Immobilienverkauf · Vollständiger Ablauf
Ein erfolgreicher Verkauf beginnt vor der Veröffentlichung des Inserats: Zunächst müssen die Immobilie, die Unterlagen und der Abschluss vorbereitet werden.
Ein Immobilienverkauf in España verläuft in der Regel von der Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Unterlagen bis hin zur Marktbewertung, Vermarktung, Angebot, privatem Vertrag, Vorbereitung der notariellen Urkunde, Unterzeichnung vor dem Notar, Zahlung, Schlüsselübergabe und nachträglichen Verpflichtungen. Es gibt keine einheitliche Dokumenten- oder Steuerliste für alle Immobilien: Es können regionale, kommunale, gemeinschaftliche und hypothekenbezogene Anforderungen sowie unterschiedliche Regelungen je nach steuerlichem Wohnsitz des Verkäufers gelten.
Kurzantwort
Die richtige Reihenfolge reduziert Überraschungen, sobald ein Käufer vorhanden ist
Die sicherste Vorgehensweise besteht darin, zunächst die Unterlagen der Immobilie vorzubereiten, Preis und Verkaufsstrategie festzulegen, mit stimmigen Informationen zu vermarkten, das Angebot und jede Anzahlung sorgfältig zu dokumentieren, die Hypothek oder Belastungen zu klären, die Urkunde vorzubereiten und schließlich Zahlung, Besitzübergang und steuerliche Verpflichtungen abzuschließen. Diese Seite erläutert den Ablauf; die Unterlagen, Steuern und detaillierten Berechnungen werden auf separaten Seiten behandelt, um Doppelungen zu vermeiden.
Vorbereiten
Eigentümer, Grundbuch, Catastro, Eigentümergemeinschaft, IBI, Energieausweis, Hypothek und Nutzungssituation.
Vermarkten
Angebotspreis, Präsentation, Werbung, Besichtigungen und Angebotsmanagement mit überprüfbaren Informationen.
Vertrag abschließen
Angebot, Reservierung oder Anzahlungsvertrag mit klar formulierten Preisangaben, Fristen, Bedingungen, Inventar und Folgen einer Vertragsverletzung.
Schließen
Kaufvertrag, Zahlung, gegebenenfalls Löschung von Belastungen, Schlüssel, Besitzübergabe und anschließende steuerliche Pflichten.
Eine bereits abbezahlte, aber noch eingetragene Hypothek, eine nicht eingetragene Erbschaft, Flächenabweichungen, Gemeinschaftsschulden, ein bestehendes Mietverhältnis oder ausstehende regionale Unterlagen können den Abschluss verzögern oder verändern, selbst wenn der Käufer bereits bereit ist.
Schritt-für-Schritt-Prozess
Zehn Etappen von der Verkaufsentscheidung bis zum Abschluss
Einige Etappen können sich überschneiden, doch die Reihenfolge hilft dabei, Probleme zu erkennen, bevor vertragliche Verpflichtungen eingegangen werden.
Eigentumsverhältnisse bestätigen
Ermitteln Sie Eigentümer, Anteile, Familienstand, Vollmachten oder Vertretungsbefugnisse sowie die Personen, die unterschreiben müssen.
Belastungen und tatsächliche Situation prüfen
Prüfen Sie Grundbuch, Kataster, Hypothek, Eigentümergemeinschaft, Bewohner, Mietverhältnisse und mögliche Unstimmigkeiten.
Unterlagen vorbereiten
Stellen Sie Kaufvertrag, IBI, Katasterreferenz, Energieausweis und die für die Immobilie erforderlichen Unterlagen zusammen.
Preis und Strategie festlegen
Unterscheiden Sie zwischen Marktwert, Angebotspreis und dem Nettoziel des Verkäufers; es handelt sich nicht um denselben Betrag.
Veröffentlichen und Besichtigungen durchführen
Die Werbung muss die Immobilie korrekt beschreiben und die erforderlichen Energieinformationen enthalten.
