Herencias y donaciones inmobiliarias
Heredar y donar una vivienda pueden trasladar la misma propiedad, pero no producen las mismas consecuencias.
En ambos casos puede intervenir el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero cambian el momento de la transmisión, las partes, la normativa aplicable y otros impuestos que deben analizarse. Una donación puede generar además una ganancia patrimonial para el donante, mientras que una transmisión por fallecimiento sigue un tratamiento diferente.
La persona física que recibe una vivienda por herencia o donación puede ser contribuyente del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, ISD. Sin embargo, no existe una cuota única para toda España: hay que identificar la comunidad autónoma, régimen foral y situación de las partes antes de aplicar tipos, reducciones o bonificaciones. Además, donar una vivienda puede producir una ganancia patrimonial para el donante en su impuesto sobre la renta. En una transmisión lucrativa por causa de muerte no se computa esa ganancia patrimonial en el IRPF del fallecido. Tanto una herencia como una donación de terreno urbano pueden requerir también analizar la plusvalía municipal. Para el ISD, la valoración del inmueble se conecta con el valor de referencia del Catastro en los términos establecidos legalmente.
Lo paga quien adquiere
En una herencia es contribuyente el causahabiente. En una donación, el donatario o favorecido.
La donación puede afectar al donante
Una transmisión gratuita en vida puede generar una ganancia patrimonial para quien entrega el inmueble.
Valor de referencia
El valor fiscal del inmueble para ISD no debe asumirse simplemente a partir de un precio estimado por la familia.
Municipio
Si existe terreno urbano, debe comprobarse separadamente el IIVTNU o plusvalía municipal.
Herencia vs. donación
La diferencia fiscal va mucho más allá del momento en que cambia el propietario
Antes de comparar una donación en vida con una futura herencia, conviene separar al menos el ISD del receptor, la fiscalidad del transmitente, la plusvalía municipal y las consecuencias civiles.
| Cuestión | Herencia | Donación |
|---|---|---|
| Momento de transmisión | Surge por fallecimiento o por otro título sucesorio reconocido. Mortis causa | Se produce mediante un negocio gratuito celebrado en vida. Inter vivos |
| Contribuyente del ISD | El heredero, legatario u otro causahabiente que adquiere. | El donatario o persona favorecida por la transmisión. |
| IRPF del transmitente | La Ley del IRPF establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial con ocasión de una transmisión lucrativa por causa de muerte del contribuyente. | El donante puede obtener una ganancia patrimonial calculada según las reglas aplicables a las transmisiones lucrativas. Una pérdida derivada de una transmisión gratuita inter vivos no se computa como pérdida patrimonial. |
| Valor fiscal del inmueble | Debe analizarse conforme a las reglas del ISD y, para inmuebles, al valor de referencia cuando proceda. | La misma regla de valoración del ISD puede afectar al inmueble donado. |
| Plusvalía municipal | Puede ser relevante cuando se transmite terreno urbano y existe el hecho imponible previsto legalmente. | Puede ser relevante igualmente. En transmisiones gratuitas, el adquirente es el contribuyente del IIVTNU. |
| Formalización | Para inscribir un inmueble heredado normalmente se requiere título sucesorio y escritura pública de aceptación/adjudicación o resolución correspondiente. | En el régimen del Código Civil común, una donación de inmueble exige escritura pública para su validez y aceptación conforme a sus reglas. |
| Jurisdicción | Puede depender de residencia, situación de los bienes, normativa autonómica/foral y, en sucesiones internacionales, de las reglas de Derecho internacional privado. | Para el ISD de una donación inmobiliaria importa especialmente dónde se encuentra el inmueble y la situación de donante y donatario. |
La comparación necesita sumar el ISD del receptor, el posible IRPF del donante, el IIVTNU municipal, la valoración del inmueble, las reglas civiles, la jurisdicción y las consecuencias futuras de haber transmitido la propiedad.
Cómo resolver el caso
Una vivienda heredada o donada puede exigir cuatro análisis distintos
Derecho civil
Determina quién puede adquirir, qué derechos corresponden a los interesados, cómo se acepta o formaliza la transmisión y qué límites civiles existen.
ISD
Hay que identificar Administración competente, normativa aplicable, base imponible, parentesco y cualquier reducción o bonificación vigente.
Otros impuestos
La donación puede generar fiscalidad para el donante y ambas transmisiones pueden requerir revisar la plusvalía municipal.
Registro
Después de disponer del título adecuado y cumplir las obligaciones fiscales, la nueva titularidad puede acceder al Registro de la Propiedad.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El ISD es estatal en su marco, pero su resultado puede cambiar de forma material por jurisdicción
La Ley 29/1987 define el impuesto a nivel estatal, pero reconoce la interacción con comunidades autónomas y con los regímenes forales de País Vasco y Navarra. La competencia debe resolverse antes de aplicar cualquier tarifa, reducción o bonificación.
