RealtorList
Kontakt Mein Profil hinzufügen

Nichtresidentensteuer für eine Immobilie in España

IRNR · Nicht ansässige Eigentümer

Wenn Sie steuerlich nicht ansässig sind und eine Immobilie in España besitzen, kann IRNR anfallen, auch wenn Sie sie nicht vermieten.

Für eine nicht ansässige natürliche Person kann eine städtische Immobilie in España einen fiktiven Ertrag begründen, wenn sie dem Eigentümer zur Verfügung steht oder leer steht, sowie Einkünfte aus Immobilien, wenn sie vermietet wird. Wird sie nur während eines Teils des Jahres vermietet, können beide steuerlichen Behandlungen anteilig nebeneinander bestehen.

Letzte Überprüfung: 8 August 2026 Rechtsgebiet: España Profil: nicht ansässige natürliche Person Übliches Formular: 210
Kurze Antwort ansehen Die neuen Fristen anzeigen 2026

Kurzantwort

Die Steuerpflicht hängt davon ab, was im Laufe des Jahres mit der Immobilie geschieht

Die AEAT unterscheidet zwischen fiktiven Einkünften aus städtischen Immobilien zur Eigennutzung oder bei Leerstand und Einkünften aus vermieteten Immobilien. Der Verkauf der Immobilie ist eine andere Kategorie und wird gesondert behandelt.

NUTZUNG

Eigennutzung oder Leerstand

Eine nicht ansässige natürliche Person, die Eigentümer einer in España gelegenen städtischen Immobilie ist, die zur Eigennutzung bestimmt oder leer steht und nicht einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient, kann für fiktive Einkünfte der IRNR unterliegen.

Es ist nicht erforderlich, Mieteinnahmen erzielt zu haben, damit diese Zurechnung erfolgt.

ALQ

Vermietete Immobilie

Einkünfte aus in España gelegenen Immobilien gelten als in Spanien erzielte Einkünfte und können der IRNR unterliegen. Die Bemessungsgrundlage und die abziehbaren Aufwendungen hängen von der steuerlichen Ansässigkeit des Steuerpflichtigen ab.

MIX

Teilweise im Jahr vermietet

Wird die Immobilie nur während eines Teils des Jahres vermietet, werden die Einkünfte aus dem Vermietungszeitraum und die anteilige zugerechnete Einkunft erklärt für den verbleibenden Zeitraum, in dem sie dem Eigentümer zur Verfügung stand.

Wesentliche Rechtsgrundlagen

Der IRNR wird hauptsächlich durch das Königliche Gesetzesdekret 5/2004 geregelt. Für Immobilien behandelt die AEAT gesondert die zugerechnete Einkunft, die Mieteinkünfte und die aus einer Veräußerung resultierenden Kapitalgewinne. Siehe den offiziellen Abschnitt zur Besteuerung von Immobilien nicht ansässiger Personen.

Bevor Sie einen Prozentsatz anwenden

Prüfen Sie die steuerliche Ansässigkeit, die Art des Steuerpflichtigen und das zuständige Gebiet

Dieser Artikel konzentriert sich auf die häufigste Situation einer nicht ansässigen natürlichen Person, die eine Wohnimmobilie in España besitzt, ohne über eine Betriebsstätte tätig zu sein. Bei Unternehmen, gewerblichen Tätigkeiten und bestimmten Gebieten kann eine andere Analyse erforderlich sein.

RF

Steuerlicher Wohnsitz

Der IRNR besteuert Einkünfte, die von nicht ansässigen Steuerpflichtigen in España erzielt werden. Ausländer zu sein, über eine NIE zu verfügen oder Eigentümer einer Wohnimmobilie zu sein, bestimmt für sich allein nicht die steuerliche Ansässigkeit.

EP

Ohne Betriebsstätte

Die hier zusammengefassten Regelungen und Steuersätze gelten für das Regime ohne Betriebsstätte. Wenn die Immobilienbewirtschaftung eine Betriebsstätte darstellt, ändert sich die steuerliche Behandlung.