Das Angebot verhandeln
Bewerten Sie nicht nur den Preis: Prüfen Sie Zahlungsweise, Finanzierung, Frist, Mobiliar, Nutzung und weitere Bedingungen.
Reservierung oder Anzahlungsvertrag abschließen
Legen Sie fest, was übergeben wird, welche Verpflichtung jede Partei übernimmt und was geschieht, wenn die Transaktion nicht notariell beurkundet wird.
Den Abschluss vorbereiten
Koordinieren Sie Unterlagen, Hypothekenschulden, Löschungen, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und Zahlungsmittel.
Unterzeichnen und übergeben
In der Urkunde werden die Übertragung, der Preis und die relevanten Umstände dokumentiert; Zahlung, Besitzübergang und Schlüsselübergabe werden abgestimmt.
Nachträgliche Verpflichtungen abschließen
Kümmere dich um steuerliche Angelegenheiten, mögliche noch ausstehende Löschungen im Register, die Eigentümergemeinschaft, Versorgungsanschlüsse und die Ablage der Nachweise.
Schritt 1 · Rechtliche und praktische Vorbereitung
Prüfe, ob du genau das verkaufen kannst, was du anbieten möchtest
Die vom Verkäufer aufbewahrte Urkunde, die Registerauskunft und die Katasterdaten erfüllen unterschiedliche Funktionen. Bevor du Verpflichtungen eingehst, prüfe, ob das Eigentum übertragen werden kann, und erkenne Belastungen, Hypotheken, Rechte Dritter, Bewohner oder Abweichungen, die einer Erklärung oder Lösung bedürfen.
- Eigentümer oder Eigentümer und Eigentumsanteil.
- Vertretungsvollmacht, falls jemand im Namen des Verkäufers unterzeichnet.
- Hypotheken, Pfändungen oder andere eingetragene Belastungen.
- Katasterreferenz und grundlegende Übereinstimmung der Identifikationsdaten.
- Mietverhältnisse, Bewohner oder Verpflichtungen zur Besitzübergabe.
- Besondere Situationen: Erbschaft, VPO, Bauarbeiten, Erweiterungen oder lokale Unterlagen.
Schritt 2 · Dokumentenakte
Die Unterlagen hängen von der Immobilie, der autonomen Gemeinschaft, der Gemeinde und der Situation des Verkäufers ab
Es ist nicht sinnvoll, eine starre Checkliste vorzulegen, als würden alle spanischen Immobilien genau dieselben Unterlagen erfordern. Es gibt jedoch einen wiederkehrenden Kernbestand, mit dem sich die meisten Kaufverkäufe vorbereiten und zusätzliche erforderliche Unterlagen erkennen lassen.
Eigentumstitel und Identität
Urkunde oder Erwerbstitel, Identifikation der Eigentümer sowie gegebenenfalls Vollmachten oder Unterlagen zum Nachweis der Vertretungsbefugnis.
Register und Belastungen
Aktuelle Registerauskunft zur Prüfung von Eigentum, Hypotheken, Pfändungen und anderen eingetragenen Rechten, die den Abschluss beeinträchtigen könnten.
IBI und Catastro
IBI-Belege oder Zahlungsnachweise sowie die Katasterreferenz, die der Notar im Rahmen der Prüfungen des Immobilienkaufs anfordert.
Energieeffizienz
Registriertes Zertifikat und Energieausweis, sofern die Immobilie in den Anwendungsbereich fällt und keine gesetzliche Ausnahme vorliegt.
Eigentümergemeinschaft
Bei Wohnungseigentum: Erklärung über bestehende Schulden und eine entsprechende Bescheinigung für die Beurkundung, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet.
Bedingte Unterlagen
Hypothek, Mietvertrag, Bewohnbarkeit, VPO, Städtebau, Erbschaft, Bauarbeiten oder andere Unterlagen hängen von der Immobilie und der anwendbaren Rechtsordnung ab.
Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet den Veräußerer, in der Urkunde zu erklären, ob die allgemeinen Kosten beglichen sind oder die geschuldeten Beträge anzugeben und eine entsprechende Bescheinigung vorzulegen. Die Urkunde darf ohne diese Bescheinigung nicht beurkundet werden, es sei denn, der Käufer befreit den Verkäufer ausdrücklich von deren Vorlage.
Energieausweis
Warten Sie nicht bis zum Tag der Unterzeichnung: Dies betrifft auch die Vermarktung der Immobilie
Das Königliche Dekret 390/2021 schließt bestehende Gebäude oder Teile von Gebäuden, die verkauft werden, in seinen Anwendungsbereich ein. Wenn eine Zertifizierung erforderlich ist, muss das Zertifikat bei der zuständigen Stelle der autonomen Gemeinschaft registriert werden, um rechtliche Gültigkeit zu erlangen, und die Energieeffizienzklasse muss im Angebot, in der Vermarktung und in der Werbung erscheinen.
- Prüfen Sie zunächst, ob die Immobilie dem Verfahren unterliegt oder unter eine Ausnahme fällt.
- Lassen Sie das Zertifikat von einem qualifizierten Fachmann erstellen.
- Registrieren Sie es nach dem Verfahren der autonomen Gemeinschaft.
- Nehmen Sie die Angaben des Energieausweises in die Werbung auf.
- Fügen Sie beim Verkauf eines bestehenden Gebäudes dem Vertrag die gesetzlich vorgeschriebenen registrierten Energieunterlagen bei.
Schritte 3–5 · Preis und Vermarktung
Der Angebotspreis muss mit zwei unterschiedlichen Zahlen in Einklang stehen: dem geschätzten Marktwert und dem Nettoerlös des Verkäufers
Eine Marktpreiseinschätzung hilft, die Immobilie im Verhältnis zu Angebot, Nachfrage, Merkmalen und Vergleichsverkäufen zu positionieren, ersetzt jedoch weder eine Hypothekenbewertung noch bestimmt sie allein die steuerliche Behandlung. Berechnen Sie vor der Annahme eines Angebots außerdem, wie viel Geld nach Restschuld, Verkaufskosten und steuerlichen Verpflichtungen tatsächlich übrig bleibt.
Marktpreis
Gewerbliche Schätzung basada auf Grundlage von Lage, Zustand, Merkmalen, Wettbewerb, Nachfrage und verfügbaren Vergleichsdaten.
Angebotspreis
Vermarktungsentscheidung. Kann Verhandlungsspielraum, Strategie, Zielzeitraum und konkrete Verkaufsbedingungen berücksichtigen.
Nettoerlös des Verkäufers
Betrag, der nach Hypothek oder finanziellen Belastungen, vereinbarten Honoraren, Kosten, Einbehalten und anwendbaren Steuern verbleibt.
Die Agenturhonorare und der Umfang der Dienstleistung hängen vom Maklervertrag ab. Vor der Beauftragung des Verkaufs prüfen Sie Provision, gegebenenfalls IVA, Exklusivität, Laufzeit, Kündigungsgründe, Zusammenarbeit mit Dritten und den Zeitpunkt der Fälligkeit.
Schritte 6–7 · Angebot, Reservierung und Arras
Ein gutes Angebot wird nicht allein anhand der Zahl neben dem €-Symbol bewertet
Preis, Zahlungsweise, Finanzierung, Zeitplan, Mobiliar, Nutzung, Übergabetermin, ausstehende Unterlagen und aufschiebende Bedingungen können die tatsächliche Qualität eines Angebots erheblich verändern. Wird anschließend eine Reservierung oder ein Arras-Vertrag unterzeichnet, bestimmt dessen Wortlaut die Pflichten und Folgen für beide Parteien.
- Gesamtpreis und vor der Beurkundung gezahlte Beträge.
