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ITP al comprar una vivienda de segunda mano en España

Fiscalidad de vivienda usada

En una vivienda de segunda mano, saber que existe ITP es solo el primer paso

La compra de una vivienda usada se encuadra normalmente en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP. Pero no existe un porcentaje único válido para toda España: la ubicación del inmueble, la normativa territorial, la base imponible y las posibles condiciones para beneficios fiscales deben resolverse antes de calcular la cuota.

Cómo se calcula Entender el valor de referencia
España → jurisdicción territorial Última revisión: 8 agosto 2026 Fuentes oficiales verificadas

Respuesta corta

¿Qué es el ITP al comprar una vivienda de segunda mano?

Es el impuesto indirecto que normalmente soporta el comprador cuando adquiere una vivienda usada en una transmisión sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

El marco estatal está regulado por el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, los tipos de gravamen y determinados beneficios y aspectos de gestión pueden depender de la comunidad autónoma o del régimen territorial competente.

No existe un “ITP de España” que pueda expresarse correctamente con un único porcentaje. Antes de calcular la cuota hay que resolver la ubicación del inmueble, la base imponible y la normativa regional o foral aplicable.

ITP frente a IVA

La primera pregunta es si la operación es realmente una transmisión sujeta a TPO

La AEAT distingue entre las primeras entregas de vivienda, normalmente vinculadas al IVA, y las viviendas usadas o segundas y posteriores entregas, que normalmente tributan por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

USED

Vivienda usada

La compra ordinaria de una vivienda de segunda mano por un particular se encuadra normalmente en TPO.

NEW

Primera entrega

Una primera entrega de vivienda por el promotor sigue normalmente el régimen de IVA y debe analizarse separadamente de esta guía.

EXC

Excepciones empresariales

Determinadas transmisiones de inmuebles usados entre empresarios pueden tributar por IVA en lugar de ITP cuando concurren las condiciones legales para renunciar a la exención.

Ver IVA y AJD en obra nueva

Quién paga

En una compraventa ordinaria, el contribuyente es el adquirente

El texto refundido estatal establece que, en las transmisiones de bienes y derechos, está obligado al pago del impuesto a título de contribuyente quien los adquiere.

  • El comprador debe incluir el impuesto dentro de su presupuesto de adquisición.
  • Un acuerdo privado que intente atribuir económicamente el coste a otra parte no cambia por sí solo quién es el contribuyente frente a la Administración.
  • La nacionalidad del comprador no determina por sí sola un tipo de ITP.
  • La condición de residente o no residente tampoco sustituye el análisis territorial de la adquisición.

¿Qué Administración debes comprobar?

Para un inmueble situado en España, empieza por la ubicación física de la vivienda.

  1. Identifica la comunidad autónoma o territorio fiscal donde está el inmueble.
  2. Confirma que la operación tributa por TPO y no por otro régimen.
  3. Consulta el tipo y posibles beneficios de esa jurisdicción.
  4. Comprueba el procedimiento, formulario, plazo y canal de presentación vigentes.
  5. Calcula la cuota sobre la base imponible correcta.
Navarra y los territorios forales del País Vasco requieren análisis propio. Las reglas del régimen común no deben trasladarse automáticamente a jurisdicciones forales. Ceuta y Melilla también requieren comprobar su tratamiento territorial específico cuando proceda.

Tipo de gravamen

¿Cuánto es el ITP de una vivienda de segunda mano?

No existe una respuesta nacional única. En el régimen común, las comunidades autónomas pueden regular tipos de gravamen para la transmisión de bienes inmuebles y también determinadas deducciones o bonificaciones dentro del marco legal.

01

Ubicación

El punto de partida es la comunidad autónoma donde radica físicamente la vivienda.

02

Tipo aplicable

Debe obtenerse de la normativa y autoridad tributaria vigente de esa jurisdicción, no de una tabla nacional genérica.

03

Beneficios fiscales

Algunas jurisdicciones pueden establecer tratamientos reducidos, deducciones o bonificaciones sujetos a requisitos concretos que deben verificarse individualmente.

Una cifra correcta para una comunidad autónoma puede ser incorrecta para la vivienda situada al otro lado de una frontera regional. Nunca traslades automáticamente una tasa de Andalucía, Madrid, Cataluña, Valencia u otra jurisdicción a una operación diferente.

Base imponible

El precio de compraventa no siempre es la cifra sobre la que se calcula el impuesto

Para los bienes inmuebles, el texto legal utiliza el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro como elemento central de la base imponible.

