Fiscalidad inmobiliaria · Canarias
En Canarias no debes calcular una compra utilizando automáticamente el IVA de Península.
La fiscalidad canaria tiene su propio régimen indirecto. Una vivienda usada tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, mientras que determinadas entregas de vivienda nueva están sujetas al Impuesto General Indirecto Canario —IGIC— y la escritura puede quedar además sujeta a Actos Jurídicos Documentados —AJD—.
En Canarias, la compra ordinaria de una vivienda de segunda mano está normalmente sujeta a ITP, cuyo tipo general para inmuebles es actualmente del 6,5%. Existe un tipo del 5% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual con base imponible de hasta 200.000 €, además de beneficios específicos que pueden llegar al 1% o al 0% si se cumplen todos sus requisitos. En vivienda nueva, Canarias utiliza IGIC: las entregas de vivienda pueden tributar al 7%, 5%, 3% o 0% según el inmueble y las circunstancias del adquirente. Las escrituras sujetas a AJD tienen reglas propias y los documentos relativos a operaciones sujetas a IGIC tributan, con carácter general, al 1%, salvo que resulte aplicable un tipo reducido.
Primero clasifica la operación
La pregunta esencial es si compras una vivienda usada o una primera entrega
Aplicar el impuesto equivocado puede alterar significativamente el presupuesto. El régimen canario separa las transmisiones patrimoniales de las operaciones empresariales sujetas a IGIC.
Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están, como regla general, exentas de IGIC.
Ruta habitual → ITP / TPOPara una transmisión inmobiliaria ordinaria sujeta a TPO, el comprador debe revisar el 6,5% general y los posibles tipos o bonificaciones de vivienda habitual.
Cuando la entrega está sujeta a IGIC, debe aplicarse el régimen específico canario de vivienda.
Ruta habitual → IGIC + posible AJDEl IGIC puede ser del 7%, 5%, 3% o 0%, dependiendo de las características de la vivienda, su destino y los requisitos del comprador.
No traslades automáticamente el 10% de IVA aplicable a determinadas viviendas nuevas en Península e Illes Balears. Canarias cuenta con un régimen propio de imposición indirecta: el IGIC.
Tipos principales verificados
Resumen de ITP, IGIC y AJD en Canarias
Estos tipos son referencias legales vigentes a la fecha de revisión. Los reducidos solo pueden utilizarse cuando se cumplen todos los requisitos materiales y formales establecidos por la normativa.
| Impuesto | Supuesto | Tipo | Condición principal |
|---|---|---|---|
| ITP / TPO | Transmisión ordinaria de inmueble | 6,5% | Tipo general autonómico. |
| ITP / TPO | Determinada vivienda habitual | 5% | Entre otros requisitos, base imponible ≤ 200.000 € y reglas de titularidad de otra vivienda. |
| ITP / TPO | Familia numerosa | 1% | Vivienda habitual + límites de renta + requisitos de titularidad. |
| ITP / TPO | Discapacidad ≥ 65% | 1% | Vivienda habitual + límites de renta + demás requisitos legales. |
| ITP / TPO | Familia monoparental | 1% | Vivienda habitual + límites de renta + demás requisitos legales. |
| ITP / TPO | Vivienda protegida | 0% | Primera vivienda habitual y requisitos del artículo 34. |
| IGIC | Vivienda sin tipo específico | 7% | Tipo general del IGIC. |
| IGIC | Determinada vivienda habitual | 5% | Vivienda habitual + límites de base y requisitos de titularidad. |
| IGIC | Vivienda habitual con circunstancias protegidas | 3% | Edad, familia numerosa, discapacidad, violencia de género, familia monoparental o renta, además de los restantes requisitos. |
| IGIC | Determinada vivienda protegida entregada por promotor | 0% | VPO de régimen especial/general o promoción pública y condiciones legales. |
| AJD | Documentos notariales sujetos | 0,75% | Tipo general canario. |
| AJD | Documentos relativos a operaciones sujetas a IGIC o IVA | 1% | Cuando concurren los requisitos de la cuota gradual de AJD. |
| AJD | Determinadas adquisiciones de vivienda habitual | 0,40% | Solo cuando concurren los requisitos específicos del artículo 37. |
Segunda mano
ITP en Canarias: 6,5% general y 5% para determinadas viviendas habituales
El Decreto Legislativo 1/2009 establece un tipo general del 6,5% para las transmisiones de bienes inmuebles. Para determinadas compras de vivienda habitual existe un tipo del 5%.
Tipo general
6,5%Es el tipo general aplicable a la transmisión de bienes inmuebles y determinados derechos reales sobre ellos.
