Fiscalidad de la compra inmobiliaria
No existe un único porcentaje de impuestos para comprar vivienda en España.
Primero hay que determinar si la operación es una transmisión de segunda mano o una primera entrega de vivienda nueva. Después hay que identificar la comunidad autónoma, territorio foral o régimen fiscal especial que corresponde al inmueble.
En una compra ordinaria de vivienda de segunda mano, el comprador normalmente tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP, cuyo tipo, reducciones y gestión dependen del territorio competente. En una vivienda nueva vendida por el promotor como primera entrega, dentro del territorio de aplicación del IVA, el comprador soporta IVA y la escritura puede quedar además sujeta a AJD cuando concurren los requisitos legales. El IVA de vivienda es actualmente del 10% con carácter general y del 4% para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública. Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes indirectos especiales y no deben calcularse aplicando automáticamente el IVA peninsular.
Segunda mano
La vivienda usada se encuadra normalmente en Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El porcentaje concreto debe resolverse por comunidad autónoma o territorio foral.
Vivienda nueva
En las primeras entregas del promotor dentro del territorio IVA, la vivienda soporta actualmente el 10% con carácter general.
Escritura inscribible
La cuota gradual de documentos notariales puede resultar aplicable cuando se cumplen los requisitos legales. El tipo concreto es territorial.
Valor de referencia
Puede determinar la base imponible de ITP/AJD en los supuestos previstos y debe comprobarse para el inmueble y ejercicio correspondientes.
Mapa fiscal de la compra
Primero clasifica la transmisión; después calcula el impuesto
“Vivienda nueva” y “segunda mano” son formas prácticas de describir la operación, pero fiscalmente importa especialmente si estamos ante una primera entrega del promotor, una segunda o ulterior entrega y quién realiza la transmisión.
| Situación habitual | Impuesto principal | Qué determina el importe | Qué debe comprobarse |
|---|---|---|---|
|
Vivienda usada / reventa Segunda mano |
ITP · Transmisiones Patrimoniales Onerosas | Tipo, escala, reducciones y beneficios de la comunidad autónoma o territorio competente. | Ubicación, base imponible, valor de referencia y requisitos de cualquier beneficio fiscal. |
|
Primera entrega de vivienda nueva por el promotor Territorio IVA |
IVA + posible AJD | IVA estatal aplicable a la vivienda y tipo autonómico/territorial de AJD. | Que sea primera entrega, territorio fiscal, escritura y posibles beneficios o exenciones. |
|
VPO de régimen especial o promoción pública Supuesto específico |
IVA reducido cuando se cumplen los requisitos | La Ley del IVA prevé actualmente el 4% para las viviendas comprendidas en este supuesto. | Calificación administrativa de la vivienda y cumplimiento exacto de las condiciones. |
| Determinadas operaciones empresariales con inmuebles usados | Puede existir tratamiento diferente | La Ley del IVA contempla supuestos de renuncia a la exención en operaciones que cumplen sus requisitos. | No aplicar automáticamente las reglas del comprador particular a operaciones empresariales. |
|
Canarias, Ceuta o Melilla Régimen territorial especial |
No aplicar automáticamente el IVA peninsular | Normativa fiscal específica del territorio. | Canarias: régimen IGIC. Ceuta y Melilla: régimen IPSI y normativa tributaria propia aplicable. |
Los tipos y beneficios autonómicos pueden cambiar de forma material entre territorios y según precio, edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda habitual u otros requisitos. El porcentaje debe verificarse en la jurisdicción concreta antes de calcular el coste final.
Segunda mano · ITP
En vivienda usada, la ubicación del inmueble cambia el cálculo
La Agencia Tributaria indica que la compra ordinaria de una vivienda usada supone para el comprador el pago de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que se ingresa ante la Hacienda autonómica correspondiente al lugar donde está situado el inmueble.
El marco estatal se encuentra en el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, pero las comunidades autónomas de régimen común disponen de competencias normativas sobre elementos como tipos de gravamen y beneficios dentro del marco legal.
- Identifica la comunidad autónoma o territorio foral.
- Comprueba el tipo general vigente para la operación.
- Revisa si existe una escala progresiva por valor del inmueble.
- Comprueba tipos reducidos y todos sus requisitos.
- Determina correctamente la base imponible.
- Consulta el valor de referencia cuando resulte aplicable.
- Verifica el modelo, procedimiento y plazo territorial vigente.
Obra nueva · IVA y AJD
La primera entrega del promotor sigue una ruta fiscal diferente
En Península e Islas Baleares, la venta de una vivienda nueva por el promotor como primera entrega está sujeta al IVA. La escritura puede además generar la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados cuando se cumplen los requisitos establecidos por la ley.
