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Compte bancaire et origine des fonds lors de l’achat d’un bien immobilier à España

Acheter un bien immobilier · Fonds et paiements

Le compte bancaire est le canal. L'essentiel est de pouvoir expliquer et documenter l'origine des fonds.

Lors de l'achat d'un bien immobilier à España, les contrôles de prévention du blanchiment peuvent concerner le compte bancaire, l'identité de l'acheteur, le bénéficiaire effectif, l'origine économique des fonds et le moyen de paiement utilisé. Les documents requis ne sont pas les mêmes pour tous : ils dépendent de l'entité assujettie, de l'opération et du niveau de risque.

Dernière révision : 8 août 2026 Juridiction : España BUY-004 · Origine des fonds / LBC-FT
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Trois notions à ne pas confondre

Le compte bancaire, l'origine des fonds et le moyen de paiement sont des notions distinctes

Distinguer ces notions permet d'éviter l'une des erreurs les plus fréquentes : penser que détenir l'argent sur un compte bancaire, même à España, prouve à lui seul son origine ou remplace les vérifications de prévention du blanchiment.

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Compte bancaire

Il s'agit du compte sur lequel les fonds sont conservés, reçus ou envoyés. L'établissement peut appliquer ses propres contrôles d'identification et de diligence raisonnable.

Le compte est le canal opérationnel.

ORI

Origine des fonds

Il s'agit de l'origine économique qui explique comment les fonds utilisés dans l'opération ont été obtenus et pourquoi ils correspondent au profil du client.

La traçabilité doit être cohérente avec l'opération.

PAG

Moyen de paiement

Il s’agit de la manière concrète dont le paiement est effectué : par exemple, par virement bancaire ou par tout autre moyen admis et dûment identifié lorsque cela est nécessaire.

L’acte notarié documente les moyens de paiement dans les cas prévus par la loi.

Un compte bancaire espagnol est-il obligatoire ?

Les sources nationales vérifiées relatives au devoir de vigilance et aux moyens de paiement ne font pas ressortir d’obligation générale selon laquelle le compte utilisé deba doit être espagnol pour que la vente soit valable. Ce qui doit en revanche être établi, c’est l’identification, la traçabilité des fonds et le moyen de paiement conformément à l’opération et aux contrôles applicables.

Un compte espagnol ne « régularise » pas le dossier

Ouvrir ou utiliser un compte en España n’empêche pas la banque, le notaire ou toute autre personne assujettie de demander des informations complémentaires sur l’identité du payeur, la personne pour le compte de laquelle il agit et l’origine des fonds.

Personnes assujetties

Les vérifications peuvent être effectuées par plusieurs intervenants dans la vente immobilière

La Loi 10/2010 inclut parmi les personnes assujetties les établissements de crédit, les promoteurs et les professionnels qui interviennent dans les ventes immobilières, les notaires et les registrateurs, ainsi que certains professionnels du droit lorsqu’ils participent aux opérations prévues par la réglementation.

BAN

Banque ou établissement de paiement

Il peut identifier le client, connaître son activité et demander des informations ou des documents afin de comprendre l’opération et l’origine des fonds.

INM

Intermédiaire immobilier

Toute personne exerçant professionnellement une activité d’agence, de commission ou d’intermédiation dans la vente de biens immobiliers relève du cadre de prévention du blanchiment de capitaux.

NOT

Notaire et registrateur

Ils sont des personnes assujetties et, en outre, les moyens de paiement sont identifiés dans l’acte immobilier lorsque la contrepartie est pécuniaire, conformément aux dispositions légales.

JUR

Professionnel du droit

Certains avocats, avoués ou autres professionnels indépendants sont assujettis lorsqu’ils interviennent dans les opérations décrites dans la Loi 10/2010.

Le même achat peut donner lieu à des demandes de documents différentes, car chaque assujetti applique ses propres mesures en fonction de son rôle, de sa connaissance du client et du risque qu'il évalue. Il ne faut donc pas présenter une checklist documentaire universelle comme s'il s'agissait d'une exigence légale identique pour tous.

Préparation pratique

Organisez la traçabilité avant d'effectuer le premier paiement important

La réglementation exige l'identification, la connaissance du bénéficiaire effectif lorsque cela est applicable, des informations sur l'objet de la relation et des contrôles continus adaptés au risque. L'acheteur peut faciliter le processus s'il maintient une documentation cohérente entre la personne qui achète, celle qui paie, le compte d'origine et l'opération immobilière.

Étape 1 Identité

Préparez une pièce d'identité valide pour les personnes concernées ainsi que les informations requises concernant l'acheteur.

