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Kosten beim Kauf einer Immobilie in España

Kaufbudget

Der angebotene Preis einer Immobilie entspricht nicht den Gesamtkosten des Kaufs.

Zusätzlich zum Preis können Erwerbssteuern, die notarielle Beurkundung, die Eintragung ins Register, professionelle Beratung, Bewertungskosten und weitere Kosten anfallen, die von der Art des Kaufs abhängen. Der Endbetrag variiert je nachdem, ob es sich um eine gebrauchte Immobilie usada u einen Neubau handelt, je nach autonomer Gemeinschaft, der Steuerregelung des Gebiets und danach, ob eine Hypothekenfinanzierung besteht.

Rechtsgebiet: España + Region Letzte Überprüfung: 8 August 2026 Verifizierte offizielle Quellen
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Kurzantwort

Um zu berechnen, wie viel Geld Sie für den Kauf einer Immobilie in España benötigen, addieren Sie zum Kaufpreis die jeweils anfallende Steuer, die Notar- und Registerkosten, die beauftragten professionellen Dienstleistungen und bei einer Finanzierung die Hypothekenkosten, die Sie gesetzlich oder vertraglich deba als Darlehensnehmer tragen müssen. Es ist nicht korrekt, automatisch einen einheitlichen Prozentsatz auf alle Immobilienkäufe in Spanien anzuwenden, da ITP und AJD vom Rechtsgebiet abhängen und besondere regionale Steuerregelungen bestehen.

Die Budgetkategorien

Welche Kosten sollte ein Käufer zusätzlich zum Preis prüfen?

Nicht alle diese Posten fallen bei jeder Transaktion an. Der Zweck der Liste besteht darin, zu ermitteln, welche Kategorien berechnet werden müssen bevor Gelder reserviert oder gebunden werden.

STEUER

Erwerbssteuern

Die Besteuerung unterscheidet sich hauptsächlich zwischen Wohnimmobilien usada und Neubauten und bei ITP und AJD je nach autonomer Gemeinschaft, foralem Gebiet oder geltender territorialer Steuerregelung.

NICHT

Notar

Die Notargebühren werden gemäß der offiziellen Gebührenordnung berechnet. Die Aufteilung zwischen den Parteien kann auch vom geltenden Recht abhängen und von den vertraglichen Vereinbarungen.

REG

Grundbuchamt

Die Eintragung des Erwerbs verursacht Grundbuchgebühren, die gemäß der offiziellen Gebührenordnung der Grundbuchregisterführer berechnet werden.

LEG

Rechtsberatung

Wenn der Käufer einen Anwalt oder anderen Berater für die Due Diligence, Verträge oder die Koordination des Abschlusses beauftragt, hängen die Honorare vom vereinbarten beruflichen Auftrag ab.

MOR

Hypothek

Die Finanzierung kann Kosten für die Bewertung, bestimmte Gebühren und weitere Posten verursachen. Die Kostenaufteilung bei der Hypothek darf nicht mit den Kosten des Immobilienkaufs verwechselt werden.

VAR

Weitere variable Kosten

Notarielle Vollmacht, Übersetzung oder Dolmetschen, Überweisungen, Währungsumtausch, Verwaltung oder Vermittlung können anfallen je nach Käufer und Struktur der Transaktion.

Erste steuerliche Entscheidung

Bestandsimmobilien und Neubauten haben nicht dieselbe Kostenstruktur

Bevor Sie etwas berechnen, müssen Sie die Übertragung korrekt einordnen. Die AEAT unterscheidet zwischen dem Kauf einer Wohnimmobilie usada, die der ITP unterliegt, und dem Erwerb einer neuen Wohnimmobilie, die der entsprechenden indirekten Besteuerung unterliegt.