IVA general de vivienda
La AEAT establece actualmente un tipo del 10% con carácter general para las ventas de viviendas sujetas a este tipo reducido en territorio IVA.
Incluye, dentro de las condiciones legales, hasta dos garajes y anexos situados en el edificio cuando se transmiten conjuntamente.
Determinadas VPO
El 4% se aplica a viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública cuando concurren los requisitos legales.
No debe aplicarse por el simple hecho de que una vivienda se anuncie como “protegida”.
Documentos notariales
Las primeras copias de escrituras que cumplen los requisitos del artículo 31.2 del texto refundido del ITP/AJD pueden quedar sujetas a la cuota gradual.
El porcentaje de AJD debe verificarse en el territorio competente.
En una compra de vivienda nueva también deben revisarse AJD y los demás gastos de adquisición. Notaría, Registro, asesoramiento, tasación u otros costes no deben mezclarse con los impuestos como si fueran el mismo concepto.
Jurisdicción fiscal
España no funciona como una única zona fiscal inmobiliaria
La fiscalidad de adquisición combina reglas estatales con competencias autonómicas, forales y regímenes indirectos territoriales especiales. Resolver la ubicación no es un detalle: forma parte del cálculo.
Régimen común
ITP y AJD están sometidos al marco estatal, pero las comunidades autónomas ejercen competencias normativas sobre elementos relevantes del impuesto.
Navarra
Tiene régimen foral propio. Las cifras y procedimientos deben comprobarse en Hacienda Foral de Navarra y su normativa vigente.
País Vasco
No debe tratarse como una única jurisdicción de tipo común. Álava, Bizkaia y Gipuzkoa tienen normativa foral que debe resolverse por territorio histórico.
Canarias, Ceuta y Melilla
El IVA español se aplica en Península y Baleares. Canarias utiliza IGIC; Ceuta y Melilla cuentan con el IPSI y reglas territoriales específicas.
No traslades automáticamente una calculadora, porcentaje o reducción de una comunidad a otra. La base de datos de RealtorList mantiene cada jurisdicción fiscal como un paquete independiente precisamente para evitar este error.
Base imponible · Catastro
El precio de compra no siempre es la única cifra que debes mirar
La Dirección General del Catastro determina anualmente el valor de referencia de los inmuebles. Cuando una transmisión está sujeta a ITP/AJD en los supuestos previstos, este valor puede determinar la base imponible.
Catastro indica que, si el valor declarado, el precio o la contraprestación pagada son superiores al valor de referencia, se toma la mayor de estas magnitudes para los impuestos afectados.
- El valor de referencia no es lo mismo que el valor catastral.
- No es lo mismo que una tasación hipotecaria.
- No debe confundirse con el precio pactado entre comprador y vendedor.
- Se determina por ejercicio y debe consultarse para la fecha relevante.
- Puede impugnarse por las vías tributarias previstas cuando produce efectos fiscales.
El valor catastral se utiliza, entre otros fines, como base del IBI. El valor de referencia es un concepto diferente y puede intervenir en la base imponible de ITP/AJD e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La confusión entre ambos valores es una de las fuentes más frecuentes de cálculos incorrectos antes de una compra.
Impuestos por ubicación
Elige dónde está la vivienda para continuar con el cálculo correcto
Las siguientes páginas son las responsables de los tipos, reducciones, condiciones y particularidades territoriales. Esta guía nacional no duplica esos porcentajes.
Impuestos vs. gastos
No todos los costes de comprar vivienda son impuestos
Un presupuesto correcto separa los tributos de los honorarios, aranceles, servicios y costes de financiación.
Impuestos
ITP, IVA, AJD y los impuestos territoriales equivalentes o especiales cuando correspondan.
Notaría y Registro
Son costes relacionados con formalización e inscripción, pero no deben etiquetarse como impuestos de compra.
Servicios profesionales
Abogado, asesor, gestoría, agente u otros profesionales pueden generar honorarios según el servicio contratado.
Financiación
Tasación y otros conceptos vinculados a una hipoteca siguen su propio marco y no equivalen al impuesto de adquisición.
Situación especial del vendedor
Si el vendedor es no residente, el comprador puede tener una obligación adicional de retención
Esto no es un impuesto adicional que incremente por sí mismo el precio de compra para el adquirente, pero sí puede crear una obligación tributaria operativa para éste.
La normativa del IRNR establece una retención a cuenta en determinados supuestos de adquisición de inmuebles a vendedores no residentes. Esta materia pertenece a su guía específica porque afecta a la fiscalidad del vendedor y al procedimiento del comprador.
