¿Qué es la retención del 3% al vender una propiedad en España?

Es un pago a cuenta del IRNR del vendedor no residente. El comprador retiene e ingresa el 3% de la contraprestación correspondiente cuando resulta aplicable el artículo 25.2 de la Ley del IRNR.

¿Quién paga el 3%, el comprador o el vendedor?

El comprador tiene la obligación de retener e ingresar la cantidad ante Hacienda, pero el importe se detrae de la contraprestación correspondiente al vendedor y constituye un pago a cuenta del impuesto de éste.

¿El 3% se calcula sobre la ganancia?

No. La retención se calcula sobre la contraprestación acordada correspondiente al vendedor no residente. La ganancia patrimonial se calcula posteriormente mediante reglas fiscales diferentes.

¿El 3% es el impuesto final del vendedor?

No. Es un pago a cuenta. El vendedor determina posteriormente el impuesto definitivo mediante el Modelo 210 y compensa la cantidad previamente retenida.

¿Qué ocurre si el 3% es mayor que el impuesto final?

El vendedor puede solicitar a la Agencia Tributaria la devolución del exceso retenido mediante el Modelo 210.

¿Qué ocurre si vendo con pérdidas?

La retención puede haberse practicado igualmente. En caso de pérdida, debe presentarse el Modelo 210 si se quiere ejercer el derecho a la devolución de la retención soportada.

¿Qué modelo presenta el comprador?

El comprador utiliza el Modelo 211 para ingresar la retención correspondiente a la adquisición del inmueble a un transmitente no residente sin establecimiento permanente.

¿Qué plazo tiene el comprador para presentar el Modelo 211?

El ingreso debe efectuarse en el plazo de un mes contado desde la fecha de transmisión del inmueble.

¿Cuándo presenta el vendedor el Modelo 210?

Las autoliquidaciones correspondientes a transmisiones de inmuebles se presentan en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión.

¿Hay casos en los que no se retiene el 3%?

Sí. Entre ellos, cuando el transmitente acredita mediante certificación de la Administración tributaria que está sujeto al IRPF o al Impuesto sobre Sociedades, y determinadas aportaciones de inmuebles en la constitución o aumento de capital de sociedades residentes.

¿Qué pasa si algunos vendedores son residentes y otros no residentes?

Debe calcularse la retención sobre la contraprestación que proporcionalmente corresponda a los propietarios no residentes.

¿Puede evitarse la retención porque espero estar exento de la ganancia?

No debe asumirse. La Agencia Tributaria confirma que incluso en determinados supuestos de exención por reinversión sigue existiendo la obligación de retención del adquirente y de posterior declaración mediante Modelo 210.

Steuereinbehalt 3% bei nicht ansässigem Verkäufer in España

Nichtansässiger Verkäufer · IRNR

Der beim Verkauf einbehaltene Betrag von 3% ist nicht unbedingt Ihre endgültige Steuer.

Wenn ein nichtansässiger Steuerpflichtiger ohne Betriebsstätte eine Immobilie in España verkauft, muss der Käufer grundsätzlich 3% der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und abführen an die Steuerbehörde als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers.

Rechtsgebiet: España Verkäufer: nichtansässig Letzte Überprüfung: 9 August 2026

So funktioniert es Formular 211 und Fristen

Kurzantwort

Der Einbehalt von 3% ist eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer nichtansässiger Personen des Verkäufers, keine zusätzliche Steuer, die der Käufer deba zum Preis hinzurechnen muss. Der Käufer zieht normalerweise diese 3% von der Gegenleistung ab, die er dem Verkäufer zahlen würde, führt sie an die Steuerbehörde ab mittels Formular 211 und übergibt dem Verkäufer den Nachweis. Anschließend reicht der Verkäufer das Formular 210 ein, um die endgültige Steuer aus der Übertragung zu ermitteln. Wenn der Einbehalt die endgültige Steuerschuld übersteigt, kann er die Erstattung des Überschusses beantragen.

Mechanismus des Einbehalts

Der Käufer behält einen Teil des dem Verkäufer zustehenden Geldes ein

Das IRNR-Gesetz bestimmt, dass bei der Übertragung einer gelegenen Immobilie in España durch einen nichtansässigen Steuerpflichtigen ohne Betriebsstätte dauerhafte Betriebsstätte hat, muss der Erwerber 3% der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und abführen.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE

Berechnungsgrundlage

Sie wird auf die vereinbarte Gegenleistung berechnet, die dem nicht ansässigen Veräußerer zusteht, nicht auf den erzielten steuerlichen Gewinn.