Wohnimmobilie usada / Bestandsimmobilie Vermögensübertragung
Hauptsteuer ITP bei der zuständigen Steuerbehörde des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet.
Anwendbarer Steuersatz Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz für ganz España. Die geltenden regionalen oder foralen Vorschriften sowie die Bedingungen des Käufers müssen geprüft werden.
Steuerbemessungsgrundlage Der Referenzwert des Catastro kann relevant sein. Die Berechnung sollte nicht immer ausschließlich auf dem vereinbarten Preis basieren.
Weitere Kosten Notar, Grundbuchamt sowie gegebenenfalls anfallende professionelle oder finanzielle Dienstleistungen.
Neubauimmobilie Erstverkauf und indirekte Besteuerung
Allgemeiner IVA Im Anwendungsgebiet des IVA legt die AEAT derzeit für den Verkauf von Wohnimmobilien grundsätzlich einen Satz von 10% fest.
AJD AJD kann anfallen; der Steuersatz und mögliche Sonderregelungen hängen von der zuständigen Rechtsordnung ab.
Sondergebiete Canarias, Ceuta und Melilla weisen Besonderheiten bei der indirekten Besteuerung auf. Der IVA der Iberischen Halbinsel/Balearen sollte nicht automatisch übertragen werden.
Weitere Kosten Notar, Grundbuchamt, Beratung, Finanzierung und zusätzliche Dienstleistungen je nach Transaktion.
Verwechseln Sie nicht „Steuern“ mit „Gesamtkosten“

ITP, IVA und AJD bilden die steuerliche Ebene. Notar, Grundbuchamt, Bewertung, Anwalt, Gestoría oder Übersetzung sind separate Kostenpositionen. Der spezifische Leitfaden zu Steuern beim Kauf einer Immobilie in España befasst sich ausschließlich mit dem steuerlichen Teil.

Steuerbemessungsgrundlage

Der Kaufpreis ist nicht immer der einzige relevante Betrag für die Berechnung der Steuer

Die Dirección General del Catastro legt fest, dass der Referenzwert zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage für ITP und AJD verwendet werden kann. Wenn der erklärte Wert, Preis oder die Gegenleistung höher ist als der Referenzwert, ist nach den geltenden Vorschriften der höhere Betrag maßgeblich.

  • Prüfen Sie, ob für die Immobilie ein Referenzwert vorliegt.
  • Verwechseln Sie den Referenzwert nicht mit dem Katasterwert.
  • Gehen Sie nicht davon aus, dass ein niedrig ausgehandelter Preis die Steuer automatisch senkt.
  • Klären Sie die Bemessungsgrundlage und den Steuersatz mit der zuständigen Steuerbehörde.

Konsultieren Sie die offiziellen häufig gestellten Fragen des Katasteramts zum Referenzwert .

Beispiel zur Veranschaulichung

Wenn Sie eine Immobilie oder sada kaufen, reicht es nicht aus zu fragen „Wie hoch ist der ITP-Satz in dieser Region?“ Um das Budget korrekt zu planen, müssen Sie auch bestimmen, auf welcher Grundlage dieser Satz angewendet wird und ob Sie die Voraussetzungen für eine Ermäßigung oder Sonderregelung erfüllen.

Rechtssicherheit

Notariat und Grundbuchamt haben amtlich festgelegte Gebühren, keinen einheitlichen Prozentsatz für Immobilien

Die Notar- und Grundbuchgebühren sind amtlich geregelt. Der konkrete Betrag hängt von den durchgeführten Vorgängen und den Regeln der Gebührenordnung ab, weshalb ein pauschaler kommerzieller Betrag nicht als feste gesetzliche Kosten für alle Käufe dargestellt werden sollte.

NICHT

Notarkosten

Das Königliche Dekret 1426/1989 genehmigt die Gebührenordnung für Notare. Die Rechnung kann die Positionen enthalten, die für die Urkunde, Ausfertigungen und tatsächlich erbrachten Leistungen anfallen.

REG

Grundbuchkosten

Das Königliche Dekret 1427/1989 regelt die Gebührenordnung der Grundbuchregistrare für Immobilien. Die Eintragung des Kaufvertrags wird gemäß den für den eingereichten Rechtstitel geltenden Vorschriften berechnet.

Wer zahlt die Urkunde?