- Frist für die notarielle Beurkundung.
- Welche Möbel, Garage, Abstellraum oder sonstigen Bestandteile enthalten sind.
- Nutzungssituation und Termin der Besitzübergabe.
- Finanzierungs- oder Due-Diligence-Bedingungen, sofern vereinbart.
- Folgen einer Vertragsverletzung sowie Rückerstattung oder Verlust von Beträgen.
Schritt 8 · Hypothek und Belastungen
Die Rückzahlung des Darlehens und die Löschung der Hypothek im Grundbuch sind zwei verschiedene Dinge
Besteht eine aktive Hypothek, muss die Abwicklung den offenen Saldo und die Art der Zahlung oder Löschung beim Abschluss koordinieren. Ist das Darlehen bereits zurückgezahlt, die Hypothek jedoch weiterhin eingetragen, kann die Grundbuchbelastung weiterhin erscheinen, bis die entsprechende Löschung formell beantragt und eingereicht wird.
Finanzielle Verbindlichkeit
Fordern Sie bei der Bank die erforderlichen Informationen an, um den offenen Saldo zu ermitteln und den Abschluss der Finanzierung vorzubereiten.
Grundbuchlöschung
Eine Hypothek kann auch nach Begleichung der Schuld weiterhin eingetragen sein. Die Grundbuchlöschung erfordert ein eigenes Verfahren.
Abstimmung beim Notar
Legen Sie vor der Unterzeichnung fest, welche Beträge an den Verkäufer gezahlt werden, welche zur Schuldentilgung verwendet werden und wie die Löschungen dokumentiert werden.
Schritt 9 · Urkunde, Zahlung und Übergabe
Bei der endgültigen Unterzeichnung müssen Eigentum, Geld und Besitzübergang in derselben Abwicklung koordiniert werden
In der notariellen Phase werden Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien, der Eigentumsnachweis des Verkäufers, die Belastungssituation sowie verschiedene Unterlagen zur Immobilie geprüft. Der Generalrat des Notariats nennt unter den üblichen Prüfungen auch die Situation der Eigentümergemeinschaft, die IBI, die Katasterreferenz, den Energieausweis und gegebenenfalls die Vermietungssituation.
- Bestätigen, wer persönlich unterzeichnet und wer mittels Vollmacht handelt.
- Preis, Zahlungsmittel und zuvor geleistete Beträge prüfen.
- Zahlungen zur Tilgung oder Löschung der Hypothek koordinieren.
- Genau festlegen, wann Besitz und Schlüssel übergeben werden.
- Ein Inventar oder Vereinbarungen über Mobiliar aufnehmen, wenn diese relevant sind.
- Die in der Akte vorgesehenen Unterlagen und Nachweise übergeben.
Ist der Veräußerer eine nicht ansässige Person oder Einrichtung ohne Betriebsstätte im Sinne der IRNR-Vorschriften, muss der Erwerber grundsätzlich einen Steuerabzug in Höhe von 3% der vereinbarten Gegenleistung vornehmen und abführen mittels des Modells 211. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, nicht zwingend um dessen endgültige Steuer.
Besteuerung des Verkäufers
Der Verkauf kann staatliche und kommunale Steuern auslösen, aber dieser Leitfaden ersetzt keine individuellen Berechnungen
Die Behandlung hängt unter anderem von der steuerlichen Ansässigkeit, den Eigentumsverhältnissen, den Daten und Werten des Erwerbs und der Übertragung ab, von steuerlich anrechenbaren Kosten und Investitionen, der Nutzung der Immobilie und der Gemeinde. Daher werden detaillierte Berechnungen in separaten Leitfäden behandelt.
Ansässiger Verkäufer
Eine ansässige natürliche Person muss den aus der Übertragung resultierenden Veräußerungsgewinn oder -verlust in ihrer IRPF berücksichtigen. Es gibt Befreiungen oder besondere Regelungen, die von den Umständen des Einzelfalls abhängen.