FOR

Foralgebiete und Besonderheiten

Das IRNR-Gesetz gilt in España, unbeschadet der foralen Regelungen des País Vasco und Navarras sowie der gegebenenfalls geltenden Besonderheiten in Canarias, Ceuta und Melilla. Für die konkrete Immobilie muss die zuständige Verwaltung geprüft werden.

Dies ist kein Artikel über alle Steuern eines Eigentümers

IBI, Vermögensteuer, Solidaritätssteuer, kommunale Abgaben, Eigentümergemeinschaft und die steuerliche Behandlung des Verkaufs sind unterschiedliche საკითხe. Hier wird ausschließlich der IRNR im Zusammenhang mit dem Eigentum und der Vermietung einer Wohnung erläutert.

Wohnung zur Eigennutzung oder unbewohnt

Der fiktive Ertrag wird anhand des Katasterwerts berechnet, nicht anhand der Marktmiete.

Die AEAT weist darauf hin, dass die Bemessungsgrundlage des fiktiven Ertrags durch Anwendung eines Prozentsatzes auf den im IBI-Bescheid aufgeführten Katasterwert ermittelt wird. Der Betrag wird anteilig berechnet, wenn die Immobilie dem Steuerpflichtigen nicht das ganze Jahr über gehörte oder während eines Teils des Steuerjahres vermietet war oder mehrere Eigentümer vorhanden sind.

1,1

1,1% des Katasterwerts

Er kommt zur Anwendung, wenn die Katasterwerte der Gemeinde überprüft, geändert oder durch eine allgemeine kollektive Bewertung festgesetzt wurden und im betreffenden Steuerzeitraum oder in den zehn vorangegangenen Steuerzeiträumen in vigor getreten sind.

Das Datum der Überprüfung muss geprüft werden; 1,1% darf nicht automatisch angenommen werden.

2%

2% bei den übrigen Immobilien

Wenn die vorherige Voraussetzung nicht erfüllt ist, legt die AEAT grundsätzlich 2% des Katasterwerts zur Ermittlung des fiktiven Ertrags fest.

1,1% und 2% sind Anrechnungsprozentsätze, nicht der endgültige Steuersatz.

Fiktiver Ertrag = Katasterwert × 1,1% oder 2% × Anteil der Tage × Eigentumsanteil Anschließend wird der für den Steuerpflichtigen geltende allgemeine IRNR-Steuersatz angewendet.
TAGE

Zeitanteilige Berechnung

Der Jahresertrag wird anteilig reduziert, wenn die Wohnung dem Eigentümer nicht das ganze Jahr über zur Verfügung stand.

%

Miteigentum

Bei mehreren Eigentümern wird der Ertrag jedem entsprechend seinem Eigentumsanteil zugerechnet.

0

Fälle ohne Anrechnung

Die AEAT weist darauf hin, dass bei Immobilien im Bau sowie bei Immobilien, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind, kein Ertrag angesetzt wird.

Wenn kein Katasterwert vorliegt oder dieser nicht mitgeteilt wurde

Zum 31 Dezember legt die AEAT als Anrechnungsgrundlage 50% des höheren Werts aus Preis, Gegenleistung oder Anschaffungswert zugrunde und dem von der Verwaltung für andere Steuern festgestellten Wert; auf diese Grundlage wird 1,1% angewendet. Prüfen Sie den genauen Sachverhalt im offiziellen Leitfaden zum fiktiven Ertrag.

Rein illustratives Beispiel

Bei einem Katasterwert von 150.000 €, einem Eigentumsanteil von 100% während des gesamten Jahres und einem anwendbaren Anrechnungsprozentsatz von 1,1%, die zugerechnete Einkunft wäre 1.650 €. Bei einem Steuersatz von 19% würde die theoretische Steuerschuld 313,50 € betragen; bei einem Steuersatz von 24% wären es 396 €. Das Beispiel bestätigt nicht, dass 1,1% auf eine konkrete Immobilie anwendbar ist.

