Immobilienbesteuerung · Navarra
In Navarra folgen eine gebrauchte Immobilie sada und ein Neubau unterschiedlichen steuerlichen Regelungen innerhalb eines eigenen foralen Systems.
Bei einem gewöhnlichen Kauf einer gebrauchten Wohnimmobilie in Navarra unterliegt die Übertragung in der Regel der Grunderwerbsteuer (ITP/TPO) mit einem allgemeinen Satz von 6%. Bei der ersten Lieferung eines neuen Wohnobjekts, die der IVA unterliegt und nicht davon befreit ist, unterliegt die Immobilie in der Regel 10% IVA und die notarielle Urkunde kann zusätzlich AJD in Höhe von 0,5% unterliegen.
Kurzantwort
Welche Steuer der Käufer üblicherweise zahlt, hängt zunächst davon ab, ob die Immobilie eine gebrauchte Immobilie sada oder eine Erstlieferung eines Neubaus ist.
Bei einem gewöhnlichen Kauf einer Wohnimmobilie in Navarra fällt eine gebrauchte Immobilie sada in der Regel unter die Kategorie der entgeltlichen Vermögensübertragungen. Die erste Lieferung einer neuen Wohnimmobilie durch den Bauträger unterliegt in der Regel der IVA und, sofern die Urkunde die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, auch dem gestaffelten AJD-Satz. Es gibt ermäßigte Sätze und Steuervergünstigungen, die nur angewendet werden können, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
Allgemeiner ITP-Satz
Allgemeiner Satz in Navarra für Übertragungen von Immobilien, sofern kein ermäßigter Satz oder keine Steuervergünstigung Anwendung findet.
IVA für Neubauwohnungen
Ermäßigter Satz für Gebäude oder Gebäudeteile, die zu Wohnzwecken geeignet sind und im Rahmen einer steuerpflichtigen Lieferung übertragen werden, einschließlich von bis zu zwei gleichzeitig übertragenen Garagen.
Allgemeiner AJD-Satz
Gestaffelter Satz für erste notarielle Ausfertigungen, die die Voraussetzungen des foralen konsolidierten Gesetzestextes erfüllen.
Formulare 600 / 605
Allgemeine Frist für Einreichung und Zahlung, sofern zutreffend, ab dem Zeitpunkt der Steuerentstehung.
Navarra nimmt seine Steuerbefugnisse im Rahmen seines Foralregimes wahr. Steuersätze, Vergünstigungen, Formulare und Verwaltungsregeln für ITP/AJD müssen geprüft werden bei der Hacienda Foral de Navarra und in der geltenden Foralgesetzgebung.
Zuständigkeit
Navarra ist für die Zwecke dieses Steuerleitfadens keine Gemeinschaft des allgemeinen Regimes.
Das Wirtschaftsabkommen zwischen dem Staat und der Foralgemeinschaft legt den Rahmen für die steuerliche Koordinierung fest. Für eine in Navarra gelegene Immobilie sind die materiellrechtlichen Vorschriften zu ITP und AJD in der Gesetzgebung der Hacienda Foral de Navarra nachzulesen. Auch für die IVA gibt es ein eigenes Foralgesetz, das gemäß dem Abkommen mit dem steuerlichen Rahmen harmonisiert ist.
ITP / TPO
Steuersatz, Ermäßigungen, Bemessungsgrundlage und Verwaltung sind im navarresischen Neufassungstext zu ITP und AJD zu prüfen.
AJD
Die Notargebühr und ihre Ausnahmen sind in der Foralgesetzgebung Navarras geregelt.
IVA in Navarra
Navarra verfügt über ein Foralgesetz zur IVA; für gewöhnliche Wohnimmobilien gilt in den gesetzlich vorgesehenen Fällen weiterhin der ermäßigte Satz von 10%.
Gebrauchtimmobilie
Der allgemeine TPO/ITP-Satz für die Übertragung einer Immobilie in Navarra beträgt 6%.
Wenn der Kauf einer Wohnimmobilie usada den entgeltlichen Vermögensübertragungen unterliegt, legt Artikel 8 des Foral-Neufassungstextes für Immobilienübertragungen einen allgemeinen Satz von 6% fest. Der Käufer muss prüfen, ob er einen der speziell für Wohnimmobilien vorgesehenen ermäßigten Steuersätze anwenden kann.