Herencia
El ISD grava la adquisición de bienes y derechos por herencia, legado u otro título sucesorio.
Donación
El impuesto grava también la adquisición por donación u otro negocio jurídico gratuito inter vivos.
Jurisdicción primero
Residentes, no residentes, comunidad autónoma y territorios forales pueden cambiar la Administración y normativa aplicables.
Los tipos, reducciones y bonificaciones exactos de todas las comunidades autónomas y territorios forales requieren verificación independiente con legislación y autoridad tributaria vigente. La información oficial actual para cada combinación regional exacta todavía debe resolverse en el paquete territorial correspondiente de la base de datos.
Valoración del inmueble
Para el ISD, el valor de referencia puede ser una cifra decisiva
La Ley del ISD establece que, para bienes inmuebles, el valor será el valor de referencia previsto en la normativa del Catastro a la fecha de devengo, con las reglas legales correspondientes.
- Comprueba si el inmueble tiene valor de referencia para la fecha relevante.
- Si se declara un valor superior al valor de referencia, puede prevalecer el declarado.
- Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, deben aplicarse las reglas alternativas previstas por la ley.
- El valor de referencia no es el valor catastral.
- Tampoco equivale automáticamente a una tasación hipotecaria.
Si existe valor de referencia, la Ley del ISD contiene reglas específicas sobre la base imponible. Además, el valor utilizado puede tener consecuencias posteriores cuando el inmueble vuelva a transmitirse.
Proceso · Herencia
Heredar una vivienda exige identificar primero quién sucede y con qué título
No basta con saber que existía una vivienda. Hay que reconstruir el título sucesorio, determinar quiénes son los interesados, conocer activos y deudas y preparar la documentación necesaria para fiscalidad y Registro.
Obtener el certificado de defunción y la documentación necesaria para conocer la existencia y localización del último testamento.
Revisar testamento, declaración de herederos u otro título aplicable, así como el Derecho civil que rige la sucesión.
Confirmar titularidad de la vivienda, cargas, derechos, deudas y demás elementos de la masa hereditaria.
Comprobar el valor de referencia y las reglas fiscales aplicables en la fecha de devengo.
La forma concreta dependerá del caso. Cuando se adjudica un inmueble, la escritura pública es normalmente esencial para su inscripción.
Identificar Administración competente y normativa autonómica, estatal o foral aplicable antes de autoliquidar.
Si la transmisión afecta a terreno urbano, comprobar el IIVTNU y el procedimiento del ayuntamiento correspondiente.
Con el título sucesorio, escritura o resolución correspondiente y obligaciones fiscales cumplidas, tramitar el cambio registral.
Antes de una aceptación pura y simple conviene conocer la composición de la herencia y sus deudas. El tratamiento de aceptación, renuncia o beneficio de inventario depende del Derecho civil aplicable y del caso concreto.
Proceso · Donación
Antes de donar una vivienda deben calcularse las consecuencias para las dos partes
La donación no debe analizarse únicamente desde la factura fiscal del receptor. El donante deja de ser propietario y puede tener consecuencias fiscales propias derivadas de la transmisión.
Confirmar quién es titular, qué porcentaje transmite, cargas existentes y cualquier limitación civil aplicable.
Consultar valor de referencia y demás datos necesarios para calcular los efectos fiscales de la operación.
Resolver jurisdicción, parentesco, normativa y posibles beneficios antes de asumir el coste.
Analizar si la transmisión produce una ganancia patrimonial conforme a las normas del IRPF o, en su caso, el régimen fiscal correspondiente.
Si existe terreno urbano, comprobar la plusvalía municipal, el ayuntamiento competente y la ordenanza vigente.
En el Código Civil común, la donación de inmueble exige escritura pública y aceptación conforme a las formalidades legales.
Utilizar el procedimiento de la Administración realmente competente; los modelos estatales no son universales para todos los casos.
Tras formalización y fiscalidad, presentar la documentación correspondiente en el Registro de la Propiedad.
La gran diferencia fiscal
Una donación puede generar IRPF para quien entrega la vivienda
En una transmisión a título lucrativo, la Ley del IRPF utiliza reglas específicas para determinar los valores de adquisición y transmisión. Si existe una ganancia patrimonial, esta puede tener efectos fiscales para el donante.
- No existe un precio cobrado por el donante, pero eso no significa que el IRPF sea automáticamente cero.
- El cálculo fiscal utiliza los valores determinados conforme a las reglas legales.
- La fecha y el valor de adquisición histórico del donante siguen siendo relevantes.
