Dokumentgranskning · España
Nota simple, fastighetsregistret och Catastro besvarar olika frågor om bostaden.
Innan köpet hjälper nota simple till att få kännedom om aktuell registreringsinformation om fastigheten, dess innehavare, rättigheter och belastningar; Fastighetsregistret är den institution som offentliggör och registrerar sakrätter i fast egendom; och Catastro är ett administrativt register med fastighets- och kartinformation. Att jämföra dem hjälper till att upptäcka avvikelser, men inget av dem ersätter i sig kontroll av stadsplanering, teknik, samfällighet eller nyttjande.
Direkt svar
Fastighetsregistret och Catastro är inte samma sak
Fastighetsregistret fokuserar på äganderätt och andra registrerade sakrätter. Catastro beskriver fastigheter administrativt och förvaltar alfanumerisk information och kartinformation. Nota simple är en form av offentliggörande av registerinnehållet; det är inte ett dokument utfärdat av Catastro.
| Köparens fråga | Huvudkälla | Vad kan den bidra med | Vad man inte bör dra för slutsatser enbart utifrån denna källa |
|---|---|---|---|
| Vem står angiven som innehavare? | Fastighetsregister / enkelt registerutdrag | Innehavare av inskrivna rättigheter samt dessa rättigheters art och omfattning. | Att bostadens faktiska eller planmässiga förhållanden är korrekta. |
| Finns det ett lån med inteckning, nyttjanderätt, utmätning eller annan belastning? | Fastighetsregister / enkelt registerutdrag | Gällande rättigheter, belastningar och begränsningar som framgår av fastighetsregistret. | Att det inte finns skulder eller förhållanden utanför fastighetsregistret som också påverkar köpet. |
| Vilken är den cadastrala referensen och beskrivningen? | Catastro | Cadastral information, kartmaterial och, beroende på handlingen, beskrivande och grafiska uppgifter. | Att den cadastrala innehavaren nödvändigtvis är samma person som har den inskrivna rätten i fastighetsregistret. |
| Är gränserna och den grafiskt angivna ytan samordnade? | Fastighetsregistret + Catastro | Registerinformationen anger om grafisk samordning finns och vilket datum som gäller. | Att ett byggnadsarbete, en tillbyggnad, en inglasning eller en viss användning har tillstånd eller är planenlig. |
| Är en inglasad terrass eller tillbyggnad laglig? | Stadsplanering / kommun + regionala regler | Planering, tillstånd, behörighetsgrundande handlingar, tillsyn och ärenden beroende på plats. | Att svaret kan fås enbart från det enkla registerutdraget eller Catastro. |
En god due diligence frågar inte vilket dokument som är ”det korrekta”, utan vilken juridisk, cadastrala, fysisk eller planmässig fråga varje dokument ska besvara. Fastighetsregistret, Catastro och den fysiska verkligheten måste jämföras, inte behandlas som utbytbara källor.
Fastighetsregistret
Fastighetsregistret offentliggör inskrivna rättigheter avseende fastigheten
Bolånelagen fastställer att fastighetsregistrets syfte är att registrera eller anteckna rättshandlingar och avtal som rör äganderätt och andra sakrätter avseende fast egendom. För en köpare är detta skikt avgörande för att kontrollera vem som är registrerad och vilka gällande rättigheter eller belastningar som framgår.
- Jämför säljarens namn med den eller de registrerade innehavarna.
- Kontrollera registerfastigheten, dess identifikation och den tillgängliga beskrivningen.
- Identifiera eventuella inteckningar, nyttjanderätter, utmätningar, servitut, förbud eller begränsningar.
- Kontrollera rättighetens omfattning: full äganderätt, naken äganderätt, nyttjanderätt eller andra förhållanden.
- Om det finns belastningar, fastställ om de avregistreras, kvarstår eller påverkar slutförandet av affären.
Bolånelagen presumerar också, enligt artikel 38, att inskrivna sakrätter finns och tillhör sin innehavare på det sätt som anges i registreringen.
Att en fastighet, byggnad eller yta är registrerad innebär inte i sig att alla byggnadsarbeten, användningar eller utbyggnader uppfyller gällande stadsplaneringsbestämmelser. Denna kontroll omfattar både regionala och kommunala nivåer.
Informativt registerutdrag
Vad ett enkelt registerutdrag innehåller och vilket värde det har
Registradores e-tjänst förklarar att det enkla registerutdraget har ett rent informativt värde och visar information om fastighetens gällande registreringar. Det kan innehålla fastighetens registeridentifikation, den unika registerkoden (CRU), identiteten på innehavare av registrerade rättigheter samt dessa rättigheters omfattning, natur och begränsningar.
