Patrimonio · Propiedad inmobiliaria
Tener una vivienda de alto valor no significa automáticamente pagar Impuesto sobre el Patrimonio.
El Impuesto sobre el Patrimonio grava el patrimonio neto de las personas físicas. Para saber si una propiedad influye en una declaración deben analizarse la residencia fiscal, el conjunto de bienes y derechos, las deudas deducibles, las exenciones, la valoración fiscal del inmueble y la normativa territorial aplicable.
Respuesta corta
Patrimonio no es un impuesto sobre el precio de una vivienda
La Ley 19/1991 define el impuesto sobre el patrimonio neto de una persona física: bienes y derechos de contenido económico, menos las cargas, gravámenes, deudas y obligaciones que sean deducibles conforme a la normativa. La propiedad inmobiliaria es una parte de ese análisis, no necesariamente todo el patrimonio.
Personas físicas
El impuesto recae sobre personas físicas. No debe tratarse una sociedad propietaria de un inmueble como si el inmueble perteneciera directamente a una persona física.
Foto a 31 de diciembre
El impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año y toma en consideración el patrimonio del que sea titular el contribuyente en esa fecha.
Residencia fiscal
Un residente y un no residente no determinan el patrimonio sujeto siguiendo exactamente el mismo alcance territorial.
Reglas territoriales
El mínimo exento, la escala y determinadas deducciones o bonificaciones pueden depender de la normativa territorial aplicable.
Una vivienda valorada en 700.000 € no implica automáticamente una factura de Patrimonio. El importe de 700.000 € corresponde al mínimo exento estatal supletorio en determinados casos, no a un “precio máximo de vivienda libre de impuestos”.
Residencia fiscal
Residentes y no residentes empiezan desde dos perímetros patrimoniales diferentes
Antes de valorar la casa debe saberse qué patrimonio entra en el impuesto. Este punto es especialmente importante para compradores internacionales con activos en varios países.
| Situación | Alcance general | Qué ocurre con inmuebles | Territorio que debe revisarse |
|---|---|---|---|
|
Residente fiscal en España Obligación personal |
Se considera la totalidad de su patrimonio neto con independencia del país donde se encuentren los bienes o puedan ejercitarse los derechos. | Una propiedad española es solo una parte del patrimonio que puede tener que computarse. Los activos situados fuera de España también pueden ser relevantes. | Normativa estatal + comunidad autónoma correspondiente, sin perjuicio de los regímenes forales y convenios aplicables. |
|
No residente Obligación real |
El impuesto se exige por determinados bienes y derechos situados, ejercitables o que deban cumplirse en España. | Una vivienda situada en España puede entrar en el perímetro del impuesto. | Debe comprobarse además la opción por normativa autonómica, la administración competente y cualquier convenio internacional relevante. |
| País Vasco o Navarra | El marco nacional no debe aplicarse sin comprobar el correspondiente régimen foral. | La propiedad debe analizarse con la normativa territorial competente. | Navarra o, en País Vasco, el territorio histórico competente. |
Desde el 11 de julio de 2021, todos los contribuyentes no residentes tienen derecho a aplicar la normativa propia de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de los bienes y derechos españoles por los que se exige el impuesto. Si se ejerce esa opción, debe aplicarse toda la normativa de Patrimonio aprobada por esa comunidad.
Valor fiscal de la propiedad
Una vivienda no se declara simplemente por su valor de mercado actual
Como regla general, los inmuebles urbanos y rústicos se computan utilizando el mayor de tres valores fiscales previstos por la normativa.
El consignado en el recibo del IBI correspondiente al ejercicio.
El establecido por la Administración a efectos de otros tributos, cuando resulte aplicable conforme a la normativa.
Incluye, en los términos indicados por la AEAT, gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el adquirente.
Por eso, dos propietarios de viviendas con un valor de mercado parecido pueden tener valores fiscales distintos a efectos de Patrimonio.
¿Qué ocurre con el valor de referencia?
La AEAT explica que el valor de referencia se incorporó al criterio de “valor determinado” por la Administración.
