Comment transformer ce guide en plan de travail pour les agents et les agences

Les informations juridiques et fiscales ne doivent pas être utilisées pour remplacer des spécialistes. Sa valeur commerciale réside dans le fait d’aider le professionnel de l’immobilier à détecter les risques plus tôt, à préparer de meilleures questions et à accompagner le client avec un processus plus clair.

Pour renforcer la prospection et la présentation professionnelle, consultez également les guides de RealtorList.Net sur acheteurs internationaux, les sites web immobiliers qui convertissent y l’autorité numérique des agences.

Processus d’achat : de la recherche à l’acte notarié

Le processus habituel peut être organisé en six phases. Pour trouver un accompagnement par zone et par langue, vous pouvez consulter le répertoire des professionnels de la Costa del Sol. La rapidité dépend du financement, de la documentation de l’acheteur et, surtout, du fait que le bien soit juridiquement prêt à être vendu.

ITP, IVA et AJD : ce qu’ils signifient et combien il faut payer

Exemple rapide avec un logement de €500.000

L’exemple est volontairement simple. Il n’inclut ni le mobilier, ni l’évaluation, ni les frais bancaires, ni les travaux de rénovation, ni les traductions, ni les frais de gestion, ni les assurances, ni les éventuels taux réduits. Dans le cadre d’un achat financé, il faut également calculer l’apport non couvert par la banque.

Réservation et arrhes : quand le dépôt est perdu

La réservation n’a pas de pourcentage unique imposé par la loi. Sur la Costa del Sol, il est fréquent de prévoir environ les 1% du prix. Lorsque ce pourcentage est trop faible, il est courant de convenir d’un montant fixe de €6.000 à €12.000. Dans les opérations de luxe, ce montant peut augmenter considérablement et, lors de transactions ultra-prime exceptionnelles, atteindre des montants à six chiffres, voire environ €500.000.

Les arrhes pénitentiaires de l’article 1454 du Code civil permettent de se désister : l’acheteur perd les arrhes et le vendeur restitue le double. Toutefois, cette conséquence ne doit pas être présumée automatiquement pour chaque paiement. Le contrat doit indiquer clairement le type d’arrhes convenu, car il existe également des dépôts confirmatifs ou des clauses pénales aux effets différents.

Constructions irrégulières : elles ne sont pas exceptionnelles, mais ne doivent pas non plus être ignorées

En Andalousie, il est possible de trouver une terrasse fermée, une piscine, un sous-sol, une extension ou même un logement complet qui ne correspond pas au permis, au Registre ou au Cadastre. Cela ne signifie pas automatiquement que l’achat est impossible, mais cela modifie l’évaluation, le financement, l’assurance, les futurs travaux et l’usage touristique.

• Comparer l’acte notarié, le Registre, le Cadastre et la réalité physique.
• Demander les permis et le certificat d’urbanisme municipal.
• Vérifier le permis de première occupation ou un titre équivalent, le cas échéant.
• Vérifier l’existence de procédures de sanction ou de remise en état.
• Confirmer l’existence d’une déclaration AFO.
• Vérifier si l’irrégularité affecte le prêt hypothécaire ou la location touristique.

Vendre un bien immobilier : documents, impôts et retenue de 3%

Le vendeur doit préparer le bien avant d’accepter une offre. Une agence souhaitant améliorer sa prospection de mandats peut compléter ce processus par une stratégie de marketing immobilier local et par des contenus qui expliquent le service en toute transparence. Les irrégularités urbanistiques, les dettes de copropriété, les successions non enregistrées ou les anciennes hypothèques peuvent bloquer la signature chez le notaire, même en présence d’un acheteur.

Vendeur non-résident : exemple simplifié

Lorsque le vendeur est non-résident, l’acheteur doit retenir 3% du prix et le verser au moyen du formulaire 211. Il s'agit d'un acompte, pas nécessairement de l'impôt final.

