RealtorList
Contact Mijn profiel toevoegen
Imagen editorial sobre Gastos e impuestos al vender una vivienda en España

Kosten en belastingen bij de verkoop van een woning in España

Woningverkoop · Kosten · Fiscaliteit

De verkoopprijs is niet het nettobedrag dat de verkoper ontvangt

Bij de verkoop van een woning in España kunnen makelaarskosten ontstaan, documentatiekosten, kosten voor het aflossen van een hypotheek en verschillende fiscale verplichtingen. De fiscale behandeling verschilt aanzienlijk afhankelijk van de fiscale woonplaats van de verkoper en de gemeente waar de woning zich bevindt.

Bekijk de belangrijkste kosten Ingezetene versus niet-ingezetene
Jurisdictie: España + gemeente Fiscaal profiel van de verkoper: verplicht Herzien: 09/08/2026

Kort antwoord

Welke kosten kan een verkoper van een woning in España hebben?

Er is geen enkel percentage voor ‘verkoopkosten’ dat voor alle transacties geldt.

Een verkoper kan kosten hebben voor bemiddeling en advies, documentatiekosten, kosten in verband met een hypotheek, belasting over een eventuele vermogenswinst en, indien van toepassing, gemeentelijke meerwaardebelasting. Wanneer de verkoper fiscaal niet-ingezetene is, wordt bij de koop-verkoop bovendien het specifieke inhoudingsmechanisme van 3% geactiveerd.

Een verkoop correct begroten betekent drie begrippen van elkaar scheiden: kosten van de transactie, af te lossen schuld en belastingen. Niet elk bedrag dat bij de notaris van de prijs wordt afgetrokken, heeft dezelfde juridische of fiscale aard.

Netto-opbrengst van de verkoop

Begin met de prijs en trek elk onderdeel afzonderlijk af

Het saldo dat uiteindelijk beschikbaar blijft voor de verkoper wordt niet verkregen door een algemeen percentage op de prijs toe te passen. Elke post moet afzonderlijk worden geïdentificeerd en onderbouwd.

  • Werkelijke overdrachtsprijs.
  • Openstaande hypotheekschuld die deba moet worden voldaan.
  • Overeengekomen commerciële en professionele honoraria.
  • Kosten voor doorhaling in het register of andere formaliteiten.
  • Belastingen die voor rekening van de verkoper komen.
  • Andere afrekeningen of schulden die deban in de transactie moeten worden afgewikkeld.
Begrotingsschema Verkoopprijs − openstaande schuld − kosten − belastingen = geschatte netto-opbrengst

Dit schema helpt om de transactie te organiseren. De werkelijke belastingberekening moet afzonderlijk worden gemaakt, omdat een inhouding of een hypotheekschuld niet noodzakelijkerwijs gelijkstaat aan een definitieve belastinglast.

Kostenoverzicht

De belangrijkste posten die een verkoper moet controleren

Sommige zijn alleen in bepaalde gevallen verplicht; andere zijn afhankelijk van het contract dat de verkoper heeft gesloten met een makelaar, advocaat, beheerder, bank of andere professional.

TAX

Vermogenswinst

De verkoop kan leiden tot een fiscale winst of verlies. Voor een natuurlijke persoon die inwoner is, vertrekt de berekening van het verschil tussen de fiscale waarden bij aankoop en overdracht.

MUN

Gemeentelijke plusvalía

De IIVTNU is een lokale belasting die gekoppeld is aan de waardestijging van stedelijke grond. De bevoegde gemeente is essentieel om het bedrag en de specifieke procedure te bepalen.

3%

Inhouding voor niet-ingezetenen

Wanneer de overdragende eigenaar een niet-ingezetene zonder vaste inrichting is, de koper moet 3% van de tegenprestatie inhouden en afdragen als vooruitbetaling op de belasting van de verkoper.

AG

Makelaarskantoor

Als er een makelaarskantoor betrokken is, moet de verkoper nagaan de honoraria, de indirecte belastingen die op de dienstverlening van toepassing zijn en de voorwaarden die in de opdracht of overeenkomst zijn overeengekomen. Er bestaat geen uniforme nationale makelaarscommissie.