Para Patrimonio afecta, en este contexto, a inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022 cuando ese valor se haya tomado como base imponible del tributo que gravó la adquisición, como ITP/AJD o Sucesiones y Donaciones.
Gastos y tributos de adquisición
La AEAT incluye en el valor de adquisición determinados gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el comprador.
Entre sus ejemplos figuran notaría, registro, IVA, ITP/AJD o Sucesiones y Donaciones, según corresponda.
Fuente oficial: Agencia Tributaria — valoración de bienes inmuebles en Patrimonio .
Ejemplo de valoración
El mayor valor fiscal puede no coincidir con el precio anunciado hoy
Este ejemplo es únicamente didáctico y explica la valoración del inmueble. No calcula la cuota final porque para ello habría que conocer la residencia, el resto del patrimonio, las deudas, las exenciones y la normativa territorial aplicable.
| Dato hipotético | Importe | Tratamiento para el ejemplo |
|---|---|---|
| Valor catastral | 360.000 € | Primer valor a comparar. |
| Valor determinado por Administración | 900.000 € | Segundo valor a comparar. |
| Precio de adquisición | 850.000 € | Forma parte del tercer criterio. |
| Gastos y tributos inherentes satisfechos por el comprador | 70.000 € | Se incorporan al valor de adquisición en este ejemplo. |
| Valor de adquisición resultante | 920.000 € | Es superior a 360.000 € y 900.000 €. |
Esto todavía no significa que exista una cuota de Patrimonio de un importe determinado. A partir de aquí deben analizarse titularidad, posibles deudas deducibles, exenciones, mínimo exento y normativa territorial.
Vivienda habitual
La ley estatal contempla una exención máxima de 300.000 € para la vivienda habitual
La Ley del Impuesto sobre el Patrimonio establece una exención para la vivienda habitual del contribuyente hasta un importe máximo de 300.000 €. Esta regla no debe confundirse con el mínimo exento general.
- La exención se refiere a la vivienda que tenga la condición de habitual conforme a la normativa aplicable.
- No debe aplicarse automáticamente a una segunda residencia o vivienda vacacional.
- El límite se analiza por contribuyente, no como una exención genérica del inmueble para cualquier propietario.
- Después de aplicar las reglas de valoración deben revisarse las exenciones que correspondan.
Base legal: artículo 4.Nueve de la Ley 19/1991 .
Son conceptos diferentes. Los 300.000 € corresponden al límite estatal de la exención de vivienda habitual. Los 700.000 € corresponden, en el marco estatal, al mínimo exento supletorio de la base imponible cuando resulta aplicable.
Si el inmueble se utiliza como residencia vacacional, inversión o segunda residencia, debe comprobarse si realmente cumple los requisitos legales de vivienda habitual antes de aplicar esta exención.
Mínimo exento
El mínimo estatal de 700.000 € no es una regla inmobiliaria universal
En obligación personal, la comunidad autónoma puede aprobar su propio mínimo exento. Si no lo ha regulado, la Ley 19/1991 establece con carácter estatal un mínimo de 700.000 €. La ley también establece ese mínimo para determinados contribuyentes no residentes sometidos a obligación real o que tributan por obligación personal siendo no residentes.
Mínimo estatal
700.000 € es el mínimo exento estatal en los supuestos previstos por la Ley, no un límite de valor de compra de una propiedad.
La comunidad puede importar
Para residentes, la comunidad autónoma puede haber ejercido competencias sobre el mínimo exento y otros elementos del impuesto.
Se analiza patrimonio, no una sola casa
El cálculo parte del patrimonio sujeto conforme a las reglas de valoración, deudas, exenciones y demás elementos del contribuyente.
Mínimos, escalas, deducciones y bonificaciones territoriales deben verificarse en la legislación y autoridad tributaria de la comunidad concreta para el ejercicio correspondiente. Una bonificación aplicable en una comunidad no debe trasladarse a otra.