Artikel 1455 des Zivilgesetzbuchs legt als allgemeine Regel fest, dass die Kosten für die Beurkundung vom Verkäufer getragen werden und die Kosten für die erste und weitere Ausfertigungen nach dem Verkauf vom Käufer getragen werden, sofern nichts anderes vereinbart ist. Zusätzlich ist das Zivilrecht zu prüfen, das auf die Transaktion und die vertraglichen Vereinbarungen anwendbar ist.

Um den Abschluss zu verstehen, siehe auch was der Notar beim Kauf einer Immobilie in España tut .

Professionelle Dienstleistungen

Einige Kosten sind gesetzlich geregelt; andere hängen von der Dienstleistung ab, die Sie beauftragen möchten.

Es empfiehlt sich, die verpflichtenden Kosten der Transaktion von den privaten Honoraren der Fachleute zu trennen. Dadurch wird vermieden, eine tarifa als Steuer oder amtliche Gebühr darzustellen.

  • Rechtsanwalt oder Rechtsberater für Verträge und Due Diligence.
  • Gestoría für die Abwicklung oder Einreichung von Formalitäten, sofern beauftragt.
  • Übersetzung oder Dolmetschen, falls erforderlich.
  • Notarielle Vollmacht, wenn der Käufer durch einen Vertreter handelt.
  • Immobilienvermittlung, wenn eine vom Käufer zu tragende vereinbarte Provision besteht.

Fordern Sie vor der Beauftragung schriftlich Informationen zu Leistungsumfang, Honoraren, auf die Dienstleistung anwendbaren Steuern und ausgeschlossenen Leistungen an.

FIX

Regulierte Kosten

Dahinter steht eine gesetzliche Regelung oder amtliche Gebührenordnung. Notar und Grundbuchamt sind klare Beispiele.

VAR

Vertragliche Kosten

Sie hängen vom Dienstleister und dem Leistungsumfang ab sowie von den Bedingungen, die der Käufer akzeptiert hat.

Finanzierter Kauf

Belasten Sie den Käufer nicht mit sämtlichen Kosten für die Bestellung der Hypothek.

Die Bank von España erläutert die aktuelle Kostenverteilung im Rahmen des Hypothekenabschlusses: Der Darlehensnehmer zahlt die Bewertung, während das Kreditinstitut Notar, Grundbuchamt, Steuern und Gestoría übernimmt, die im anwendbaren Bereich mit der Hypothekenbeurkundung verbunden sind.

Hypothekenkonzept Von der Bank España angegebene Regelung Was zu prüfen ist
Immobilienbewertung Obliegt dem Darlehensnehmer. Kosten des Bewertungsgutachtens und Bedingungen des Auftrags.
Notarkosten der Hypothek Das Kreditinstitut übernimmt die entsprechenden Kosten. Nicht mit den Kosten der Kaufurkunde verwechseln.
Eintragung der Hypothek Das Kreditinstitut übernimmt die entsprechenden Kosten. Die Eintragung des Darlehens von der Eintragung des Erwerbs trennen.
Steuern auf die Hypothek Das Kreditinstitut übernimmt die entsprechenden Kosten gemäß dem geltenden Rechtsrahmen. Nicht mit ITP/IVA/AJD verwechseln, die beim Kauf der Immobilie anfallen.
Hypothekenabwicklung Das Kreditinstitut übernimmt die entsprechenden Kosten. Andere vom Käufer beauftragte Dienstleistungen können abweichen.
Bankgebühren Sie hängen vom Produkt sowie von den rechtlich und vertraglich geltenden Bestimmungen ab. FEIN, Vertrag und Unterlagen des Kreditinstituts prüfen.
Kauf und Hypothek sind miteinander verbundene, aber unterschiedliche Kostenaufstellungen

Dass die Bank bestimmte Kosten für die Abwicklung des Darlehens übernimmt, bedeutet nicht, dass sie die Steuern oder Kosten für den Erwerb der Immobilie übernimmt.

Der spezialisierte Leitfaden zu Hypothekenkosten bei España sollte für die vollständige finanzielle Aufschlüsselung verwendet werden.

Überprüfbares Beispiel

Wie man die Kostenaufstellung für eine Immobilie von 300.000 € erstellt, ohne einen pauschalen Prozentsatz zu erfinden

Preis: 300.000 €

Die Berechnung ändert sich grundlegend, je nachdem, ob die Immobilie neu oder gsada ist und wo sie sich befindet.