KAUFEN

Wer behält ein

Verpflichtet ist der Erwerber der Immobilie. Er kann ansässig oder nicht ansässig sowie eine natürliche oder juristische Person oder eine Gesellschaft sein.

VERKAUFEN

Wem sie zusteht

Der abgeführte Betrag sada ist eine Vorauszahlung auf die Steuer die später vom nicht ansässigen Verkäufer geschuldet wird.

Nicht „Preis + 3%“

Bei einem gewöhnlichen Kaufvertrag über 500.000 € bedeutet die Regel nicht, dass der Käufer 515.000 € zahlt. In der Regel bedeutet dies, dass der Käufer von der Gegenleistung in Höhe von 500.000 € einbehält 15.000 € für die Steuerbehörde und der Rest an den Verkäufer ausgezahlt wird, unbeschadet weiterer Anpassungen, die üblicherweise in der Urkunde vorgesehen sind.

Vollständiger Ablauf

Von der Urkunde bis zur steuerlichen Abrechnung

Schritt 1 Die Übertragung wird unterzeichnet

Der nicht ansässige Verkäufer und die Gegenleistung für seinen Anteil werden ermittelt.

Schritt 2 Der Käufer behält 3% ein

Der Einbehalt wird von dem Betrag abgezogen, der dem nicht ansässigen Verkäufer zusteht.

Schritt 3 Formular 211

Der Käufer reicht die Einbehaltung ein und zahlt sie innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat ein.

Schritt 4 Formular 210

Der Verkäufer erklärt die aus der Veräußerung erzielten Einkünfte, zieht die Einbehaltung ab und gleicht das Ergebnis aus.

Einfaches Beispiel

Verkauf durch 500.000 €: Der Käufer behält 15.000 € ein

500.000 €

Beispiel einer Gegenleistung, die vollständig einem nicht ansässigen Verkäufer zuzurechnen ist.

Vereinbarte Gegenleistung 500.000 €

Einbehaltung von 3% 15.000 €

Verbleibender Betrag vor weiteren Anpassungen 485.000 €

Verwendung der 15.000 € AEAT · Formular 211

Der steuerliche Gewinn entspricht nicht 500.000 €

Die Einbehaltung wird auf die Gegenleistung berechnet, die endgültige Steuer des Verkäufers wird jedoch auf Grundlage der Einkünfte oder des Veräußerungsgewinns nach den jeweiligen eigenen Vorschriften bestimmt. Daher können der einbehaltene 3% und die endgültige Steuerschuld sehr unterschiedliche Beträge sein.

Vorauszahlung vs. endgültige Steuer

Die Einbehaltung kann niedriger, gleich hoch oder höher sein als die endgültige IRNR

Artikel 25 des IRNR-Gesetzes legt derzeit einen Steuersatz von 19% für Veräußerungsgewinne fest, die sich ergeben bei der Übertragung von Vermögensgegenständen. Dieser Prozentsatz wird auf die maßgebliche steuerliche Bemessungsgrundlage des Gewinns angewendet, nicht auf den Bruttoverkaufspreis.

REF

Höhere Einbehaltung

Wenn der eingezahlte 3% die endgültige Steuerschuld übersteigt, kann der Verkäufer die Erstattung des überschüssigen Betrags beantragen mithilfe des Formulars 210.

Ausreichender Steuerabzug

Wenn der einbehaltene Betrag der endgültigen Steuerschuld entspricht, wird der einbehaltene Betrag auf den sich ergebenden Betrag angerechnet.

ZAHLUNG

Unzureichender Steuerabzug

Wenn die endgültige Steuer den einbehaltenen Betrag übersteigt, muss der Verkäufer die Differenz bei Abgabe der entsprechenden Steuererklärung entrichten.

Diese Seite ersetzt nicht die Berechnung des Veräußerungsgewinns

Anschaffungswert, Veräußerungswert, abzugsfähige Kosten, Verbesserungen, Abschreibungen, Eigentumsverhältnisse, Daten und mögliche Befreiungen gehören zur konkreten Berechnung des Veräußerungsgewinns. Lesen Sie den Leitfaden zum Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie in España .

Verantwortung des Käufers

Der Käufer reicht das Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung ein

Das Modelo 211 ist die spezifische Steuererklärung für den Steuerabzug beim Erwerb von Immobilien von Nichtansässigen ohne Betriebsstätte.