Escala estatal
La escala de la Ley 19/1991 es supletoria cuando no existe una escala autonómica aplicable
La siguiente es la escala estatal actualmente recogida en el artículo 30 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio. No debe presentarse como la tarifa universal de todas las comunidades autónomas.
| Base liquidable hasta | Cuota acumulada | Resto de base hasta | Tipo aplicable |
|---|---|---|---|
| 0,00 € | 0,00 € | 167.129,45 € | 0,2% |
| 167.129,45 € | 334,26 € | 167.123,43 € | 0,3% |
| 334.252,88 € | 835,63 € | 334.246,87 € | 0,5% |
| 668.499,75 € | 2.506,86 € | 668.499,76 € | 0,9% |
| 1.336.999,51 € | 8.523,36 € | 1.336.999,50 € | 1,3% |
| 2.673.999,01 € | 25.904,35 € | 2.673.999,02 € | 1,7% |
| 5.347.998,03 € | 71.362,33 € | 5.347.998,03 € | 2,1% |
| 10.695.996,06 € | 183.670,29 € | En adelante | 3,5% |
Antes debe determinarse qué normativa territorial corresponde, la base imponible, el mínimo exento, las exenciones, las deducciones y las bonificaciones que resulten aplicables.
Hipotecas y deudas
Una hipoteca no significa que puedas restar automáticamente el importe original del préstamo
El impuesto grava patrimonio neto, pero las deudas solo pueden reducir la base cuando cumplen las condiciones previstas por la normativa. Debe analizarse la deuda existente y exigible a la fecha de devengo, su justificación y, en determinados casos, su relación con los bienes sujetos.
- Revisa el saldo de la deuda existente a 31 de diciembre, no simplemente el préstamo original.
- La deuda debe estar debidamente justificada para poder ser considerada cuando proceda.
- Las deudas relacionadas con bienes exentos tienen limitaciones específicas.
- Para no residentes, la deducibilidad requiere especial atención a la vinculación con los bienes españoles sujetos.
En obligación real no se analiza automáticamente todo el pasivo mundial. Deben revisarse las cargas que afecten a los bienes y las deudas por capitales invertidos en los bienes o derechos españoles sujetos al impuesto.
Que una vivienda tenga financiación bancaria no determina por sí solo cuál es su valor fiscal ni qué importe de deuda será deducible.
Modelo 714
Puede existir obligación de presentar la declaración aunque la cuota final sea cero
La Agencia Tributaria identifica dos vías principales que pueden obligar a presentar Patrimonio. Por eso no debe utilizarse únicamente el resultado “a pagar” para decidir si se presenta o no.
Cuota a ingresar
Existe obligación de declarar cuando la cuota tributaria, una vez aplicadas las deducciones o bonificaciones que procedan, resulte a ingresar.
Bienes y derechos superiores a 2.000.000 €
Aunque no resulte cuota a ingresar, existe obligación cuando el valor de los bienes y derechos determinado conforme a las normas del impuesto supera 2.000.000 €.
Para este segundo límite se incluyen los bienes y derechos estén o no exentos y sin descontar cargas, gravámenes, deudas u obligaciones personales.
La declaración del Impuesto sobre el Patrimonio se gestiona mediante el Modelo 714. Los plazos concretos pertenecen a cada campaña tributaria y deben verificarse de nuevo antes de presentar una declaración futura.
Comprueba la información vigente en Agencia Tributaria — Modelo 714 .
Competencia autonómica
La comunidad autónoma puede cambiar el resultado de forma material
Las comunidades autónomas de régimen común pueden ejercer competencias sobre varios elementos del Impuesto sobre el Patrimonio. Para una respuesta regional deben consultarse la legislación y la autoridad tributaria del territorio aplicable en el ejercicio concreto.
Mínimo exento
Una comunidad puede haber regulado un mínimo distinto del estatal en los supuestos que le competen.
Escala de gravamen
La comunidad puede aprobar una escala propia dentro de sus competencias normativas.
Deducciones
Deben comprobarse en la normativa vigente del territorio correspondiente.
Bonificaciones
Pueden modificar significativamente la cuota, pero nunca deben trasladarse de una comunidad a otra sin verificación.
