundelegung einer realistischen Auslastung.

02

Nur die Hochsaison berücksichtigen

Der August steht nicht zwangsläufig für die Entwicklung im restlichen Jahr.

03

Die Eigentümergemeinschaft ignorieren

Eine touristisch attraktive Wohnung kann Einschränkungen unterliegen oder nicht über die erforderliche Genehmigung verfügen.

04

Von einer nationalen Lizenz ausgehen

Die touristischen Vorschriften werden hauptsächlich auf Ebene der autonomen Gemeinschaften geregelt und können zusätzliche kommunale Kontrollen vorsehen.

05

Die Regel der 11 Monate anwenden

Die nominale Dauer macht aus einem dauerhaften Wohnbedarf keinen vorübergehenden Grund.

06

Touristische Kosten vergessen

Verwaltung, Plattformen, Reinigung, Versorgungskosten und Ersatzbeschaffungen können das Nettoergebnis wesentlich verändern.

07

Vorschriften einer anderen Region anwenden

Eine Regel aus Andalucía, Cataluña, Canarias oder Valencia sollte nicht automatisch übertragen werden auf eine andere autonome Gemeinschaft.

08

Mit einer garantierten Rendite kaufen

Mieteinnahmen, Auslastung, Nachfrage und Regulierung können sich ändern. Arbeiten Sie mit Szenarien, nicht mit Versprechen.

Offizielle Quellen

Überprüfter nationaler Rahmen

Quellen überprüft am sada 9. August 2026. Für eine konkrete Ferienunterkunft werden zusätzlich offizielle Quellen der autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde, in der sie liegt, benötigt.

BOE · Mietverhältnisse Gesetz 29/1994 über städtische Mietverhältnisse Artikel 2, 3 und 5 zur Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz, Saisonvermietung und dem Ausschluss bestimmter touristischer Vermietungen; sie regeln außerdem Dauer und Schutz von Wohnraummietverhältnissen. BOE · Wohnen Gesetz 12/2023 über das Recht auf Wohnen Nationaler Wohnungsrahmen und Maßnahmen, die Wohnraummietverhältnisse betreffen können, insbesondere in Gebieten, die offiziell als angespannt ausgewiesen sind. BOE · Wohnungseigentümergemeinschaft Gesetz 49/1960 über Wohnungseigentum Artikel 7.3 und 17.12: Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zur touristischen Nutzung, Dreifünftelmehrheit und Sonderkosten. BOE · Reform 2025 Organgesetz 1/2025 Reform des Wohnungseigentumsgesetzes mit Auswirkungen auf touristische Vermietungen ab dem 3. April 2025 und Regelung für bereits bestehende Tätigkeiten. BOE · Kurzzeitvermietung Königliches Dekret 1312/2024 — konsolidierter Text Staatlicher Rahmen für Kurzzeitvermietungen. Der konsolidierte Text berücksichtigt die gerichtlichen Aufhebungen von 2026 die das Einheitliche Register betreffen. Oberster Gerichtshof · 2026 Urteil vom 19. Mai 2026 Hebt die wesentlichen Bestimmungen des Verfahrens des Einheitlichen Mietregisters des Königlichen Dekrets 1312/2024 auf.
Regionale Quelle weiterhin obligatorisch. Aktuelle offizielle Informationen für diese konkrete Situation wurden in der Datenbank noch nicht überprüft bis die autonome Gemeinschaft und die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, identifiziert sind. Diese nationale Seite kann nicht bestätigen, dass eine bestimmte Immobilie für die touristische Vermietung geeignet ist.

Verwandte Leitfäden

Fahren Sie mit der konkreten Prüfung fort, die Sie benötigen

So berechnen Sie die Rentabilität einer Immobilie Brutto- und Nettorendite, Leerstand, Instandhaltung, Finanzierung und Kosten. Touristische Vermietung von Wohnungen in España Nationaler Rahmen und Prüfungen auf Ebene der autonomen Gemeinschaften, kommunalen und gemeinschaftlichen. Langzeitmiete und Saisonvermietung Rechtlicher Unterschied zwischen Hauptwohnsitz und einem tatsächlichen vorübergehenden Bedarf. Steuern bei der Vermietung einer Immobilie Besteuerung je nach Wohnsitz des Eigentümers und Art der Einkünfte. Immobilie zum Investieren in España kaufen Kaufpreis, Finanzierung, Nutzung, Rendite, Risiken und Ausstiegsstrategie. Jährliche Steuern und Kosten einer Immobilie IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Instandhaltung und wiederkehrende Verpflichtungen.

Vor dem Kauf zur Vermietung

Prüfen Sie die zulässige Nutzung, bevor Sie die potenziellen Einnahmen bewerten

Eine Immobilie sollte nach Lage, Vorschriften, Eigentümergemeinschaft, Nachfrage, Kosten und Art der Verwaltung analysiert werden. Erst danach ist es sinnvoll, die Rentabilität zu vergleichen.

