¿Puede un extranjero conseguir una hipoteca en España?

Puede solicitarla. La concesión depende de la evaluación de solvencia, la garantía y los criterios de riesgo de la entidad. La Ley 5/2019 no limita su ámbito a prestatarios de nacionalidad española cuando la operación encaja en los supuestos regulados.

¿Extranjero y no residente significan lo mismo para una hipoteca?

No. La nacionalidad y la residencia son conceptos distintos. Un extranjero puede ser residente en España y un español puede ser no residente. La entidad puede valorar ambos elementos dentro de su política de riesgo.

¿Qué porcentaje financia un banco español a un no residente?

No existe un porcentaje legal universal para todos los no residentes. El LTV y el importe concedido dependen de la política de la entidad, la solvencia del prestatario, la tasación y las características de la operación.

¿Qué documentos pide el banco a un comprador extranjero?

No existe una lista bancaria única para todos los casos. La ley exige que el prestamista especifique la información y las pruebas verificables necesarias para evaluar solvencia. La documentación concreta depende de la entidad, el país, el tipo de ingresos y la operación.

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

La FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada. En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019 es un documento personalizado y tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, con un mínimo legal de diez días.

¿Necesito una tasación para la hipoteca?

Sí cuando el inmueble se aporta como garantía dentro del marco regulado. Debe existir una tasación adecuada realizada conforme a las normas aplicables y con independencia del prestamista o intermediario.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

Conforme a la Ley 5/2019, el prestatario asume la tasación; el prestamista asume gestoría, arancel notarial de la escritura de préstamo e inscripción de la garantía. Las copias las paga quien las solicite. En la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, la normativa del ITP/AJD considera sujeto pasivo al prestamista.

¿Tengo que ir al notario antes de firmar la hipoteca?

Cuando la Ley 5/2019 resulte aplicable, sí. El prestatario debe comparecer ante el notario elegido para el acta previa de transparencia y hacerlo, como tarde, el día anterior a la escritura del préstamo.

Hypotheken in España voor buitenlanders

Hypotheekfinanciering voor internationale kopers

Buitenlander of niet-ingezetene zijn leidt niet automatisch tot een bepaald financieringspercentage

Een buitenlandse persoon kan een hypotheek aanvragen om een woning te kopen in España. Toekenning is niet automatisch: de kredietinstelling moet de kredietwaardigheid en de transactie beoordelen, en haar commerciële criteria kunnen per profiel verschillen. De wet stelt geen uniforme LTV vast voor alle niet-ingezeten kopers.

Jurisdictie: España Profiel: buitenlander / niet-ingezetene Laatste herziening: 8 augustus 2026

Bekijk het hypotheekproces FEIN, FiAE en documentatie

Uitgangspunt

Buitenlander en niet-ingezetene betekenen niet hetzelfde

Nationaliteit geeft aan uit welk land iemand afkomstig is. Fiscale woonplaats en hoofdverblijfplaats beschrijven een andere situatie. Een buitenlandse burger kan in España wonen en een Spaanse burger kan niet-ingezetene zijn. Voor een hypotheek beoordeelt de kredietinstelling de transactie en de kredietwaardigheid van de kredietnemer; haar interne beleid kan onderscheid maken op basis van woonplaats, valuta van de inkomsten, land van herkomst van de documentatie of andere risicofactoren.

Buitenlandse koper

Een buitenlandse nationaliteit betekent op zichzelf niet dat er één hypotheekregeling geldt. Daarnaast moet worden beoordeeld waar de koper woont en hoe deze inkomsten verkrijgt.

Niet-ingezeten koper

De status van niet-ingezetene kan van invloed zijn op het commerciële en documentatiebeleid van de bank, maar bepaalt wettelijk geen uniform financieringspercentage.

Wettelijke bescherming

Wet 5/2019 bepaalt haar toepassingsgebied aan de hand van het type kredietnemer en transactie. De wet beperkt haar bescherming niet tot kredietnemers met de Spaanse nationaliteit.

De juiste vraag is niet “hoeveel leent España aan een buitenlander?”, maar “welke financiering biedt deze kredietinstelling aan deze kredietnemer voor deze specifieke transactie?”

Beoordeling van de kredietwaardigheid

De bank moet nagaan of de lening duurzaam betaalbaar is voor de kredietnemer

Wet 5/2019 verplicht de kredietverstrekker om vóór het aangaan van de lening een grondige beoordeling van de kredietwaardigheid uit te voeren. Tot de factoren die de wet uitdrukkelijk noemt, behoren de arbeidssituatie, de huidige en verwachte inkomsten, bezittingen, spaargeld, vaste uitgaven en reeds aangegane verplichtingen.