  • Bei einem Neubau im allgemeinen IVA-Gebiet: Allgemeiner IVA für Wohnimmobilien = 30.000 € auf einen Preis von 300.000 €, vor Hinzurechnung von AJD und weiteren anfallenden Kosten.
  • Wenn es sich um eine Wohnimmobilie oder sada handelt: kann die Steuer nicht verantwortungsvoll berechnet werden, ohne Folgendes zu kennen: die autonome Gemeinschaft oder das Steuergebiet, den anwendbaren Steuersatz, mögliche Vergünstigungen und die entsprechende Bemessungsgrundlage.
  • Anschließend: fügen Sie die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten hinzu sowie die beauftragten professionellen Dienstleistungen.
  • Bei einer Hypothek: fügen Sie die Kosten hinzu, die der Darlehensnehmer zu tragen hat, insbesondere die Bewertungskosten und die für das Produkt geltenden Gebühren.
Warum wir nicht „Kauf = Preis + 10%, 12% oder 15%“ veröffentlichen

Ein pauschaler Prozentsatz kann für eine Transaktion zu hoch sein und für eine andere zu niedrig. Die Kostenplanung sollte sich nach Folgendem richten: Immobilie → Rechtsgebiet → Steuer → Bemessungsgrundlage → Finanzierung → beauftragte Dienstleistungen.

Ausländischer Käufer oder Nichtansässiger

Ausländer zu sein, führt nicht automatisch dazu, dass für den Kauf eine andere Erwerbsteuer gilt

Für die Berechnung der anfänglichen Kosten ist vor allem die Art der Übertragung, die Immobilie und das Steuergebiet relevant. Ein internationaler Käufer kann jedoch operative Zusatzkosten haben, die mit Dokumentation, Vertretung, Überweisungen oder Finanzierung zusammenhängen.

  • Beantragung oder Abwicklung der NIE, sofern erforderlich.
  • Notarielle Vollmacht, wenn Sie nicht persönlich erscheinen können.
  • Übersetzungen oder Dolmetscher, sofern erforderlich.
  • Internationale Überweisungen und mögliche Währungsumrechnung.
  • Bewertungskosten und Finanzierungskosten, wenn Sie eine Hypothek beantragen.

Lesen Sie den Leitfaden für als Ausländer oder Nichtansässiger eine Immobilie in España kaufen .

Nichtansässiger Verkäufer: Verwechseln Sie den Steuereinbehalt nicht mit zusätzlichen Kosten

Wenn die Käufer-Einbehaltung beim Erwerb von einem nicht ansässigen Verkäufer anwendbar ist, behält der Käufer einen Teil der Gegenleistung des Verkäufers ein und führt sie an die AEAT ab. Sie sollte nicht automatisch als zusätzlicher Aufschlag auf den vom Käufer gezahlten Preis behandelt werden.

Checkliste vor der Reservierung

Die acht Fragen, die Sie zur Berechnung der tatsächlichen Kosten benötigen

01

Neu oder usada?

Legt den ersten steuerlichen Weg des Erwerbs fest.

02

Wo befindet sie sich?

Ermitteln Sie die autonome Gemeinschaft, das Foralgebiet oder eine Sonderregelung.

03

Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

Prüfen Sie gegebenenfalls Preis, Gegenleistung und Referenzwert.

04

Gibt es eine Ermäßigung?

Prüfen Sie offiziell, ob der Käufer oder die Immobilie eine bestimmte steuerliche Regelung erfüllt.

05

Gibt es eine Hypothek?

Trennen Sie Finanzierungskosten von den Kosten für den Erwerb der Immobilie.

06

Welche Fachleute?

Berücksichtigen Sie nur die beauftragten Dienstleistungen und deren tatsächliche Honorare.

07

Persönliche Unterzeichnung?

Andernfalls müssen möglicherweise Vertretung und Vollmacht eingeplant werden.

08

Welche Währung?

Wenn die Mittel aus einer anderen Währung stammen, prüfen Sie die Kosten und das Umrechnungsrisiko.

