ITSGF · Patrimonio inmobiliario
Una vivienda de alto valor no activa por sí sola el Impuesto de Solidaridad: importa el patrimonio neto total y la residencia fiscal.
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) es un impuesto estatal complementario del Impuesto sobre el Patrimonio. Grava a personas físicas con patrimonio neto superior a 3.000.000 € y utiliza, en gran medida, las mismas reglas de exenciones, valoración y determinación del patrimonio.
Respuesta corta
El inmueble es una pieza del patrimonio; el impuesto se calcula sobre la posición patrimonial neta del contribuyente.
La Ley 38/2022 configura el ITSGF como un impuesto estatal, directo, personal y complementario del Impuesto sobre el Patrimonio. El hecho imponible aparece cuando una persona física es titular, a 31 de diciembre, de un patrimonio neto superior a 3.000.000 €. Estar por encima de ese umbral no significa automáticamente que exista una cuota final a ingresar.
Umbral del hecho imponible
La ley somete al impuesto los patrimonios netos superiores a 3.000.000 €.
Mínimo exento estatal
La base imponible se reduce en 700.000 € antes de aplicar la escala propia del ITSGF.
Primer tramo de la base liquidable
Los primeros 3.000.000 € de base liquidable se gravan al 0%.
“Patrimonio neto superior a 3.000.000 €” define el hecho imponible. La cuota se obtiene después de aplicar exenciones, reglas de valoración, deudas deducibles, el mínimo exento, la escala, los límites y las deducciones que correspondan.
Ámbito personal
Primero hay que determinar si existe obligación personal o obligación real.
El ITSGF remite a los sujetos pasivos del Impuesto sobre el Patrimonio. Por ello, la residencia fiscal cambia de forma decisiva qué bienes y derechos entran en el cálculo.
Residente fiscal en España
Con carácter general tributa por obligación personal: se considera la totalidad de su patrimonio neto, con independencia de dónde estén situados los bienes o puedan ejercitarse los derechos, sin perjuicio de convenios y reglas específicas.
No residente fiscal
Con carácter general tributa por obligación real: el impuesto se exige por bienes y derechos situados, ejercitables o cumplideros en España, con las reglas y límites aplicables a esa obligación.
La Ley 38/2022 establece la aplicación del impuesto en todo el territorio español sin perjuicio de los regímenes tributarios forales del País Vasco y de Navarra. No debe trasladarse automáticamente el régimen común a una situación foral concreta.
Patrimonio inmobiliario
Una vivienda, varias propiedades o participaciones societarias pueden formar parte del cálculo.
El impuesto no se limita a inmuebles, pero el patrimonio inmobiliario puede representar una parte importante de la base. Para entender el riesgo fiscal hay que revisar titularidad, valor fiscal, deudas, exenciones y residencia.
Vivienda habitual
Las exenciones del Impuesto sobre el Patrimonio se trasladan al ITSGF. La vivienda habitual puede estar exenta hasta 300.000 € cuando se cumplen los requisitos legales.
Segunda residencia
Una segunda vivienda o propiedad de uso vacacional no se convierte automáticamente en vivienda habitual por el hecho de ser utilizada por el propietario.
Inmuebles alquilados
La existencia de alquiler no elimina por sí sola el inmueble del patrimonio. Deben comprobarse las reglas patrimoniales y, por separado, la fiscalidad de la renta.
Sociedades con inmuebles
Para no residentes, determinadas participaciones no cotizadas pueden considerarse situadas en España cuando al menos el 50% del activo está formado, directa o indirectamente, por inmuebles españoles.
Valor fiscal del inmueble
El ITSGF utiliza las reglas de valoración del Impuesto sobre el Patrimonio.
Para inmuebles urbanos o rústicos, la regla general del artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio toma el mayor de tres valores. Esto puede hacer que el valor relevante sea distinto del precio que el propietario considera “valor de mercado”.
Valor catastral
Se compara con los otros valores previstos por la ley.
Valor determinado o comprobado
Se considera el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. La AEAT explica que el valor de referencia puede entrar en esta regla en determinados inmuebles adquiridos desde 2022.
Precio o valor de adquisición
También se compara el precio, contraprestación o valor de adquisición.
La AEAT indica que el valor de referencia puede incorporarse a la valoración patrimonial cuando haya operado como base imponible en el impuesto que gravó una adquisición realizada desde el 1 de enero de 2022. Por eso no debe confundirse “valor catastral” con “valor de referencia”.
Deudas y patrimonio neto
Una hipoteca puede ser relevante, pero no se resta de forma automática sin revisar la deuda real y su relación con el bien.
El patrimonio neto se calcula restando cargas, gravámenes y deudas que sean legalmente deducibles y estén justificadas. Para contribuyentes por obligación real, la deducción queda vinculada a cargas y deudas relacionadas con los bienes y derechos situados en España.
