Impuestos de compra · Comunidad de Madrid
Segunda mano: ITP general del 6%. Obra nueva: IVA y AJD madrileño.
En la Comunidad de Madrid, una vivienda usada tributa con carácter general al 6% por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO/ITP). Una primera entrega de vivienda nueva sujeta a IVA soporta generalmente un 10% de IVA y, cuando corresponde la cuota gradual de AJD, la compra de vivienda por una persona física utiliza tipos madrileños del 0,2%, 0,4%, 0,5% o 0,75% según la protección y el valor de la vivienda.
Resumen fiscal
Qué impuesto corresponde al comprar una vivienda en Madrid
Esta guía se aplica a inmuebles situados en la Comunidad de Madrid, no únicamente al municipio de Madrid. La clasificación fiscal empieza distinguiendo vivienda usada de primera entrega sujeta a IVA.
Segunda mano · general
Tipo general madrileño para la transmisión onerosa de bienes inmuebles cuando la operación tributa por TPO.
Familia numerosa
Tipo reducido para una vivienda que vaya a constituir la residencia habitual de una familia numerosa, sujeto a todos los requisitos legales.
Obra nueva · general
Tipo estatal general de IVA actualmente publicado para la venta de vivienda cuando la transmisión constituye una entrega sujeta a IVA.
Compra de vivienda por persona física
Tipos madrileños en función de vivienda protegida y valor. El 0,75% corresponde a viviendas con valor superior a €180.000.
Madrid no tiene una única cifra que sirva para cualquier compra: el 6% es el tipo general de TPO para inmuebles, pero existen beneficios concretos y la obra nueva sigue la ruta IVA + AJD. Primero identifica transmisión, comprador, destino de la vivienda y base fiscal; después aplica el beneficio que realmente corresponda.
Segunda mano · ITP general
El tipo general madrileño para inmuebles es del 6%
El artículo 28 del texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid establece un 6% con carácter general para la transmisión de inmuebles y para la constitución o cesión de determinados derechos reales sobre ellos.
- El obligado en una compraventa sujeta a TPO es, con carácter general, el adquirente.
- El 6% es el punto de partida para una compra residencial usada ordinaria.
- Antes de calcular, hay que determinar correctamente la base imponible.
- Los beneficios para vivienda habitual, familia numerosa o determinadas empresas tienen requisitos propios.
Ejemplo · vivienda usada €300.000
Vivienda habitual · bonificación
Una persona física puede reducir un 10% la cuota de TPO si el inmueble no supera €250.000
Las personas físicas que adquieren un inmueble que vaya a constituir su vivienda habitual pueden aplicar una bonificación del 10% de la cuota tributaria de TPO, exclusivamente cuando el valor del inmueble adquirido sea igual o inferior a €250.000. Para ese límite se incluyen los anexos y plazas de garaje transmitidos conjuntamente.
Es bonificación de cuota
No es un “ITP del 5,4%” fijado por la ley. Se calcula la cuota que corresponda y después se aplica la bonificación del 10% cuando se cumplen las condiciones.
Límite de valor
El beneficio solo se aplica si el valor del inmueble adquirido es igual o inferior a €250.000, computando los anexos y garajes transmitidos conjuntamente.
Destino habitual
La vivienda debe cumplir la definición y requisitos legales de vivienda habitual, incluida la ocupación y permanencia exigidas salvo las excepciones previstas.
Ejemplo · vivienda usada habitual €200.000
La ley madrileña impide acumular esta bonificación del 10% de TPO con el tipo reducido del 4% previsto para adquisiciones de vivienda habitual por familias numerosas.
Familia numerosa
El ITP puede bajar al 4% cuando la nueva vivienda será la residencia habitual familiar
Madrid aplica un tipo reducido del 4% a la transmisión de un inmueble que vaya a constituir vivienda habitual de una familia numerosa, siempre que concurran simultáneamente los requisitos del artículo 29.
- El sujeto pasivo debe ser titular de una familia numerosa y poder acreditarlo.
- El inmueble debe constituir la vivienda habitual de la familia.
- Si una vivienda habitual anterior era propiedad de algún titular, debe venderse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la nueva adquisición.
- La venta anterior no se exige cuando se adquiere un inmueble contiguo para unirlo a la vivienda habitual y formar una sola vivienda de mayor superficie.