Identifiering av fastigheten
Gör det möjligt att bekräfta att registeruppgifterna avser den bostad som faktiskt förhandlas.
Registrerad äganderätt
Identifierar innehavaren eller innehavarna av de gällande rättigheter som finns registrerade i registret.
Belastningar och rättigheter
Kan avslöja inteckningar, nyttjanderätter eller andra gällande rättigheter, belastningar eller begränsningar som framgår av registret.
Informationsvärde
Det styrker inte innehållet i registreringarna på samma sätt som ett registerintyg.
Registradores de España anger att det kan begäras personligen hos Fastighetsregistret eller via dess officiella onlineplattform.
Den 9 augusti 2026 publicerar Registradores en kostnad på 9,02 € plus IVA för ett vanligt enkelt registerutdrag som begärs via dess plattform. Detta belopp gäller för närvarande och bör kontrolleras igen om ansökan görs vid ett senare tillfälle.
Det innebär inte i sig att det saknas skulder till bostadsrättsföreningen, boende, oregistrerade avtal, tekniska brister, byggnadsarbeten utan tillräckligt stadsplaneringsrättsligt tillstånd eller avvikelser i yta. Varje risk ska hanteras genom rätt källa.
Nota simple jämfört med registercertifikat
Registercertifikatet är bevisinstrumentet, inte en ”mer detaljerad” version av nota simple
Registradores skiljer tydligt mellan de båda instrumenten. Nota simple ger informativ tillgång till det grundläggande aktuella innehållet. Certifikatet är en offentlig handling undertecknad av Registrador och används för att formellt styrka registrets innehåll.
- Nota simple är vanligtvis lämplig för en inledande och praktisk granskning inför köpet.
- Certifikatet bör övervägas när en uppgift behöver styrkas genom registret med bevisverkan.
- Ley Hipotecaria fastställer att frihet från eller belastning av fastigheter eller sakrätter endast kan styrkas gentemot tredje man genom ett registercertifikat.
- Valet beror på vad informationen behövs för, inte bara på hur mycket detaljer man vill läsa.
| Dokument | Funktion | Värde |
|---|---|---|
| Nota simple | Få praktisk kännedom om aktuell registerinformation. | Enbart informativt. |
| Registercertifikat | Formellt styrka registrets innehåll. | Offentlig handling undertecknad av Registrador. |
Fastighetskataster
Catastro är ett administrativt register: det beskriver fastigheter men ersätter inte registrets offentliga trovärdighet.
Den konsoliderade texten till Ley del Catastro Inmobiliario definierar Catastro som ett administrativt register under det ministerium som ansvarar för finansfrågor. Lagstiftningen håller uttryckligen behörigheterna och rättsverkningarna för Registro de la Propiedad åtskilda.
Fastighetsreferens
Fastighetens katastrala identifierare, som bör jämföras med köpehandling, kvitton och dokumentationen för transaktionen.
Alfanumeriska uppgifter
Catastro upprätthåller beskrivande information om egendomar inom sitt behörighetsområde.
Kartografi
Den elektroniska portalen gör det möjligt att se katastral kartografi och, beroende på tjänst, få beskrivande och grafisk dokumentation.
País Vasco och Navarra
Den statliga lagen om Catastro gäller utan att det påverkar de särskilda regionala regelverk som är i kraft; behörig katastral källa måste avgöras utifrån territoriet.
Generaldirektoratet för Catastro hänvisar i första hand till Catastros elektroniska portal och ger även tillgång via regionala kontor och informationspunkter för Catastro inom sitt behörighetsområde.
Samordning mellan Catastro och fastighetsregistret
När en fastighet är grafiskt samordnad ska detta anges i registerinformationen
Samordningen inför den grafiska representationen från Catastro – eller, i vissa fall, en validerad alternativ grafisk representation – i registerbladet. När samordning uppnås ger regelverket en särskild presumtion för uppgifterna om läge, avgränsning och yta i den införda grafiska representationen.
- Registerinformationen ska ange om fastigheten är grafiskt samordnad med Catastro och från vilket datum.
- Samordningen kan öka precisionen beträffande läge, avgränsning och grafisk yta.
- Det innebär inte att alla byggnader, användningar eller ombyggnader uppfyller stadsplaneringskraven.