Il peut également y avoir une plus-value municipale. La plus-value réelle dépend des dates, des factures admissibles, des améliorations, des amortissements si le bien a été loué, de la titularité et des conventions fiscales. Si la retenue dépasse l’impôt, le vendeur peut demander un remboursement.

Rentabilité locative : comment calculer un ROI réel

Une rentabilité brute de 6%-10% peut être possible en location de courte durée pour un bien acheté au bon prix, correctement équipé, légalement autorisé et géré avec une demande suffisante. Il ne s’agit pas d’une rentabilité automatique de « la Costa del Sol » ni de n’importe quel appartement. La micro-localisation, les vues, le stationnement, la terrasse, la copropriété, la licence, le prix d’acquisition et la qualité de la gestion influencent le résultat.

Pour les agents et les agences, présenter trois scénarios — prudent, raisonnable et ambitieux — est plus utile que de communiquer un chiffre unique. Les outils de l’intelligence artificielle pour les agences immobilières peuvent faciliter les calculs et la documentation, mais les hypothèses doivent rester visibles et être vérifiées par une personne.

Exemple d’une revente de €400.000 destinée à la location

Le 30% est une hypothèse simplifiée pour la gestion, les plateformes, l’entretien, les fournitures, l’assurance, la copropriété, l’IBI, les périodes vacantes et le renouvellement. Il n’inclut pas l’impôt personnel du propriétaire. Avec un tarif moyen de €180 par nuit, générer €32.000 nécessite environ 178 nuits vendues ; €40.000 nécessite environ 222 nuits.

Contrats de 11 mois et contrats de 5 ans

Le contrat de 11 mois ne devient pas automatiquement un contrat de location saisonnière

La Loi sur les baux urbains fait la distinction selon la finalité réelle, et pas seulement selon le nombre de mois. Une location saisonnière doit répondre à un besoin temporaire démontrable : études, déplacement professionnel, traitement médical, travaux dans la résidence principale ou autre motif concret. La répétition de contrats de 11 mois pour couvrir le logement permanent du locataire peut être contestée.

Location de résidence principale

Si le logement répond au besoin permanent du locataire, la durée minimale protégée atteint 5 ans lorsque le propriétaire est une personne physique y 7 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale, même si le contrat initial prévoit une durée plus courte, sauf exceptions légales.

Pourquoi trouver une location peut être difficile

Dans les zones à forte demande, peu de biens sont disponibles toute l’année. Les propriétaires demandent généralement des bulletins de salaire, un contrat de travail, une déclaration fiscale, des références, une assurance contre les impayés ou une garantie supplémentaire. Pour un nouvel arrivant sans historique en Espagne, fournir un dossier complet et faire preuve de flexibilité quant à la date, au mobilier et à la durée peut être aussi important que le prix.

Location touristique : copropriété, municipalité et réglementation

Occupation illégale : risque réel, chiffres et nouvelle procédure

En 2025, environ 14.875 faits connus pour violation de domicile ou usurpation de biens immobiliers, soit 9,4% de moins qu’en 2024. Cette même année, ont été enregistrées 714.237 ventes de logements. Le recensement de 2021 a comptabilisé 26,62 millions de logements.

Comparer les délits aux ventes immobilières ne mesure pas exactement le risque, car l’un est un flux annuel de transactions et l’autre concerne le parc immobilier existant. À titre de contexte approximatif, 14.875 cas équivalent à environ 0,056% du parc de logements recensé. Il s’agit d’une incidence faible à l’échelle nationale, mais elle n’est pas nulle et sa répartition est inégale.

La Loi organique 1/2025 a intégré la violation de domicile et certains délits d’occupation dans la procédure de jugement rapide. Toutefois, le parquet a précisé que l’occupation non violente visée à l’article 245.2, considérée comme une infraction mineure, reste soumise à sa procédure spécifique. Il ne faut donc pas promettre une expulsion automatique sous 15 jours dans tous les cas.

Questions courtes pour les acheteurs, les vendeurs et l’assistant AI Realty

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