211

Modell

Für jede erworbene Immobilie ist eine Steuererklärung einzureichen.

Zeitrahmen

1 Monat

Die Zahlung muss innerhalb eines Monats erfolgen, gerechnet ab dem Datum der Übertragung.

DOK

Nachweis

Der Erwerber muss dem nichtansässigen Veräußerer das entsprechende Exemplar als Nachweis der Vorauszahlung übergeben.

Offizielles Verfahren: Modelo 211 · Agencia Tributaria .

Verantwortung des Verkäufers

Der Verkäufer berichtigt die Übertragung mittels Modelo 210

Der Nichtansässige erklärt die endgültige Steuer aus der Übertragung und rechnet den zuvor einbehaltenen und abgeführten Betrag auf die Steuerschuld an sada durch den Käufer.

Maßnahme	Wer	Modell	Zeitrahmen
3% einbehalten	Käufer	Wird im Formular 211 ausgewiesen	Bei der Gestaltung der Zahlung für die Veräußerung.
Den Einbehalt abführen	Käufer	211	Innerhalb eines Monats nach der Veräußerung.
Nachweis übergeben	Käufer	Ausfertigung / Nachweis 211	Nach der Zahlung.
Die Veräußerung erklären	Nicht ansässiger Verkäufer	210	Innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Frist von einem Monat ab der Veräußerung.
Erstattung beantragen	Nicht ansässiger Verkäufer	210	Im Rahmen des auf die Veräußerung anwendbaren Verfahrens.

Auch ein Verlust kann Maßnahmen erfordern

Die AEAT weist darauf hin, dass bei einem Verlust aus der Veräußerung auch das Formular 210 eingereicht werden muss, wenn der Verkäufer sein Recht auf Rückerstattung des einbehaltenen 3% ausüben möchte.

Fälle mit mehreren Eigentümern

Gibt es ansässige und nicht ansässige Eigentümer, wird der 3% nicht auf die gesamte Transaktion einbehalten

Die Anweisungen zum Formular 211 legen fest, dass, wenn die Immobilie gemeinsam ansässigen und nicht ansässigen Personen gehört, nur die Gegenleistung angegeben wird, die anteilig den nicht ansässigen Eigentümern entspricht.

Nicht ansässiger Anteil

Der Einbehalt wird auf Grundlage der Gegenleistung berechnet, die den Anteilen der nicht ansässigen Verkäufer entspricht.

MUL

Mehrere Verkäufer

Das Formular 211 enthält Anhänge, wenn mehrere vorhanden sind nicht ansässige Veräußerer.

BUY+

Mehrere Käufer

Zusätzliche Erwerber werden ebenfalls identifiziert im entsprechenden Anhang.

Ausnahmen

Es gibt Fälle, in denen der Käufer keinen Steuerabzug vornehmen muss

Es reicht nicht aus, dass der Verkäufer sagt, er „lebt in España“. Die Ausnahme im Zusammenhang mit der steuerlichen Ansässigkeit erfordert einen Nachweis gemäß den gesetzlichen Vorschriften.

CERT

Unterliegen der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer

Keine Pflicht zum Steuerabzug besteht, wenn der Veräußerer nachweist durch eine von der Steuerverwaltung ausgestellte Bescheinigung dass er der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer unterliegt.

CAP

Einbringung in eine Gesellschaft

Dies gilt auch nicht bei der Einbringung von Immobilien bei der Gründung oder Kapitalerhöhung von Gesellschaften mit Sitz in España.

Eine ausländische Bescheinigung über die steuerliche Ansässigkeit erfüllt eine andere Funktion

Für diese konkrete Ausnahme verlangt die AEAT den Nachweis, dass der Veräußerer durch eine Bescheinigung nachweist, dass er der Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer unterliegt der zuständigen Steuerverwaltung. Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass jede Ein Wohnsitz- oder Aufenthaltsdokument ersetzt diesen Nachweis nicht.

Steuerbefreiungen und endgültiger Gewinn

Eine mögliche Steuerbefreiung des Gewinns beseitigt nicht automatisch den Steuerabzug von 3%

Die AEAT selbst erläutert beispielsweise, dass in bestimmten Fällen der Steuerbefreiung bei Reinvestition in den gewöhnlichen Wohnsitz von Steuerpflichtigen die die Voraussetzungen erfüllen, weiterhin die Pflicht zum Steuerabzug mittels Formular 211 und zur anschließenden Erklärung mittels Formular 210 besteht.