Regulärer Kauf
Allgemeine Referenz, wenn die Voraussetzungen für einen ermäßigten Steuersatz oder eine besondere Befreiung nicht erfüllt sind.
Familieneinheit mit 2+ Kindern
Kann für einen Hauptwohnsitz unter strengen Voraussetzungen und nur bis zu einer maximalen Bemessungsgrundlage von 180.304 € gelten.
Gemeinde mit Entvölkerungsrisiko
Kann für einen Hauptwohnsitz in einer Gemeinde gelten, die offiziell als von Entvölkerung bedroht eingestuft ist, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Das Foralgesetz zur IVA befreit grundsätzlich die zweite und jede weitere Lieferung von Gebäuden nach Abschluss ihrer Errichtung oder Sanierung. Diese Abgrenzung erklärt, warum ein gewöhnlicher Weiterverkauf einer Wohnimmobilie in der Regel TPO/ITP unterliegt, obwohl es Ausnahmen und unternehmerische Fälle gibt, in denen auf die IVA-Befreiung verzichtet werden kann.
Ermäßigte Steuersätze
Der 5% und der 4% sind keine allgemeinen Steuersätze für jeden Käufer.
Die Vergünstigungen hängen von der familiären Situation, dem Eigentum an anderen Wohnimmobilien und der Nutzung als Hauptwohnsitz ab, den Erwerb des Volleigentums und, für 4%, die Lage der Immobilie in einer Gemeinde, die die erforderliche amtliche Klassifizierung aufweist.
Familieneinheit mit zwei oder mehr Kindern
- Der Erwerber gehört zu einer Familieneinheit mit zwei oder mehr Kindern.
- Es wird das Volleigentum an der Wohnung erworben; dies gilt nicht bei einer bloßen Konsolidierung eines zuvor aufgespaltenen Eigentumsrechts.
- Die Wohnung wird als Hauptwohnsitz der Familieneinheit genutzt.
- Kein Mitglied der Familieneinheit besitzt beim Kauf mehr als 25% einer anderen Wohnung in Navarra.
- Der 5% gilt nur bis zu einer maximalen Bemessungsgrundlage von 180.304 €; der darüber hinausgehende Betrag wird zum allgemeinen Steuersatz für Immobilien besteuert.
Hauptwohnsitz in einer von Entvölkerung bedrohten Gemeinde
- Die Wohnung wird als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen genutzt.
- Sie befindet sich in einer Gemeinde, die offiziell als von Entvölkerung bedroht gilt.
- Es wird das Volleigentum erworben, und es handelt sich nicht um eine Konsolidierung eines aufgespaltenen Eigentumsrechts.
- Die Nutzung als Hauptwohnsitz muss ausdrücklich in der öffentlichen Übertragungsurkunde angegeben werden.
- Die offizielle Gemeindeliste muss zum Zeitpunkt der Transaktion geprüft werden.
Es genügt nicht, dass der Käufer lediglich die informelle Absicht hat, dort zu wohnen. Die Vorschrift verweist auf den steuerlichen Begriff des Hauptwohnsitzes und verlangt Unterlagen sowie spezifische Voraussetzungen für die ermäßigten Steuersätze.
Bemessungsgrundlage der ITP
In Navarra gilt nach der allgemeinen foralen Regel der tatsächliche Wert der Immobilie, der behördlich überprüft werden kann.
Artikel 7 des navarresischen Neufassungstextes bestimmt, dass die Bemessungsgrundlage grundsätzlich nach dem tatsächlichen Wert des übertragenen Vermögensgegenstands oder des begrüntuideten oder abgetretenen Rechts. Wenn die behördliche Überprüfung einen höheren Wert ergibt als den erklärten Wert, kann der geprüfte Wert die Bemessungsgrundlage bestimmen.
Erklärter Wert
Der von den Parteien angegebene Wert hindert die Foralsteuerbehörde nicht daran, den tatsächlichen Wert zu überprüfen.
Forale Überprüfung
Navarra verfügt über eigene Methoden zur Überprüfung durchschnittlicher Marktpreise für bestimmte Immobilien.