Häufig gestellte Fragen

Langzeitmiete oder Ferienvermietung in España

Es gibt keine allgemeingültige Antwort für ganz España. Verglichen werden sollten die jährlichen Nettoeinnahmen, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Nebenkosten, Plattformen, Besteuerung und regulatorisches Risiko. Darüber hinaus sollte die Ferienvermietung nur dann in die Analyse einbezogen werden, wenn sie für die konkrete Immobilie rechtlich zulässig ist.

Nein. Die LAU unterscheidet die Wohnraummiete durch ihren Zweck, einen dauerhaften Bedarf zu decken. Ein Zeitmietvertrag muss auf einem tatsächlichen vorübergehenden Grund beruhen. Die im Vertrag festgelegte Laufzeit bestimmt die Kategorie nicht allein.

Nach der derzeit geltenden allgemeinen Regelung gilt bei Vereinbarung einer kürzeren Laufzeit: Die LAU sieht zwingende Verlängerungen vor bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, oder von sieben Jahren, wenn es sich um eine juristische Person handelt, unbeschadet weiterer gesetzlicher Regelungen und Ausnahmen.

Für Eigentümer, die derzeit beabsichtigen, die unter Artikel 5.e der LAU fallende touristische Tätigkeit aufzunehmen, verlangt Artikel 7.3 des Wohnungseigentumsgesetzes die vorherige ausdrückliche Genehmigung der Eigentümergemeinschaft gemäß Artikel 17.12.

Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes erfordert die Zustimmung von drei Fünfteln aller Eigentümer, die wiederum drei Fünftel der Miteigentumsanteile repräsentieren.

Die Reform sieht vor, dass ein Eigentümer, der die Tätigkeit bereits vor ihrem Inkrafttreten vigor ausübte und zuvor unter die sektorspezifischen touristischen Vorschriften fiel, diese weiterhin gemäß den Bedingungen und Fristen dieser Vorschriften fortführen kann. Die Unterlagen für jede Wohnung müssen einzeln geprüft werden.

Die touristische Vermietung sollte nicht behandelt werden als ob es eine einheitliche nationale touristische Genehmigung gäbe. Die touristischen Vorschriften hängen von der autonomen Gemeinschaft ab und können durch kommunale Beschränkungen oder Anforderungen ergänzt werden, zusätzlich zur Situation der Eigentümergemeinschaft.

Das Verfahren des Einheitlichen Registers das durch das Königliche Dekret 1312/2024 eingeführt wurde wurde weitgehend für nichtig erklärt durch Urteile des Obersten Gerichtshofs im Jahr 2026, einschließlich der wesentlichen Bestimmungen des Verfahrens. Der geltende konsolidierte Text sollte konsultiert werden und nationale Anweisungen aus 2025 sollten nicht ohne Aktualisierung verwendet werden. Dadurch entfallen nicht die jeweils geltenden touristischen Register oder Anforderungen der autonomen Gemeinschaften.

Artikel 17.12 des Wohnungseigentumsgesetzes ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, mit der entsprechenden gesetzlich vorgeschriebenen Mehrheit, besondere Kostenumlagen festzulegen oder den Anteil der Wohnung zu erhöhen in der die Tätigkeit ausgeübt wird, ohne dass die Erhöhung 20% übersteigt. Der Beschluss hat keine rückwirkende Wirkung.

Nein. Kaufpreis, jährliche Auslastung, Wettbewerb, Nebensaison, Betriebskosten, Eigentümergemeinschaft, touristische Vorschriften, kommunale Bauleitplanung und die Attraktivität der Wohnung im Vergleich zu anderen Alternativen müssen geprüft werden.

Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass die steuerliche Behandlung identisch ist. Die steuerliche Behandlung hängt von der steuerlichen Ansässigkeit des Eigentümers ab, von der tatsächlichen Art der Vermietung und von weiteren Umständen. Eine spezifische steuerliche Berechnung sollte erfolgen im entsprechenden Leitfaden.

Hinweis: Dieser Leitfaden vergleicht allgemein die langfristige Wohnraumvermietung und die touristische Vermietung in España und wurde am sada 9. August 2026 überprüft. Dies stellt keine Rechtsberatung dar, keine individuelle Steuer-, Bauplanungs-, Tourismus-, Finanz- oder Anlageberatung. Die Durchführbarkeit einer touristischen Vermietung hängt von der autonomen Gemeinschaft ab, der Gemeinde, der Immobilie, den sektoralen Vorschriften, der Bauleitplanung, der Eigentümergemeinschaft und der konkreten Verwaltungssituation. Die Regelungen für die Wohnraumvermietung können auch je nach Vertragsdatum variieren, den Merkmalen des Vermieters, der Ausweisung als angespanntes Wohnungsmarktgebiet und weiteren Umständen. Künftige Renditen, tarifas und Auslastungsniveaus dürfen niemals als garantiert angesehen werden.

Actualidad inmobiliaria

Últimas publicaciones

Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.