Venta de vivienda · Proceso completo
Vender bien empieza antes de publicar el anuncio: primero hay que preparar la propiedad, la documentación y el cierre.
Una venta inmobiliaria en España suele avanzar desde la revisión de titularidad, cargas y documentación hasta la valoración comercial, publicidad, oferta, contrato privado, preparación de la escritura, firma ante notario, pago, entrega de llaves y obligaciones posteriores. No existe una única lista documental ni fiscal idéntica para todas las viviendas: pueden intervenir requisitos autonómicos, municipales, comunitarios, hipotecarios y distintos tratamientos según la residencia fiscal del vendedor.
Respuesta corta
El orden correcto reduce sorpresas cuando ya existe comprador
La secuencia más segura es preparar primero el expediente de la vivienda, decidir precio y estrategia de venta, comercializar con información coherente, documentar cuidadosamente la oferta y cualquier señal, resolver hipoteca o cargas, preparar la escritura y finalmente cerrar pago, posesión y obligaciones fiscales. Esta página explica el proceso; los documentos, impuestos y cálculos detallados mantienen páginas independientes para evitar duplicidades.
Preparar
Propietarios, Registro, Catastro, comunidad, IBI, certificado energético, hipoteca y situación de ocupación.
Comercializar
Precio de salida, presentación, publicidad, visitas y gestión de ofertas con información verificable.
Contratar
Oferta, reserva o arras con precio, plazos, condiciones, inventario y consecuencias del incumplimiento claramente redactados.
Cerrar
Escritura, pago, cancelación de cargas cuando proceda, llaves, posesión y fiscalidad posterior.
Una hipoteca ya pagada pero aún inscrita, una herencia no registrada, discrepancias de superficie, deudas de comunidad, un arrendamiento vigente o documentación autonómica pendiente pueden retrasar o modificar el cierre aunque el comprador ya esté listo.
Proceso paso a paso
Diez etapas desde la decisión de vender hasta el cierre
Algunas etapas pueden solaparse, pero el orden ayuda a detectar problemas antes de asumir compromisos contractuales.
Confirmar titularidad
Identifica propietarios, porcentajes, estado civil, poderes o representación y quién tendrá que firmar.
Revisar cargas y situación real
Comprueba Registro, Catastro, hipoteca, comunidad, ocupantes, arrendamientos y posibles incidencias.
Preparar documentos
Reúne escritura, IBI, referencia catastral, certificado energético y los documentos que correspondan al inmueble.
Definir precio y estrategia
Distingue valoración comercial, precio de salida y objetivo neto del vendedor; no son la misma cifra.
Publicar y hacer visitas
La publicidad debe describir el inmueble de forma coherente e incluir la información energética exigible.
Negociar la oferta
No valores solo el precio: revisa forma de pago, financiación, plazo, mobiliario, ocupación y otras condiciones.
Formalizar reserva o arras
Define qué se entrega, qué obligación asume cada parte y qué ocurre si la operación no llega a escritura.
Preparar el cierre
Coordina documentos, deuda hipotecaria, cancelaciones, certificado de comunidad y medios de pago.
Firmar y entregar
En la escritura se documentan la transmisión, el precio y las circunstancias relevantes; se coordina pago, posesión y llaves.
Cerrar obligaciones posteriores
Gestiona fiscalidad, posibles cancelaciones registrales pendientes, comunidad, suministros y archivo de justificantes.
Paso 1 · Preparación jurídica y práctica
Comprueba que puedes vender exactamente lo que vas a anunciar
La escritura que conserva el vendedor, la información registral y los datos catastrales cumplen funciones diferentes. Antes de fijar compromisos, comprueba que la titularidad puede transmitirse y detecta cargas, hipotecas, derechos de terceros, ocupantes o discrepancias que necesiten explicación o solución.
- Propietario o propietarios y porcentaje de titularidad.
- Poder de representación si alguien firmará en nombre del vendedor.
- Hipotecas, embargos u otras cargas inscritas.
- Referencia catastral y coherencia básica de identificación.
- Arrendamientos, ocupantes o compromisos de entrega de posesión.
- Situaciones especiales: herencia, VPO, obras, ampliaciones o documentación local.
Paso 2 · Expediente documental
La documentación depende de la vivienda, la comunidad autónoma, el municipio y la situación del vendedor
No conviene presentar una checklist rígida como si todos los inmuebles españoles exigieran exactamente los mismos documentos. Sí existe un núcleo recurrente que permite preparar la mayoría de compraventas y detectar qué documentos adicionales harán falta.
Título e identidad
Escritura o título de adquisición, identificación de titulares y, cuando proceda, poderes o documentos que acrediten representación.
Registro y cargas
Información registral actualizada para conocer titularidad, hipotecas, embargos y otros derechos inscritos que puedan afectar al cierre.