Inkomsten

Er wordt gekeken naar het vermogen om gedurende de looptijd van de lening inkomsten te genereren, niet alleen naar de waarde van de woning.

Spaargeld en bezittingen

Beschikbaar spaargeld en bezittingen maken deel uit van de wettelijk voorgeschreven beoordeling van de kredietwaardigheid.

Uitgaven en schulden

Vaste uitgaven en bestaande financiële verplichtingen zijn relevant voor de beoordeling van het terugbetalingsvermogen.

DOC

Documentair bewijs

De kredietverstrekker moet aangeven welke informatie en verifieerbare bewijsstukken nodig zijn. Er bestaat niet één documentenlijst voor alle banken en landen.

Verwar de wet niet met kredietacceptatie

De wet bepaalt wat de kredietverstrekker moet beoordelen en vereist dat de gevraagde informatie noodzakelijk is voor die beoordeling. Het specifieke formaat van loonstroken, belastingaangiften, schuldverklaringen, vertalingen of buitenlandse documenten hangt af van de instelling en het geval; dit mag niet als universele wettelijke vereiste worden voorgesteld.

Financiering en LTV

Er bestaat geen “60% voor niet-ingezetenen” als algemeen wettelijk maximum

Op de markt kunnen verschillende financieringsvoorwaarden gelden voor ingezetenen en niet-ingezetenen, maar die percentages zijn commerciële en risicobeslissingen van elke instelling. Wet 5/2019 stelt geen uniforme LTV vast voor buitenlandse kopers of niet-ingezetenen.

Vraag de instelling welk percentage op jouw specifieke profiel van toepassing is.
Vraag op basis van welke waarde dit percentage wordt berekend en welke invloed de taxatie heeft.
Reserveer voldoende eigen middelen voor het niet-gefinancierde deel en de toepasselijke aankoopkosten.
Teken geen reserveringsovereenkomst of aanbetalingsovereenkomst in de veronderstelling dat een bankinschatting gelijkstaat aan een bindende goedkeuring.

Redactionele richtlijn van RealtorList

Gebruikelijke commerciële bandbreedtes van banken of hypotheekmakelaars kunnen nuttig zijn als marktoriëntatie, maar worden hier niet als wettelijke regel gepubliceerd. Voor een daadwerkelijk percentage moet een offerte worden verkregen van de instelling voor de specifieke kredietnemer en woning.

Hypotheektaxatie

De taxatie is een gereguleerde financiële waardering, geen commerciële schatting van een makelaarskantoor

De als zekerheid verstrekte onroerende zaken moeten vóór het sluiten van de leningsovereenkomst naar behoren worden getaxeerd. Wet 5/2019 vereist onafhankelijkheid ten opzichte van de kredietverstrekker of tussenpersoon en verwijst naar het kader voor hypotheekwaardering, met inbegrip van de geldende versie van Besluit ECO/805/2003.

Financieel doel

De taxatie helpt de instelling bij het beoordelen van de zekerheid en het risico van de transactie.

Erkende taxateur

Banco de España legt uit dat de hypotheekwaardering binnen het regelgevingskader moet worden uitgevoerd door een erkende taxateur of taxatiebedrijf.

Overgelegde taxatie

Banco de España geeft aan dat de instelling een door de klant overgelegde taxatie moet accepteren als deze is gecertificeerd door een erkende taxateur en nog niet is verlopen, onverminderd haar controles.

De taxatie garandeert de lening niet

Een gunstige taxatie vervangt de beoordeling van de kredietwaardigheid niet en verplicht de instelling niet om een bepaald bedrag toe te kennen.

Hypotheekproces

Van financiële beoordeling tot ondertekening

De exacte volgorde kan per instelling verschillen, maar de volgende stappen maken correct onderscheid tussen de commerciële analyse van de bank en de wettelijke transparantiefasen.

Eerste profiel

De koper geeft het bedrag, de beoogde woning en de financiële situatie aan. Een voorlopige inschatting mag niet worden verward met een bindend aanbod.

Kredietwaardigheid

De instelling vraagt de informatie en bewijsstukken op die zij nodig acht om het terugbetalingsvermogen binnen het wettelijke kader te beoordelen.

Taxatie

De woning die als zekerheid zal dienen, wordt gewaardeerd overeenkomstig de toepasselijke hypotheekregels.