- La vivienda debe habitarse efectivamente en el plazo legal y mantenerse como residencia habitual durante el periodo exigido, salvo las excepciones previstas.
Ejemplo · base €300.000
Menores de 35 · municipios pequeños
La bonificación de vivienda habitual puede alcanzar el 100% de TPO en un supuesto territorial muy concreto
La bonificación de la cuota pasa del 10% al 100% cuando la vivienda habitual es adquirida por un contribuyente menor de 35 años y está situada en un municipio con menos de 2.500 habitantes a 1 de enero del ejercicio anterior al devengo, según los datos publicados por el INE. El valor del inmueble debe ser igual o inferior a €250.000.
Edad
El adquirente debe ser menor de 35 años en los términos exigidos por la norma.
Población
La referencia es el dato oficial del INE a 1 de enero del ejercicio anterior al devengo.
Valor máximo
El inmueble adquirido debe tener un valor igual o inferior a €250.000, incluyendo anexos y garajes transmitidos conjuntamente.
Vivienda habitual
Debe ocuparse y mantenerse como residencia habitual conforme a las condiciones legales.
La norma remite a la población oficial del INE en una fecha concreta. La elegibilidad territorial debe comprobarse para el ejercicio de la compra y el municipio exacto.
Compra profesional para reventa
Existe un 2% para determinadas empresas inmobiliarias, pero no es un tipo general para sociedades
El artículo 30 prevé un tipo reducido del 2% para determinadas adquisiciones de viviendas por empresas sujetas a las normas contables del sector inmobiliario cuando el objetivo sea su reventa y se cumplan condiciones estrictas.
Actividad e inventario
La vivienda debe incorporarse al activo circulante para venderla y la actividad principal debe encajar en construcción, promoción o compraventa inmobiliaria por cuenta propia.
Documento público
La escritura debe hacer constar que la adquisición se realiza con la finalidad de vender el inmueble.
Reventa en tres años
La totalidad de la vivienda y sus anexos debe venderse dentro del plazo legal y la venta posterior debe cumplir la sujeción exigida por la norma.
El beneficio depende de la actividad, contabilización, finalidad declarada, posterior transmisión y plazo. También existen exclusiones expresas.
Obra nueva · IVA
La primera entrega ordinaria de vivienda nueva tributa generalmente al 10% de IVA
La Agencia Tributaria publica actualmente un 10% de IVA con carácter general para la venta de viviendas sujetas a este impuesto. Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al 4% cuando se cumplen los requisitos.
- Una primera entrega por el promotor suele seguir la ruta IVA + AJD.
- Una vivienda usada suele seguir la ruta TPO, pero la clasificación debe hacerse por la operación real.
- La nacionalidad del comprador no crea por sí sola otro tipo general de IVA para una compra residencial.
- Los pagos anticipados de una operación sujeta a IVA pueden tener devengo antes de la escritura final.
Consulta también la guía específica de IVA y AJD en una compra de obra nueva en España.
Ejemplo · vivienda nueva €300.000
AJD en la compra de vivienda
Madrid utiliza tipos de AJD del 0,2%, 0,4%, 0,5% y 0,75% para adquisiciones de vivienda por personas físicas
Cuando la primera copia de escritura documenta una adquisición de vivienda sujeta a la cuota gradual de documentos notariales y el adquirente es persona física, la normativa madrileña diferencia el tipo según la protección pública y el valor.
| Supuesto de adquisición de vivienda | AJD Madrid | Condición principal | Observación |
|---|---|---|---|
| Vivienda de protección pública cualificada | 0,2% | VPP regulada por Ley 6/1997, superficie dentro del límite legal y sin derecho a la exención. | Regla específica para adquirente persona física; el límite de superficie puede ampliarse para familia numerosa conforme a la normativa. |
| Vivienda hasta €120.000 | 0,4% | Valor de la vivienda igual o inferior a €120.000. | Se incluyen anexos y garajes transmitidos conjuntamente al determinar el valor relevante. |
| Más de €120.000 y hasta €180.000 | 0,5% | Valor superior a €120.000 e igual o inferior a €180.000. | Para adquirente persona física. |
| Más de €180.000 | 0,75% | Valor de la vivienda superior a €180.000. | Es el supuesto habitual de muchas compras de obra nueva por encima de ese valor. |
| Renuncia expresa a exención de IVA | 1,5% | Escritura que documente una operación con renuncia expresa a determinadas exenciones de IVA. | No es el tipo ordinario de una primera entrega residencial estándar. |
No debe elegirse un porcentaje solo mirando el precio anunciado. La operación, la condición del comprador, los anexos transmitidos y la base imponible deben revisarse antes de liquidar.