Hypothek
Die Hypothekenschuld wird nicht allein deshalb von der Bemessungsgrundlage abgezogen, weil sie die Immobilie belastet: Das Gesetz schließt Schulden aus, auch wenn sie durch eine Hypothek gesichert sind.
Für diese Navarra-Canonical gilt als geprüfte Regel der tatsächliche Wert und die in der foralen Gesetzgebung vorgesehene behördliche Überprüfung. Navarra unterhält außerdem ein eigenes Register für Territorialvermögen und Kataster. Wenn ein landesweiter Rechner eine andere Bemessungsgrundlagenregel verwendet, muss zunächst die Zuständigkeit geklärt werden, bevor er erneut verwendet wird.
Neubau
Die reguläre erste Wohnimmobilienlieferung durch den Bauträger unterliegt normalerweise 10% IVA.
Das Ley Foral 19/1992 wendet 10% auf Gebäude oder Gebäudeteile an, die zur Nutzung als Wohnungen geeignet sind. Die Regelung umfasst bis zu zwei Stellplätze und die im selben Gebäude gelegenen Nebeneinrichtungen, wenn sie gemeinsam übertragen werden. Geschäftsräume gelten zu diesen Zwecken nicht als Nebenräume einer Wohnung.
Übliche Neubauwohnung
Ermäßigter IVA-Satz für Wohnimmobilien, die bei einer steuerpflichtigen und nicht steuerbefreiten Lieferung zur Wohnnutzung geeignet sind.
Gemeinsam übertragene Stellplätze
Die Wohnregelung kann bis zu zwei Stellplätze sowie im selben Gebäude gelegene und gemeinsam übertragene Nebeneinrichtungen umfassen.
VPO Sonderregelung / öffentlicher Wohnungsbau
Das Gesetz sieht IVA in Höhe von 4% für Wohnungen vor, die behördlich als VPO unter Sonderregelung oder als öffentlicher Wohnungsbau eingestuft und von ihren Bauträgern übergeben werden, vorbehaltlich der jeweiligen Voraussetzungen.
Das Ley Foral definiert die erste Lieferung als die vom Bauträger vorgenommene Lieferung eines Gebäudes, dessen Bau oder Sanierung abgeschlossen ist, und enthält zusätzliche Regelungen für den Fall, dass die Immobilie vor dem Verkauf genutzt wurde. Die steuerliche Einordnung muss anhand der Unterlagen zur Transaktion bestätigt werden.
Dokumentierte Rechtsakte
Der allgemeine gestaffelte AJD-Satz in Navarra beträgt 0,5% für notarielle Urkunden, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Die ersten Ausfertigungen notarieller Urkunden und Protokolle, die einen bezifferbaren Betrag oder Gegenstand zum Inhalt haben, eintragungsfähige Rechtsakte enthalten und nicht den im Ley Foral genannten unvereinbaren Steuerarten unterliegen, unterliegen grundsätzlich 0,5%.
Kaufurkunde, die IVA unterliegt
Bei einem regulären Wohnungsneubau kann die eintragungsfähige Urkunde neben IVA AJD in Höhe von 0,5% auslösen.
Verzicht auf die IVA-Befreiung
Die Vorschrift sieht 1% für bestimmte Urkunden über Immobilienübertragungen vor, wenn auf die IVA-Befreiung verzichtet wurde.
Urkunde über das besicherte Darlehen
Bei der Bestellung oder Novation eines besicherten Darlehens bestimmt das Ley Foral die darlehensgebende Person oder Einrichtung als Steuerschuldner.
Die Erwerbsurkunde und die Darlehensurkunde sind unterschiedliche dokumentarische Tatbestände. Die navarresische Regelung weist dem Darlehensgeber bei der Bestellung oder Novation eines besicherten Darlehens die Stellung des Steuerschuldners zu. Daher muss ein Kaufbudget beide Positionen getrennt ausweisen und darf dem Käufer keine Steuerlast auferlegen, die rechtlich vom Darlehensgeber zu tragen ist.
Unverbindliche Beispiele
Wie sich die Steuerbelastung bei einer Immobilie von 300.000 € je nach Art der Transaktion verändert.