PRO

Advocaat, adviseur of gestor

De honoraria zijn afhankelijk van de afgenomen dienst: juridische controle, fiscale voorbereiding, vertegenwoordiging, coördinatie van documenten of andere werkzaamheden.

HIP

Hypotheek en register

Als er een hypotheeklast bestaat, kan het nodig zijn de schuld financieel af te lossen en daarnaast de doorhaling van de hypotheek in het register te regelen.

In Spanje wonende verkoper

De belasting op de winst wordt niet eenvoudigweg berekend op basis van de verkoopprijs

Voor een natuurlijk persoon die fiscaal inwoner is van España, bepaalt de Wet op de personenbelasting de winst of het verlies door de aanschafwaarde te vergelijken met de overdrachtswaarde.

  • De aanschafwaarde is gebaseerd op het bedrag waarvoor het onroerend goed is verworven.
  • Investeringen en verbeteringen die aan de regelgeving voldoen, kunnen worden meegerekend.
  • Ook bepaalde kosten en belastingen die inherent zijn aan de aankoop en door de koper zijn betaald, spelen een rol.
  • De overdrachtswaarde is gebaseerd op het werkelijke verkoopbedrag.
  • Bepaalde kosten en belastingen die inherent zijn aan de overdracht en door de verkoper zijn betaald, kunnen deze waarde verlagen.
  • Afschrijvingen kunnen van belang zijn in de wettelijk voorziene gevallen.
Bekijk de berekening van de vermogenswinst
Fiscaal basisbegrip Winst of verlies = overdrachtswaarde − aanschafwaarde

De formule lijkt eenvoudig, maar beide waarden hebben eigen fiscale componenten. Bewaar eigendomsakten, facturen en bewijsstukken; deze kunnen essentieel zijn om de berekening correct uit te voeren.

Niet elke verbouwing is automatisch een fiscale ‘verbetering’. De classificatie van werkzaamheden als reparatie, onderhoud of verbetering kan relevant zijn. Voeg niet zomaar alle kosten die tijdens de jaren van eigendom zijn gemaakt toe aan de aanschaffingswaarde zonder de fiscale behandeling ervan te controleren en de bewijsstukken te bewaren.

Mogelijke vrijstellingen

Het hebben van winst betekent niet altijd dat deze volledig belast wordt

De IRPF-regelgeving voorziet in bepaalde gevallen waarin de winst uit een hoofdverblijf geheel of gedeeltelijk kan zijn vrijgesteld.

65+

Hoofdverblijf en personen ouder dan 65 jaar

De AEAT voorziet in de vrijstelling van winst uit de verkoop van het hoofdverblijf voor personen ouder dan 65 jaar en in bepaalde gevallen van afhankelijkheid, mits aan de wettelijke voorwaarden wordt voldaan.

RE

Herinvestering in een hoofdverblijf

De winst uit het hoofdverblijf kan in aanmerking komen voor de vrijstelling wegens herinvestering wanneer het verkregen bedrag wordt herbelegd in een ander hoofdverblijf of in de renovatie daarvan en aan de wettelijke vereisten wordt voldaan.

Een vrijstelling mag nooit zomaar worden aangenomen enkel omdat het pand de woning van de verkoper was. De definitie van hoofdverblijf, de termijnen en de voorwaarden van het concrete geval moeten worden gecontroleerd.

Fiscale woonplaats

In Spanje gevestigde en niet-ingezeten verkopers volgen niet dezelfde fiscale procedure

Nationaliteit is niet het juiste criterium. Voor de verkoop moet de fiscale woonplaats van de vervreemder worden vastgesteld en het belastingregime dat daadwerkelijk op hem of haar van toepassing is.