La propia Ley 19/1991 reconoce los regímenes tributarios forales. Una cifra del régimen estatal o de una comunidad de régimen común no debe asumirse automáticamente para Navarra, Álava/Araba, Bizkaia o Gipuzkoa.
Compradores y propietarios extranjeros
Un no residente puede quedar sujeto por propiedades y otros derechos situados en España
Las personas físicas no residentes están sujetas por obligación real respecto de determinados bienes y derechos situados, ejercitables o que deban cumplirse en España.
- Una vivienda española puede formar parte del patrimonio sujeto.
- Debe revisarse el convenio para evitar la doble imposición cuando corresponda.
- Desde 2021 todos los no residentes pueden tener acceso, mediante opción, a la normativa de la comunidad autónoma correspondiente según la regla legal.
- Las deudas deducibles no se analizan como si el contribuyente fuera residente con patrimonio mundial.
- El Modelo 714 y la obligación de declarar deben comprobarse independientemente del IRNR de la vivienda.
La AEAT señala expresamente que, desde el 11 de julio de 2021, todos los contribuyentes no residentes tienen derecho a la aplicación, mediante la opción correspondiente, de la normativa autonómica determinada por la localización del mayor valor de sus bienes y derechos españoles sujetos.
El hecho de presentar Modelo 210 por una vivienda no residente no resuelve por sí solo si existe obligación respecto del Impuesto sobre el Patrimonio.
Propiedad mediante sociedades
Comprar mediante una sociedad no convierte el Impuesto sobre el Patrimonio en irrelevante automáticamente
El impuesto recae sobre personas físicas, pero las participaciones societarias también pueden ser bienes o derechos del contribuyente. La estructura de propiedad debe analizarse de acuerdo con las reglas específicas aplicables.
El inmueble pertenece a la sociedad
En ese supuesto no debe tratarse el inmueble como si perteneciera directamente al socio persona física. Lo que posee directamente el socio son, en principio, sus participaciones o derechos en la entidad.
Regla específica para determinados no residentes
La Ley 19/1991 contiene una regla por la que determinadas participaciones no cotizadas pueden considerarse situadas en España cuando al menos el 50% del activo de la entidad está constituido, directa o indirectamente, por inmuebles situados en España.
Sociedades, participaciones, convenios internacionales, actividad económica y titularidad indirecta requieren un análisis fiscal y jurídico específico.
No mezclar impuestos
Patrimonio y el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas son figuras distintas
Esta guía está dedicada exclusivamente al Impuesto sobre el Patrimonio. Los patrimonios de mayor dimensión pueden necesitar además revisar el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, cuya base legal, cálculo y declaración tienen su propia lógica.
- No utilizar la tarifa de Patrimonio como tarifa del Impuesto de Solidaridad.
- No asumir que una bonificación autonómica elimina cualquier posible análisis de Solidaridad.
- Revisar la interacción entre ambos impuestos con la normativa vigente del ejercicio.
Las cifras y reglas específicas del Impuesto de Solidaridad se mantienen fuera de esta página para evitar confundir dos obligaciones fiscales diferentes.
Errores frecuentes
Los errores más comunes aparecen antes incluso de aplicar la tarifa
“Mi casa vale más de 700.000 €”
Confundir el mínimo exento estatal con un límite individual de valor de la vivienda conduce a una conclusión incorrecta.
Usar el valor de mercado
Los inmuebles siguen reglas fiscales específicas de valoración.
Restar toda la hipoteca
Debe analizarse qué deuda existe y qué parte reúne los requisitos de deducibilidad.
Aplicar 300.000 € a cualquier vivienda
Esa exención está vinculada a la vivienda habitual del contribuyente.
Copiar una bonificación regional
La normativa de una comunidad autónoma no establece automáticamente el resultado de otra.
Usar la antigua regla UE/EEE
Desde julio de 2021 la opción autonómica analizada por la AEAT se extiende a todos los no residentes.
No declarar porque la cuota es cero
El límite de 2.000.000 € de bienes y derechos puede originar obligación de declaración aunque no resulte cuota a ingresar.
Mezclar Patrimonio y Solidaridad
Son impuestos distintos y deben analizarse de forma separada.