Häufige Fehler

Was das Kaufbudget falsch machen kann

01

Einen pauschalen Prozentsatz verwenden

España hat keinen einheitlichen nationalen ITP- oder AJD-Satz, der gilt für alle Immobilien und Käufer.

02

IVA auf einen Wiederverkauf anwenden

Die AEAT unterscheidet den Verkauf einer usada-Immobilie vom Erwerb einer Neubauimmobilie.

03

Den Referenzwert ignorieren

Kann sich auf die Bemessungsgrundlage für ITP/AJD auswirken wenn dies anwendbar ist.

04

Alle Hypothekenkosten dem Käufer auferlegen

Die Bank von España legt eine konkrete Kostenverteilung fest im aktuellen Rahmen der Hypothekenvergabe.

05

Variable Kosten vergessen

Übersetzung, Vertretung, Überweisung, Beratung oder Bewertung können relevant sein.

06

Kaufkosten mit jährlichen Kosten verwechseln

IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherungen und Grundsteuern gehören zum späteren Budget für die laufende Immobilieneigentümerschaft.

Offizielle Quellen

Für die Erstellung dieses Leitfadens verwendete Daten

Quellen überprüft am sada 8. August 2026. Die regionalen Steuersätze müssen bei der zuständigen Steuerbehörde überprüft werden bevor ein konkretes Budget endgültig festgelegt wird.

Steuerbehörde IVA oder ITP beim Kauf einer Wohnimmobilie? Offizielle Quelle zur Unterscheidung zwischen Neubauwohnungen und Gsada und zur Überprüfung der für Wohnungen im IVA-Gebiet geltenden allgemeinen IVA. Generaldirektion für Katasterwesen Referenzwert Erläutert seine Verwendung bei der Bemessungsgrundlage für ITP und AJD sowie den Unterschied zum Katasterwert. BOE Königliches Dekret 1426/1989 — Gebührenordnung für Notare Offizielle Vorschrift für notarielle Gebührenpositionen. BOE Königliches Dekret 1427/1989 — Gebührenordnung für Registerführer Offizieller Rahmen für die Gebühren des Grundbuchamts. BOE Zivilgesetzbuch — Artikel 1455 Allgemeine Regelung zu den Kosten der Beurkundung, der ersten Ausfertigung und der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Generalrat des Notariats Wohnungen und Immobilien Institutionelle Informationen zu Kauf- und Verkaufskosten, Urkunde, Grundbuch, Steuern und Gestoría. Bank von España Abschluss einer Hypothek Verteilung der Hypothekenkosten zwischen Darlehensnehmer und Kreditinstitut. Steuerbehörde Einbehalt beim Erwerb von einem nicht ansässigen Verkäufer Ermöglicht die Unterscheidung dieser Pflicht des Erwerbers einer zusätzlichen Ausgabe zum Kaufpreis.

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Konzentrieren Sie sich ausschließlich auf die Kosten, die Sie berechnen müssen

Diese Seite bietet den vollständigen Überblick über das Budget. Die Steuern, ITP, IVA/AJD und Finanzierung behalten separate URLs, um Duplizierung und Kannibalisierung zu vermeiden.

So kaufen Sie eine Immobilie in España Vollständiger Prozess vom Budget und der Reservierung bis zur Urkunde und Eintragung ins Register. Steuern beim Immobilienkauf in España Steuerliche Zuordnung zwischen Gebrauchtimmobilien, Neubauten und autonomen Gemeinschaften. ITP bei gebrauchten Immobilien Grundlage, Zuständigkeit und Regeln für Übertragungen oder usadas. IVA und AJD bei Neubauten Spezifische Besteuerung beim Erwerb von Neubauwohnungen. Neubau oder Bestandsimmobilie Vergleichen Sie Besteuerung, Garantien, Zahlungen, Risiken und Ablauf. Der Notar beim Immobilienkauf Was geprüft und beurkundet wird und was nach der Urkunde geschieht.

Budget vor der Verpflichtung

Fordern Sie eine auf die Immobilie und den Standort abgestimmte Aufstellung an, keinen allgemeinen Prozentsatz.