Vivienda habitual
5%Puede aplicarse cuando el inmueble vaya a constituir la vivienda habitual, la base imponible no supere 200.000 € y se cumplan las reglas de titularidad de otra vivienda.
Para el tipo del 5%, en el momento del devengo el contribuyente no puede ser propietario, nudo propietario o usufructuario de otra vivienda; si lo fuera, la norma permite cumplir el requisito transmitiendo esos bienes o derechos en escritura pública dentro del plazo legal de dos años.
Beneficios autonómicos
Algunos compradores de vivienda habitual pueden tributar por debajo del 5%
Los tipos reducidos no se aplican simplemente por pertenecer a un colectivo. Cada artículo contiene condiciones simultáneas sobre vivienda habitual, renta, titularidad y acreditación.
Familia numerosa
1%Requiere vivienda habitual y que la suma de las bases imponibles de IRPF de los miembros no exceda de 46.455 €, incrementada en 18.200 € por cada hijo que exceda del mínimo legal para ser familia numerosa.
Discapacidad
1%El artículo 33 contempla el tipo para determinados adquirentes con discapacidad igual o superior al 65%, con límites de renta y demás condiciones.
Familia monoparental
1%Puede resultar aplicable cuando se cumplen la definición legal de familia monoparental, los límites de renta y los restantes requisitos de vivienda habitual.
Vivienda protegida
0%La transmisión de vivienda protegida de promoción pública o privada puede tributar al 0% cuando vaya a constituir la primera vivienda habitual y se cumpla el supuesto legal.
Para determinadas adquisiciones de primera vivienda habitual, el artículo 35 permite bonificar un 20% de la cuota resultante del tipo del 5%. Entre los supuestos se encuentran determinados compradores de 40 años o menos sujetos al límite de renta legal y determinadas mujeres víctimas de violencia de género. Esta bonificación tiene requisitos adicionales y no debe confundirse con un tipo autónomo del 4%.
Obra nueva y primeras entregas
IGIC en vivienda: 7%, 5%, 3% o 0% según el supuesto
El Decreto Legislativo 1/2025 regula expresamente los tipos aplicables a operaciones relacionadas con viviendas. La Ley de Presupuestos de Canarias para 2026 amplió varios límites y condiciones desde el 1 de enero de 2026.
Tipo general
7%Las operaciones de vivienda no comprendidas en los tipos especiales del artículo 38 tributan al tipo general.
Vivienda habitual
5%Para determinadas entregas destinadas a vivienda habitual, con límites de base imponible y requisitos sobre titularidad de otra vivienda.
Tipo superreducido
3%Para vivienda habitual cuando, además, concurre alguna de las circunstancias personales o económicas protegidas por la normativa.
Tipo cero
0%Entre otros supuestos, determinadas viviendas de protección oficial entregadas por sus promotores.
Tipo superreducido
Cuándo puede aplicarse el IGIC del 3% a una vivienda
La vivienda debe ser habitual y deben cumplirse conjuntamente los requisitos del artículo 38. Desde 2026 se ampliaron la edad, los límites económicos y los límites de base imponible.
Vivienda habitual
El inmueble adquirido debe destinarse a vivienda habitual según el concepto legal aplicable.
Circunstancia protegida
Debe concurrir al menos una de las circunstancias previstas: edad de 40 años o menos, familia numerosa, discapacidad igual o superior al 65%, determinadas situaciones de violencia de género, familia monoparental o el criterio de renta establecido.
Límite de base
Con carácter general, la base de vivienda, garajes y anexos transmitidos conjuntamente debe ser ≤ 200.000 €.
| Situación | Límite de base de la entrega | Otros requisitos |
|---|---|---|
| Regla general del 3% | ≤ 200.000 € | Vivienda habitual + circunstancia protegida + titularidad + formalidades. |
| Familia numerosa · categoría general | ≤ 300.000 € | Además de los restantes requisitos del artículo 38. |
| Familia numerosa · categoría especial | ≤ 400.000 € | Además de los restantes requisitos del artículo 38. |
Entre las circunstancias que permiten acceder al tipo del 3% figura que la renta de la unidad familiar del año natural anterior sea como máximo de 46.455 €, incrementada en 15.315 € cuando la tributación sea conjunta, según la definición legal de renta utilizada por la norma.
La normativa exige una declaración del adquirente al empresario o profesional transmitente acreditando el cumplimiento de determinadas condiciones. En caso de pagos anticipados, existen reglas específicas desde el primer anticipo.
Tipo reducido
El IGIC del 5% también tiene un límite de 200.000 € para la regla general
Cuando la vivienda no entra en los supuestos del tipo cero ni del 3%, puede aplicarse el 5% si va a constituir vivienda habitual y se cumplen las condiciones del artículo 38.
