Due diligence · Woningaankoop
Vóór de aankoop moet meer dan één aspect van het vastgoed worden gecontroleerd.
Een gedegen vastgoedonderzoek vergelijkt wie verkoopt, welke rechten en lasten in het Register zijn opgenomen, wat het Catastro beschrijft, wat de stedenbouwkundige situatie is, welke schulden of afspraken er binnen de gemeenschap bestaan, wie de woning bewoont en welke verplichtingen voortvloeien uit de ondertekende contracten.
Wat houdt een woninginspectie in
Register, Catastro en stedenbouw beantwoorden verschillende vragen
De meest voorkomende fout is één correct document behandelen alsof het de hele transactie afhandelt. De informatie uit het Register, de kadastrale gegevens, de fysieke werkelijkheid en de stedenbouwkundige rechtmatigheid zijn verschillende lagen die met elkaar moeten worden vergeleken.
Registratie
Identificeert het perceel, de houders van geregistreerde rechten en de geldende rechten of lasten die in het Register zijn opgenomen.
De nota simple dient ter informatie.
Catastro
Maakt het mogelijk kadastrale gegevens te vergelijken en, wanneer er afstemming bestaat, de ligging, afbakening en grafische oppervlakte.
Bewijst op zichzelf geen eigendom of lasten.
Stedenbouw
Vereist controle van de regelgeving en bevoegde instantie voor gebruik, vergunningen, werkzaamheden, uitbreidingen en mogelijke stedenbouwkundige dossiers.
De controle is territoriaal gebonden.
Bezitsrecht en contracten
Er moet duidelijk worden vastgesteld wie het vastgoed bewoont, op basis van welke titel en wat is toegezegd met betrekking tot oplevering, huurovereenkomsten en bezit.
De status van de bewoner verandert de analyse.
Geef een samenvatting van wat moet worden gecontroleerd en verwijs naar gespecialiseerde gidsen wanneer zich een concreet probleem voordoet: lasten, afwijkingen tussen Register en Catastro, stedenbouw, bewoners, technische inspectie of fraude.
De naam, beschikbaarheid en werking van stedenbouwkundige certificaten, bewoningsvergunningen of gelijkwaardige documenten kunnen per autonome gemeenschap en gemeente verschillen.
Algemene checklist
Acht onderdelen die vóór de afronding duidelijk moeten zijn
Niet alle documenten zijn van toepassing op alle woningen. Het doel is vast te stellen welk bewijsstuk op het specifieke geval van toepassing is en afwijkingen op te lossen voordat de koper het risico aanvaardt.
Identiteit, handelingsbekwaamheid, vertegenwoordiging en bevoegdheid om te verkopen.
Eigendom, omschrijving, rechten, hypotheken, beslagen of andere bestaande lasten.
Referentie, fysieke gegevens en mogelijke afwijkingen ten opzichte van het Register en de werkelijkheid.
Gebruik, bouwwerkzaamheden, vergunningen, status van uitbreidingen en dossiers per gebied.
Schulden, statuten, besluiten, extra bijdragen en relevante werkzaamheden aan het gebouw.
Wie de woning in bezit heeft, de grondslag voor bewoning en de voorwaarden voor oplevering.
Prijs, waarborgsom, voorwaarden, termijnen, door te halen lasten en gevolgen van niet-nakoming.
Technische inspectie waar van toepassing; juridisch onderzoek brengt bouwkundige gebreken niet vanzelf aan het licht.
Een nuttige due diligence stapelt geen documenten op: zij vergelijkt bronnen en zet elke discrepantie om in een vraag die moet worden opgelost. Controleprincipe: bepaal voor elk risico de juiste autoriteit of het passende bewijs.
Kadaster
Controleer eerst wie mag verkopen en welke rechten of lasten zijn ingeschreven
De openbare registerinformatie maakt het mogelijk de identificatie van het perceel, de eigendom en de daarop ingeschreven rechten te controleren. Een nota simple is een praktisch hulpmiddel voor de eerste controle, maar heeft uitsluitend informatieve waarde en mag niet worden verward met een registerverklaring.
- Vergelijk de identiteit van de verkoper met die van de in het register vermelde eigenaar of eigenaren.
- Controleer de omschrijving van het perceel en de ingeschreven rechten die daarop rusten.
- Breng hypotheken, beslagen, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden of andere lasten in kaart die nog van kracht blijken te zijn.