Bei einem konkreten Kauf muss der relevante Experte wissen, wo sich die Immobilie befindet, ob sie neu oder usada ist, wer kauft, ob eine Hypothek aufgenommen wird und welche Dienstleistungen benötigt werden. Die Relevanz nach Standort und Spezialisierung muss Vorrang haben vor jeder kommerziellen Priorität des Verzeichnisses.

Häufig gestellte Fragen

Kosten für den Kauf einer Immobilie in España

Es gibt keinen einheitlichen nationalen Prozentsatz, der für alle Käufe zutrifft. Sie müssen die anfallende Steuer, Notar- und Registerkosten berechnen, beauftragte professionelle Dienstleistungen und, falls eine Finanzierung besteht, die Hypothekenkosten, die der Darlehensnehmer zu tragen hat.

Die AEAT weist darauf hin, dass der Kauf einer usada-Immobilie für den Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas) bedeutet. Die Steuer wird bei der zuständigen Steuerbehörde am Ort entrichtet in dem sich die Immobilie befindet, und die konkreten Regelungen müssen geprüft werden in dieser Rechtsordnung.

Im Anwendungsgebiet des IVA legt die Agencia Tributaria derzeit grundsätzlich einen Satz von 10% für den Verkauf von Wohnungen fest, mit besonderen Regelungen für bestimmte Fälle. Canarias, Ceuta und Melilla erfordern die Prüfung ihrer territorialen Regelung der indirekten Besteuerung.

Nein. Der anwendbare Steuersatz, mögliche Ermäßigungen, Voraussetzungen und weitere Faktoren können von der autonomen Gemeinschaft, dem Foralgebiet oder der zuständigen Regelung abhängen. Ein Steuersatz darf niemals automatisch von einer Region auf eine andere übertragen werden.

Nicht unbedingt. Der Catastro erläutert, dass der Referenzwert die Steuerbemessungsgrundlage für ITP und AJD bestimmen kann. Wenn der erklärte Wert, der Preis oder die Gegenleistung höher ist, gelten die entsprechenden Regelungen für den höheren Betrag.

Es gibt keinen einfachen prozentualen tarifa, der auf alle Vorgänge anwendbar ist. Die Notargebühren werden gemäß dem genehmigten Gebührentarif berechnet durch das Königliche Dekret 1426/1989 und hängen von den Bestandteilen und Maßnahmen der jeweiligen Urkunde ab.

Die Gebühren des Grundbuchamts unterliegen dem durch das Königliche Dekret 1427/1989 genehmigten Gebührentarif. Der endgültige Betrag hängt vom Rechtstitel und den registerlichen Maßnahmen ab, die erforderlich sind.

Banco de España erklärt, dass der Darlehensnehmer die Bewertung bezahlt, während die Bank die Kosten für Notar, Register, Steuern und Gestoría im Zusammenhang mit der Hypothekenbeurkundung übernimmt. im geltenden Rahmen. Weitere Kosten oder Gebühren sollten geprüft werden in den konkreten Darlehensunterlagen.

Wenn du eine Rechtsberatung zur Prüfung der Transaktion beauftragst, solltest du diese Honorare in dein Budget einplanen. Es handelt sich um eine separate professionelle Dienstleistung neben Steuern, Notar und Grundbuchamt; die Kosten hängen vom erteilten Auftrag ab.

Er sollte nicht automatisch als zusätzliche Kosten für den Käufer behandelt werden. Wenn dies zutrifft, verlangt die AEAT vom Erwerber, einzubehalten und 3% der vereinbarten Gegenleistung als Vorauszahlung abzuführen auf die Steuer des nicht ansässigen Verkäufers.

Hinweis: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle steuerliche, rechtliche, finanzielle, hypothekarische, technische oder notarielle Beratung. Steuern und Kosten können je nach autonomer Gemeinschaft, Foralgebiet, Gemeinde, Immobilienart, Käufer, Finanzierung und den Merkmalen der Transaktion variieren. Bevor du unterschreibst oder Geld überweist, prüfe die für deinen konkreten Fall geltenden Vorschriften und offiziellen Quellen.

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