Étape 2 Bénéficiaire effectif

Si l'achat est effectué par une société ou une structure, ou si une personne agit pour le compte d'un tiers, la personne physique concernée doit pouvoir être identifiée.

Étape 3 Origine économique

L'explication de l'origine des fonds doit être cohérente avec l'activité, le patrimoine et les circonstances déclarées.

Étape 4 Traçabilité bancaire

Conservez les justificatifs et références permettant de suivre le mouvement des fonds jusqu'au compte utilisé pour payer.

Étape 5 Paiement final

Coordonnez à l'avance le montant, le compte bénéficiaire, le moyen de paiement et les documents qui devront être consignés ou disponibles lors de la finalisation.

Il n'existe pas de catalogue documentaire officiel unique

Le SEPBLAC indique expressément qu'il ne définit pas quel document doit être demandé à chaque client particulier. L'entité ou le professionnel assujetti détermine ce qu'il demande et à qui, en appliquant des exigences plus strictes lorsqu'il estime le risque plus élevé.

Renseignez-vous avant d'effectuer un virement

Si une entité a besoin d'un justificatif précis, il vaut mieux le savoir avant de déplacer les fonds ou de fixer une date de finalisation. Un dossier incomplet peut obliger l'assujetti à ne pas exécuter l'opération tant qu'il ne peut pas appliquer les mesures de vigilance requises.

Compte bancaire

Ouvrir un compte à España est une décision opérationnelle, et non une preuve de l'origine des fonds

La Banque de España explique qu'une entité peut demander des documents d'identification et, dans le cas des non-résidents, une preuve de ce statut. Elle peut également demander des documents relatifs à l'origine des fonds versés, tant lors de l'ouverture du compte qu'ultérieurement.

  • Vérifiez quels documents la banque accepte avant d'entamer la procédure d'ouverture.
  • Si vous êtes non-résident, confirmez quel justificatif de résidence ou de non-résidence l'entité demande.
  • Ne supposez pas qu’effectuer d’abord un virement vers un compte espagnol supprime le contrôle de l’origine des fonds.
  • Veillez à ce que le titulaire et l’objet des comptes soient cohérents avec la personne qui achète et celle qui paie.
  • En cas d’hypothèque, séparez les documents relatifs à la solvabilité de ceux relatifs à l’origine des fonds.

Consultez les informations de la Banque de España concernant l’ouverture de comptes .

Question Réponse pratique
Le compte doit-il être espagnol ? Les sources vérifiées n’établissent pas qu’un compte espagnol soit une condition générale de validité de toute vente immobilière. Les modalités concrètes peuvent dépendre de la banque, du financement et du mode de paiement.
Un compte espagnol prouve-t-il l’origine des fonds ? Non. Le compte identifie un canal bancaire ; l’origine économique et la cohérence du mouvement peuvent nécessiter des vérifications distinctes.
La banque peut-elle demander des documents ultérieurement ? Oui. Les obligations de vigilance et le suivi ne se limitent pas nécessairement au moment de l’ouverture.
Acheter avec un prêt hypothécaire supprime-t-il ces contrôles ? Non. L’évaluation hypothécaire et les contrôles de prévention du blanchiment répondent à des objectifs distincts et peuvent coexister.

Virements et moyens de paiement

La finalisation nécessite des fonds disponibles et un paiement pouvant être identifié

La Loi sur le notariat impose l’identification des moyens de paiement dans certains actes immobiliers à titre onéreux. Le Conseil général du notariat explique que, lorsqu’un paiement est effectué par virement, l’acte mentionne comment et quand le paiement a été effectué, ainsi que les comptes d’origine et de destination.

01

Confirmez le compte bénéficiaire

Vérifiez le bénéficiaire, l’IBAN et le libellé par un canal indépendant avant d’ordonner un virement important.

02

Prévoyez une marge de temps

Les virements transfrontaliers peuvent prendre plus de temps selon les pays, la devise et les banques intervenantes. Ne laissez pas le virement critique au dernier moment.

03

Conservez le justificatif

Conservez la référence de l’opération, le montant, la date et les coordonnées bancaires permettant de relier le paiement à la vente immobilière.

04

Coordonnez-vous avec le notaire

Avant de signer, confirmez comment les paiements déjà effectués et le montant remis lors de la finalisation seront mentionnés dans l’acte.

Virement international

La Banque de España rappelle qu’un virement international envoie des fonds entre des comptes situés dans différents pays et que les délais et les coûts peuvent varier selon la nature de l’opération et les banques correspondantes.

Ne modifiez pas les instructions de paiement sur la seule base d’un e-mail

Tout changement de compte à la dernière minute doit être vérifié par un canal indépendant. La sécurité du paiement constitue un risque distinct de l’origine des fonds et mérite sa propre vérification.