Vermietete Immobilie

Die IRNR auf Mieteinnahmen basiert auf den Einnahmen, doch die Möglichkeit zum Abzug von Ausgaben hängt von der steuerlichen Ansässigkeit ab

Bei vermieteten Immobilien ohne Betriebsstätte gilt grundsätzlich der vom Mieter erhaltene Bruttobetrag als Bemessungsgrundlage. Für Ansässige in der Europäischen Union und bestimmten Staaten des Europäischen Wirtschaftsraums gibt es eine Sonderregelung, die den Abzug von Ausgaben ermöglicht, die unmittelbar mit den in España erzielten Einkünften verbunden sind, sofern die Voraussetzungen nachgewiesen werden.

BR

Allgemeine Regel: Bruttobetrag

Grundsätzlich besteht die Bemessungsgrundlage aus dem Bruttobetrag, ohne Abzug von Ausgaben. Bei einer Vermietung wird alles berücksichtigt, was für sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Positionen vereinnahmt wurde, zuzüglich gegebenenfalls ohne IVA.

EU

Ausgaben für berechtigte EU-/EWR-Ansässige

Natürliche Personen mit steuerlicher Ansässigkeit in der EU oder in einem EWR-Staat, der die Voraussetzung der Amtshilfe erfüllt, können die Ausgaben nach den IRPF-Vorschriften abziehen, wenn sie unmittelbar mit den in España erzielten Einkünften zusammenhängen und ein direkter wirtschaftlicher Zusammenhang besteht.

MIX

Vermietung nur für einige Monate

Die Einkünfte werden für den Vermietungszeitraum berechnet und für den Rest des Jahres die anteilige zugerechnete Einkunft für die Tage, an denen die Wohnung dem Eigentümer zur Verfügung stand.

Verwechseln Sie tatsächliche Ausgaben nicht mit steuerlich absetzbaren Ausgaben

Die Zahlung von Hausgeld, IBI, Versicherung, Zinsen, Reparaturen oder Verwaltungskosten bedeutet nicht automatisch, dass diese Ausgaben bei der IRNR jedes Nichtansässigen abgezogen werden können. Die steuerliche Ansässigkeit und der unmittelbare Zusammenhang der Ausgabe mit den Einkünften müssen geprüft und dokumentiert werden.

Quelle: Agencia Tributaria — Einkünfte aus vermieteten Immobilien.

Allgemeiner IRNR-Steuersatz

Der allgemeine Steuersatz beträgt 19% für bestimmte europäische Ansässige und 24% für alle übrigen

Die folgenden Steuersätze werden derzeit von der AEAT für die IRNR ohne Betriebsstätte veröffentlicht. Sie sind auf die Bemessungsgrundlage der jeweiligen Einkunft anzuwenden, nicht auf den Kaufpreis der Wohnung.

Steuerliche Ansässigkeit des Steuerpflichtigen Allgemeiner Steuersatz Ausgaben bei Vermietung Kommentar
Europäische Union, Island und Norwegen 19% Mögliche absetzbare Ausgaben, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und nachgewiesen sind. Der steuerliche Wohnsitz muss nachgewiesen werden; er hängt nicht vom Reisepass des Eigentümers ab.
Liechtenstein 19% Es kann unter die EWR-Regelung fallen, wenn die Voraussetzungen für gegenseitige Amtshilfe erfüllt sind. Die AEAT wendet den 19% seit dem 11. Juli 2021 an.
Übrige Steuerpflichtige 24% Grundsätzlich wird die Einkünftebemessungsgrundlage in voller Höhe angesetzt, ohne Abzug von Aufwendungen. Dazu zählen nach dem Brexit grundsätzlich auch steuerlich im Vereinigten Königreich ansässige Personen.
Vereinigtes Königreich

Die AEAT erklärt, dass nach dem Brexit der allgemeine Satz von 19%, der für Einwohner der EU oder des EWR gilt, welche die Voraussetzungen erfüllen, nicht mehr angewendet wird und stattdessen der 24% auf Einkünfte wie Immobilienerträge und zugerechnete Einkünfte angewendet wird. Konsultieren Sie die offizieller Leitfaden zu den Folgen des Brexit für die IRNR.