La función del comprador es retener e ingresar una parte del precio a cuenta de la obligación fiscal del transmitente cuando se cumplen los requisitos legales. Debe comprobarse la residencia fiscal del vendedor antes del cierre.
Errores frecuentes
Siete cálculos que pueden producir un presupuesto incorrecto
Aplicar una tasa nacional de ITP
El tipo concreto de ITP debe resolverse en el territorio competente.
Usar el ITP de otra comunidad
Una reducción de Andalucía no demuestra que exista la misma reducción en Madrid, Cataluña o Valencia.
Aplicar solo el IVA a obra nueva
La escritura puede generar AJD, cuyo tratamiento debe comprobarse territorialmente.
Confundir precio y base imponible
En determinados impuestos inmobiliarios debe comprobarse el valor de referencia y las reglas de valoración aplicables.
Aplicar IVA en Canarias
Canarias está fuera del territorio de aplicación del IVA español y utiliza su régimen IGIC.
Tratar País Vasco como una tasa única
Las reglas fiscales deben verificarse en Álava, Bizkaia o Gipuzkoa según corresponda.
Mezclar impuestos y gastos
El presupuesto final puede incluir muchos costes, pero cada concepto debe clasificarse correctamente.
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Asistencia para compradores
Calcula los impuestos después de resolver propiedad, operación y territorio
La fiscalidad correcta depende del inmueble y de la jurisdicción. Para una compra real, combina la información oficial con profesionales relevantes para la ubicación, idioma, tipo de propiedad y servicio requerido.
Fuentes oficiales verificadas
La fuente nacional define el marco; la territorial define el porcentaje cuando corresponde
Estas fuentes fueron comprobadas para esta guía el 8 de agosto de 2026. Los tipos autonómicos, reducciones, modelos y plazos deben verificarse además en la autoridad tributaria de la jurisdicción concreta.
Los datos nacionales publicados aquí están limitados a hechos verificables con fuentes oficiales. Los porcentajes autonómicos y forales se mantienen fuera de esta URL y deben actualizarse independientemente en cada guía territorial.
Preguntas frecuentes
Impuestos al comprar vivienda en España
No. El impuesto depende del tipo de transmisión y de la jurisdicción. La segunda mano tributa normalmente por ITP, cuyo tipo depende del territorio. En la primera entrega de vivienda nueva en territorio IVA intervienen IVA y, cuando corresponda, AJD. Canarias, Ceuta y Melilla tienen regímenes indirectos especiales.
En una compra ordinaria de vivienda usada, el comprador paga la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP. El tipo, reducciones, beneficios, procedimiento y plazo deben comprobarse en la comunidad autónoma o territorio fiscal competente.
En el territorio de aplicación del IVA, la venta de vivienda nueva sujeta al impuesto tributa actualmente al 10% con carácter general. La Ley prevé un 4% para determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública cuando se cumplen los requisitos. Canarias, Ceuta y Melilla no deben calcularse usando estos tipos de IVA.
En una primera entrega de vivienda nueva sujeta a IVA, el comprador soporta el IVA. Además, la escritura puede quedar sujeta a la cuota gradual de AJD cuando cumple los requisitos legales. El porcentaje de AJD se resuelve en la jurisdicción territorial competente.
Es un valor determinado anualmente por la Dirección General del Catastro que puede servir para determinar la base imponible de ITP/AJD y Sucesiones y Donaciones en los supuestos previstos. No es lo mismo que el valor catastral, una tasación hipotecaria o el precio de compraventa.
No debe asumirse. Cuando el valor de referencia resulte aplicable, puede determinar la base imponible. Catastro indica además que si el precio, contraprestación o valor declarado es superior al valor de referencia, se toma la mayor de estas magnitudes para los impuestos afectados.
La clasificación básica de la adquisición como operación sujeta a ITP, IVA o AJD depende de la operación y de la jurisdicción, no simplemente de la nacionalidad. Sin embargo, determinados tipos reducidos o beneficios territoriales pueden exigir condiciones específicas que deben comprobarse para el comprador concreto.
El IVA español no se aplica en Canarias. Canarias dispone del Impuesto General Indirecto Canario, IGIC, además de sus propias reglas tributarias. El tratamiento de una compra debe resolverse específicamente con normativa canaria.
No. Pueden formar parte del coste total de adquisición, pero deben diferenciarse de ITP, IVA, AJD y otros tributos. La guía de gastos de compra desarrolla estos conceptos por separado.
Necesitas como mínimo identificar el inmueble, su ubicación, si es primera entrega o segunda mano, el precio, la base imponible aplicable, el valor de referencia cuando corresponda y las circunstancias necesarias para cualquier beneficio fiscal. Después debe consultarse la normativa vigente de la jurisdicción competente.
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