- Begrijp welke lasten worden doorgehaald, welke blijven bestaan en hoe de doorhaling wordt gedocumenteerd.
- Als een vertegenwoordiger verkoopt, controleer dan de volmacht en de reikwijdte van diens bevoegdheden.
Raadpleeg de officiële informatie van het College van Registrars over het Eigendomsregister en de toelichting over nota simple en registerverklaring.
Deze kan informatie geven over het perceel en de daarop ingeschreven rechten, maar bestemmingsplannen, vergunningen, gebruik en dossiers moeten bij de bevoegde territoriale autoriteit worden gecontroleerd.
Catastro en fysieke werkelijkheid
Vergelijk referentie, oppervlakte, geometrie en omschrijving: een discrepantie mag niet worden genegeerd
Catastro en het Register zijn verschillende systemen. De afstemming tussen beide kan meer nauwkeurigheid bieden over de ligging, afbakening en grafische oppervlakte, maar een kadastrale overeenstemming vervangt niet de analyse van ingeschreven rechten of de stedenbouwkundige controle.
| Vraag | Hoofdbron | Wat te controleren | Wat niet automatisch mag worden afgeleid |
|---|---|---|---|
| Wie staat als rechthebbende vermeld en welke lasten bestaan er? | Kadaster | Geregistreerd eigendom en rechten/lasten. | Dat de fysieke of stedenbouwkundige werkelijkheid in alle opzichten overeenkomt. |
| Hoe staat het onroerend goed kadastraal omschreven? | Catastro | Referentie, locatie, fysieke gegevens en grafische weergave indien van toepassing. | Dat Catastro het Registro vervangt voor het aantonen van zakelijke rechten. |
| Zijn de bouw, uitbreiding of het gebruik legaal? | Bevoegde stedenbouwkundige autoriteit | Planologie, administratieve controles, vergunningen of machtigingen en toepasselijke dossiers. | Dat overeenstemming tussen Registro en Catastro stedenbouwkundige legaliteit garandeert. |
Verschillende oppervlakten
Een verschil tussen Registro, Catastro, akte en werkelijke meting vereist dat wordt vastgesteld welk gegeven afwijkt en waarom.
Georeferentie
Wanneer er een gecoördineerde grafische weergave bestaat, kan die meer nauwkeurigheid bieden over de afbakening, ligging en oppervlakte van het perceel.
Toegevoegde bouwwerken
Afgesloten terrassen, uitbreidingen, zwembaden, bijgebouwen of herindelingen kunnen aanvullende controles vereisen, ook al zijn ze fysiek aanwezig op het vastgoed.
De Dirección General del Catastro licht de coördinatie tussen Catastro en Registro toe en onderhoudt officiële toegangskanalen tot kadastrale informatie.
Stedenbouw en vergunningen
De concrete legaliteit van een woning kan niet met een algemene nationale regel worden vastgesteld
De Staat stelt een algemeen kader vast, maar de planologie, controles op gebruik en bebouwing, de beschikbare documenten, de stedenbouwkundige handhaving en legalisatieprocedures hangen in wezen af van de autonome gemeenschap en de gemeente.
Toegestaan gebruik
Controleer of het beoogde gebruik verenigbaar is met de regelgeving en planologie die op het vastgoed en de locatie van toepassing zijn.
Bouwwerken en machtigingen
Controleer welke vergunningen, licenties, verklaringen of controles van toepassing waren op de bouw en relevante wijzigingen.
Dossiers en legalisering
Als er sprake is van twijfelachtige bouwwerkzaamheden, stel dan vast of er een dossier, beperkingen, mogelijkheden tot regularisatie of nog openstaande gevolgen bestaan volgens het toepasselijke recht.
Dat hij of zij de autonome regelgeving, het gemeentelijke bestemmingsplan en de concrete gebruikte administratieve bron vermeldt om een conclusie te trekken over gebruik, vergunningen, uitbreidingen, bewoning/gebruik en eventuele dossiers. Een conclusie zonder rechtsgebied of lokale bron is onvolledig.
Er mag niet van worden uitgegaan dat een “licencia de primera ocupación”, een “certificado urbanístico” of een andere benaming in alle gemeenten en voor alle soorten vastgoed bestaat of hetzelfde effect heeft.
Het nationale kader kan worden geraadpleegd in de geconsolideerde tekst van de Wet op Grond en Stedelijke Rehabilitatie. Voor een specifieke woning moeten ook de toepasselijke autonome en gemeentelijke bronnen worden toegevoegd.