IBI y Catastro
Recibos o justificantes de IBI y referencia catastral, que el notario solicita dentro de las comprobaciones de la compraventa.
Eficiencia energética
Certificado registrado y etiqueta energética cuando el inmueble esté dentro del ámbito de aplicación y no concurra una excepción legal.
Comunidad de propietarios
En propiedad horizontal, declaración sobre deudas y certificado coincidente para el otorgamiento, salvo exoneración expresa del comprador.
Documentos condicionados
Hipoteca, arrendamiento, habitabilidad, VPO, urbanismo, herencia, obras u otros documentos dependen del inmueble y de la jurisdicción aplicable.
La Ley de Propiedad Horizontal exige al transmitente declarar en la escritura si está al corriente de los gastos generales o expresar lo adeudado y aportar certificación concordante. La escritura no puede autorizarse sin ese certificado salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo.
Certificado energético
No lo dejes para el día de la firma: también afecta a la publicidad de la vivienda
El Real Decreto 390/2021 incluye dentro de su ámbito los edificios o partes de edificios existentes que se vendan. Cuando procede la certificación, el certificado debe registrarse ante el órgano competente de la comunidad autónoma para tener validez legal y la calificación energética debe aparecer en la oferta, promoción y publicidad.
- Comprueba primero si el inmueble está sujeto al procedimiento o encaja en una excepción.
- Obtén el certificado mediante técnico competente.
- Regístralo por el procedimiento de la comunidad autónoma.
- Incluye la información de la etiqueta en la publicidad.
- En la venta de un edificio existente, incorpora al contrato la documentación energética registrada exigida por la norma.
Pasos 3–5 · Precio y comercialización
El precio de salida debe convivir con dos cifras distintas: el valor de mercado estimado y el neto del vendedor
Una valoración comercial ayuda a posicionar el inmueble frente a oferta, demanda, características y ventas comparables, pero no sustituye una tasación hipotecaria ni determina por sí sola la tributación. Antes de aceptar una oferta, calcula además cuánto dinero quedará realmente después de deuda pendiente, costes de venta y obligaciones fiscales.
Precio de mercado
Estimación comercial basada en ubicación, estado, características, competencia, demanda y evidencia comparable disponible.
Precio de salida
Decisión de comercialización. Puede incorporar margen de negociación, estrategia, plazo objetivo y condiciones concretas de la venta.
Neto del vendedor
Importe que queda después de hipoteca o cargas económicas, honorarios pactados, costes, retenciones y fiscalidad aplicable.
Los honorarios de agencia y el alcance del servicio dependen del contrato comercial. Antes de encargar la venta, revisa comisión, IVA cuando proceda, exclusividad, duración, causas de terminación, colaboración con terceros y momento de devengo.
Pasos 6–7 · Oferta, reserva y arras
Una buena oferta no se evalúa solo por el número que aparece junto al símbolo €
Precio, forma de pago, financiación, calendario, mobiliario, ocupación, fecha de entrega, documentación pendiente y condiciones suspensivas pueden cambiar significativamente la calidad real de una oferta. Si después se firma una reserva o un contrato de arras, su redacción determina las obligaciones y consecuencias para ambas partes.
- Precio total y cantidades pagadas antes de escritura.
- Fecha límite para la firma notarial.
- Qué mobiliario, garaje, trastero u otros elementos se incluyen.
- Situación de ocupación y fecha de entrega de posesión.
- Condiciones de financiación o due diligence, si se pactan.
- Consecuencias del incumplimiento y devolución o pérdida de cantidades.
Paso 8 · Hipoteca y cargas
Pagar el préstamo y cancelar la hipoteca en el Registro son dos cosas distintas
Si existe una hipoteca activa, la operación debe coordinar el saldo pendiente y la forma en que se pagará o cancelará en el cierre. Si el préstamo ya está pagado pero la hipoteca sigue inscrita, la carga registral puede seguir apareciendo hasta que se formalice y presente la cancelación correspondiente.
Deuda económica
Solicita al banco la información necesaria para conocer el saldo pendiente y preparar el cierre de la financiación.
Cancelación registral
Una hipoteca puede continuar inscrita después de haberse pagado la deuda. La cancelación registral requiere su propio trámite.
Coordinación en notaría
Define antes de la firma qué importes se pagan al vendedor, cuáles se destinan a deuda y cómo quedarán documentadas las cancelaciones.
Paso 9 · Escritura, pago y entrega
La firma final debe coordinar propiedad, dinero y posesión en el mismo cierre
En la fase notarial se comprueba la identidad y capacidad de las partes, el título del vendedor, la situación de cargas y diversa documentación de la vivienda. El Consejo General del Notariado también identifica entre las comprobaciones habituales la situación de comunidad, el IBI, la referencia catastral, el certificado energético y, cuando procede, la situación arrendaticia.