Situatie Belasting op de winst Inhouding van 3% Gemeentelijke plusvalía
Natuurlijke persoon met fiscale woonplaats in España De vastgoedwinst of -verlies wordt, indien van toepassing, opgenomen in de IRPF. Dit is niet het gebruikelijke mechanisme dat van toepassing is op de ingezeten verkoper. Dit moet afzonderlijk worden beoordeeld per woning en gemeente.
Niet-ingezeten natuurlijke persoon De winst uit het Spaanse vastgoed wordt beoordeeld onder de IRNR. De koper moet, indien van toepassing, de wettelijke inhouding van 3% toepassen. Dit moet afzonderlijk worden beoordeeld; daarnaast geldt een specifieke substitutieregel wanneer de belastingplichtige een niet-ingezeten natuurlijke persoon is.
Vennootschap of entiteit De behandeling mag niet automatisch worden berekend op basis van de persoonlijke regels van de IRPF. Dit hangt af van de fiscale woonplaats en belastingstructuur van de entiteit. Dit moet worden beoordeeld volgens de hoedanigheid van de vervreemder en de lokale regelgeving.
Fiscale woonplaats betekent niet nationaliteit of administratieve woonplaats. Voordat u de fiscale raming voor een internationale verkoop opstelt, bevestig de fiscale woonplaats die op het moment van de overdracht van toepassing is.

Niet-ingezetenen

De inhouding van 3% verlaagt het bij de ondertekening ontvangen bedrag, maar is niet de definitieve belasting

Wanneer een onroerende zaak gelegen in España wordt gekocht van een niet-ingezeten eigenaar zonder vaste inrichting, moet de verkrijger het wettelijke percentage inhouden en afdragen over de tegenprestatie die aan de niet-ingezetene toekomt.

  • Momenteel vastgesteld percentage: 3%.
  • Dit wordt berekend over de tegenprestatie die aan de niet-ingezeten verkoper toekomt.
  • De koper draagt het bedrag af via Model 211.
  • De huidige termijn voor Model 211 bedraagt één maand vanaf de overdracht.
  • Het ingehouden bedrag geldt als vooruitbetaling op de belasting van de verkoper.
  • Als de inhouding hoger is dan de definitieve belasting, kan waar van toepassing teruggaaf van het teveel betaalde worden aangevraagd.
Gids voor de inhouding van 3%
Rekenvoorbeeld van de inhouding 300.000 € × 3% = 9.000 €

Bij een verkoop van 300.000 € die volledig toekomt aan een niet-ingezeten eigenaar, zou de koper 9.000 € inhouden in dit voorbeeld. De 9.000 € vertegenwoordigen op zichzelf niet het definitieve bedrag van de belasting over de winst.

Gemeentelijke belasting

De gemeentelijke meerwaardebelasting moet worden berekend in de gemeente waar de woning zich bevindt

De belasting op de waardestijging van stedelijke grond belast, binnen het wettelijke kader, de waardestijging van stedelijke grond die bij de overdracht tot uiting komt.

WIE

Verkoop tegen vergoeding

Bij een gewone verkoop wijst de nationale wet de vervreemder aan als belastingplichtige, onverminderd de bijzondere regeling voor bepaalde verkopers die niet in Spanje wonen.

0

Geen waardestijging

Er is geen belastingplicht wanneer volgens de wettelijke procedure wordt aangetoond dat er geen waardestijging is tussen de grondwaarden op de data van verkrijging en overdracht.

MUNI

Het belastingbedrag is lokaal

De gemeente en haar verordening zijn onmisbaar om het tarief, de toegestane parameters, mogelijke kortingen en het specifieke beheersysteem te kennen.

Er bestaat geen nationaal bedrag voor de gemeentelijke meerwaardebelasting. De nationale wet schept het kader voor de IIVTNU, maar voor de berekening van een specifieke woning is nodig de geldende regelgeving van de bevoegde gemeente.
Bekijk de gids over gemeentelijke meerwaardebelasting

Woning met hypotheek

De schuld aflossen en de hypotheek in het Register doorhalen zijn verschillende zaken

Als de woning een hypotheek heeft, kan een deel van de verkoopprijs worden gebruikt om af te lossen het openstaande kapitaal. Vervolgens moet worden vastgesteld of de doorhaling van de last in het register nodig is.