Vereniging van eigenaars
Controleer niet alleen de maandelijkse bijdrage: ga schulden, besluiten en buitengewone kosten na
Bij een woning die onder horizontale eigendom valt, kan de vereniging van eigenaars zowel de directe kosten als het toekomstige gebruik van het vastgoed beïnvloeden. De Wet op Horizontale Eigendom bevat specifieke regels over schulden aan de vereniging van eigenaars bij overdrachten.
- Vraag actuele informatie op over de stand van schulden bij de vereniging van eigenaars.
- Controleer de reguliere bijdragen en goedgekeurde extra bijdragen of relevante buitengewone werkzaamheden.
- Lees de statuten en regels wanneer deze van invloed kunnen zijn op het beoogde gebruik van de woning of gemeenschappelijke delen.
- Bestudeer recente notulen wanneer die relevant zijn voor werkzaamheden, geschillen, liften, gevels, daken, zwembaden of andere kostenbeslissingen.
- Maak in de koopovereenkomst duidelijk wie openstaande of goedgekeurde bedragen voor zijn rekening neemt.
Op 8 augustus 2026 bepaalt de Wet op Horizontale Eigendom dat het aangekochte vastgoed van rechtswege verbonden is aan bepaalde schulden bij de vereniging van eigenaars van de vorige eigenaar, tot het vervallen deel van het jaar van aankoop en de drie voorgaande kalenderjaren. In de openbare akte moet de vervreemder zijn of haar situatie verklaren en een schuldenverklaring overleggen, tenzij de verkrijger daar uitdrukkelijk van afziet.
Als wordt overwogen af te zien van de schuldenverklaring, is het raadzaam eerst te begrijpen welke informatie ontbreekt en hoe het risico contractueel tussen de partijen wordt verdeeld.
Bewoning, verhuur en bezit
“De woning is bewoond” beschrijft niet één enkele juridische situatie
Vóór de aankoop moet worden vastgesteld wie het pand feitelijk in bezit heeft en op welke grond. Een verkoper die tijdelijk in de woning blijft, een huurder, een gemachtigd familielid en een bewoner zonder duidelijk recht mogen niet als dezelfde situatie worden behandeld.
Verkoper in bezit
Bevestig wanneer en hoe de sleutels en het bezit worden overgedragen, en of er een periode na ondertekening van toepassing is.
Huurder
Controleer het contract, de data, de huur, de borg, de communicatie en het effect van de overdracht volgens het toepasselijke regime.
Toegestaan gebruik
Verduidelijk de schriftelijke basis van bewoning door familieleden, werknemers, rechtverkrijgenden of andere personen.
Onduidelijke situatie
Sluit niet af met een vage mondelinge uitleg: stel de feiten, documenten en juridische strategie vast voordat u het bezit overneemt.
Contract, datum, bestemming, duur, inschrijving en andere omstandigheden kunnen relevant zijn. Deze gids maakt van een verhuurde woning geen automatische conclusie over ontruiming, indeplaatsstelling of beschikbaarheid.
Reservering, waarborgsom en contract
Due diligence verliest waarde als de koper al een verplichting is aangegaan zonder passende uitweg
De controles moeten worden afgestemd op de contractuele planning. Als er een reservering, waarborgsom of andere onderhandse overeenkomst bestaat, moet duidelijk zijn wat er gebeurt wanneer een last, een stedenbouwkundige afwijking, een bewoner of ontbrekende documentatie aan het licht komt, of wanneer niet aan een overeengekomen voorwaarde wordt voldaan.
- Stel precies vast welk bedrag wordt betaald en aan wie.
- Leg de prijs, inbegrepen goederen, termijnen en betalingswijze vast.
- Bepaal wat er gebeurt als het onderzoek een wezenlijk probleem aan het licht brengt.
- Verduidelijk de doorhaling van lasten en ontbrekende documentatie vóór de afronding.
- Specificeer de overdracht van bezit, sleutels en de bewoningssituatie.
- Als de aankoop afhankelijk is van financiering, controleer dan hoe deze afhankelijkheid in het contract is vastgelegd.
“Reservering”, “aanbetaling”, “borg” of “arras” mogen niet als identieke categorieën worden behandeld zonder de volledige tekst te lezen en het toepasselijke burgerlijk recht vast te stellen. De contractuele gevolgen behoren in de specifieke gids van elk instrument te worden behandeld.