Bonificaciones de AJD
La cuota de AJD puede reducirse en vivienda habitual, familia numerosa y el supuesto rural para menores de 35 años
Vivienda habitual
Persona física + vivienda habitual + valor igual o inferior a €250.000: bonificación del 10% de la cuota gradual de AJD derivada de la escritura de adquisición.
Menor de 35 + municipio pequeño
La bonificación sube al 100% si, además, el adquirente es menor de 35 años y la vivienda está en un municipio con menos de 2.500 habitantes según el criterio anual legal.
Familia numerosa
La adquisición de vivienda habitual por titular de familia numerosa puede aplicar una bonificación del 95% de la cuota gradual de AJD cuando se cumplen los requisitos del artículo 38 ter.
Debe aplicarse el régimen que corresponda conforme a los hechos de la operación; no se pueden sumar el beneficio general del artículo 38 bis y la bonificación de familia numerosa del artículo 38 ter.
Compra vs hipoteca
El AJD de la compraventa no debe confundirse con el AJD de la escritura hipotecaria
La escritura de adquisición y la escritura de préstamo con garantía hipotecaria son actos diferentes. La Comunidad de Madrid recuerda que, para escrituras de préstamo con garantía hipotecaria formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo es el prestamista.
- No añadas al presupuesto del comprador el AJD del préstamo como si fuera otra cuota personal de adquisición.
- Separa fiscalmente compraventa y financiación.
- El comprador sí debe presupuestar los costes que legalmente le correspondan en su hipoteca, como la tasación cuando proceda.
En una obra nueva residencial ordinaria, calcula el IVA y el AJD de la escritura de adquisición conforme a la operación. Si existe hipoteca, no dupliques ese AJD atribuyendo al comprador la cuota del préstamo hipotecario.
Base imponible · valor de referencia
En segunda mano, comprueba el valor de referencia del Catastro antes de aplicar el 6%
Para inmuebles sujetos a TPO, el valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible. La Dirección General del Catastro indica que, cuando el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada son superiores al valor de referencia, se utiliza la mayor de esas magnitudes.
Precio
La contraprestación pactada entre comprador y vendedor. Es relevante, pero no siempre agota el análisis de la base fiscal.
Valor de referencia
Puede determinar la base imponible en ITP/AJD sobre inmuebles conforme a las reglas estatales.
Valor catastral
Es un concepto distinto del valor de referencia y no debe utilizarse como si fueran la misma cifra.
Tasación
La valoración hipotecaria sirve a la financiación y tampoco equivale automáticamente a la base del ITP.
Si el contrato refleja €240.000 pero la base fiscal aplicable resulta superior, multiplicar directamente €240.000 × 6% puede infravalorar la autoliquidación. Determina primero la base imponible.
Modelos y plazo
Madrid publica un plazo de 30 días hábiles para TPO y AJD
Plazo
30 días hábiles desde que se formaliza el acto o contrato gravado. No se cuentan sábados, domingos ni festivos.
TPO / ITP
La página oficial de Transmisiones Patrimoniales Onerosas identifica el Modelo 600 para la autoliquidación correspondiente.
AJD
La página oficial de Actos Jurídicos Documentados identifica el Modelo 601 para la modalidad correspondiente.
Competencia territorial
Las operaciones sobre inmuebles situados en la Comunidad de Madrid se presentan conforme a las reglas de competencia territorial publicadas por la Comunidad.
Esta guía ha sido verificada el 9 de agosto de 2026. Antes de presentar una autoliquidación posterior, revisa de nuevo la sede y las instrucciones vigentes de la Comunidad de Madrid.