  • Comprueba si el inmueble tiene valor de referencia certificable en la fecha de devengo.
  • Compara ese valor con el valor declarado y con el precio o contraprestación pactada.
  • Si el precio, contraprestación o valor declarado es superior al valor de referencia, la base puede elevarse a la mayor de esas magnitudes.
  • Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, se aplican las reglas legales alternativas de base imponible.
Guía del valor de referencia
Ejemplo simplificado

Compra por debajo del valor de referencia

Precio pactado:

250.000 €

Valor de referencia:

280.000 €

En este ejemplo, no sería correcto calcular automáticamente el impuesto utilizando únicamente los 250.000 € pagados por la vivienda. Debe aplicarse la regla legal de base imponible y después el tipo territorial correspondiente.

Segundo ejemplo

Precio superior al valor de referencia

Precio pactado:

320.000 €

Valor de referencia:

280.000 €

Si el precio o contraprestación pactada es superior al valor de referencia, la normativa estatal prevé que la base imponible tome la mayor magnitud aplicable.

Por qué importa

Una oferta atractiva no reduce necesariamente el impuesto en la misma proporción

Negociar un precio inferior puede reducir el desembolso al vendedor, pero el cálculo fiscal debe analizarse independientemente. La existencia de un valor de referencia superior puede impedir utilizar únicamente el precio negociado como base.

Precio, tasación hipotecaria, valor catastral y valor de referencia no son conceptos equivalentes. Cada uno cumple una función diferente y no deben intercambiarse en un cálculo fiscal.

Cálculo

Cómo aproximarse correctamente al cálculo del ITP

Un cálculo fiable requiere resolver primero la base y después el tratamiento regional. La siguiente fórmula sirve como mapa conceptual, no como sustituto de la autoliquidación oficial.

Esquema simplificado Base imponible correcta × tipo territorial aplicable → cuota antes de beneficios que procedan

Después deben verificarse reducciones, deducciones, bonificaciones, requisitos, formalidades y procedimiento de la jurisdicción competente.

1

Clasifica la compra

Confirma que estamos ante una transmisión de vivienda usada sujeta a TPO.

2

Obtén la base

Revisa precio, valor declarado, valor de referencia y las reglas alternativas cuando corresponda.

3

Resuelve la región

Consulta la normativa tributaria aplicable donde se encuentra el inmueble.

4

Revisa beneficios

Comprueba si existe algún tratamiento específico y si se cumplen todos sus requisitos.

Valor de referencia y discrepancias

¿Qué ocurre si consideras incorrecto el valor de referencia?

El texto refundido del impuesto prevé que el valor de referencia pueda discutirse dentro de los procedimientos tributarios previstos, no simplemente ignorándolo en el cálculo.

RECT

Rectificación de autoliquidación

Cuando el obligado considera que el valor de referencia perjudica sus intereses legítimos, la normativa contempla su impugnación con ocasión de una solicitud de rectificación de la autoliquidación en los términos legalmente previstos.

REC

Recurso frente a liquidación

También puede plantearse la impugnación cuando se recurre la liquidación que, en su caso, practique la Administración tributaria.

No reduzcas unilateralmente la base simplemente porque no estás de acuerdo con el valor. La vía adecuada depende del procedimiento tributario y de las pruebas disponibles. En una operación real puede ser recomendable obtener asesoramiento fiscal individual.

Devengo y presentación

El impuesto nace con la operación, pero el procedimiento de presentación debe resolverse territorialmente

El marco estatal establece que, en las transmisiones patrimoniales, el impuesto se devenga el día en que se realiza el acto o contrato gravado. Sin embargo, la gestión y liquidación están territorializadas y deben comprobarse en la Administración competente.

Cuestión Regla general Qué debes verificar
Devengo Se vincula al día en que se realiza el acto o contrato gravado. Fecha jurídica efectiva de la operación y posibles circunstancias especiales.
Contribuyente En una transmisión, el adquirente es el obligado al pago como contribuyente. Quién figura como comprador y la estructura real de la adquisición.
Administración En inmuebles del régimen común, la ubicación del inmueble determina el punto territorial de conexión. Comunidad autónoma competente y, en su caso, régimen foral o especial.
Formulario Forma parte del procedimiento tributario de autoliquidación o declaración. Modelo vigente, instrucciones y canal de presentación de la autoridad competente.
Plazo No debe copiarse de otra jurisdicción sin verificarlo. Plazo vigente publicado por la Administración tributaria competente.
Esta guía no publica un plazo universal ni un formulario regional universal. Ambos son datos operativos susceptibles de cambios y deben comprobarse en la autoridad tributaria competente antes de presentar la autoliquidación.

Errores frecuentes

Siete formas de calcular mal el ITP antes incluso de presentar el impuesto

01

Usar una tasa nacional

No existe un único porcentaje regional aplicable a todas las viviendas españolas.

02

Copiar otra comunidad

La tasa o beneficio de otra región puede no tener ninguna aplicación a tu inmueble.