Nicht ansässiger Verkäufer
Der Käufer muss 3% der Gegenleistung einbehalten und abführen, wenn die IRNR-Regel für die Übertragung einer Immobilie durch einen Nichtansässigen gilt. Anschließend wird die Besteuerung des Verkäufers endgültig abgerechnet.
Kommunale Wertzuwachssteuer
Die IIVTNU besteuert im Rahmen ihrer gesetzlichen Regelung bestimmte Wertsteigerungen von städtischen Grundstücken. Bei entgeltlichen Übertragungen ist der Steuerpflichtige in der Regel der Veräußerer, jedoch sind die kommunale Satzung und das Verfahren der Gemeinde maßgeblich.
Verkaufskosten
Maklerkosten, Beratung, Energieausweis, Löschung der Hypothek oder andere Kosten sind von den Steuern zu unterscheiden und müssen in die Berechnung des Nettoerlöses der Transaktion einbezogen werden.
Das Gesetz zur Regelung der kommunalen Finanzen legt den Rahmen für die IIVTNU fest, doch Steuersätze, Koeffizienten innerhalb des gesetzlichen Rahmens, Vergünstigungen und Verfahren richten sich nach der Satzung der zuständigen Gemeinde. Darüber hinaus sieht das Gesetz selbst die Nichtsteuerbarkeit vor wenn nach seinen Vorschriften nachgewiesen wird, dass keine Wertsteigerung eingetreten ist.
Schritt 10 · Nach der Unterzeichnung
Die Urkunde ist nicht immer der letzte Schritt für den Verkäufer
Nach dem Abschluss können steuerliche, grundbuchrechtliche und praktische Pflichten verbleiben. Die genaue Liste hängt von der Transaktion ab, doch empfiehlt es sich, vor Abschluss der Akte für jede Aufgabe eine verantwortliche Person und einen Termin festzulegen.
Steuern
Bewahren Sie die Unterlagen zum Erwerb und Verkauf auf und erledigen Sie gegebenenfalls IRPF oder IRNR sowie die kommunale Wertzuwachssteuer.
Ausstehende Löschungen
Prüfen Sie, dass jede im Rahmen der Transaktion übernommene Hypotheken- oder Grundbuchlöschung wie vorgesehen abgeschlossen wird.
Besitzübergabe und Verwaltung
Regeln Sie die Schlüsselübergabe, Zählerstände oder Versorgerwechsel sowie praktische Mitteilungen zur Eigentümergemeinschaft und zur Immobilie.
Urkunde, private Verträge, Rechnungen, Nachweise über Verbesserungen, ursprüngliche Erwerbsunterlagen, Verkaufskosten, Bankbescheinigungen und Steuerbelege können für den Nachweis der steuerlichen Behandlung der Transaktion relevant sein.