- Vid ägarlägenheter kan en fastighetsregisterparcel innehålla flera fastigheter som delar parcelens grafiska representation.
Grafisk samordning har en specifik omfattning. Den gör inte fastighetsregistret, Catastro, köpehandlingen, ritningar, den faktiska bebyggelsen och stadsplaneringsärendet till en enda källa. Köparen måste exakt identifiera vilken uppgift som jämförs.
Ytor och avvikelser
Om fastighetsregistret, Catastro och den fysiska verkligheten inte överensstämmer, utgå inte automatiskt från att en källa ”är fel”
Skillnaderna kan ha olika orsaker: väntande uppdateringar, olika beskrivningskriterier, ombyggnader, tillhörande utrymmen, horisontella uppdelningar, fel, arbeten som inte har införts eller stadsplaneringsproblem. Rätt åtgärd beror på vilken uppgift som inte stämmer överens och fastighetens dokumenthistorik.
Yta, gränser, referens, tillhörande utrymmen, våningsplan, användning, äganderätt eller geometri är inte samma problem.
Enkel registerutskrift, köpehandling, fastighetsregisterintyg, ritningar och tillgänglig teknisk dokumentation.
Kontrollera vad som faktiskt finns: inglasade terrasser, tillhörande utrymmen, förråd, garage, tillbyggnader eller omdisponeringar.
Om skillnaden rör byggnation eller användning, granska stadsplaneringen och tillämplig regional lagstiftning.
Om frågan är väsentlig bör du undvika att anta att den kan lösas efter undertecknandet utan en dokumenterad lösning.
Avvikande yta
Fastställ vilken yta varje dokument jämför och om skillnaden påverkar registerfastigheten, parcellen, den privata enheten eller byggnaden.
Tillkommen byggnation
Att en tillbyggnad finns fysiskt eller till och med är registrerad i Catastro räcker inte för att dra slutsatsen att dess planrättsliga status är reglerad.
Bilagor och garage
Kontrollera om de ingår i fastigheten, är självständiga registerfastigheter, sammanlänkade objekt eller endast användningar som marknadsförs kommersiellt.
Före reservation eller handpenning
Registerinformationen bör granskas innan man ingår ett åtagande som är svårt att återkalla
Ett nyligen utfärdat enkelt registerutdrag kan avslöja omständigheter som förändrar förhandlingen, avtalets utformning eller den dokumentation som bör krävas före undertecknandet.
Annan säljare
Om den som förhandlar eller undertecknar inte överensstämmer med den registrerade ägaren måste behörighet, fullmakt, arvskifte eller annan rättslig grund klargöras innan betalning sker.
Befintligt bolån
Förekomsten av ett bolån hindrar inte i sig ett köp, men kräver att man fastställer hur och när det ska avvecklas ekonomiskt och i registret.
Utmätning eller anteckning
En anteckning eller belastning kräver att dess omfattning och hur den ska hanteras klargörs innan köpet slutförs.
Nyttjanderätt eller tredje mans rättighet
Köparen måste veta exakt vilken rättighet som förvärvas och vem som måste medverka för att överlåta den.
Beskrivning som inte stämmer överens
En annan yta, bilaga eller utformning måste utredas innan den kommersiella annonsen blir en avtalsenlig förpliktelse.
Ingen grafisk samordning
Avsaknaden av samordning innebär inte automatiskt att fastigheten är ogiltig, men kan motivera en ytterligare granskning om det finns fysiska gränsdragningsfrågor eller oklarheter.
Dokumentationens begränsningar
Sex saker som du inte bör ta för givna utifrån ett enkelt registerutdrag
Planrättslig laglighet
Tillstånd, planläggning, användning och tillsyn hör till den behöriga stadsplaneringsnivån.
Tekniskt skick
Registret ersätter inte en inspektion av konstruktion, fukt, installationer, skador eller underhåll.
Skuld till bostadsrättsföreningen
Situationen för avgifter, extra uttaxeringar och intyg från samfälligheten kräver en egen kontroll.
Faktiskt innehav
Vid affären måste det kontrolleras vem som innehar bostaden och på vilken grund; alla innehavsförhållanden kan inte avgöras genom att läsa registerinformationen.
Fullständig överensstämmelse med den fysiska verkligheten
En registerbeskrivning ska jämföras med Catastro och med vad som faktiskt finns på plats när det råder tveksamhet.
Skattevärde
Catastros referensvärde har en egen skattefunktion och behandlas i en separat skatteguide; det är inte synonymt med pris, taxeringsvärde eller registrerad äganderätt.