Praktischer Grundsatz

Zunächst wird festgestellt, ob der Käufer den Steuerabzug vornehmen muss. Anschließend berechnet der Verkäufer seine endgültige Steuerlast und wendet, sofern zutreffend, die gesetzlich vorgesehenen Regelungen oder Befreiungen an. Der Steuerabzug darf nicht ausgelassen werden, nur weil erwartet wird, dass die endgültige Steuer null beträgt.

Risiko für den Käufer

Ein nicht ordnungsgemäß abgeführter Steuerabzug kann sich auf die Immobilie selbst auswirken

Die Verordnung zum IRNR legt fest, dass, wenn der Steuerabzug oder die Vorauszahlung nicht abgeführt wird, die übertragene Immobilie für die Zahlung des niedrigeren Betrags aus Steuerabzug und entsprechender Steuer haftet, und das Grundbuchamt dies durch einen Randvermerk eintragen kann.

ERR

Kein Steuerabzug

Die vollständige Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer beseitigt nicht die Steuerpflicht des Erwerbers, wenn ein Steuerabzug erforderlich ist.

211

Nicht abführen

Das Geld einzubehalten, aber das Formular nicht ordnungsgemäß einzureichen und das Formular 211 nicht korrekt abzuführen, erfüllt die Verpflichtung ebenfalls nicht.

REG

Grundbucheintragliche Haftung

Die Vorschriften sehen Folgen für die Immobilie vor, wenn der entsprechende Steuerabzug nicht abgeführt wurdesada.

Häufige Fehler

Sechs Fehler, die Sie vermeiden sollten

3% als endgültige Steuer behandeln

Es handelt sich um eine Vorauszahlung. Die endgültige Steuerschuld wird später festgelegt.

Zum Preis hinzurechnen

In der Regel wird der Betrag von der dem Verkäufer zustehenden Gegenleistung einbehalten; es handelt sich nicht um einen Aufschlag von 3% auf den Kaufpreis für den Käufer.

Auf den Gewinn berechnen

3% wird auf die vereinbarte entsprechende Gegenleistung angewendet dem nicht ansässigen Verkäufer zusteht.

Modell 210 nicht vergessen

Die Zahlung durch den Käufer ersetzt nicht die Abwicklung der Veräußerung durch den Verkäufer.

Den Nachweis nicht anfordern

Der Verkäufer muss den vorgenommenen Steuerabzug nachweisen bei Abgabe seiner Steuererklärung.

Steuerabzug bei ansässigen Eigentümern

Bei gemischten Eigentumsverhältnissen muss der Anteil der Gegenleistung ermittelt werden, der auf nicht ansässige Veräußerer entfällt.

Offizielle Quellen

BOE und Steuerbehörde

Quellen geprüft am 9. August 2026. Status der Regel zum 3%: gültig.

BOE · Stufe 1 Königliches Gesetzesdekret 5/2004 Konsolidierter Text des IRNR-Gesetzes. Artikel 25.2: Pflicht des Erwerbers, 3% einzubehalten. BOE · Stufe 1 Königliches Dekret 1776/2004 Verordnung zum IRNR. Artikel 14: Ausnahmen, Frist für den Käufer, Abwicklung durch den Verkäufer und Erstattung des Überschusses. Steuerbehörde Steuereinbehalt durch den Erwerber einer Immobilie Offizieller Leitfaden, der den Steuerabzug von 3% bestätigt und die Verwendung des Modells 211. Steuerbehörde Formular 211 Offizielles Verfahren zur Abführung des Steuerabzugs durch den Erwerber. Steuerbehörde Formular 210 IRNR-Steuererklärung zur Erklärung der aus der Veräußerung erzielten Einkünfte und zur Abwicklung des Steuerabzugs. Steuerbehörde Erstattung von Steuerabzügen Bestätigt, dass die Erstattung des zu viel einbehaltenen Betrags beantragt werden kann mithilfe des Formulars 210.

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Bereiten Sie 3% vor dem Notartermin vor

Die Urkunde und der Zahlungsfluss müssen korrekt widerspiegeln, dass die Quellensteuer einbehalten wird, sofern sie anwendbar ist. Es ist außerdem ratsam, die für die spätere Berechnung des Veräußerungsgewinns erforderlichen Werte und Unterlagen und die Einreichung des Formulars 210 vorzubereiten.