Situationen, die den Ablauf verändern
Der allgemeine Leitfaden muss angepasst werden, wenn sich der Verkäufer oder die Immobilie unterscheidet
| Situation | Was sich ändert | Was vor einer Verpflichtung zu prüfen ist |
|---|---|---|
| Ansässiger Verkäufer als natürliche Person | Der mögliche Gewinn oder Verlust fällt in den Rahmen der IRPF. | Erwerbs- und Veräußerungswert, zulässige Kosten, Verbesserungen, Nutzung und mögliche Steuerbefreiungen. |
| Nicht ansässiger Verkäufer | Der vom Käufer vorgenommene Einbehalt von 3% und die anschließende Abrechnung der IRNR können zur Anwendung kommen. | Steuerlicher Wohnsitz, Eigentumsverhältnisse, gegebenenfalls Vertreter und Unterlagen zum Modelo 211/IRNR. |
| Immobilie mit Hypothek | Restschuld, Zahlung sowie wirtschaftliche und grundbuchliche Löschung müssen koordiniert werden. | Bankbescheinigung oder Bankinformationen, Löschungsanweisungen und Vermerk in der Urkunde. |
| Miteigentum oder Erbschaft | Es kann mehrere Eigentümer geben oder ein früherer Erwerb kann noch nicht eingetragen sein. | Eigentumstitel, Grundbuch, Annahme/Zuteilung der Erbschaft und Befugnisse aller Veräußerer. |
| Vermietete oder besetzte Immobilie | Der Besitz und Rechte Dritter können Frist, Vertrag und notarielle Urkunde beeinflussen. | Vertrag, Bewohner, anwendbare Rechte und was dem Käufer tatsächlich übergeben werden kann. |
| Verkaufende Gesellschaft | Besteuerung und Vertretung unterscheiden sich von denen einer natürlichen Person. | Vollmachten, Verwaltungsorgan, Buchhaltung, Unternehmensbesteuerung und Gesellschaftsunterlagen. |
Häufige Fehler
Acht Probleme, die Sie klären sollten, bevor der Käufer sie entdeckt
Veröffentlichen ohne Prüfung von Belastungen
Der Preis könnte verhandelt worden sein, ohne zu wissen, welche Schulden oder Belastungen für den Abschluss abgelöst werden müssen.
Den Energieausweis zu spät vorbereiten
Die Energieangaben betreffen auch die Werbung, nicht nur die notarielle Urkunde.
Eine Anzahlung akzeptieren, ohne den Nettoerlös zu berechnen
Später kommen Hypothek, Kosten, Steuern oder Einbehalte hinzu, die das erwartete Ergebnis verändern.
Ein zurückgezahltes Darlehen mit einer gelöschten Hypothek verwechseln
Die Belastung kann weiterhin im Register eingetragen sein, obwohl die finanzielle Schuld null beträgt.
Den Einbehalt von 3% ignorieren
Ein nicht ansässiger Verkäufer erhält aufgrund des gesetzlichen Einbehalts möglicherweise nicht 100% der vereinbarten Gegenleistung beim Notar.
Einen „durchschnittlichen“ Wertzuwachs von España verwenden
Die IIVTNU erfordert die Gemeinde, die Satzung und die tatsächlichen Daten der Übertragung.
Eine lastenfreie Wohnung zusagen, ohne die Nutzung zu prüfen
Mieter, Bewohner oder Auszugstermine müssen vor der Festlegung der Übergabe geprüft werden.
Eine starre nationale Checkliste verwenden
Bewohnbarkeit, VPO, Baurecht und andere Anforderungen können je nach Gebiet und Immobilie variieren.
Offizielle Quellen
Für diesen Leitfaden verwendete rechtliche und institutionelle Grundlagen
Die folgenden Quellen belegen die hier enthaltenen nationalen Fakten. Wenn eine Frage von einer autonomen Gemeinschaft oder Gemeinde abhängt, muss die zuständige regionale Quelle ergänzt werden, bevor eine konkrete Antwort gegeben wird.
Kommunale Wertzuwachssteuer: zuständiges Rathaus. Bewohnbarkeit, VPO, Energieeffizienz und bestimmte Unterlagen: zuständige regionale Behörde. Städtebau und Genehmigungen: regionale Gesetzgebung und Flächennutzungsplanung/Gemeindeverwaltung. Diese Seite macht aus diesen regionalen Regelungen keine allgemein gültigen nationalen Verpflichtungen.
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Vertiefen Sie sich in jeden Bereich, ohne die Absicht dieses Leitfadens zu wiederholen
Diese Seite beantwortet die Frage „wie man Schritt für Schritt verkauft“. Die Unterlagen, Besteuerung, der Steuereinbehalt, die kommunale Wertzuwachssteuer und die Hypothekenlöschung werden auf ihren eigenen kanonischen URLs behandelt.