Waarschuwingssignalen
Een aandachtspunt verhindert niet altijd een aankoop, maar moet wel de volgende controle bepalen
Het doel is niet om een woning automatisch als “goed” of “slecht” te bestempelen. Elk signaal moet leiden naar de bron en de professional die de reikwijdte ervan kan bepalen.
Oppervlaktes die niet overeenkomen
Het Register, het Catastro, de akte, commerciële plattegrond en feitelijke opmeting tonen verschillende gegevens.
Niet opgehelderde verbouwing
Afgesloten terras, uitbreiding, zwembad, kelder, bijgebouw of bestemmingswijziging zonder voldoende bewijs over de status ervan.
Openstaande last
Hypotheek, beslag, vruchtgebruik, erfdienstbaarheid of een ander recht waarvan de behandeling bij de koop en verkoop niet is gedocumenteerd.
Vereniging van eigenaren met buitengewone kosten
Extra bijdragen, belangrijke werkzaamheden of geschillen die de werkelijke kosten van het vastgoed kunnen veranderen.
Onduidelijke bewoning
Het is niet duidelijk wie er in de woning woont, onder welk contract of wanneer het bezit wordt overgedragen.
Druk om te betalen zonder controle
Er wordt een aanbetaling of overboeking verlangd voordat identiteit, ontvangende rekening, voorwaarden en basisdocumentatie zijn gecontroleerd.
Praktisch voorbeeld
Hoe u vier aandachtspunten omzet in een verificatieplan
Stel u een woning in een vereniging van eigenaren voor waarbij de geadverteerde oppervlakte niet exact overeenkomt met de documentatie, er is een afgesloten terras, er staat een hypotheek in het Register en de verkoper geeft aan dat een familielid tijdelijk in het pand woont.
Vergelijk de beschrijving, oppervlakte, eigendom, hypotheeklast en kadastrale gegevens.
Breng de verbouwing, datum, beschikbare vergunningen of documenten en de lokale stedenbouwkundige situatie in kaart.
Leg het mechanisme voor doorhaling vast en stem dit af met de betaling en de notariële akte.
Maak duidelijk wie het pand bewoont, op welke grondslag en welke contractuele verplichting de overeengekomen oplevering waarborgt.
De due diligence mag het pand niet automatisch als “koopbaar” of “niet koopbaar” aanmerken. Elke kwestie, de bevoegde autoriteit, het risico en de voorwaarden die nodig zijn om deze op te lossen, moeten worden gedocumenteerd.
Professionals en verantwoordelijkheden
Zoek voor elk onderdeel van de controle de juiste deskundigheid
De juridische controle, de informatie uit het Register, de stedenbouwkundige analyse, de technische inspectie en de commerciële coördinatie zijn niet dezelfde functie. Bij complexe transacties kan het nodig zijn om professionals en officiële bronnen te combineren.
Geverifieerde officiële bronnen
De bron hangt af van de vraag die u wilt beantwoorden
Deze bronnen maken deel uit van het officiële register van AI Realty en werden revisadas op 8 augustus 2026. De stedenbouwkundige controle van een specifieke woning vereist daarnaast de regionale en gemeentelijke bronnen die op de locatie van toepassing zijn.
Ga verder op basis van het vastgestelde risico
Elke kwestie heeft een eigen canonieke gids
Due diligence is de controlekaart. De juridische en technische details van elk risico worden uitgewerkt zonder de hoofdintentie van deze pagina te dupliceren.
Veelgestelde vragen
Vastgoed-due diligence bij aankoop in España
Het is de gestructureerde beoordeling van de juridische, registratie-, kadastrale, stedenbouwkundige, gemeenschaps-, contractuele en bewoningssituatie van het vastgoed voordat u het aankooprisico aanvaardt. Afhankelijk van het type vastgoed kan ook een onafhankelijke technische inspectie nodig zijn.
Nee. De nota simple biedt zeer belangrijke registerinformatie over het perceel, de eigenaars en de geldende rechten of lasten, maar heeft informatieve waarde en vervangt geen kadastrale, stedenbouwkundige, gemeenschaps-, bewonings- of technische controles wanneer die relevant zijn.
Het is raadzaam ze met elkaar te vergelijken, omdat ze verschillende aspecten van het vastgoed beschrijven. Een verschil in oppervlakte, geometrie, referentie of beschrijving mag niet worden genegeerd: de oorzaak moet worden vastgesteld en bepaald moet worden welke correctie of aanvullende controle nodig is.