Die folgenden Beispiele verwenden ausschließlich die in diesem Leitfaden behandelten wichtigsten Steuern und vereinfachen die Bemessungsgrundlage als 300.000 €. Notar, Grundbuch, Anwalt, Bewertung, Finanzierung, Honorare und sonstige Kosten sind nicht enthalten.
| Fall | Vereinfachte Berechnung | Steuer | Gesamtsumme |
|---|---|---|---|
| Gebrauchtimmobilie · allgemeiner Steuersatz | 300.000 € × 6% | ITP/TPO | 18.000 € |
| Gebrauchtimmobilie · Familie mit 2+ Kindern | 180.304 € × 5% + 119.696 € × 6% | ITP/TPO | 16.196,96 € |
| Gebrauchtimmobilie · Entvölkerungsgebiet | 300.000 € × 4% | ITP/TPO | 12.000 € |
| Gewöhnlicher Wohnungsneubau | 300.000 € × 10% IVA + 300.000 € × 0,5% AJD | IVA + AJD | 31.500 € |
Der ITP kann einer Wertprüfung unterliegen, und ermäßigte Steuersätze setzen voraus, dass alle Bedingungen erfüllt sind. Bei Neubauten müssen die AJD-Bemessungsgrundlage und die Ausgestaltung der Urkunde für die konkrete Transaktion geprüft werden.
Steuererklärung und Frist
Die Hacienda Foral verwendet die Formulare 600 und 605 für die wichtigsten in diesem Leitfaden behandelten Modalitäten.
Das offizielle Verfahren in Navarra legt grundsätzlich fest, dass die Einreichung und gegebenenfalls die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach dem Entstehungszeitpunkt erfolgen.
TPO / gesellschaftsrechtliche Vorgänge
Dies ist das Referenzformular für die Selbstveranlagung entgeltlicher Vermögensübertragungen in Navarra.
AJD
Formular für die Modalität der dokumentierten Rechtsakte, die diesen Vorgängen entspricht.
Zahlung an den Bauträger
Bei einem gewöhnlichen, IVA-pflichtigen Wohnimmobilienkauf trägt der Käufer die vom Verkäufer/Bauträger in Rechnung gestellte IVA; dies wird nicht als Selbstveranlagung des Käufers für ITP behandelt.
Fälle, die eine zusätzliche Einordnung erfordern
Nicht jeder Kaufvertrag fällt unter „6%“ oder „10% + 0,5%“.
Sozialwohnung
Je nach Einstufung, Regelung und vorgenommenem Rechtsakt können besondere Steuersätze oder Befreiungen gelten. Eine Vergünstigung darf nicht angewendet werden, ohne die behördliche Einstufung zu prüfen.
Unternehmensgeschäfte
Der Verzicht auf eine IVA-Befreiung kann die steuerliche Behandlung des Vorgangs ändern und den gestaffelten AJD-Satz im gesetzlich vorgesehenen Fall auf 1% erhöhen.
Gewerberaum, Grundstück oder separate Garage
Der IVA-Satz für Wohnimmobilien darf nicht auf Geschäftsräume, Grundstücke oder andere Elemente übertragen werden, deren steuerliche Einstufung abweicht.
Häufige Fehler
Fünf Fehler, die das Kaufbudget verzerren können.
Einen Steuersatz aus einer anderen Region anwenden
Navarra ist eine forale Jurisdiktion; ihre Vorschriften müssen anhand navarresischer Quellen überprüft werden.
Den Preis als einzige Grundlage verwenden
Die Hacienda Foral kann den für ITP angegebenen tatsächlichen Wert überprüfen.
5% auf den gesamten Preis anwenden
Die Familienvergünstigung ist auf eine Bemessungsgrundlage von 180.304 € begrenzt; der darüber hinausgehende Betrag unterliegt wieder dem allgemeinen Satz.
4% nur anwenden, weil man in einem Dorf wohnt
Die Gemeinde muss die vorgeschriebene offizielle Einstufung haben, und die Immobilie muss die Voraussetzungen für gewöhnlichen Wohnsitz und Volleigentum erfüllen.
Dem Käufer den AJD für die Hypothek auferlegen
Die navarresischen Vorschriften bestimmen bei der Bestellung oder Novation von Darlehen mit Sicherheit den Darlehensgeber als Steuerschuldner.
