Cómo convertir esta guía en un plan de trabajo para agentes y agencias

La información jurídica y fiscal no debe utilizarse para sustituir a especialistas. Su valor comercial está en ayudar al profesional inmobiliario a detectar riesgos antes, preparar mejores preguntas y acompañar al cliente con un proceso más claro.

Para reforzar la captación y la presentación profesional, consulta también las guías de RealtorList.Net sobre compradores internacionales, webs inmobiliarias que convierten y autoridad digital para agencias.

Proceso de compra: de la búsqueda a la escritura

El proceso habitual puede organizarse en seis fases. Para localizar apoyo por zona e idioma, puede consultarse el directorio de profesionales de la Costa del Sol. La velocidad depende de la financiación, la documentación del comprador y, sobre todo, de que la propiedad esté jurídicamente preparada para venderse.

ITP, IVA y AJD: qué significan y cuánto se paga

Ejemplo rápido con una vivienda de €500.000

El ejemplo es deliberadamente simple. No incluye mobiliario, tasación, comisión bancaria, reforma, traducciones, gestoría, seguros ni posibles tipos reducidos. En una compra financiada, también debe calcularse la aportación no cubierta por el banco.

Reserva y arras: cuándo se pierde el depósito

La reserva no tiene un porcentaje único impuesto por ley. En la Costa del Sol es frecuente trabajar con aproximadamente el 1% del precio. Cuando ese porcentaje resulta demasiado bajo, es habitual pactar una cantidad fija de €6.000 a €12.000. En operaciones de lujo la cifra puede aumentar notablemente y, en transacciones ultra-prime excepcionales, alcanzar importes de seis cifras o incluso alrededor de €500.000.

Las llamadas arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil permiten desistir: el comprador pierde las arras y el vendedor devuelve el doble. Pero esta consecuencia no debe asumirse automáticamente para cualquier pago. El contrato debe expresar con claridad qué tipo de arras se pacta, porque también existen depósitos confirmatorios o cláusulas penales con efectos diferentes.

Construcciones irregulares: no son excepcionales, pero tampoco deben ignorarse

En Andalucía puede encontrarse una terraza cerrada, una piscina, un sótano, una ampliación o incluso una vivienda completa que no coincide con la licencia, el Registro o el Catastro. Esto no significa automáticamente que la compra sea imposible, pero cambia la valoración, la financiación, el seguro, las reformas futuras y el uso turístico.

• Comparar escritura, Registro, Catastro y realidad física.
• Solicitar licencias y certificado urbanístico municipal.
• Verificar primera ocupación o título equivalente cuando proceda.
• Comprobar expedientes sancionadores o de restablecimiento.
• Confirmar si existe declaración AFO.
• Consultar si la irregularidad afecta a hipoteca o alquiler turístico.

Vender una propiedad: documentos, impuestos y retención del 3%

El vendedor debe preparar la propiedad antes de aceptar una oferta. Una agencia que quiera mejorar su captación puede complementar este proceso con una estrategia de marketing inmobiliario local y contenidos que expliquen el servicio con transparencia. Las incidencias urbanísticas, deudas comunitarias, herencias sin registrar o hipotecas antiguas pueden bloquear la notaría aunque exista comprador.

Vendedor no residente: ejemplo simplificado

Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo mediante el modelo 211. Es un pago a cuenta, no necesariamente el impuesto final.

Además puede existir plusvalía municipal. La ganancia real depende de fechas, facturas admisibles, mejoras, amortizaciones si estuvo alquilada, titularidad y convenios fiscales. Si la retención supera el impuesto, el vendedor puede solicitar la devolución.

Rentabilidad del alquiler: cómo calcular un ROI real

Una rentabilidad bruta del 6%-10% puede ser posible en alquiler de corta estancia para una propiedad bien comprada, correctamente equipada, legalmente habilitada y gestionada con demanda suficiente. No es una rentabilidad automática de “la Costa del Sol” ni de cualquier apartamento. La micro-ubicación, vistas, aparcamiento, terraza, comunidad, licencia, precio de entrada y calidad de gestión cambian el resultado.

Para agentes y agencias, presentar tres escenarios —conservador, razonable y exigente— es más útil que comunicar una única cifra. Las herramientas de inteligencia artificial para inmobiliarias pueden apoyar cálculos y documentación, pero las hipótesis deben quedar visibles y ser revisadas por una persona.

Ejemplo de una reventa de €400.000 destinada a alquiler

El 30% es una hipótesis simplificada para gestión, plataformas, mantenimiento, suministros, seguro, comunidad, IBI, periodos vacíos y reposición. No incluye el impuesto personal del propietario. A una tarifa media de €180 por noche, ingresar €32.000 requiere unas 178 noches vendidas; €40.000 requiere unas 222 noches.

Contratos de 11 meses y contratos de 5 años

El contrato de 11 meses no se convierte automáticamente en contrato de temporada

La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue por la finalidad real, no solo por el número de meses. Un alquiler de temporada debe responder a una necesidad temporal demostrable: estudios, desplazamiento laboral, tratamiento médico, obras en la vivienda habitual u otra causa concreta. Repetir contratos de 11 meses para cubrir la vivienda permanente del inquilino puede ser impugnado.

Alquiler de vivienda habitual

Si la vivienda satisface la necesidad permanente del inquilino, la duración mínima protegida llega a 5 años cuando el propietario es persona física y 7 años cuando es persona jurídica, aunque el contrato inicial indique menos tiempo, salvo las excepciones legales.

Por qué encontrar alquiler puede ser difícil

En zonas de alta demanda hay pocos inmuebles disponibles durante todo el año. Los propietarios suelen solicitar nóminas, contrato de trabajo, declaración fiscal, referencias, seguro de impago o garantía adicional. Para un recién llegado sin historial español, ofrecer documentación completa y flexibilidad sobre fecha, muebles y duración puede ser tan importante como el precio.

Alquiler turístico: comunidad, municipio y regulación

Ocupación ilegal: riesgo real, cifras y nueva tramitación

En 2025 se registraron aproximadamente 14.875 hechos conocidos por allanamiento o usurpación de inmuebles, un 9,4% menos que en 2024. Ese mismo año se inscribieron 714.237 compraventas de viviendas. El censo de 2021 contabilizó 26,62 millones de viviendas.

Comparar delitos con compraventas no mide exactamente el riesgo, porque una cifra es flujo anual de operaciones y la otra afecta al parque existente. Como contexto aproximado, 14.875 casos equivalen a alrededor del 0,056% del parque de viviendas censado. Es una incidencia baja a escala nacional, pero no es cero y se concentra de forma desigual.

La Ley Orgánica 1/2025 incorporó el allanamiento de morada y ciertos delitos de usurpación al procedimiento de enjuiciamiento rápido. Sin embargo, la Fiscalía aclaró que la usurpación no violenta del artículo 245.2, considerada delito leve, sigue su procedimiento específico. Por ello, no debe prometerse un desalojo automático en 15 días para cualquier supuesto.

Preguntas breves para compradores, vendedores y el asistente AI Realty

Recursos actuales de RealtorList.Net para continuar el proceso

Explorar profesionales por zona