Besluit van de bank

De instelling beslist op basis van kredietwaardigheid, zekerheid en risicobeleid of zij financiering verstrekt en onder welke voorwaarden.

FEIN en FiAE

Wanneer Wet 5/2019 van toepassing is, wordt de precontractuele documentatie binnen de wettelijke termijn verstrekt.

Voorafgaande notariële akte

De kredietnemer verschijnt bij de gekozen notaris voor advies en om de materiële transparantie te bevestigen.

Ondertekening

De koopovereenkomst en de hypothecaire lening kunnen bij de notaris worden gecoördineerd wanneer aan alle vereisten voor beide transacties is voldaan.

Registratie

De hypothecaire zekerheid wordt na het passeren van de akte en de bijbehorende afhandeling ingeschreven in het Eigendomsregister.

Precontractuele informatie

Welke juridische documenten verschijnen vóór het ondertekenen van een hypotheek

Voor transacties die binnen het toepassingsgebied van Wet 5/2019 vallen, bepaalt artikel 14 dat precontractuele documentatie ten minste tien kalenderdagen vóór ondertekening aan de kredietnemer ter beschikking moet worden gesteld.

FEIN

Europees gestandaardiseerd informatieblad

Het is gepersonaliseerd en geldt als een bindend aanbod voor de kredietverstrekker gedurende de overeengekomen termijn tot aan de ondertekening, die ten minste tien dagen moet bedragen.

FiAE

Blad met gestandaardiseerde waarschuwingen

Het vat relevante clausules of elementen samen, waaronder indexen, vervroegde opeisbaarheid, verdeling van kosten en, indien van toepassing, vreemde valuta.

VAR

Scenario's met variabele rente

Als de lening variabel is, wordt een afzonderlijk document verstrekt met voorbeelden van maandelijkse termijnen bij verschillende scenario's voor de ontwikkeling van de rentevoet.

CON

Contractontwerp

De kredietnemer ontvangt een kopie van het contractontwerp, met een uitsplitsing van de kosten die aan de ondertekening verbonden zijn.

SEG

Voorwaarden van verplichte verzekeringen

Als de kredietverstrekker binnen de transactie bepaalde verzekeringswaarborgen vereist, moet deze schriftelijk informeren over de vereiste voorwaarden.

NIET

Notariële waarschuwing

De kredietnemer wordt geïnformeerd over de verplichting om voorafgaand notarieel advies te ontvangen wanneer de wettelijke regeling van toepassing is.

Tien dagen is een wettelijk minimum voor transparantie, geen volledige goedkeuringstermijn

Het beoordelingsproces, de taxatie en de beslissing van de bank kunnen langer duren. De termijn van tien dagen heeft betrekking op de precontractuele documentatie voorafgaand aan de ondertekening binnen het toepassingsgebied van Wet 5/2019.

Notariële transparantie

Vóór de hypotheekakte vindt een fase van notarieel advies plaats

Artikel 15 van Wet 5/2019 bepaalt dat de kredietnemer bij de gekozen notaris verschijnt om advies te ontvangen over de documentatie en zodat de notaris kan controleren of aan de transparantievereisten is voldaan. De verschijning moet uiterlijk plaatsvinden op de dag vóór de leningakte.

De notaris controleert of de vereiste documentatie is verstrekt en of de termijnen zijn nageleefd.
Hij of zij registreert de vragen van de kredietnemer en het verleende advies.
De voorafgaande akte maakt deel uit van het mechanisme voor materiële transparantie van de transactie.
Het bestaan van de akte betekent niet dat de notaris de kredietwaardigheid van de kredietnemer heeft goedgekeurd; die beoordeling is de verantwoordelijkheid van de kredietverstrekker.

Kosten van de voorafgaande akte

Banco de España beschrijft deze voorafgaande transparantieakte als gratuitis voor de kredietnemer binnen het gereguleerde proces.

Formalisatiekosten

Wie de belangrijkste hypotheekkosten betaalt

Deze tabel heeft betrekking op de formaliseringskosten van de hypothecaire lening binnen het geldende nationale kader, niet op de belastingen en kosten voor de aankoop van de woning, die afzonderlijk moeten worden begroot.