Ejemplos prácticos
Cuatro compras en Madrid pueden producir cuotas muy distintas
Los ejemplos aíslan ITP, IVA y AJD. No incluyen notaría, Registro, abogado, gestoría, tasación, financiación ni otros costes, y parten de que la base indicada es la fiscalmente aplicable.
| Compra | Supuesto | Cálculo simplificado | Resultado |
|---|---|---|---|
| Usada · €300.000 | Tipo general TPO; sin beneficios | €300.000 × 6% | €18.000 ITP |
| Usada habitual · €200.000 | Persona física; cumple bonificación 10% | €12.000 − 10% de €12.000 | €10.800 ITP |
| Usada · familia numerosa · €300.000 | Vivienda habitual y requisitos del artículo 29 | €300.000 × 4% | €12.000 ITP |
| Nueva · €300.000 | Persona física; IVA 10%; AJD 0,75%; sin bonificación | €30.000 + €2.250 | €32.250 IVA + AJD |
Errores frecuentes
Qué revisar antes de cerrar el presupuesto fiscal
Aplicar siempre el 6%
El 6% es general en TPO, pero existen beneficios específicos para vivienda habitual, familia numerosa y determinados supuestos empresariales.
Confundir bonificación con tipo
La reducción general de vivienda habitual ≤ €250.000 es una bonificación del 10% de la cuota, no un tipo legal del 5,4%.
Olvidar el valor de referencia
Precio, valor de referencia, valor catastral y tasación son magnitudes diferentes.
Tratar obra nueva como reventa
Una primera entrega sujeta a IVA sigue la ruta IVA + AJD y no el TPO general de segunda mano.
Sumar beneficios incompatibles
Las reglas de vivienda habitual y familia numerosa incluyen incompatibilidades expresas que deben respetarse.
Cargar al comprador el AJD hipotecario
Desde el 10 de noviembre de 2018, en escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo es el prestamista.
Fuentes oficiales
Normativa y administración verificadas para Comunidad de Madrid
Última verificación: 9 de agosto de 2026. La norma autonómica consolidada consultada en BOE incorpora una actualización publicada el 30 de junio de 2026.
Guías relacionadas
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Preguntas frecuentes
ITP, IVA y AJD al comprar vivienda en Madrid
El tipo general de Transmisiones Patrimoniales Onerosas para la transmisión de inmuebles en la Comunidad de Madrid es del 6%. Existen beneficios específicos, como el 4% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual por familias numerosas y bonificaciones de cuota en otros supuestos.
Sí. Las personas físicas que adquieren un inmueble que vaya a constituir su vivienda habitual pueden aplicar una bonificación del 10% de la cuota de TPO cuando el valor del inmueble sea igual o inferior a €250.000. Deben cumplirse las condiciones legales de vivienda habitual.
Puede aplicarse un tipo reducido del 4% cuando el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual de la familia numerosa y se cumplan simultáneamente los requisitos legales, incluida la acreditación de la condición y, cuando corresponda, la venta de la anterior vivienda habitual dentro del plazo previsto.
Existe una bonificación del 100% de la cuota cuando el comprador es menor de 35 años, la vivienda habitual está situada en un municipio con menos de 2.500 habitantes según la referencia anual establecida por la norma y el valor del inmueble no supera €250.000, además de cumplirse las demás condiciones.
En una primera entrega ordinaria sujeta a IVA, el tipo residencial general actualmente publicado por AEAT es del 10%. Además, la escritura de adquisición puede tributar por AJD; para adquisiciones de vivienda por personas físicas Madrid utiliza tipos del 0,2%, 0,4%, 0,5% o 0,75% según el supuesto.
Para primeras copias de escrituras y actas notariales que documenten transmisiones de vivienda cuando el adquirente es persona física, la Comunidad de Madrid establece un 0,75% cuando el valor relevante de la vivienda supera €180.000, sin perjuicio de exenciones o bonificaciones que puedan corresponder.
Sí. Los titulares de familia numerosa que adquieren un inmueble que vaya a constituir su vivienda habitual pueden aplicar una bonificación del 95% de la cuota gradual de AJD derivada de la escritura de adquisición cuando cumplen todos los requisitos legales.
No. Para inmuebles, el valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación son superiores al valor de referencia, se aplica la regla legal que utiliza la magnitud superior.
La Comunidad de Madrid publica actualmente un plazo de 30 días hábiles desde la formalización del acto o contrato. En sus páginas de tramitación identifica el Modelo 600 para TPO y el Modelo 601 para AJD. Debe comprobarse de nuevo si la operación se realiza después de la fecha de revisión de esta guía.
La condición de extranjero o no residente no crea por sí sola un tipo general distinto de TPO para una vivienda situada en la Comunidad de Madrid. El tipo y los beneficios dependen de la operación y de que el comprador cumpla los requisitos legales de cada régimen.
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