Checklista för köpare
Vad du bör jämföra innan dokumentgranskningen anses avslutad
| Uppgift | Enkel registerutskrift / register | Catastro | Verklighet / annan källa | Om uppgifterna inte stämmer överens |
|---|---|---|---|---|
| Innehavare | Innehavare av registrerade rättigheter. | Cadastral innehavare enligt tillträdesreglerna. | Identitet och behörighet för den som säljer. | Pausa och klargör behörighet eller avvikelse. |
| Identifiering | Registerfastighet / CRU. | Cadastral referens. | Adress och besökt bostad. | Bekräfta att alla dokument avser samma fastighet. |
| Yta | Registerbeskrivning. | Cadastral uppgifter / grafisk representation när så är tillämpligt. | Ritningar, uppmätning och faktiskt uppförd byggnad. | Identifiera vilken yta som avviker och varför. |
| Bilagor | Garage, förråd eller andra rättigheter om de anges. | Tillhörande cadastral uppgifter. | Fysisk användning och dokumentation från samfälligheten/byggherren. | Kontrollera om det är en självständig registerfastighet, tillbehör eller enbart nyttjanderätt. |
| Belastningar | Inteckningar, utmätningar, nyttjanderätter, servitut, begränsningar. | Ersätter inte registeranalysen av belastningar. | Handlingar för avregistrering eller avslutsavtal. | Fastställ lösningen innan du skriver under eller betalar. |
| Byggnadsarbeten / användning | Kan innehålla beskrivande uppgifter eller vissa registrerade regleringar. | Kan återspegla fysiska egenskaper. | Kommunen, regional lagstiftning, tillstånd och ärendeakt. | Dra inga slutsatser om lagligheten förrän stadsplaneringen har granskats. |
Praktiskt exempel
Det enkla registerutdraget anger 82 m², Catastro visar 96 m² och bostaden har en inglasad terrass
Skillnaden bör inte lösas genom att välja den högsta siffran eller automatiskt anta att terrassen är olaglig. Köparen behöver fastställa vilken yta varje källa mäter, när inglasningen utfördes och vilken dokumentation som finns.
- Bekräfta om 82 m² är den yta som är registrerad för den enskilda privata enheten.
- Kontrollera vilket katastralt mått som motsvarar 96 m² och hur det fördelas.
- Granska lagfartshandling, ritningar, horisontell uppdelning och dokumentation från samfälligheten om dessa är relevanta.
- Begär den stadsplaneringsdokumentation som gäller för inglasningen av terrassen.
- Fastställ om avvikelsen påverkar värdering, finansiering, skatter, möjligheten till legalisering eller avtal.
Innan orsaken till avvikelsen och den konkreta stadsplaneringssituationen har klarlagts skulle ett kategoriskt svar vara en slutsats som inte stöds av fastighetsregistret eller Catastro.
Officiella källor
Verifierade källor för fastighetsregistret, enkelt registerutdrag och Catastro
Senast verifierad: 9 augusti 2026. Förfaranden, servicekostnader och elektronisk åtkomst kan ändras; de bör kontrolleras på nytt vid tidpunkten för transaktionen.
Relaterade guider
Fortsätt utan att duplicera avsikten med denna sida
Denna guide fokuserar på praktisk läsning och jämförelse av enkelt registerutdrag, fastighetsregistret och Catastro före köp. Belastningar, stadsplanering, referensvärde, notariens roll och fullständig due diligence har egna sidor.
Hjälp utifrån plats och tjänst
En dokumentmässig avvikelse kan kräva olika specialistprofiler
Ett registerärende, en avvikelse i Catastro och en stadsplaneringsfråga löses inte nödvändigtvis av samma yrkesperson. Prioritera alltid bostadens läge, typen av problem och den tjänst som behövs innan du väljer vem du ska rådfråga.
Vanliga frågor
Nota simple, Registro och Catastro vid bostadsköp
Det är en form av registerinformation med enbart informativt värde. Den ger tillgång till aktuell information om fastigheten, inklusive dess identifiering samt innehavare, rättigheter, belastningar och begränsningar som framgår av registreringarna enligt de villkor som publiceras av registret.
En nota simple informerar om innehavaren eller innehavarna av gällande inskrivna rättigheter. Den har dock endast informativt värde. När registrets innehåll behöver styrkas formellt gentemot tredje man har registercertifikatet en annan räckvidd.