Neubau mit jeder kürzlich errichteten Immobilie verwechseln
Die steuerliche Erstlieferung hängt vom Bauträger, der Fertigstellung und bestimmten Regeln zur vorherigen Nutzung ab – nicht allein vom Baujahr.
Offizielle Quellen
Für die Prüfung dieses Leitfadens verwendete Vorschriften und Verfahren
Die Steuerangaben für Navarra beruhen auf konsolidierter foraler Gesetzgebung und den aktuellen Verfahren der Hacienda Foral. Kommerzielle Quellen werden nicht als maßgebliche Grundlage zur Festlegung von Steuersätzen oder Anforderungen verwendet.
Verwandte Leitfäden
Fahren Sie mit der Canonical-URL fort, die jeden Teil des Kaufs behandelt.
Diese URL ist die Canonical-URL für Kaufsteuern in Navarra. Die nationalen Leitfäden erläutern den allgemeinen Rahmen; diese Seite enthält die foralen Steuersätze und Bedingungen, die nicht in anderen regionalen Artikeln dupliziert werden sollten.
Häufig gestellte Fragen
ITP, IVA und AJD beim Immobilienkauf in Navarra
Der allgemeine Satz für die Übertragung von Immobilien beträgt 6%. Für eine Wohnung können ermäßigte Sätze gelten, wenn die in den foralen Vorschriften vorgesehenen spezifischen Voraussetzungen erfüllt sind.
Er kann gelten, wenn der Erwerber einer Familie mit zwei oder mehr Kindern angehört und unter anderem der Erwerb des Volleigentums, die Nutzung als Hauptwohnsitz sowie die Begrenzung des Eigentums an einer weiteren Wohnung in Navarra erfüllt sind. Der 5% ist auf eine maximale Bemessungsgrundlage von 180.304 € begrenzt; der darüber hinausgehende Betrag wird zum allgemeinen Steuersatz besteuert.
Die Vorschriften sehen einen 4% vor, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird und sich in einer Gemeinde befindet, die offiziell als von Entvölkerung bedroht eingestuft ist, sofern das volle Eigentum erworben wird und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Nutzung als Hauptwohnsitz muss ausdrücklich in der öffentlichen Urkunde angegeben sein.
Eine steuerpflichtige und nicht steuerbefreite Lieferung eines Gebäudes oder eines zum Wohnen geeigneten Gebäudeteils unterliegt in der Regel dem IVA-Satz von 10%. Das Foralgesetz sieht einen 4% für bestimmte Sozialwohnungen mit Sonderregelung oder aus öffentlicher Förderung vor, die von ihren Bauträgern übergeben werden.
Bei einer üblichen ersten steuerpflichtigen und nicht steuerbefreiten Wohnimmobilienlieferung fällt für die Immobilie in der Regel IVA in Höhe von 10% an. Erfüllt die notarielle Urkunde die Voraussetzungen für den gestaffelten AJD-Satz, gilt dieser grundsätzlich in Höhe von 0,5%.
Die foralrechtlichen Vorschriften legen grundsätzlich den tatsächlichen Wert des übertragenen Vermögensgegenstands oder des begründetuiten oder abgetretenen Rechts fest. Die Hacienda Foral kann diesen Wert überprüfen und, wenn der überprüfte Wert höher ist als der erklärte, die Bemessungsgrundlage gemäß den geltenden Vorschriften festsetzen.
Nein, nicht allein aufgrund des Bestehens einer Hypothek. Artikel 7 des foralrechtlichen konsolidierten Gesetzestextes besagt, dass Schulden nicht von der Bemessungsgrundlage abzugsfähig sind, auch wenn sie durch ein Pfandrecht oder eine Hypothek gesichert sind.
Bei Urkunden über die Begründung oder Novation eines besicherten Darlehens gelten nach den foralrechtlichen Vorschriften die darlehensgebende Person oder Einrichtung als Steuerschuldner. Dies ist vom AJD zu unterscheiden, der gegebenenfalls für die Kaufvertragsurkunde selbst anfällt.
Das offizielle Verfahren der Hacienda Foral sieht grundsätzlich eine Frist von zwei Monaten ab dem Entstehungszeitpunkt der Steuer vor, um die Formulare 600 und 605 einzureichen und gegebenenfalls die Zahlung zu leisten.
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