Formular 210 · Wichtige Änderung in 2026

Die Fristen für Immobilieneinkünfte ändern sich durch die Verordnung HAC/623/2026

Die Verordnung HAC/623/2026 ändert das Formular 210 und verschiebt bestimmte Fristen für zugerechnete Einkünfte und Mieteinnahmen. Die AEAT hat einen speziellen Hinweis zum Übergang zwischen 2025, 2026 und 2027 veröffentlicht.

Einkünfte Steuerjahr / Entstehung Von der AEAT veröffentlichte Frist Hinweis
Zugerechnete Einkünfte 2025 und früher Kalenderjahr nach der Entstehung. Für zugerechnete Einkünfte aus 2025: vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026.
Zugerechnete Einkünfte 2026 und folgende Vom 1. April bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Die zugerechneten Einkünfte aus 2026 sind vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027 einzureichen.
Jährlich zusammengefasste Mieteinnahmen Einkünfte aus 2026 und folgenden Jahren Vom 1 bis zum 20. April des Folgejahres. Anwendbar, wenn die jährliche Zusammenfassung gewählt wird und die Voraussetzungen für die Zusammenfassung erfüllt sind.
Separat erklärte Mieteinnahmen Bis einschließlich September 2026 entstanden Innerhalb der ersten 20 Kalendertage im April, Juli, Oktober oder Januar für das vorangegangene Quartal. Dies ist die Übergangsregelung, die weiterhin Einkünfte betrifft, die bis September 2026 entstanden sind.
Separat erklärte Mieteinnahmen Ab Oktober 2026 entstanden Vom 1 bis zum 20. April des Folgejahres. Die Einkünfte aus Oktober, November und Dezember 2026 fallen unter die neue Frist im April 2027.
Lastschriftverfahren

Für die fiktive Einkünfte aus 2026 und den Folgejahren ermöglicht die AEAT das Lastschriftverfahren vom 1. April bis zum 23. Dezember des Folgejahres. Bei Vermietung innerhalb der neuen jährlichen April-Frist liegt der Zeitraum für das Lastschriftverfahren zwischen dem 1. und dem 15. April.

Ergebnis null oder Erstattung

Die Fristen können je nach Ergebnis der Selbstveranlagung und Art der Erklärung variieren. Vor der Einreichung prüfen Sie stets die aktuellen Anweisungen zum Formular 210 für die jeweilige Einkunftsart und das konkrete Ergebnis.

Offizielle Fristen für das Formular 210 anzeigen Hinweis zu den Änderungen 2026 anzeigen

Häufige Fehler

Die häufigsten Fehler entstehen durch die Verwechslung von Bemessungsgrundlage, Steuersatz, Wohnsitz und Frist

01

„Ich vermiete nicht, also zahle ich keine IRNR“

Eine nicht ansässige natürliche Person kann fiktive Einkünfte haben, auch wenn die Immobilie selbst genutzt wird oder leer steht.

02

Immer 1,1% verwenden

Der Anrechnungsprozentsatz hängt von der Situation des Katasterwerts ab. Bei den übrigen Immobilien gilt 2%.

03

1,1% mit der Steuer verwechseln

1,1% oder 2% berechnet die fiktiven Einkünfte; anschließend wird je nach Fall der IRNR-Steuersatz von 19% oder 24% angewendet.

04

Den Steuersatz nach Nationalität anwenden

Entscheidend sind der steuerliche Wohnsitz des Steuerpflichtigen und die anwendbare Regelung, nicht sein Reisepass.

05

Alle Kosten abziehen

Die Abzugsfähigkeit bei Vermietung unterliegt besonderen Voraussetzungen und steht nicht allen Nichtansässigen in gleicher Weise zur Verfügung.

06

Tage und Eigentumsanteile vergessen

Die fiktiven Einkünfte müssen an den Eigentumszeitraum, die Vermietungsdauer und den Beteiligungsanteil jedes Eigentümers angepasst werden.

07

Alte Fristen verwenden

Die Verordnung HAC/623/2026 ändert die Fristen ab den Einkünften von 2026; die Verwendung eines früheren Kalenders kann zu verspäteten Einreichungen führen.