Onderdeel	Wie draagt de kosten	Officiële grondslag	Opmerking
Hypotheektaxatie	Lener	Wet 5/2019, art. 14.1.e	Volgens de algemene wettelijke regel komen de kosten voor rekening van de klant.
Administratieve afhandeling van de hypotheek	Kredietgever	Wet 5/2019, art. 14.1.e	Dit moet worden onderscheiden van andere diensten die de koper zelf afneemt.
Notariële kosten voor de hypotheekakte	Kredietgever	Wet 5/2019, art. 14.1.e	De kopieën worden betaald door degene die ze aanvraagt.
Inschrijving van de hypothecaire zekerheid	Kredietgever	Wet 5/2019, art. 14.1.e	Dit heeft betrekking op de zekerheid van de lening.
AJD op de hypotheekakte	Kredietgever als belastingplichtige	RDL 1/1993, art. 29	De nationale belastingregelgeving wijst de kredietgever bij deze akten aan als belastingplichtige.
Aanvullende notariële kopieën	Degene die ze aanvraagt	Wet 5/2019, art. 14.1.e	Niet te verwarren met de kosten van het origineel of de hypotheekakte, die door de kredietgever worden gedragen.

Aankoop ≠ hypotheek

ITP van een woning usada, IVA/AJD bij nieuwbouw, advieskosten, inschrijving van de koopakte in het Register en andere aankoopkosten behoren tot het aankoopbudget. Deze mogen niet worden vermengd met de verdeling van de kosten van de hypotheekakte.

Inkomen en valuta

Inkomen in een andere valuta kan relevant zijn voor het risico, maar maakt de lening niet automatisch tot een lening in meerdere valuta's

Een niet-ingezeten koper kan zijn inkomen buiten de eurozone ontvangen. De kredietinstelling kan met dat risico rekening houden in haar acceptatiebeleid. Iets anders is wanneer de lening zelf in een vreemde valuta luidt: in dat geval voorziet artikel 20 van Wet 5/2019 in specifieke omzettingsrechten en informatieverplichtingen.

EUR

Lening in euro's, inkomsten in een andere valuta

De wet creëert hierdoor geen universele bijzondere LTV. De kredietinstelling kan het wisselkoersrisico meewegen in haar beoordeling van de kredietwaardigheid en haar interne beleid.

Lening in vreemde valuta

Wet 5/2019 regelt uitdrukkelijk het recht op omzetting naar bepaalde alternatieve valuta's en vereist specifieke informatie over het wisselkoersrisico.

Voordat u zich tot de aankoop verbindt

Maak van een hypotheekraming geen voorwaarde die niet door het contract wordt beschermd

Voor een buitenlandse koper kan het grootste praktische risico ontstaan wanneer hij een woning reserveert of een aanbetalingscontract tekent voordat hij weet hoe zijn financiering zal verlopen. Als de aankoop afhankelijk is van een hypotheek, moet de relatie tussen financiering en aanbetaling in het specifieke contract worden beoordeeld.

PRE

Financiële planning

Bereken uw eigen middelen en kosten voordat u gaat zoeken, maar beschouw elke simulatie als indicatief totdat u formele documentatie van de kredietinstelling ontvangt.

RES

Reservering

Controleer vóór betaling wat er gebeurt als de financiering niet tijdig rondkomt, onvoldoende is of andere voorwaarden heeft dan verwacht.

Due diligence

De bankgoedkeuring vervangt niet de juridische, kadastrale, stedenbouwkundige of technische controle van de woning.

Wat u moet controleren voordat u een reservering betaalt Vastgoed due diligence

Professionele hulp

Vergelijk professionals op regio, taal en dienstverlening

Een gefinancierde aankoop kan coördinatie vereisen tussen de bank, taxateur, notaris, juridisch adviseur en vastgoedprofessional. RealtorList helpt u bij het vinden van makelaarskantoren en makelaars die relevant zijn voor de locatie, taal en het type transactie.

Officiële bronnen

Gebruikt juridisch en financieel kader

Bronnen geverifieerd op 8 augustus 2026. De commerciële voorwaarden van elke bank — financieringspercentage, prijs, looptijd, scoring en specifieke documentatie — moeten rechtstreeks bij de kredietinstelling worden gecontroleerd en worden niet gepresenteerd als universele wettelijke regels.

BOE · Niveau 1Wet 5/2019 inzake vastgoedkredietovereenkomstenToepassingsgebied, kredietwaardigheid, taxatie, FEIN, FiAE, notariële transparantie, kosten en leningen in vreemde valuta. BOE · Niveau 1Besluit EHA/2899/2011Kader voor bancaire transparantie en uitwerking van precontractuele informatie voor vastgoedleningen. BOE · Niveau 1Besluit ECO/805/2003Waarderingsnormen voor onroerend goed voor bepaalde financiële doeleinden, in de geldende en gewijzigde tekst. Bank van España · Niveau 2Een hypotheek afsluitenPraktische toelichting op FEIN, FiAE, termijnen, documentatie en de voorafgaande notariële akte. Bank van España · Niveau 2Kosten verbonden aan de hypotheekTaxatie, administratieve afhandeling, notaris, Register en verdeling van kosten binnen het huidige kader. BOE · Fiscaal niveau 1Gecoördineerde tekst van ITP en AJDArtikel 29 wijst de kredietverstrekker aan als belastingplichtige bij leningsakten met hypothecaire zekerheid.