03

Calcular solo sobre el precio

El valor de referencia puede cambiar la base imponible utilizada para el impuesto.

04

Confundir valores

Valor catastral, valor de referencia, precio y tasación hipotecaria son conceptos distintos.

05

Suponer un tipo reducido

Un beneficio fiscal solo debe presupuestarse cuando se han verificado todos sus requisitos.

06

Confundir usado con IVA imposible

Existen operaciones empresariales excepcionales en las que una transmisión usada puede tributar por IVA.

07

Ignorar el procedimiento

Tipo correcto y base correcta no bastan si el formulario, plazo o presentación son incorrectos.

Fuentes oficiales verificadas

De dónde salen las reglas nacionales de esta guía

Estas fuentes fueron revisadas el 8 de agosto de 2026. Para conocer el tipo exacto, reducciones, bonificaciones y procedimiento de una compra concreta debe añadirse la fuente de la comunidad autónoma, territorio foral o jurisdicción competente.

BOE · fuente primaria Real Decreto Legislativo 1/1993 Marco estatal del ITP/AJD: hecho imponible, contribuyente, base imponible, valor de referencia, devengo y demás reglas generales. BOE · reglamento Real Decreto 828/1995 Reglamento de desarrollo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. BOE · competencia territorial Ley 22/2009 Cesión del ITP/AJD, puntos de conexión y capacidad normativa de las comunidades autónomas de régimen común sobre tipos y determinados beneficios. Agencia Tributaria ¿IVA o ITP al comprar una vivienda? Guía oficial para distinguir el tratamiento de viviendas nuevas y usadas. Dirección General del Catastro Usos fiscales del valor de referencia Explicación institucional de la relación del valor de referencia con la base imponible del ITP/AJD e ISD. Dirección General del Catastro Preguntas frecuentes sobre valor de referencia Información oficial sobre determinación, consulta, certificación y efectos del valor de referencia.

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Aplicación a una compra real

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Preguntas frecuentes

ITP al comprar vivienda usada en España

En una compra ordinaria de vivienda usada, el comprador tributa normalmente por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP. Existen determinadas operaciones empresariales que pueden seguir un tratamiento distinto, por lo que debe confirmarse la naturaleza real de la transmisión.

El texto refundido estatal establece que en las transmisiones de bienes y derechos está obligado al pago como contribuyente quien los adquiere. En una compraventa ordinaria de vivienda, esto significa el comprador.

No existe un único porcentaje aplicable a toda España. En el régimen común, las comunidades autónomas pueden regular los tipos aplicables a transmisiones de inmuebles, además de determinadas deducciones y bonificaciones. Navarra y los territorios forales del País Vasco requieren analizar su propia normativa.

No necesariamente. Para bienes inmuebles, la normativa incorpora el valor de referencia del Catastro a la determinación de la base imponible. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación pactada son superiores al valor de referencia, puede resultar aplicable la mayor de esas magnitudes conforme a la regla legal.

Cuando no existe valor de referencia o este no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la normativa establece reglas alternativas de base imponible que deben aplicarse sin perjuicio de las facultades de comprobación administrativa.

La normativa contempla la impugnación del valor de referencia en conexión con los procedimientos tributarios correspondientes, incluida la rectificación de la autoliquidación o el recurso frente a una liquidación administrativa cuando proceda. No debe simplemente ignorarse el valor sin utilizar la vía legal adecuada.

La nacionalidad por sí sola no debe utilizarse para seleccionar un porcentaje. Primero hay que resolver la naturaleza de la transmisión, la ubicación del inmueble, la base imponible y las condiciones establecidas por la normativa territorial aplicable.

El marco estatal fija el momento del devengo de la transmisión, pero el procedimiento operativo, formulario, plazo y canal de presentación deben comprobarse en la Administración tributaria competente. Esta guía nacional no traslada el procedimiento de una comunidad autónoma a otra.

Sí, en determinados supuestos empresariales. La AEAT explica que ciertas segundas y posteriores entregas de inmuebles pueden tributar por IVA cuando se cumplen los requisitos legales para renunciar a la exención y el adquirente reúne las condiciones exigidas. No es la situación ordinaria de un particular que compra una vivienda usada para uso personal.

Aviso: Esta guía tiene finalidad informativa y explica el marco general del ITP aplicable a transmisiones inmobiliarias. No constituye asesoramiento fiscal, jurídico, financiero ni notarial personalizado. Los tipos, beneficios fiscales, umbrales, formularios, procedimientos y plazos pueden variar según la comunidad autónoma, territorio foral, tipo de inmueble, características del comprador y fecha de la operación. Antes de calcular o presentar el impuesto debe comprobarse la normativa oficial vigente en la jurisdicción competente.

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