Deuda pendiente
La deuda se valora por su nominal en la fecha de devengo y debe estar debidamente justificada.
Hipoteca ≠ deuda automática
La garantía hipotecaria y la deuda son conceptos distintos. Lo relevante es la obligación económica deducible según la ley.
No residente
En obligación real, deben revisarse especialmente las deudas por capitales invertidos en los bienes sujetos en España.
Umbral, mínimo y tipos
La escala es progresiva y se aplica sobre la base liquidable, no directamente sobre el valor de la vivienda.
Tras determinar la base imponible y aplicar el mínimo exento estatal de 700.000 €, la base liquidable se grava con la escala del ITSGF. El primer tramo hasta 3.000.000 € tiene tipo 0%.
| Base liquidable desde | Resto del tramo | Tipo marginal | Lectura práctica |
|---|---|---|---|
| 0 € | Hasta 3.000.000 € | 0% | Primer tramo de la base liquidable. |
| 3.000.000 € | Hasta 2.347.998,03 € adicionales | 1,7% | Hasta una base liquidable acumulada de 5.347.998,03 €. |
| 5.347.998,03 € | Hasta 5.347.998,03 € adicionales | 2,1% | Hasta una base liquidable acumulada de 10.695.996,06 €. |
| 10.695.996,06 € | En adelante | 3,5% | Tipo marginal superior de la escala estatal actual. |
El umbral de 3.000.000 € se refiere al patrimonio neto que genera el hecho imponible. Después existe un mínimo exento de 700.000 € y una escala cuyo primer tramo de base liquidable hasta 3.000.000 € es 0%. Además, todavía pueden operar deducciones y límites.
Ejemplo simplificado
Una propiedad de 4,5 M€ no equivale necesariamente a una cuota calculada sobre 4,5 M€.
Supuesto ilustrativo
- Patrimonio sujeto después de aplicar las reglas de valoración: 4.500.000 €.
- Deudas deducibles debidamente justificadas: 400.000 €.
- Base imponible simplificada: 4.100.000 €.
- Mínimo exento ITSGF: 700.000 €.
- Base liquidable simplificada: 3.400.000 €.
Cuota íntegra simplificada
Los primeros 3.000.000 € de base liquidable tributan al 0%. Los 400.000 € siguientes entrarían, en este ejemplo simple, en el tramo del 1,7%.
Una declaración real puede incluir otros activos, exenciones, titularidades compartidas, bienes empresariales, deudas con reglas específicas, convenios internacionales, Impuesto sobre el Patrimonio satisfecho y límites de cuota.
Relación con el Impuesto sobre el Patrimonio
Son impuestos distintos, pero el ITSGF está diseñado para funcionar de forma complementaria.
La propia Ley 38/2022 permite deducir de la cuota del ITSGF la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio del mismo ejercicio efectivamente satisfecha. Por ello, la posición autonómica del Impuesto sobre el Patrimonio puede influir en el resultado económico conjunto, aunque el ITSGF sea estatal y no esté cedido a las comunidades autónomas.
Patrimonio
Puede incorporar normativa autonómica en determinados contribuyentes y tiene su propia declaración y reglas.
ITSGF
Es estatal, complementario y no susceptible de cesión a las comunidades autónomas en el régimen común.
Deducción
La cuota del Impuesto sobre el Patrimonio efectivamente satisfecha puede deducirse de la cuota del ITSGF.
Propietarios no residentes
Para un no residente, la pregunta central es qué patrimonio se considera situado en España.
La obligación real se centra en bienes y derechos situados, ejercitables o cumplideros en España. Una vivienda española entra claramente en ese análisis, pero las estructuras societarias también pueden requerir revisión.
Inmueble directo
Una vivienda, villa, parcela o inmueble situado en España puede formar parte del patrimonio sujeto por obligación real.
Participación inmobiliaria indirecta
La Ley del Patrimonio considera situadas en España determinadas participaciones no cotizadas cuando al menos el 50% de los activos de la entidad consiste, directa o indirectamente, en inmuebles españoles.
Representante fiscal
El ITSGF contiene una obligación específica de nombrar representante en España para determinados sujetos pasivos no residentes fuera de la UE, con la excepción prevista para Estados del EEE cuando exista la asistencia mutua exigida por la norma.
La propia ley preserva la aplicación de tratados y convenios internacionales incorporados al ordenamiento español. En patrimonios transfronterizos no debe asumirse la tributación final únicamente a partir de la ubicación física del inmueble.
Modelo 718 · Procedimiento vigente
La declaración se presenta electrónicamente y la obligación de presentar depende de que resulte cuota a ingresar.
La AEAT indica que los sujetos pasivos del ITSGF presentan el Modelo 718 cuando, después de aplicar las deducciones o bonificaciones procedentes, la cuota tributaria resulte a ingresar.