Bronnen van RealtorList

Ga verder met de gids die de volgende vraag beantwoordt

Deze URL is de specifieke gids voor de financiering van buitenlandse en niet-ingezeten kopers. NIE, herkomst van middelen, aankoopproces, reservering en kosten behouden hun eigen canonieke URL's.

Veelgestelde vragen

Hypotheken in España voor buitenlanders en niet-ingezetenen

Kan een buitenlander een hypotheek krijgen in España?

Die kan worden aangevraagd. De toekenning hangt af van de beoordeling van de kredietwaardigheid, de zekerheid en de risicocriteria van de instelling. Wet 5/2019 beperkt haar toepassingsgebied niet tot kredietnemers met de Spaanse nationaliteit wanneer de transactie onder de gereguleerde gevallen valt.

Betekenen buitenlander en niet-ingezetene hetzelfde voor een hypotheek?

Nee. Nationaliteit en woonplaatsstatus zijn verschillende begrippen. Een buitenlander kan ingezetene zijn in España en een Spanjaard kan niet-ingezetene zijn. De instelling kan beide elementen beoordelen binnen haar risicobeleid.

Welk percentage financiert een Spaanse bank voor een niet-ingezetene?

Er is geen universeel wettelijk percentage voor alle niet-ingezetenen. De LTV en het toegekende bedrag zijn afhankelijk van het beleid van de instelling, de kredietwaardigheid van de kredietnemer, de taxatie en de kenmerken van de transactie.

Welke documenten vraagt de bank aan een buitenlandse koper?

Er bestaat geen uniforme bankdocumentenlijst voor alle gevallen. De wet vereist dat de kredietverstrekker de informatie en verifieerbare bewijsstukken specificeert die nodig zijn om de kredietwaardigheid te beoordelen. De specifieke documentatie hangt af van de instelling, het land, het type inkomen en de transactie.

Wat is de FEIN bij een hypotheek?

De FEIN is het Europees gestandaardiseerd informatieblad. Bij transacties die onder Wet 5/2019 vallen, is dit een gepersonaliseerd document en geldt het als een bindend aanbod voor de instelling gedurende de overeengekomen termijn tot de ondertekening, met een wettelijk minimum van tien dagen.

Heb ik een taxatie nodig voor de hypotheek?

Ja, wanneer het onroerend goed als zekerheid wordt ingebracht binnen het gereguleerde kader. Er moet een passende taxatie zijn uitgevoerd overeenkomstig de toepasselijke normen en onafhankelijk van de kredietverstrekker of tussenpersoon.

Wie betaalt de hypotheekkosten?

Volgens Wet 5/2019 betaalt de kredietnemer de taxatie; de kredietverstrekker betaalt de administratieve afhandeling, het notariële tarief voor de leningakte en de inschrijving van de zekerheid. De kopieën worden betaald door degene die ze aanvraagt. Bij de leningakte met hypothecaire zekerheid beschouwt de ITP/AJD-regelgeving de kredietverstrekker als belastingplichtige.

Moet ik vóór het ondertekenen van de hypotheek naar de notaris?

Wanneer Wet 5/2019 van toepassing is, ja. De kredietnemer moet bij de gekozen notaris verschijnen voor de voorafgaande transparantieakte, uiterlijk op de dag vóór de leningakte.

Let op: deze gids biedt algemene informatie over hypotheken in España voor buitenlandse kopers en niet-ingezetenen, gesada op geverifieerde officiële bronnen van 8 augustus 2026. Dit vormt geen bankaanbod en vervangt geen persoonlijk financieel, juridisch, fiscaal of notarieel advies. De goedkeuring, rentevoet, looptijd, financieringspercentage, zekerheden en specifieke documentatie zijn afhankelijk van de instelling en het risicoprofiel.

8 de August de 2026

Nieuwbouw of bestaande bouw in España: verschillen voor de koper

Comprar vivienda · Comparativa La diferencia no es solo estrenar o reformar: cambia la fiscalidad, el calendario, los pagos y el tipo de riesgo. Obra nueva y se…