  • Het openstaande saldo van de lening is een schuld, geen verkoopbelasting.
  • Het verklaring van schuldenvrijheid moet door de instelling gratuitis worden afgegeven.
  • De doorhaling in het register kan een notariële akte vereisen.
  • Het indienen van het AJD-document voor de doorhaling is verplicht, maar vrijgesteld van betaling.
  • De inschrijving van de doorhaling brengt registerkosten met zich mee.
  • Als de bank of een administratiekantoor de doorhaling afhandelt, kunnen er correct meegedeelde beheerkosten zijn.
Een hypotheek doorhalen bij verkoop
Verwar het hypotheeksaldo niet met de kosten van doorhaling. Als er nog 120.000 € aan lening openstaat, moet dat bedrag mogelijk met de verkoopprijs aan de bank worden terugbetaald, maar dit betekent niet dat de doorhaling in het register 120.000 € kost. De posten moeten afzonderlijk worden vermeld in de nettoberekening.

Variabele kosten

Makelaarskantoor, advocaat en administratiekantoor zijn afhankelijk van de daadwerkelijk afgenomen dienstverlening

Deze kosten kunnen aanzienlijk zijn in de begroting, maar mogen niet als nationale wettelijke percentages worden gepresenteerd.

AG

Vastgoedbemiddeling

Controleer schriftelijk de erelonen, belastingen op de dienstverlening, exclusiviteit, het moment waarop de vergoeding verschuldigd wordt en de voorwaarden van de met het makelaarskantoor ondertekende opdracht.

LEG

Juridisch en fiscaal advies

De kosten zijn afhankelijk van de afgenomen omvang: due diligence van de verkoper, voorbereiding van contracten, vertegenwoordiging, fiscaliteit of bijstand bij de ondertekening.

DOC

Documentatie

Certificaten, kopieën, kadastrale informatie, technische documentatie of specifieke procedures kunnen kosten met zich meebrengen, afhankelijk van het vastgoed en de locatie.

Gebruik voor de nettoberekening werkelijke contractuele bedragen en controleerbare offertes. Een gebruikelijk commercieel percentage in een gebied vormt geen wettelijk verplichte tarifa voor elke España.

Voorbereiding

De fiscale documentatie van de oorspronkelijke aankoop kan net zo belangrijk zijn als die van de verkoop

01 · AANKOOP

Zoek de eigendomsakte op

Akte of aankoopdocument, datum, bedrag en eigendomspercentage.

02 · KOSTEN

Verzamel bewijsstukken

Bewaar belastingen en aankoopkosten die fiscaal relevant kunnen zijn.

03 · WERKZAAMHEDEN

Splits verbeteringen uit

Verzamel facturen en bewijs van de werkzaamheden die je fiscaal als investeringen of verbeteringen wilt behandelen.

04 · VERKOOP

Documenteer de kosten

Honoraria en belastingen in verband met de overdracht moeten correct worden aangetoond.

Checklist met documenten voor de verkoper

Voorbeeld van een begroting

Hoe je kunt denken over het beschikbare geld na de verkoop

Het volgende voorbeeld berekent geen belastingen. Het laat alleen zien waarom het verstandig is om schuld, honoraria en belastingen te scheiden voordat je een netto-opbrengst toezegt.

  • Overeengekomen prijs: 400.000 €.
  • Resterende hypotheek: 110.000 €.
  • Professionele honoraria: volgens de daadwerkelijke contracten.
  • Vermogenswinst: nog te berekenen op basis van fiscale waarden.
  • Plusvalía: afhankelijk van het pand en de gemeente.
  • Als de verkoper niet-resident is: controleer ook de inhouding van 3%.
Wat je NIET moet doen “400.000 € te koop = 400.000 € beschikbaar”

Stel vóór je een transactie accepteert een netto-overzicht op waarin elke post is gespecificeerd, en vermijd het verwarren van een voorheffing met een definitieve belasting.

Veelvoorkomende fouten

Acht fouten die het nettoresultaat van een verkoop kunnen vertekenen

01

De belasting over de volledige verkoopprijs berekenen

De vermogenswinst wordt bepaald door fiscale waarden te vergelijken, niet door simpelweg een tarief op de verkoopprijs toe te passen.

02

De 3% verwarren met de definitieve belasting

Bij verkoop door een niet-ingezetene is dit een voorheffing die later in verband moet worden gebracht met de definitieve belastingheffing.

03

Een meerwaardebelasting van een andere gemeente gebruiken

Het bedrag en de procedure hangen af van de bevoegde gemeente.