Checklist
Qué reunir antes de calcular Patrimonio por una propiedad
Un cálculo razonable empieza con información sobre el contribuyente y solo después entra en la vivienda.
Residencia fiscal
País de residencia, posibles convenios y comunidad autónoma o régimen foral relevante.
Titularidad
Porcentaje de propiedad, pleno dominio, usufructo, nuda propiedad o estructura societaria cuando proceda.
Datos del inmueble
Escritura de adquisición, recibo de IBI, referencia catastral y documentación tributaria de la adquisición.
Deudas
Capital pendiente, documentación del préstamo y relación de la financiación con el bien sujeto.
Resto del patrimonio
Activos y derechos que deban incluirse según exista obligación personal o real.
Normativa del ejercicio
Mínimo, escala, deducciones, bonificaciones, obligación de declarar y calendario del Modelo 714.
Fuentes oficiales verificadas
BOE y Agencia Tributaria son la base de esta guía nacional
Para un cálculo autonómico o foral debe añadirse la legislación y la información tributaria vigente del territorio concreto.
Recursos de RealtorList
Continúa con la obligación que corresponde a tu situación
Patrimonio mantiene una intención fiscal propia. IRNR, Solidaridad, costes anuales, compra y herencias tienen reglas diferentes y conservan sus propias URLs canónicas.
Del inmueble al patrimonio completo
El cálculo correcto necesita más información que el precio de la propiedad
Para orientar una compra puede identificarse la documentación del inmueble, su valor fiscal y la estructura de titularidad. La determinación final de Patrimonio requiere revisar la situación fiscal individual y la normativa territorial vigente.
Preguntas frecuentes
Impuesto sobre el Patrimonio y propiedades en España
No. Deben analizarse el patrimonio neto del contribuyente, su residencia fiscal, el valor fiscal de sus bienes, las deudas deducibles, las exenciones, el mínimo exento y la normativa autonómica o foral aplicable.
No necesariamente. Los 700.000 € son el mínimo exento estatal previsto para determinados supuestos y no un límite de precio por vivienda. El cálculo depende del conjunto del patrimonio sujeto, exenciones, deudas y normativa territorial.
La Ley 19/1991 establece para la vivienda habitual del contribuyente una exención de hasta 300.000 €. No debe aplicarse automáticamente a una segunda residencia o vivienda vacacional.
Como regla general, los inmuebles urbanos y rústicos se computan por el mayor entre el valor catastral, el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio, contraprestación o valor de adquisición.
Puede resultar relevante dentro del criterio de valor determinado por la Administración. La AEAT indica que, en este contexto, afecta a inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2022 cuando el valor de referencia haya sido utilizado como base imponible del tributo que gravó la adquisición.
Sí, puede quedar sujeto por obligación real respecto de determinados bienes y derechos situados en España. Deben comprobarse valor, deudas deducibles, mínimo, normativa autonómica aplicable, convenios y obligación de declarar.
No. La Agencia Tributaria confirma que desde el 11 de julio de 2021 todos los contribuyentes no residentes tienen derecho a aplicar, mediante la opción correspondiente, la normativa de la comunidad autónoma determinada por la localización del mayor valor de sus bienes y derechos españoles sujetos.
Las deudas pueden reducir el patrimonio neto cuando cumplen los requisitos legales, pero no debe restarse automáticamente el importe original de una hipoteca. Deben comprobarse el saldo existente, su justificación, las limitaciones aplicables y, para no residentes, su relación con los bienes españoles sujetos.
Puede ser obligatorio. Además de los casos en que existe cuota a ingresar, la normativa obliga a declarar cuando el valor de los bienes y derechos calculado conforme al impuesto supera 2.000.000 €. Para este límite se incluyen bienes exentos y no se descuentan cargas, deudas u obligaciones personales.
No. Son figuras tributarias diferentes. Los patrimonios elevados pueden necesitar revisar ambos, pero la base legal, cálculo y declaración del Impuesto de Solidaridad deben analizarse por separado.
Actualidad inmobiliaria
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