Devengo
El impuesto se devenga el 31 de diciembre y atiende al patrimonio neto del que sea titular la persona en esa fecha.
Modelo oficial
La autoliquidación se realiza mediante el Modelo 718 y su presentación es obligatoriamente electrónica.
Plazo general
El plazo reglamentario se sitúa entre el 1 y el 31 de julio del año siguiente a la fecha de devengo.
La Orden HAC/652/2026 modificó el Modelo 718 y se aplica por primera vez a la declaración correspondiente al ejercicio 2025, cuyo plazo comenzó el 1 de julio de 2026. La AEAT estableció para esa campaña presentación hasta el 31 de julio y, en caso de domiciliación bancaria, hasta el 28 de julio. Los plazos deben verificarse en cada campaña anual.
Aunque nació con una vigencia inicialmente limitada, su aplicación fue prorrogada por el Real Decreto-ley 8/2023 hasta que se produzca la revisión de la tributación patrimonial en el contexto de la reforma del sistema de financiación autonómica. A la fecha de esta revisión, el impuesto continúa vigente.
Errores frecuentes
Los errores más habituales aparecen al confundir patrimonio, propiedad y obligación de declarar.
Mirar solo el precio de compra
El valor fiscal del inmueble puede no coincidir con el precio pagado ni con una tasación comercial actual.
Ignorar otros activos
Para residentes por obligación personal, el cálculo no se limita a las propiedades españolas.
Restar toda la hipoteca sin revisar
La deuda deducible debe cumplir las reglas legales, estar justificada y, en obligación real, guardar la relación exigida con los bienes españoles.
Confundir Patrimonio con Solidaridad
Son impuestos diferentes. El artículo específico de Patrimonio debe resolver bonificaciones, escala autonómica y otras particularidades de ese tributo.
Creer que “Temporal” significa derogado
La aplicación continúa prorrogada y la AEAT mantiene el Modelo 718 activo para la campaña 2025 presentada en 2026.
Aplicar régimen común a territorios forales
País Vasco y Navarra requieren comprobar su marco foral antes de aplicar una conclusión práctica.
Fuentes oficiales
Base legal y procedimental utilizada para esta guía
Las cifras, reglas de valoración y obligaciones descritas se basan en legislación estatal consolidada y en la información procedimental vigente de la Agencia Tributaria.
Guías relacionadas
Continúa por el impuesto o situación que corresponda, sin mezclar intenciones fiscales.
Preguntas frecuentes
Impuesto de Solidaridad y propiedades inmobiliarias en España
No necesariamente. El umbral legal se refiere al patrimonio neto de la persona física, no al precio aislado de un inmueble. Después deben aplicarse las reglas de valoración, exenciones, deudas deducibles, mínimo exento, escala, deducciones y límites.
La Ley 38/2022 establece una reducción de 700.000 € de la base imponible en concepto de mínimo exento. La base liquidable resultante se somete después a la escala del impuesto, cuyo primer tramo hasta 3.000.000 € se grava al 0%.
Como regla general, los inmuebles urbanos y rústicos siguen las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio y se computan por el mayor entre valor catastral, valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y precio, contraprestación o valor de adquisición.
Una deuda puede ser deducible cuando cumple las reglas legales y está debidamente justificada. No debe restarse automáticamente el importe original de una hipoteca. En obligación real de no residentes, las deudas deducibles están además vinculadas a los bienes y derechos sujetos en España.
Sí. Los sujetos pasivos del Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real también pueden quedar sujetos al ITSGF. Para un no residente se analiza, con carácter general, el patrimonio situado, ejercitable o cumplidero en España y los convenios internacionales aplicables.
El ITSGF está diseñado como complementario del Impuesto sobre el Patrimonio. La ley permite deducir de la cuota del ITSGF la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio del mismo ejercicio efectivamente satisfecha, además de operar otras deducciones y límites cuando correspondan.
Sí. Aunque nació como impuesto temporal, el Real Decreto-ley 8/2023 prorrogó su aplicación hasta que se produzca la revisión de la tributación patrimonial en el contexto de la reforma del sistema de financiación autonómica. La AEAT mantiene activo el Modelo 718 en 2026.
La regla general vigente sitúa la presentación entre el 1 y el 31 de julio del año siguiente al devengo del 31 de diciembre. La domiciliación bancaria puede tener un plazo anterior, por lo que debe comprobarse la campaña correspondiente.
No. La AEAT indica que los sujetos pasivos deben presentar la declaración cuando la cuota tributaria del ITSGF, una vez aplicadas las deducciones o bonificaciones procedentes, resulte a ingresar. Debe distinguirse estar sujeto al impuesto de tener obligación efectiva de presentar el Modelo 718.
Actualidad inmobiliaria
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