04

De in het register ingeschreven hypotheek vergeten

Het aflossen van de lening heft de last niet automatisch op die in het register vermeld blijft staan.

05

Facturen niet bewaren

Zonder documentatie kunnen bepaalde kosten of verbeteringen fiscaal moeilijk te bewijzen zijn.

06

Nationaliteit verwarren met fiscale woonplaats

Een buitenlandse staatsburger kan fiscaal inwoner zijn van España en een Spaanse staatsburger kan niet-ingezetene zijn.

07

Een vrijstelling veronderstellen

Hoofdverblijf, herinvestering en leeftijd vereisen dat de exacte voorwaarden worden gecontroleerd voordat de berekening wordt afgerond.

08

Algemene commerciële kosten gebruiken

Makelaarskosten en advieskosten moeten worden berekend op basis van het daadwerkelijk overeengekomen contract en de dienst.

Officiële bronnen

Juridische en institutionele basis van deze gids

Nationale bronnen herzien sadas op 9 augustus 2026. Voor de gemeentelijke meerwaardebelasting moet altijd worden toegevoegd de verordening en procedure van de bevoegde gemeente.

BOE · IRPF Wet 35/2006 Kader voor vermogenswinsten en -verliezen van ingezeten natuurlijke personen, verkrijgings- en overdrachtswaarden en wettelijk voorziene vrijstellingen. AEAT · Ingezeten verkoper Wat gebeurt er wanneer ik een pand verkoop Officiële gids over vermogenswinst of -verlies en toegang tot de belangrijkste gevallen inzake de eigen woning. BOE · Niet-ingezetenen Koninklijk Wetgevend Besluit 5/2004 — IRNR Nationaal wettelijk kader dat van toepassing is op de belastingheffing van niet-ingezetenen en op overdrachten van Spaans onroerend goed. AEAT · Inhouding Inhouding door de verkrijger van een onroerend goed Bevestigt de inhouding van 3% bij aankopen van bepaalde niet-ingezeten verkopers en het karakter ervan als vooruitbetaling. AEAT · Procedure Model 211 — actuele instructies Procedure, percentage, tegenprestatie, termijn en verplichtingen van de koper. BOE · Lokale belastingen Koninklijk Wetgevend Besluit 2/2004 Nationaal kader voor de IIVTNU of gemeentelijke meerwaardebelasting: belastbaar feit, belastingplichtige, grondslag en gemeentelijk beheer. Bank van España Doorhaling van de hypotheek in het register Certificaat van schuldvrijheid, notaris, vrijgesteld van AJD, Register en mogelijke afhandelingskosten. AEAT · Vrijstelling Herinvestering in een hoofdverblijf Officiële vereisten voor de mogelijke vrijstelling van de winst door herinvestering in een andere eigen woning.

Gerelateerde gidsen

Verdiep je alleen in de kosten die je moet berekenen

Deze pagina dient als overzicht. De specifieke fiscale berekeningen horen thuis in de bijbehorende canonieke gidsen.

Hoe een woning verkopen in España Volledig proces van voorbereiding tot notaris en oplevering. Vermogenswinst bij de verkoop van een woning Hoe de verkrijgings- en overdrachtswaarden worden vastgesteld. Inhouding van 3% voor niet-ingezeten verkoper Wie inhoudt, hoe dit wordt afgedragen en hoe het daarna wordt geregulariseerd. Gemeentelijke meerwaardebelasting bij verkoop Nationaal kader en de noodzaak om de bevoegde gemeente te controleren. Documenten voor de verkoop van een woning Documentenchecklist afhankelijk van de woning, locatie en situatie van de verkoper. Een hypotheek doorhalen bij verkoop Verschil tussen het aflossen van de schuld en het verwijderen van de last uit het Register.

Een verkoop voorbereiden

Bereken de netto-opbrengst voordat je je verkoopstrategie bepaalt

De locatie, fiscale woonplaats van de verkoper, hypotheeksituatie en beschikbare documentatie bepalen welke professionele ondersteuning relevant kan zijn.