Häufig gestellte Fragen

Einbehalt von 3% für nicht ansässige Verkäufer

Was ist der Einbehalt von 3% beim Verkauf einer Immobilie in España?

Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die IRNR des nicht ansässigen Verkäufers. Der Käufer behält 3% der Gegenleistung ein und führt ihn ab, wenn Artikel 25.2 anwendbar ist des IRNR-Gesetzes.

Wer zahlt 3%, der Käufer oder der Verkäufer?

Der Käufer ist verpflichtet, den Betrag einzubehalten und abzuführen den Betrag an die Steuerbehörde, der Betrag wird jedoch von der dem Verkäufer zustehenden Gegenleistung abgezogen. Daher wirtschaftlich gesehen funktioniert dies als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers.

Wird 3% auf den Gewinn berechnet?

Nein. Der Steuereinbehalt wird auf Grundlage der vereinbarten Gegenleistung für den nicht ansässigen Verkäufer berechnet. Der Veräußerungsgewinn wird später nach anderen steuerlichen Vorschriften berechnet.

Ist 3% die endgültige Steuer des Verkäufers?

Nein. Es handelt sich um eine Vorauszahlung. Der Verkäufer muss die endgültige Steuer mittels Formular 210 ermitteln und den Betrag des zuvor einbehaltenen Betrags verrechnen.

Was passiert, wenn 3% höher ist als die endgültige Steuer?

Der Verkäufer kann bei der Steuerbehörde die Erstattung des übersteigenden einbehaltenen Betrags mittels Formular 210 beantragen.

Was passiert, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Der Steuereinbehalt kann dennoch vorgenommen worden sein. Die AEAT weist darauf hin, dass im Falle eines Verlusts das Formular 210 eingereicht werden muss, wenn das Recht auf Erstattung des vorgenommenen Steuereinbehalts geltend gemacht werden soll.

Welches Formular reicht der Käufer ein?

Der Käufer verwendet das Formular 211, um den Steuereinbehalt im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie von einem Veräußerer ohne Betriebsstätte mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Spaniens abzuführen.

Welche Frist hat der Käufer für die Einreichung des Formulars 211?

Die Zahlung muss innerhalb eines Monats ab dem Datum der Übertragung der Immobilie erfolgen.

Wann reicht der Verkäufer das Formular 210 ein?

Bei Einkünften aus Immobilienübertragungen, Die AEAT setzt nach Ablauf eine Frist von drei Monaten fest der Frist von einem Monat ab dem Datum der Übertragung.

Gibt es Fälle, in denen 3% nicht einbehalten wird?

Ja. Dazu gehört der Fall, dass der Veräußerer durch eine Bescheinigung der Steuerverwaltung nachweist, dass er der Einkommensteuer oder der Körperschaftsteuer unterliegt, sowie bestimmte Einlagen von Immobilien bei der Gründung oder Kapitalerhöhung ansässiger Gesellschaften.

Was geschieht, wenn einige Verkäufer ansässig und andere nicht ansässig sind?

Die Anweisungen zum Formular 211 legen fest, dass nur der Teil der Gegenleistung anzugeben ist, der anteilig auf die nicht ansässigen Eigentümer entfällt.

Kann der Einbehalt vermieden werden, weil ich voraussichtlich von der Steuer auf den Gewinn befreit bin?

Davon sollte nicht ausgegangen werden. Die AEAT bestätigt, dass selbst in bestimmten Fällen einer Befreiung aufgrund von Reinvestition weiterhin die Pflicht des Erwerbers zum Einbehalt und zur anschließenden Abgabe der Erklärung mittels Formular 210 besteht.

Hinweis: Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen über den Steuereinbehalt bei Übertragungen von Immobilien in España durch nicht ansässige Verkäufer, die ohne Betriebsstätte tätig sind. Er ersetzt keine individuelle steuerliche, rechtliche oder notarielle Beratung. Die endgültige Besteuerung des Verkaufs hängt vom steuerlichen Gewinn oder Verlust, den Anschaffungs- und Veräußerungswerten, abzugsfähigen Kosten, Eigentumsverhältnissen, möglichen Befreiungen, Abkommen und weiteren konkreten Umständen ab. Die kommunale Wertzuwachssteuer ist eine separate Steuer und muss bei der zuständigen Gemeinde geprüft werden.

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