- Inversiones, mejoras y determinados gastos pueden ser relevantes conforme a las reglas del impuesto.
- Las posibles exenciones requieren comprobar sus requisitos concretos.
La Ley del IRPF establece expresamente que no se computan como pérdidas patrimoniales las derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos o liberalidades.
Por eso no debe compararse “donar” y “vender” sustituyendo simplemente el precio de venta por cero.
La Ley del IRPF establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.
Esto no elimina el ISD del heredero ni otros posibles tributos vinculados a la transmisión.
Herencia no es donación diferida
La comparación debe hacerse impuesto por impuesto
Que el causante no genere una ganancia patrimonial en IRPF por el fallecimiento no significa que heredar sea fiscalmente gratuito. El heredero puede tener ISD, el inmueble necesita una valoración fiscal y puede surgir plusvalía municipal.
- ISD del heredero.
- Valor de referencia del inmueble cuando resulte aplicable.
- IIVTNU municipal cuando exista hecho imponible.
- Costes notariales y registrales asociados al procedimiento.
- Consecuencias fiscales futuras si el heredero vende posteriormente.
Plusvalía municipal · IIVTNU
Una transmisión gratuita también puede activar un impuesto municipal
El IIVTNU grava, cuando concurren sus requisitos, el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana que se manifiesta al transmitirlos por cualquier título.
Terreno urbano
La naturaleza urbana del terreno es relevante. Los terrenos rústicos están fuera del hecho imponible definido por esta figura.
Adquirente
En transmisiones lucrativas, la ley identifica como contribuyente a quien adquiere el terreno o derecho.
Ayuntamiento
La ordenanza municipal determina elementos operativos esenciales. El cálculo exacto no debe copiarse de otro municipio.
Los coeficientes, tipos, posibles bonificaciones y procedimiento concreto deben comprobarse en la ordenanza y sede del ayuntamiento competente.
Donación y escritura pública
Una donación inmobiliaria no debe documentarse como un simple regalo informal
El artículo 633 del Código Civil común exige escritura pública para la validez de la donación de un inmueble y regula también la aceptación del donatario.
- La escritura debe identificar individualmente los bienes donados.
- Deben expresarse las cargas que deba satisfacer el donatario.
- La aceptación puede constar en la misma escritura o en otra separada.
- Si es separada, existen formalidades adicionales de notificación.
España contiene territorios con Derecho civil propio. Esta guía utiliza el Código Civil común como marco general donde corresponda, pero una operación concreta debe verificar la legislación civil aplicable antes de asumir que todas las reglas sucesorias o de donación son idénticas.
Herencias internacionales y no residentes
La ley sucesoria y el impuesto no son la misma pregunta
Cuando existen nacionalidades, residencias o bienes en varios países, hay que separar el Derecho que rige la sucesión de las reglas españolas que determinan la fiscalidad del inmueble.
Ley sucesoria
El Reglamento europeo de sucesiones utiliza como regla general la residencia habitual del fallecido, sujeto a sus excepciones.
Elección de ley
El Reglamento permite, dentro de sus condiciones, elegir la ley del Estado cuya nacionalidad posee la persona.
Fiscalidad española
La elección de ley civil no sustituye las reglas españolas de ISD, residencia, conexión territorial y competencia tributaria.
La AEAT publica cuadros específicos para determinar cuándo la gestión corresponde al Estado y qué normativa autonómica puede resultar aplicable. Los Modelos 650 y 651 de la AEAT deben utilizarse únicamente cuando el caso está dentro de su ámbito competencial.
Registro de la Propiedad
Ser heredero no equivale automáticamente a tener la vivienda inscrita a tu nombre
Para una vivienda heredada hay que convertir el derecho sucesorio en un título apto para atribuir e inscribir el inmueble concreto.
El Portal Europeo de e-Justicia explica que, para registrar un inmueble heredado en España, se requiere normalmente escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia o resolución judicial correspondiente, acompañada por el título sucesorio y la documentación complementaria exigible.
- Certificado de defunción.
- Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.
- Testamento, declaración de herederos u otro título sucesorio.
- Escritura de aceptación y adjudicación cuando corresponda.
- Acreditación fiscal necesaria para el acceso registral.
El impuesto determina obligaciones fiscales; el Catastro aporta datos y valor de referencia; el Registro de la Propiedad publica derechos inscritos. Ninguno debe utilizarse como sustituto automático de los demás.