Quand s’attendre à davantage de questions

La vérification s’intensifie lorsque la structure de l’opération exige de mieux comprendre qui paie et pourquoi

La Loi 10/2010 permet d’adapter les mesures au niveau de risque et exige l’identification du bénéficiaire effectif. Par conséquent, une opération comportant davantage d’intervenants, de structures ou de mouvements peut nécessiter une explication documentaire plus complète.

3P

Un tiers paie

Si le compte qui envoie les fonds n’appartient pas à l’acheteur, l’entité assujettie peut avoir besoin de comprendre qui apporte les fonds, pour le compte de qui cette personne agit et son lien avec l’opération.

SOC

Une société achète

La structure de propriété et de contrôle ainsi que l’identification du bénéficiaire effectif deviennent un élément central du dossier de diligence raisonnable.

TRZ

Parcours des fonds complexe

Plusieurs mouvements, comptes ou juridictions peuvent exiger davantage de justificatifs pour reconstituer la traçabilité et vérifier que l’opération correspond au profil déclaré.

Davantage de documents ne signifie pas nécessairement qu’il existe un problème. Cela signifie souvent que l’entité assujettie doit atteindre le niveau de connaissance requis avant de pouvoir poursuivre.

Exemple pratique

Acheter depuis un compte étranger peut être simple si la traçabilité est organisée

Imaginez un acheteur qui acquiert le bien à titre personnel et effectue le paiement depuis un compte bancaire situé dans un autre pays. L’essentiel n’est pas de transformer ce scénario en règle universelle, mais de le coordonner avec la banque, l’étude notariale et les autres professionnels qui deban appliquer leurs contrôles.

Moment Ce qu’il convient de régler Ce qui peut être vérifié
Avant de réserver Qui achète, qui paiera et depuis quel compte. Identité, titularité du compte et éventuelles exigences de l’intermédiaire ou du professionnel.
Avant le paiement principal Veillez à ce que l’origine économique des fonds et leur traçabilité bancaire soient prêtes. Documents demandés par chaque assujetti en fonction de son analyse des risques.
Avant le rendez-vous chez le notaire Montants déjà versés, montant restant dû, bénéficiaire et moyen de paiement. Informations devant être identifiées dans l’acte notarié et documents nécessaires à la finalisation.
Après la conclusion Conserver les justificatifs et la documentation relatifs à l’opération. Traçabilité des paiements, acte notarié, contrats et autres documents pertinents.

Erreurs fréquentes

Les problèmes surviennent généralement lorsque les fonds sont préparés trop tard

01

Rechercher une « liste standard »

Il n’existe pas de liste officielle unique de documents valable pour tous les clients, établissements et opérations.

02

Confondre solde et origine des fonds

Le fait de disposer de fonds sur un compte n’empêche pas que des informations soient demandées sur leur origine et sur la raison de leur utilisation pour cet achat.

03

Utiliser le compte d’un tiers sans l’expliquer

Lorsque l’acheteur, le payeur et le titulaire du compte ne coïncident pas, il peut être nécessaire de préciser qui agit pour le compte de qui.

04

Transférer les fonds avant de valider le dossier

Il est préférable de savoir d’abord quels justificatifs sont nécessaires pour chaque établissement ou professionnel plutôt que de découvrir une pièce manquante à l’approche de la finalisation.

05

Laisser le virement au dernier jour

Les opérations transfrontalières peuvent entraîner des délais, contrôles, coûts ou banques intermédiaires supplémentaires qui doivent être intégrés au calendrier.

06

Accepter un nouvel IBAN sans le vérifier

Toute modification inattendue des instructions de paiement doit être confirmée par un canal indépendant avant d’envoyer les fonds.

Sources officielles vérifiées

Base légale et institutionnelle utilisée pour ce guide

Sources révisées le sada août 8 2026. La documentation précise exigée dans le cadre d’une opération réelle doit être confirmée auprès de l’assujetti intervenant, car l’étendue de la vigilance dépend du risque.