08

IRNR nicht mit Verkauf oder Vermögensteuer vermischen

Der Einbehalt von 3%, der Veräußerungsgewinn und Vermögenssteuern haben jeweils eigene Regelungen und kanonische URLs.

Steuerliche Zwecke nicht vermischen

Der Verkauf, die Vermögenssteuer und jährliche Kosten erfordern jeweils eine eigene Prüfung

Dieser Artikel zieht bewusst eine klare Grenze: Er erläutert den IRNR bei Eigennutzung, leerstehenden Immobilien und Vermietung. Er ersetzt nicht die Leitfäden zu Verkauf, Vermögensteuer oder jährlichen Kosten.

Jährliche Steuern und Kosten einer Immobilie IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Gebühren und andere wiederkehrende Positionen des Eigentümers. Vermögensteuer und Immobilien Analysiert Immobilienvermögen unter Berücksichtigung von Wohnsitz und territorialer Zuständigkeit. Einbehalt von 3% beim Verkauf als Nichtansässiger Erläutert den vom Käufer vorgenommenen Steuervorauszahlungsabzug und dessen Abrechnung. Veräußerungsgewinn beim Verkauf einer Immobilie Trennt die Berechnung des Gewinns vom Einbehalt des Erwerbers und anderen Steuern. Ferienvermietung von Wohnimmobilien Die touristische Zulässigkeit erfordert zudem Vorschriften der autonomen Gemeinschaft, der Gemeinde und der Eigentümergemeinschaft. Immobilienkauf als Ausländer oder Nichtansässiger Verbindet Kauf, Dokumentation, Besteuerung, Finanzierung und nachträgliche Verpflichtungen.

Verifizierte offizielle Quellen

Grundlage des Artikels sind BOE + Agencia Tributaria

Die Zahlen, Bedingungen und Fristen dieses Leitfadens wurden anhand primärer Rechtsvorschriften und offizieller Informationsseiten geprüft. Da Steuerinformationen zeitkritisch sind, sollten sie vor einer künftigen Einreichung erneut geprüft werden.

BOE · Gesetz Königliches Gesetzesdekret 5/2004 — IRNR-Gesetz Nationaler Rechtsrahmen der Steuer, in España erzielte Einkünfte, Bemessungsgrundlage und Steuersätze. BOE · Verordnung Königliches Dekret 1776/2004 — IRNR-Verordnung Ausführungsbestimmungen zur Steuer und zu den damit verbundenen Verfahren. AEAT · Offizielles Portal IRNR ohne Betriebsstätte Zugang zu Besteuerung, Immobilien, Steuersätzen, Modelo 210, Handbüchern und Verfahren. AEAT · Immobilien Zugerechnete Einkünfte aus einer städtischen Immobilie zur Eigennutzung Prozentsätze 1,1%/2%, zeitanteilige Berechnung, Eigentümerschaft, Steuersätze und Sonderfälle. AEAT · Vermietung Einkünfte aus vermieteten Immobilien Bemessungsgrundlage, abzugsfähige Kosten für berechtigte Ansässige, Steuersätze und teilweise Vermietung im Jahr. AEAT · Verfahren Formular 210 und Abgabefrist Aktualisierter Kalender für zugerechnete Einkünfte, Vermietung und andere Einkunftsarten. BOE · Änderung 2026 Verordnung HAC/623/2026 Ändert das Formular 210 und bestimmte Abgabefristen für Einkünfte aus Immobilien. BOE · Berichtigung Fehlerberichtigung der Verordnung HAC/623/2026 Offizielle Berichtigung, veröffentlicht am 4. Juli 2026.
Prüfhinweis: Information überarbeitet am sada. 8 August 2026. Status: gemäß den verlinkten offiziellen Quellen aktuell. Fristen, Formulare, Steuersätze und Abzugsregeln sind zeitkritische Informationen und sollten vor Abgabe einer Steuererklärung erneut überprüft werden.