Veelgestelde vragen

Kosten en belastingen bij de verkoop van een woning in España

Er kunnen belastingen over de winst zijn, gemeentelijke meerwaardebelasting, makelaars- of advieskosten, documentatie en kosten in verband met een hypotheek of de aflossing ervan. Niet al deze posten komen bij elke transactie voor en er is geen uniform nationaal percentage voor verkoopkosten.

Nee. Voor een inwonende natuurlijke persoon wordt de vermogenswinst of het vermogensverlies bepaald door het verschil tussen de fiscale waarden van overdracht en verkrijging, niet simpelweg door een percentage toe te passen op de volledige ontvangen prijs.

De Wet op de inkomstenbelasting (IRPF) staat toe dat bepaalde kosten en belastingen die inherent zijn aan de overdracht die door de verkoper zijn betaald bij het bepalen van de overdrachtswaarde. De aard van de kosten moet worden gecontroleerd en voldoende documentatie moet worden bewaard; niet elke uitgave die verband houdt met de woning is automatisch aftrekbaar.

De winst uit het Spaanse vastgoed wordt beoordeeld onder IRNR en wanneer de wettelijke regeling van toepassing is, moet de koper 3% inhouden en afdragen van de tegenprestatie die overeenkomt met de niet-residente verkoper.

Nee. Het is een vooruitbetaling op de belasting die uiteindelijk verschuldigd is door de niet-residente vervreemder. Als het ingehouden bedrag hoger is dan de verschuldigde belasting, kan teruggave van het teveel ingehouden bedrag worden aangevraagd via de daarvoor bestemde procedure.

Bij een bezwarende overdracht bepaalt de nationale wetgeving als belastingplichtige degene die de grond overdraagt. Wanneer de belastingplichtige een niet-residente natuurlijke persoon is, voorziet de wet in een specifieke regel waarbij de verkrijger optreedt als plaatsvervangend belastingplichtige.

De wet bepaalt dat er geen belastingplicht bestaat wanneer wordt aangetoond dat er geen waardestijging is volgens de wettelijke regels. De overdracht moet worden aangegeven en de vereiste documentatie moet worden overgelegd om dit aan te tonen.

Er bestaat geen uniform nationaal tarief. De berekening hangt af van het nationale kader en van de fiscale verordening van de gemeente waar de woning is gelegen. De geldende gemeentelijke parameters en tarieven moeten worden gecontroleerd.

Ja, maar de aflossing van de schuld moet worden afgestemd evenals de afhandeling van de hypotheeklast. De lening financieel aflossen en de hypotheek uit het register laten doorhalen zijn verschillende handelingen.

Banco de España geeft aan dat de instelling het certificaat van gratuitis het schuldenvrij certificaat. De daaropvolgende doorhaling in het register kan wel notariële kosten, registerkosten of beheerkosten met zich meebrengen, afhankelijk van de wijze van afhandeling.

Niet noodzakelijk. Een vermogensverlies en de gemeentelijke meerwaardebelasting zijn afzonderlijke beoordelingen, en daarnaast kunnen er andere kosten of procedures van toepassing zijn. Het ontbreken van winst voor de IRPF of IRNR mag niet op zichzelf worden gebruikt om te concluderen dat er voor de transactie geen enkele andere verplichting bestaat.

Let op: Deze gids biedt een algemeen overzicht van de belangrijkste kosten en belastingen die kunnen ontstaan bij de verkoop van een woning in España en is bijgewerkt op sada 9 augustus 2026. Dit vormt geen persoonlijk fiscaal, juridisch, financieel, bancair of notarieel advies. De belastingheffing hangt onder meer af van de fiscale woonplaats van de verkoper, de wijze van verkrijging, het gebruik van de woning, winsten of verliezen, documentatie van kosten en verbeteringen, de aanwezigheid van een hypotheek en de gemeente waar de woning is gelegen. Voor de gemeentelijke meerwaardebelasting moet de regelgeving worden gecontroleerd en de procedure van de bevoegde gemeente. Verkopers die handelen via vennootschappen, vaste inrichtingen of andere structuren hebben een specifieke fiscale analyse nodig.

Actualidad inmobiliaria

Últimas publicaciones

Información práctica para agentes, agencias, compradores, vendedores e inversores del mercado inmobiliario español.