- Confirmar quién firma personalmente y quién lo hace mediante poder.
- Revisar precio, medios de pago y cantidades entregadas previamente.
- Coordinar cualquier pago destinado a deuda hipotecaria o cancelación.
- Definir exactamente cuándo se entregan posesión y llaves.
- Incorporar inventario o pactos sobre mobiliario cuando sean relevantes.
- Entregar documentación y justificantes previstos en el expediente.
Si el transmitente es una persona o entidad no residente sin establecimiento permanente en los términos de la normativa del IRNR, el adquirente debe practicar, con carácter general, una retención del 3% de la contraprestación acordada e ingresarla mediante el Modelo 211. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, no necesariamente su impuesto final.
Fiscalidad del vendedor
La venta puede generar tributación estatal y municipal, pero esta guía no sustituye sus cálculos específicos
El tratamiento depende, entre otros factores, de la residencia fiscal, titularidad, fechas y valores de adquisición y transmisión, gastos e inversiones que sean fiscalmente computables, uso de la vivienda y municipio. Por eso los cálculos detallados se mantienen en guías independientes.
Vendedor residente
Una persona física residente debe considerar la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la transmisión en su IRPF. Existen supuestos de exención o tratamiento específico que dependen de los hechos del caso.
Vendedor no residente
El comprador debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación cuando se aplica la regla del IRNR para transmisión de inmueble por no residente. Después se regulariza la tributación del vendedor.
Plusvalía municipal
El IIVTNU grava, dentro de su marco legal, determinados incrementos de valor de terrenos urbanos. En transmisiones onerosas el contribuyente es normalmente quien transmite, pero la ordenanza y el procedimiento del municipio son esenciales.
Gastos de venta
Agencia, asesoramiento, certificado energético, cancelación de hipoteca u otros costes son categorías distintas de los impuestos y deben incluirse en el cálculo del neto de la operación.
La Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece el marco del IIVTNU, pero tipos, coeficientes dentro del marco legal, beneficios y procedimiento requieren la ordenanza del ayuntamiento competente. Además, la propia ley contempla la no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento de valor conforme a sus reglas.
Paso 10 · Después de la firma
La escritura no siempre es el último trámite del vendedor
Después del cierre pueden quedar obligaciones fiscales, registrales y prácticas. La lista exacta depende de la operación, pero conviene asignar responsable y fecha para cada tarea antes de dar el expediente por terminado.
Fiscalidad
Guarda la documentación de adquisición y venta y gestiona IRPF o IRNR y la plusvalía municipal cuando correspondan.
Cancelaciones pendientes
Comprueba que cualquier cancelación hipotecaria o registral asumida en la operación se complete como estaba previsto.
Posesión y administración
Formaliza entrega de llaves, lecturas o cambios de suministros y comunicaciones prácticas relacionadas con comunidad y vivienda.
Escritura, contratos privados, facturas, justificantes de mejoras, documentos de adquisición original, gastos de venta, certificados bancarios y justificantes fiscales pueden ser relevantes para acreditar el tratamiento tributario de la operación.
Situaciones que cambian el proceso
La guía general necesita adaptarse cuando cambia el vendedor o la vivienda
| Situación | Qué cambia | Qué revisar antes de comprometerse |
|---|---|---|
| Vendedor residente persona física | La posible ganancia o pérdida se integra en el marco del IRPF. | Valor de adquisición, transmisión, gastos admisibles, mejoras, uso y posibles exenciones. |
| Vendedor no residente | Puede activarse la retención del 3% practicada por el comprador y la posterior regularización del IRNR. | Residencia fiscal, titularidad, representante cuando proceda y documentación de Modelo 211/IRNR. |
| Vivienda con hipoteca | Hay que coordinar saldo, pago y cancelación económica/registral. | Certificado o información bancaria, instrucciones de cancelación y reflejo en escritura. |
| Copropiedad o herencia | Puede haber varios titulares o una adquisición previa pendiente de inscripción. | Título, Registro, aceptación/adjudicación de herencia y facultades de todos los transmitentes. |
| Vivienda arrendada u ocupada | La posesión y los derechos de terceros pueden afectar plazo, contrato y escritura. | Contrato, ocupantes, derechos aplicables y lo que realmente puede entregarse al comprador. |
| Sociedad vendedora | La fiscalidad y representación no son las mismas que para una persona física. | Poderes, órgano de administración, contabilidad, fiscalidad empresarial y documentación societaria. |
Errores frecuentes
Ocho problemas que conviene resolver antes de que el comprador los descubra
Publicar sin revisar cargas
El precio puede haberse negociado sin saber qué deuda o carga debe cancelarse para cerrar.