Ejemplo práctico
Una vivienda puede producir varios cálculos distintos en una misma donación
| Dato del ejemplo | Qué debe analizarse |
|---|---|
| Un padre quiere donar a su hija una vivienda en España | Primero debe determinarse dónde está la vivienda y qué normativa ISD corresponde a la donataria. |
| La vivienda tiene un valor de referencia | Ese dato entra en las reglas de valoración del inmueble para el ISD. |
| El padre adquirió la vivienda por un valor inferior al valor fiscal actual | Puede existir una ganancia patrimonial para el donante que debe calcularse conforme a su régimen de renta. |
| El inmueble incluye terreno urbano | Debe comprobarse el IIVTNU en el ayuntamiento correspondiente. |
| La familia quiere saber si donar cuesta menos que heredar | No puede responderse comparando únicamente el ISD: hay que sumar todos los efectos anteriores y las consecuencias civiles. |
Sin comunidad autónoma o territorio foral, municipio, valor del inmueble, valor de adquisición del donante, parentesco, residencia fiscal y demás circunstancias relevantes, cualquier cifra sería potencialmente incorrecta.
Errores frecuentes
Ocho errores al planificar una herencia o donación inmobiliaria
Mirar solo el ISD
Una donación puede afectar también al donante y a la fiscalidad municipal.
Suponer que familiares no pagan
Parentesco puede ser relevante para beneficios fiscales, pero no demuestra por sí solo una exención universal.
Copiar una bonificación regional
Una regla de Madrid, Andalucía o cualquier otra comunidad no puede trasladarse automáticamente a otra jurisdicción.
Olvidar el valor de referencia
El valor pactado por la familia no sustituye las reglas fiscales de valoración.
Ignorar el IRPF del donante
Que no exista precio pagado no significa que no pueda existir ganancia patrimonial.
Asignar mal la plusvalía
En transmisiones lucrativas, la ley identifica al adquirente como contribuyente, aunque el donante mantiene determinadas obligaciones de comunicación.
Confundir ley civil y fiscal
La ley que rige una sucesión internacional no determina por sí sola dónde o cómo se paga el impuesto español.
Dejar impuestos para el final
Fiscalidad, escritura y Registro están conectados y deben planificarse antes de intentar inscribir la nueva titularidad.
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Cuando existe una vivienda concreta, la respuesta depende de ubicación, residencia, parentesco, valor, título sucesorio y situación del inmueble. RealtorList permite localizar profesionales según zona, idioma, servicio y especialidad.
Fuentes oficiales verificadas
Marco nacional, jurisdicción, valoración y formalización
Fuentes revisadas el 8 de agosto de 2026. Los tipos, reducciones, bonificaciones y procedimientos autonómicos o municipales requieren además la fuente territorial competente.
El marco nacional está verificado. Las tarifas, reducciones, bonificaciones y formularios territoriales de ISD deben añadirse únicamente cuando estén verificados por comunidad autónoma o territorio foral. El cálculo exacto del IIVTNU requiere además la ordenanza del municipio.
Preguntas frecuentes
Heredar o donar una vivienda en España
No. Ambas operaciones pueden estar sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para quien recibe la vivienda, pero una donación puede producir además una ganancia patrimonial para el donante. También debe revisarse la plusvalía municipal cuando corresponda.
En una adquisición por herencia paga el impuesto el causahabiente. En una donación, el contribuyente es el donatario o favorecido. La Administración y normativa aplicables deben resolverse según el caso.
No existe una cifra nacional única. El resultado depende, entre otros elementos, del valor fiscal de la adquisición, parentesco, patrimonio previo cuando corresponda, comunidad autónoma o régimen foral y beneficios fiscales que cumplan sus requisitos.
No puede calcularse únicamente con el parentesco. Hay que identificar ubicación, valor, comunidad autónoma o territorio foral, residencia, reglas ISD, posible IRPF del donante y plusvalía municipal.
Puede existir una ganancia patrimonial para el donante. Deben compararse los valores fiscales de adquisición y transmisión conforme a las reglas del IRPF y del ISD y comprobar cualquier supuesto especial aplicable.
La Ley del IRPF establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. Esto no elimina el ISD que corresponda al heredero.
En transmisiones de terrenos a título lucrativo, la Ley de Haciendas Locales identifica como contribuyente a la persona que adquiere el terreno o el derecho. Debe comprobarse si existe hecho imponible y la ordenanza municipal aplicable.
Para el ISD, la Ley establece reglas específicas para inmuebles vinculadas al valor de referencia del Catastro. Si el valor declarado es superior o no existe valor de referencia, se aplican las reglas alternativas previstas legalmente.
Sí, pero la residencia de las partes afecta al análisis fiscal y puede determinar qué Administración gestiona el ISD y qué normativa autonómica puede aplicarse. En sucesiones internacionales también debe analizarse por separado la ley civil que rige la herencia.
En el régimen del Código Civil común, sí. El artículo 633 exige escritura pública para la validez de la donación de un inmueble y regula la aceptación. Debe verificarse siempre el Derecho civil aplicable al caso concreto.
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