Destino
La vivienda debe constituir la vivienda habitual del adquirente.
Base imponible
Regla general: hasta 200.000 € incluyendo garajes y anexos situados en el mismo edificio transmitidos conjuntamente.
Otra vivienda
Existen reglas sobre propiedad, nuda propiedad o usufructo de otra vivienda y sobre su transmisión posterior.
Para el límite de base del IGIC del 5%, la normativa 2026 eleva el máximo a 300.000 € para familia numerosa de categoría general y a 400.000 € para categoría especial, siempre que se satisfagan los demás requisitos.
Escritura pública
AJD en Canarias: 0,75% general, 1% con operaciones sujetas a IGIC y 0,40% en determinados supuestos
AJD no debe añadirse automáticamente a todas las compraventas. La cuota gradual depende de que la escritura cumpla los requisitos legales y de que el acto no esté sujeto a otra modalidad incompatible.
Tipo general
0,75%Tipo general autonómico para los documentos notariales comprendidos en el artículo 31.2 de la normativa estatal.
Operación sujeta a IGIC
1%Los documentos relativos a operaciones sujetas a IGIC o IVA tienen fijado un tipo del 1%, siempre que el documento quede sujeto a la cuota gradual de AJD.
Vivienda habitual protegida
0,40%Puede aplicarse a primeras copias de determinadas escrituras de adquisición de vivienda habitual cuando concurren los requisitos de los beneficios expresamente enumerados en el artículo 37.
La cuota gradual de AJD exige, entre otros requisitos, que el acto no esté sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias o Sucesiones y Donaciones. Por ello, la compraventa ordinaria usada sujeta a TPO sigue una ruta fiscal diferente de una primera entrega sujeta a IGIC.
Base imponible
Para ITP, no presupongas que el impuesto se calcula siempre sobre el precio firmado
El valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible de ITP y AJD en operaciones inmobiliarias. Si el valor declarado, el precio o la contraprestación son superiores al valor de referencia, se toma la mayor de las magnitudes conforme a las reglas legales.
Valor de referencia
Puede funcionar como base mínima de tributación para ITP/AJD cuando existe y resulta aplicable.
Precio superior
Si el precio, valor declarado o contraprestación es superior, la base no se reduce al valor de referencia.
No es valor catastral
Valor de referencia y valor catastral son conceptos diferentes y tienen funciones fiscales distintas.
Consulta directamente las preguntas frecuentes oficiales del Catastro sobre el valor de referencia .
Ejemplos
Cómo cambia el impuesto según el tipo de vivienda y el comprador
Los siguientes ejemplos son únicamente matemáticos y asumen que la cifra indicada coincide con la base imponible aplicable. Antes de usar un tipo reducido deben comprobarse todos sus requisitos.
Tipo general TPO: 6,5%. Si la base imponible aplicable fuese 250.000 €:
ITP: 16.250 €180.000 € × 5%.
ITP: 9.000 €Si la entrega tributa al tipo general de IGIC del 7%:
IGIC: 17.500 €La escritura puede quedar además sujeta a AJD. Si la base de AJD fuese 250.000 € y correspondiera el tipo del 1%, la cuota sería 2.500 €.
180.000 € × 3%.
IGIC: 5.400 €AJD debe calcularse por separado según las características de la escritura y los beneficios que puedan resultar aplicables.
Antes de concluir que una vivienda entra en un límite de 200.000 €, 300.000 € o 400.000 €, debe determinarse correctamente qué base imponible utiliza la norma correspondiente.
Extranjeros y no residentes
La nacionalidad no sustituye las condiciones de vivienda habitual
Un comprador extranjero no recibe automáticamente un tipo distinto por su nacionalidad. Lo decisivo es el tipo de transmisión, la ubicación del inmueble y si realmente cumple los requisitos exigidos por cada beneficio fiscal.
Inversor no residente
No debe presupuestar tipos reducidos vinculados a vivienda habitual si su situación no satisface realmente esa condición.
Traslado de residencia
Si la vivienda va a convertirse en habitual, deben verificarse todos los requisitos temporales, económicos y de titularidad exigidos por la norma concreta.
Acreditación
Un beneficio fiscal no debe aplicarse solo porque el comprador manifieste que utilizará la vivienda como residencia: deben cumplirse también sus requisitos documentales y legales.
Consulta también comprar vivienda en España siendo extranjero o no residente .
Autoliquidación
ITP y AJD se gestionan mediante el Modelo 600 cuando corresponda
La Sede Electrónica del Gobierno de Canarias identifica el Modelo 600 como el procedimiento de autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Modelo
Modelo 600 de la Agencia Tributaria Canaria para ITP/AJD.