Det enkla registerutdraget är informativt. Certifikatet är en offentlig handling undertecknad av registratorn som formellt styrker registerinnehållet. Ley Hipotecaria förbehåller certifikatet som bevis för frihet från belastningar eller belastningar gentemot tredje man.
Per 9 augusti 2026 publicerar Registradores de España en officiell kostnad på 9,02 € plus IVA per fastighet för en vanlig nota simple som beställs via deras plattform. Detta är en praktisk uppgift som bör kontrolleras på nytt om den beställs vid ett senare datum.
Nej. Registro ansvarar för inskrivning och offentliggörande av äganderätt och andra sakrätter avseende fastigheter. Catastro är ett administrativt register som beskriver fast egendom och upprätthåller fastighets- och kartinformation inom sitt behörighetsområde.
Det innebär att en kadastral kartrepresentation eller, i de fall som lagen föreskriver, en alternativ kartrepresentation har införts i registerbladet. Registerinformationen anger samordningen och dess datum, och lagstiftningen tilldelar särskilda rättsverkningar åt de införda uppgifterna om läge, avgränsning och grafisk yta.
Identifiera först vilken yta varje källa beskriver och jämför den med köpehandlingen, ritningar och den faktiska situationen. En avvikelse kan ha olika orsaker och innebär inte automatiskt att något är olagligt. Om byggnadsarbeten, tillbyggnader eller användning berörs måste även en behörig stadsbyggnadskontroll göras.
Det kan inte fastställas enbart för att den finns i Catastro. Catastro har en administrativ och beskrivande funktion; lagligheten för byggnadsarbeten och användning kräver granskning av stadsbyggnadsregler, tillstånd, behörighetsgrundande handlingar och eventuella ärenden hos behörig myndighet.
Nej. Registergranskningen ersätter inte Catastro, stadsplanering, bostadsrättsförening eller samfällighet, besittning, avtal, skatter, tekniskt skick eller andra kontroller som är relevanta för bostaden och läget.
Den statliga Catastro-lagstiftningen tillämpas i España utan att det påverkar de särskilda regionala regelverk som gäller i País Vasco och Navarra. För en fastighet belägen där måste den behöriga regionala fastighetsregisterkällan identifieras innan förfaranden eller länkar från det statliga Catastro används.
Actualidad inmobiliaria
Últimas publicaciones
Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.
Kapitalvinst vid försäljning av en bostad i España
Fiscalidad del vendedor · Ganancia patrimonial El impuesto no se calcula simplemente restando el precio de compra al precio de venta. Para determinar la gananci…
Leer más
Så beräknar du avkastningen på en uthyrningsbostad
Inversión inmobiliaria · España Una buena inversión no empieza por la rentabilidad anunciada: empieza por entender todos los números y todos los riesgos. Compra…
Leer más
Bedrägerier och varningssignaler vid bostadsköp i España
Seguridad inmobiliaria · España Una señal de alerta no demuestra una estafa, pero sí puede justificar detener el pago hasta verificar. Antes de entregar una res…
Leer más
Långtidsuthyrning eller turistuthyrning: så jämför du dem
Inversión · Alquiler · Estrategia Larga temporada o alquiler turístico: compara primero la viabilidad y después la rentabilidad El alquiler turístico puede gene…
Leer más
Köpa bostad som investering i España
Inversión inmobiliaria · España Una buena inversión no empieza por la rentabilidad anunciada: empieza por entender todos los números y todos los riesgos. Compra…
Leer más
Köpa en fritidsbostad i España
Segunda residencia · España Una buena segunda vivienda debe funcionar también cuando no estás allí. Comprar una segunda residencia en España implica mucho más q…
Leer más
Turistuthyrning av bostäder i España
Inversión y alquiler · marco nacional Comprar para alquiler turístico no empieza con la rentabilidad. Empieza confirmando que el uso es viable. En España no exi…
Leer más
Var man kan köpa bostad i España: så väljer du rätt område
Elegir ubicación antes de elegir inmueble La zona adecuada no es la más famosa: es la que encaja con tu uso, presupuesto y forma de vida. España reúne mercados…
Leer más
Dokument som behövs för att sälja en bostad i España
Checklist documental del vendedor Preparar los documentos antes de encontrar comprador puede evitar retrasos cuando llega el momento de firmar. Para vender una…
Leer más
Innehållande av 3% vid försäljning av en bostad som icke-resident
Vendedor no residente · IRNR El 3% que se retiene en la venta no es necesariamente tu impuesto final. Cuando un contribuyente no residente sin establecimiento p…
Leer más