Con carácter general, se calcula restando al valor de transmisión ajustado el valor de adquisición ajustado. El primero puede minorarse por determinados gastos y tributos de la venta pagados por el vendedor; el segundo incorpora precio de adquisición, inversiones y mejoras, determinados gastos e impuestos y, cuando corresponda, se reduce por amortizaciones.

Pueden incorporarse al valor de adquisición los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses, dentro de las reglas del artículo 35 de la Ley del IRPF.

No. La normativa incorpora inversiones y mejoras al valor de adquisición, pero no debe tratarse automáticamente cualquier gasto de conservación o reparación como una mejora. Debe analizarse la naturaleza de la actuación y conservarse su documentación.

No por sí misma. La ganancia se determina comparando valores fiscales de adquisición y transmisión. El principal pendiente de la hipoteca afecta al dinero neto recibido y puede resultar relevante en reglas específicas de reinversión, pero no se resta directamente de la ganancia.

Deben revisarse las amortizaciones fiscalmente deducibles y, cuando corresponda, la amortización mínima. Estas cantidades pueden reducir el valor de adquisición y aumentar la ganancia resultante de la venta.

La escala vigente de la base liquidable del ahorro utiliza tipos marginales combinados del 19%, 21%, 23%, 27% y 30%. La cuota concreta depende del conjunto de la base del ahorro, posibles pérdidas compensables, exenciones y demás circunstancias, por lo que no debe aplicarse un único porcentaje a toda la ganancia.

La AEAT publica actualmente un tipo del 19% para la ganancia patrimonial inmobiliaria del no residente sin establecimiento permanente. Además, el comprador debe practicar una retención del 3% de la contraprestación como pago a cuenta del impuesto del vendedor.

No. Es un pago a cuenta. El vendedor calcula y declara posteriormente la ganancia mediante el procedimiento del IRNR y deduce la retención de la cuota resultante. Si la retención supera la cuota, puede solicitarse la devolución del exceso conforme al procedimiento aplicable.

La Ley del IRPF establece una exención para la ganancia obtenida por mayores de 65 años al transmitir su vivienda habitual, siempre que la vivienda tenga tal consideración conforme a las reglas legales aplicables.

La ganancia obtenida al vender una vivienda habitual puede resultar total o parcialmente exenta por reinversión cuando se cumplen los requisitos sobre vivienda habitual, importe reinvertido, plazo y demás condiciones previstas en la normativa.

En adquisiciones gratuitas, el valor de adquisición parte de los valores determinados conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones dentro de los límites legales, añadiendo los gastos, tributos e inversiones o mejoras que procedan y ajustando amortizaciones cuando corresponda.

Puede entrar en juego el régimen transitorio de coeficientes de abatimiento. Solo determinada parte de la ganancia puede resultar reducible y existe un límite acumulado de 400.000 € de valores de transmisión con derecho al régimen desde 2015, por lo que el cálculo debe hacerse específicamente.