Dat mag niet worden aangenomen. De informatie uit het Register vervangt niet de controle van bestemmingsplannen, gebruik, vergunningen, werken en eventuele dossiers bij de bevoegde stedenbouwkundige autoriteit. De conclusie hangt af van de autonome gemeenschap, de gemeente en de specifieke situatie van het vastgoed.
Minimaal is het raadzaam de schuldenstatus te controleren en, afhankelijk van het gebouw, de bijdragen, bijzondere heffingen, statuten, regels en recente besluiten die van invloed kunnen zijn op de kosten of het gebruik van de woning. Het contract moet verduidelijken wie openstaande of goedgekeurde bedragen draagt wanneer daarover twijfel bestaat.
Ja. De Spaanse Wet op Horizontale Eigendom bepaalt dat het vastgoed zakelijk aansprakelijk is voor bepaalde schulden van de vorige eigenaar tot het vervallen deel van het jaar van aankoop en de drie voorgaande kalenderjaren. Deze wet regelt ook de verklaring en certificering van de schuldenstatus in de notariële akte, tenzij de verkrijger uitdrukkelijk daarvan is vrijgesteld.
Er moet worden vastgesteld wie de woning bewoont, op welke grond, sinds wanneer en wat is overeengekomen over de overdracht van het bezit. Een huurder, een gemachtigde bewoner en een persoon zonder duidelijk recht op bewoning worden niet op dezelfde manier behandeld. De juridische gevolgen vereisen een analyse van het specifieke geval.
Nee. De documentaire en juridische controle kan belangrijke risico's aan het licht brengen, maar ontdekt niet zelfstandig vochtproblemen, structurele gebreken, verslechterde installaties, bouwkundige gebreken of andere fysieke problemen. Wanneer relevant, moet een passende technische inspectie worden toegevoegd.
Deze moet vroeg genoeg worden georganiseerd zodat de resultaten van invloed kunnen zijn op de beslissing en het contract. Als er sprake is van een vroege reservering, moet de koper vooraf de voorwaarden van de aanbetaling begrijpen en weten wat er gebeurt als de controle een wezenlijk probleem aan het licht brengt.
Actualidad inmobiliaria
Últimas publicaciones
Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.
Cómo vender una vivienda en España paso a paso
Venta de vivienda · Proceso completo Vender bien empieza antes de publicar el anuncio: primero hay que preparar la propiedad, la documentación y el cierre. Una…
Leer más
Gastos e impuestos al vender una vivienda en España
Venta de vivienda · Costes · Fiscalidad El precio de venta no es el dinero neto que recibe el vendedor Al vender una vivienda en España pueden aparecer honorari…
Leer más
Plusvalía municipal al vender una vivienda en España
Venta de vivienda · impuesto municipal La plusvalía municipal no tiene una cuota única para España: primero manda la ley y después la ordenanza del municipio. E…
Leer más
Nota simple, Registro y Catastro al comprar una vivienda
Due diligence documental · España La nota simple, el Registro y el Catastro responden a preguntas distintas sobre la vivienda. Antes de comprar, la nota simple…
Leer más
Cargas, deudas y comunidad al comprar una vivienda
Due diligence · Cargas y deudas Una deuda del vendedor y una carga que afecta a la vivienda no son lo mismo. Antes de comprar una vivienda en España conviene se…
Leer más
Legalidad urbanística de una vivienda en España
Urbanismo · Due diligence inmobiliaria Que una vivienda exista físicamente, en Catastro o en el Registro no demuestra por sí solo que todas sus obras y usos sea…
Leer más
Comprar una vivienda con inquilino u ocupantes en España
Riesgos de compra · Posesión y arrendamientos Comprar la propiedad no significa recibir automáticamente una vivienda libre y disponible. Antes de comprar una vi…
Leer más
Inspección de vivienda y vicios ocultos en España
Due diligence · Estado físico Una inspección técnica puede descubrir problemas antes de comprar, pero no convierte la vivienda en “libre de defectos”. La revisi…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en País Vasco: guía fiscal
Fiscalidad foral de la compra inmobiliaria En el País Vasco no existe un único “ITP autonómico”: hay que identificar primero el territorio histórico. La compra…
Leer más
Impuestos al comprar vivienda en Comunidad Valenciana: ITP, IVA y AJD
Comunitat Valenciana · ITP · IVA · AJD Segunda mano y obra nueva tienen una fiscalidad diferente en la Comunidad Valenciana En una compra ordinaria de vivienda…
Leer más