Preparar tarde el certificado energético
La información energética también afecta a la publicidad, no solo a la escritura.
Aceptar arras sin calcular el neto
Después aparecen hipoteca, gastos, impuestos o retenciones que alteran el resultado esperado.
Confundir préstamo pagado con hipoteca cancelada
La carga puede seguir figurando en el Registro aunque la deuda económica sea cero.
Ignorar la retención del 3%
Un vendedor no residente puede no recibir en notaría el 100% de la contraprestación pactada por la retención legal.
Usar una plusvalía “media” de España
El IIVTNU necesita el municipio, la ordenanza y los datos reales de la transmisión.
Prometer vivienda libre sin revisar ocupación
Inquilinos, ocupantes o fechas de salida deben analizarse antes de fijar la entrega.
Usar una checklist nacional rígida
Habitabilidad, VPO, urbanismo y otros requisitos pueden variar por territorio y por inmueble.
Fuentes oficiales
Base jurídica e institucional utilizada para esta guía
Las fuentes siguientes respaldan los hechos nacionales incluidos aquí. Cuando una cuestión depende de una comunidad autónoma o municipio, la fuente territorial competente debe añadirse antes de dar una respuesta específica.
Plusvalía municipal: ayuntamiento competente. Habitabilidad, VPO, eficiencia energética y determinados documentos: autoridad autonómica competente. Urbanismo y licencias: legislación autonómica y planeamiento/ayuntamiento. Esta página no convierte esas reglas territoriales en obligaciones nacionales universales.
Guías relacionadas
Profundiza en cada parte sin duplicar la intención de esta guía
Esta página responde “cómo vender paso a paso”. Los documentos, fiscalidad, retención, plusvalía y cancelación hipotecaria se desarrollan en sus propias URLs canónicas.
Ayuda profesional
Busca por ubicación, servicio, idioma y tipo de propiedad
Una recomendación útil debe partir de la relevancia para la operación. Para vender, filtra profesionales que trabajen en la ubicación de la vivienda, presten servicio a vendedores, puedan atenderte en el idioma necesario y conozcan el tipo de inmueble o situación concreta.
Preguntas frecuentes
Cómo vender una vivienda en España
Antes de fijar compromisos con un comprador, conviene confirmar quién puede vender, revisar titularidad y cargas, comprobar la situación real de ocupación y preparar el núcleo documental. Después puede definirse el precio y la estrategia de comercialización con menos riesgo de descubrir un bloqueo tarde.
No existe una lista rígida idéntica para todos los inmuebles. Habitualmente se revisan título de propiedad, identidad, Registro, IBI y referencia catastral, certificado energético y, en propiedad horizontal, la situación de deudas de comunidad. Hipoteca, arrendamientos, VPO, habitabilidad, urbanismo, herencias o poderes pueden añadir documentación.
Cuando la vivienda está dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto 390/2021 y no concurre una excepción, la información de la etiqueta energética debe aparecer en la oferta, promoción y publicidad. El certificado debe registrarse por el procedimiento de la comunidad autónoma competente para su validez legal.
No es obligatorio utilizar arras para vender una vivienda. Si se firma un contrato de arras o reserva, sí debe analizarse su contenido porque obliga a las partes según lo pactado y no todas las señales tienen las mismas consecuencias jurídicas.
Sí puede estructurarse una venta con hipoteca pendiente, pero el cierre debe coordinar la deuda y la situación registral. Pagar el préstamo y cancelar la hipoteca en el Registro son trámites distintos, por lo que deben planificarse antes de la escritura.
Puede existir tributación sobre la ganancia de la transmisión mediante IRPF o IRNR según la residencia y situación del vendedor, y puede ser relevante el IIVTNU o plusvalía municipal. El resultado depende de datos personales, fiscales, del inmueble y del municipio, por lo que debe calcularse con las fuentes específicas correspondientes.
Cuando se aplica la regla del IRNR a la adquisición de un inmueble propiedad de un no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe retener e ingresar el 3% de la contraprestación acordada mediante Modelo 211. Es un pago a cuenta de la tributación del vendedor, no necesariamente su impuesto final.
No debe afirmarse de forma automática. El IIVTNU se rige por el marco estatal y la ordenanza municipal; la ley contempla la no sujeción cuando se acredita que no ha existido incremento de valor conforme a sus reglas. El cálculo, beneficios y procedimiento deben verificarse en el ayuntamiento competente.
Puede utilizarse representación mediante poder cuando su contenido y vigencia sean suficientes para los actos concretos. Si el poder se otorga fuera de España, las formalidades de legalización, apostilla, traducción o equivalencia dependen del país, documento y vía utilizada, por lo que deben verificarse para ese caso.
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