Ressourcen von RealtorList

Fahren Sie mit dem Leitfaden fort, der Ihrer Situation entspricht

Immobilienleitfaden für España Allgemeiner Überblick zum Kauf, Verkauf, zur Finanzierung, zum Besitz und zur Investition in Wohnimmobilien in España. Steuern beim Immobilienkauf Unterscheidet zwischen dem Kauf einer Bestandsimmobilie, einem Neubau und der regionalen Steuerzuständigkeit. Jährliche Eigentümerkosten Organisieren Sie IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Steuern und andere wiederkehrende Ausgaben. Eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage kaufen Verknüpft Steuern, Kosten, Rentabilität und Risiken, bevor Sie sich für eine Investition entscheiden.

Häufig gestellte Fragen

IRNR für eine Wohnimmobilie in España

Ja, es kann eine Verpflichtung bestehen. Eine nicht ansässige natürliche Person, die Eigentümer einer städtischen Immobilie in España ist und diese selbst nutzt oder leer stehen lässt, kann aufgrund zugerechneter Einkünfte der IRNR unterliegen, auch wenn sie keine Mieteinnahmen erhalten hat.

Nein. Die AEAT veröffentlicht derzeit einen allgemeinen Steuersatz von 19% für Ansässige in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sowie von 24% für alle übrigen Steuerpflichtigen. Der Steuersatz wird auf die entsprechende Bemessungsgrundlage angewendet, nicht auf den Kaufpreis.

Nach der derzeitigen innerstaatlichen Regelung stuft die AEAT das Vereinigte Königreich nach dem Brexit außerhalb des allgemeinen Steuersatzes von 19% ein, der Ansässigen in der EU oder im begünstigten EWR vorbehalten ist. Daher beträgt der allgemeine anwendbare Steuersatz für Einkünfte wie Mieteinnahmen oder fiktive Einkünfte 24%, sofern keine besondere Regelung den konkreten Fall verändert.

Es handelt sich um Prozentsätze zur Berechnung der fiktiven Einkünfte aus Immobilien. Sie sind nicht der endgültige IRNR-Steuersatz. Nach Ermittlung der fiktiven Einkünfte und Vornahme der gegebenenfalls erforderlichen zeitanteiligen Berechnungen wird der allgemeine Steuersatz angewendet.

Nicht für alle Nichtansässigen in gleicher Weise. Ansässige in der EU oder in einem EWR-Staat, der die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, können bestimmte in den IRPF-Vorschriften vorgesehene Ausgaben abziehen, sofern sie unmittelbar mit den in España erzielten Einkünften zusammenhängen und ordnungsgemäß nachgewiesen werden. Für alle anderen gilt grundsätzlich der Bruttobetrag.

Die Einkünfte für den Vermietungszeitraum werden erklärt; für die verbleibenden Tage, an denen die Wohnung dem Eigentümer zur Verfügung stand, wird der anteilige Betrag der fiktiven Einkünfte berechnet.

Das Formular 210 wird zur Erklärung von Einkünften ohne Betriebsstätte verwendet, einschließlich Erträgen und fiktiven Einkünften aus Immobilien. Die Frist hängt von der Art der Einkünfte, dem Steuerjahr und dem Ergebnis der Selbstveranlagung ab.

Nach der in 2026 eingeführten Änderung legt die AEAT für die fiktiven Einkünfte für 2026 eine Frist vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027 fest. Für fiktive Einkünfte aus 2025 gilt weiterhin die Frist vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2026.

Nein. Soweit anwendbar, ist der vom Erwerber bei einem Kauf von einem nichtansässigen Verkäufer vorgenommene Einbehalt von 3% eine Vorauszahlung im Zusammenhang mit der Übertragung. Er hat ein eigenes Verfahren und darf nicht mit den jährlichen fiktiven Einkünften oder dem IRNR auf Mieteinnahmen verwechselt werden.

Haftungsausschluss: Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Der steuerliche Wohnsitz, das Doppelbesteuerungsabkommen, die Eigentumsverhältnisse, die Nutzung der Wohnung, das Bestehen einer Betriebsstätte, der Standort der Immobilie und die Dokumentation der Ausgaben können das Ergebnis ändern. Prüfen Sie stets die aktuell geltenden offiziellen Anweisungen, bevor Sie das Formular 210 einreichen.

Actualidad inmobiliaria

Últimas publicaciones

Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.