Plazo
La Sede oficial indica un plazo de un mes desde el momento en que se cause el acto o contrato sujeto.
Administración
La gestión autonómica corresponde a la Agencia Tributaria Canaria.
Acceso oficial: presentación del Modelo 600 .
Errores frecuentes
Seis errores que pueden alterar el presupuesto fiscal en Canarias
Aplicar IVA del 10%
Canarias utiliza IGIC. El IVA territorial de Península/Baleares no debe copiarse a una operación canaria.
Usar siempre el 6,5%
Es el tipo general de ITP inmobiliario, pero existen tipos y bonificaciones específicos con requisitos propios.
Confundir 5% ITP con 5% IGIC
Son impuestos distintos, aplicables a rutas fiscales diferentes y con condiciones legales diferentes.
Ignorar el valor de referencia
Puede afectar a la base imponible de una transmisión sujeta a ITP/AJD.
Sumar AJD a toda reventa
La cuota gradual de AJD tiene requisitos de sujeción y no se añade automáticamente a una operación ya sujeta a TPO.
Aplicar una reducción sin documentación
Los tipos reducidos pueden exigir acreditación formal, límites de renta, vivienda habitual y condiciones sobre propiedad previa.
Fuentes oficiales
Normativa y organismos utilizados
Última verificación: 8 de agosto de 2026. Estado: vigente en la fecha de revisión.
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Un cálculo preciso debe identificar la isla y ubicación, si la vivienda es nueva o usada, la base imponible, el destino como vivienda habitual y las circunstancias del comprador antes de aplicar cualquier beneficio fiscal.
Preguntas frecuentes
Impuestos al comprar vivienda en Canarias
El tipo general canario para la transmisión de bienes inmuebles es actualmente del 6,5%. Determinadas adquisiciones de vivienda habitual pueden aplicar tipos inferiores si cumplen todos los requisitos legales.
Entre otros requisitos, el inmueble debe constituir la vivienda habitual del contribuyente, la base imponible de la vivienda junto con garajes y anexos transmitidos conjuntamente debe ser igual o inferior a 200.000 € y deben cumplirse las reglas legales sobre titularidad de otra vivienda.
Sí. La normativa contempla un tipo del 1% para determinadas adquisiciones de vivienda habitual por familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 65% y familias monoparentales, sujeto en cada caso a sus requisitos específicos.
No debe aplicarse automáticamente el IVA peninsular. Canarias dispone de su propio impuesto indirecto, el IGIC. La entrega de vivienda puede tributar al 7%, 5%, 3% o 0% según el supuesto y el cumplimiento de los requisitos.
El tipo general del IGIC es actualmente del 7%. El artículo 38 establece tipos específicos para determinadas operaciones de vivienda, por lo que antes de utilizar el 7% debe comprobarse si procede el 5%, 3% o 0%.
La vivienda debe ser habitual y deben cumplirse los requisitos del artículo 38. Entre las circunstancias contempladas están tener 40 años o menos, pertenecer a una familia numerosa, discapacidad igual o superior al 65%, determinados supuestos de violencia de género, familia monoparental o cumplir el criterio de renta establecido por la norma.
Desde 2026, el límite general de base imponible para los supuestos analizados del 3% y 5% es de 200.000 €. Para familia numerosa de categoría general puede alcanzar 300.000 € y para categoría especial 400.000 €, siempre que se cumplan los demás requisitos legales.
El tipo general de documentos notariales es del 0,75%, pero cuando se trata de documentos relativos a operaciones sujetas a IGIC o IVA la normativa canaria fija un tipo del 1%. Determinadas adquisiciones de vivienda habitual pueden acceder al 0,40% si cumplen los requisitos específicos del artículo 37.
La cuota gradual de AJD no se añade automáticamente a una transmisión ordinaria ya sujeta a TPO. AJD tiene sus propios requisitos y exige, entre otras condiciones, que el acto no esté sujeto a determinadas otras modalidades tributarias.
No necesariamente. Para los inmuebles, el valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible. Si el precio, valor declarado o contraprestación es superior al valor de referencia, se toma la magnitud superior según la normativa.
La Sede Electrónica del Gobierno de Canarias establece un plazo de un mes para las autoliquidaciones de actos o contratos sujetos a ITP/AJD, contado desde el momento en que se cause el acto o contrato.
La nacionalidad por sí sola no establece un tipo general de ITP o IGIC diferente. Sin embargo, muchos beneficios fiscales están vinculados a que el inmueble se convierta realmente en vivienda habitual y a otras condiciones personales, económicas y patrimoniales.
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