Professionelle Unterstützung
Suche nach Lage, Service, Sprache und Immobilientyp
Eine hilfreiche Empfehlung sollte auf der Relevanz für die Transaktion beruhen. Filtern Sie für den Verkauf Fachleute, die tätig sind am Standort der Immobilie, Verkäufer betreuen, Sie in der benötigten Sprache unterstützen können und den Typ der Immobilie oder die konkrete Situation kennen.
Häufig gestellte Fragen
Wie Sie eine Immobilie in España verkaufen
Bevor Sie Verpflichtungen gegenüber einem Käufer eingehen, sollten Sie klären, wer verkaufen darf, Eigentumsverhältnisse und Belastungen prüfen, die tatsächliche Nutzungssituation überprüfen und die wesentlichen Unterlagen vorbereiten. Danach können Preis und Vermarktungsstrategie festgelegt werden, ohne dass das Risiko besteht, erst spät auf ein Hindernis zu stoßen.
Es gibt keine starre Liste, die für alle Immobilien identisch ist. Üblicherweise werden Eigentumsnachweis, Identität, Grundbuch, IBI und Katasterreferenz, Energieausweis sowie bei Wohnungseigentum die offenen Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft geprüft. Hypothek, Mietverhältnisse, VPO, Bewohnbarkeit, Baurecht, Erbschaften oder Vollmachten können zusätzliche Unterlagen erfordern.
Fällt die Immobilie in den Anwendungsbereich des Königlichen Dekrets 390/2021 und liegt keine Ausnahme vor, müssen die Angaben des Energielabels im Angebot, in der Vermarktung und in der Werbung erscheinen. Damit der Ausweis rechtsgültig ist, muss er nach dem Verfahren der zuständigen autonomen Gemeinschaft registriert werden.
Für den Verkauf einer Immobilie ist die Verwendung eines Anzahlungsvertrags nicht verpflichtend. Wird ein Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag unterzeichnet, muss dessen Inhalt geprüft werden, da er die Parteien gemäß den getroffenen Vereinbarungen bindet und nicht alle Anzahlungen dieselben rechtlichen Folgen haben.
Ja, ein Verkauf mit einer noch bestehenden Hypothek kann gestaltet werden, doch der Abschluss muss mit der Restschuld und der Grundbuchsituation abgestimmt werden. Die Rückzahlung des Darlehens und die Löschung der Hypothek im Grundbuch sind unterschiedliche Vorgänge und sollten daher vor der Beurkundung geplant werden.
Je nach Wohnsitz und Situation des Verkäufers kann der Veräußerungsgewinn über IRPF oder IRNR steuerpflichtig sein; auch die IIVTNU beziehungsweise kommunale Wertzuwachssteuer kann relevant sein. Das Ergebnis hängt von persönlichen, steuerlichen, objektbezogenen und kommunalen Daten ab und sollte daher anhand der jeweiligen spezifischen Quellen berechnet werden.
Wenn die IRNR-Regelung auf den Erwerb einer Immobilie angewendet wird, die einem Nichtansässigen ohne Betriebsstätte gehört, muss der Käufer 3% der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und mittels Modelo 211 abführen. Es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Steuerpflicht des Verkäufers, nicht zwangsläufig um dessen endgültige Steuer.
Dies sollte nicht pauschal behauptet werden. Die IIVTNU richtet sich nach dem staatlichen Rechtsrahmen und der kommunalen Satzung; das Gesetz sieht eine Nichtsteuerbarkeit vor, wenn nach seinen Regeln nachgewiesen wird, dass kein Wertzuwachs eingetreten ist. Berechnung, Vergünstigungen und Verfahren sollten bei der zuständigen Gemeindeverwaltung geprüft werden.
Eine Vertretung durch Vollmacht ist möglich, wenn deren Inhalt und Gültigkeit für die konkreten Handlungen ausreichen. Wird die Vollmacht außerhalb von España erteilt, hängen die Formalitäten für Legalisation, Apostille, Übersetzung oder Gleichwertigkeit vom Land, Dokument und gewählten Verfahren ab und sollten daher für den jeweiligen Fall geprüft werden.
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