BOE · Loi 10/2010 Prévention du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme Identification, bénéficiaire effectif, objet de la relation, suivi, origine des fonds et application de mesures selon le risque. BOE · Décret royal 304/2014 Règlement de la Loi 10/2010 Développement réglementaire des obligations de vigilance et des procédures de prévention. SEPBLAC Devoir de vigilance Explication officielle concernant l’identification, le bénéficiaire effectif, l’objet de la relation et les mesures simplifiées ou renforcées selon le niveau de risque. SEPBLAC Questions fréquentes pour les entités assujetties Confirme qu’il n’existe pas de catalogue officiel unique de documents pour chaque client et que chaque entité définit ses exigences selon le niveau de risque. BOE · Loi sur le notariat Article 24 · moyens de paiement Cadre juridique relatif à l’identification des moyens de paiement dans les actes notariés immobiliers à titre onéreux lorsque la contrepartie est monétaire. Conseil général du notariat Acheter un logement Explication institutionnelle sur l’acte notarié, l’identité, les moyens de paiement et les coordonnées bancaires pour les virements. Banco de España Démarches pour ouvrir un compte Identification, documents pour les non-résidents et éventuels contrôles sur l’origine des fonds dans le cadre de la relation bancaire. Banco de España Virement international Informations sur les virements entre pays, les frais, les banques correspondantes et les éventuelles différences de délais.

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Poursuivez le processus sans dupliquer la même intention

Cette page est la référence canonique pour l’origine des fonds et la préparation bancaire de l’achat. Le processus général, le NIE, l’acheteur étranger, la due diligence et les fonctions institutionnelles sont détaillés dans leurs propres guides.

Processus d’achat et de vente à España Séquence complète, du budget et des vérifications jusqu’à l’acte notarié et au Registre. Acheter en tant qu'étranger ou non-résident Différences en matière d’identification, de financement, de fiscalité et d’organisation de l’opération. NIE pour acheter un logement Quel est le rôle du NIE et comment il s’inscrit dans le processus d’achat. Notaire, Registre et Cadastre Quel est le rôle de chaque institution et où s’inscrivent ses contrôles. Due diligence avant l’achat Vérification du registre foncier, du cadastre, de l’urbanisme, de la copropriété et de l’occupation. Risques et signaux d’alerte Paiements, fraude, divergences documentaires et situations nécessitant une vérification supplémentaire.

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Recherchez des professionnels par localisation, langue et service

Les documents relatifs aux fonds peuvent dépendre des intervenants et de la structure de l’achat. RealtorList permet de trouver des agences et agents pertinents par zone, langue, services et spécialités.

Questions fréquentes

Compte bancaire et origine des fonds lors de l’achat d’un logement

Les sources nationales vérifiées relatives à la prévention du blanchiment de capitaux et aux moyens de paiement n’établissent pas qu’un compte bancaire espagnol soit une condition générale de validité de toute vente immobilière. Les modalités concrètes peuvent varier en cas de prêt hypothécaire, selon la politique de l’établissement ou le mode de paiement choisi.

Cela signifie fournir les informations et, lorsqu’ils sont demandés, les documents permettant à l’entité assujettie de comprendre l’origine économique de l’argent et de vérifier que l’opération est cohérente avec le client, son activité et son profil de risque.

Non. Le SEPBLAC confirme qu’il ne fixe pas de catalogue officiel des documents que deba doit demander à chaque client concerné. Chaque établissement ou professionnel assujetti détermine les documents à demander en fonction du risque qu’il évalue.

Un virement international permet d’envoyer des fonds entre des comptes situés dans différents pays. Pour une vente immobilière donnée, il convient de coordonner la disponibilité des fonds, les contrôles de l’établissement, la traçabilité et les données du moyen de paiement qui deban doivent figurer dans l’acte.

La loi sur le notariat exige l’identification des moyens de paiement dans les actes immobiliers à titre onéreux relevant de son champ d’application. Le Notariat explique que, lorsqu’il y a un virement, sont consignés la manière et la date du paiement, ainsi que les comptes d’origine et de destination.

Il peut être nécessaire d’expliquer qui fournit les fonds, pour le compte de qui l’on agit et le lien entre cette personne et l’opération. La loi 10/2010 oblige les entités assujetties à déterminer si le client agit pour son propre compte ou pour le compte de tiers et à identifier le bénéficiaire effectif lorsque cela est applicable.

Oui. La vigilance requise comprend un suivi continu, et Banco de España avertit que l’établissement peut demander des documents sur l’origine des fonds même après l’ouverture du compte.

Oui, cela peut avoir une incidence sur le calendrier. La loi 10/2010 prévoit que les entités assujetties ne doivent pas exécuter d’opérations lorsqu’elles ne peuvent pas appliquer les mesures de vigilance requises. Il est donc conseillé de préparer le dossier avant de fixer la date de conclusion.

Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, financier, bancaire, hypothécaire ou notarial personnalisé. Les établissements et professionnels soumis à la réglementation relative à la prévention du blanchiment de capitaux appliquent des mesures selon l’opération et le niveau de risque ; ils peuvent donc demander des documents différents. Avant de transférer des fonds ou de fixer la signature, confirmez les exigences directement auprès de la banque, de l’étude notariale et des professionnels intervenant dans votre dossier.

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