Fiscalidad inmobiliaria · Andalucía
En Andalucía, el impuesto cambia sobre todo según compres segunda mano o una primera entrega de obra nueva.
Una compra ordinaria de vivienda usada tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO, conocida habitualmente como ITP). Una primera entrega de vivienda nueva por el promotor soporta normalmente IVA y, cuando concurren los requisitos de la cuota gradual notarial, AJD. Andalucía fija sus propios tipos de TPO y AJD y contempla tipos reducidos para determinadas compras de vivienda habitual.
Respuesta corta
¿Cuánto se paga al comprar vivienda en Andalucía?
Para una compra residencial ordinaria, la regla de partida es sencilla: segunda mano → TPO/ITP del 7%; primera entrega de obra nueva → IVA del 10% + AJD andaluz del 1,2% cuando la escritura está sujeta a la cuota gradual. Sin embargo, vivienda habitual, edad, discapacidad, familia numerosa, determinadas víctimas y ciertos municipios con problemas de despoblación pueden dar acceso a tipos reducidos. La base imponible también debe comprobarse antes de multiplicar un porcentaje.
| Situación habitual | Impuesto | Tipo actual | Condición esencial |
|---|---|---|---|
| Vivienda usada / segunda mano | TPO (ITP) | 7% general | Operación sujeta a TPO en Andalucía y sin tipo reducido aplicable. |
| Primera entrega de vivienda nueva | IVA | 10% general vivienda | Primera entrega por el promotor en territorio IVA común. |
| Escritura de compra sujeta a AJD | AJD | 1,2% general | Primera copia notarial valuable, inscribible y no sujeta a TPO/OS, según el marco aplicable. |
| Vivienda habitual hasta 150.000 € | TPO / AJD | 6% / 1% | Debe ser vivienda habitual y cumplirse el límite de valor y demás requisitos. |
| Menor de 35 años · habitual hasta 150.000 € | TPO / AJD | 3,5% / 0,3% | Requisitos de edad, vivienda habitual y valor. |
| Discapacidad o familia numerosa · habitual hasta 250.000 € | TPO / AJD | 3,5% / 0,1% | Condiciones personales/familiares y de vivienda habitual. |
En lenguaje inmobiliario se suele decir “ITP” para la compra de segunda mano. Técnicamente, la compraventa se encuadra en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Primero identifica la operación
No empieces por el porcentaje: empieza por saber qué transmisión estás comprando
La AEAT distingue entre primeras entregas de vivienda por el promotor y viviendas usadas. Andalucía, a su vez, ejerce competencias normativas sobre TPO y AJD. Por eso una misma vivienda de 300.000 € puede tener un tratamiento muy distinto según quién vende, si es primera o posterior entrega y si el comprador cumple requisitos de un beneficio autonómico.
Segunda mano
La compra ordinaria de una vivienda usada se analiza por TPO. El tipo general andaluz es 7%, con posibles tipos reducidos.
Primera entrega
La primera entrega de vivienda por el promotor tributa normalmente por IVA. En vivienda, el tipo general vigente es 10%.
Documento notarial
En obra nueva, la escritura puede quedar además sujeta a AJD. En Andalucía el tipo general vigente es 1,2%, salvo beneficio aplicable.
Segunda mano · TPO / ITP
El tipo general para inmuebles en Andalucía es del 7%
La Junta de Andalucía publica un tipo general del 7% para las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles devengadas desde el 28 de abril de 2021. En una compra residencial usada ordinaria, el comprador es el sujeto pasivo y debe comprobar si existe un tipo reducido antes de autoliquidar.
- Comprueba que la operación está realmente sujeta a TPO y no a IVA.
- Comprueba el valor de referencia del Catastro antes de calcular la cuota.
- Revisa si la vivienda será habitual y si encajas en un colectivo con tipo reducido.
- No apliques automáticamente el porcentaje al precio de escritura si existe una base imponible superior.
- Conserva la documentación que acredita el beneficio fiscal aplicado.
Tipos reducidos · Vivienda habitual
Andalucía reduce TPO y AJD en varias situaciones, pero no basta con pertenecer a un colectivo
Los tipos reducidos dependen simultáneamente del destino a vivienda habitual, del valor del inmueble y, en determinados casos, de la edad, discapacidad, familia numerosa, condición de víctima o ubicación en un municipio incluido en la relación anual de municipios con problemas de despoblación. Si se incumplen después las condiciones que sustentaban el beneficio, puede surgir obligación de regularizar.
| Supuesto | Límite de valor | TPO | AJD | Condición clave |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda habitual · tipo reducido general | ≤ 150.000 € | 6% | 1% | Destino a vivienda habitual y requisitos legales. |
| Adquirente menor de 35 años | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | Vivienda habitual + requisito de edad. |
| Discapacidad | ≤ 250.000 € | 3,5% | 0,1% | Desde 2026, la Ley 5/2021 modificada contempla al adquirente o a otra persona integrante de su núcleo familiar con discapacidad, bajo las condiciones legales. |
| Familia numerosa | ≤ 250.000 € | 3,5% | 0,1% | La vivienda debe constituir la vivienda habitual de la familia. |
| Víctima de violencia doméstica | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | Vivienda habitual y acreditación conforme a la normativa aplicable. |
| Víctima del terrorismo / persona afectada | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | Vivienda habitual y requisitos del beneficio. |
| Municipio con problema de despoblación | ≤ 150.000 € | 3,5% | 0,3% | El municipio debe figurar en la relación oficial vigente para el ejercicio. |
La Ley 8/2025, de Presupuesto de Andalucía para 2026, modificó los artículos 43 y 50 de la Ley 5/2021 para ampliar el supuesto: puede ser relevante que la discapacidad corresponda al adquirente o a otra persona integrante de su núcleo familiar, siempre que se cumplan las condiciones legales. Algunas páginas explicativas de la Junta todavía muestran una redacción anterior más estrecha. Para una operación real debe prevalecer la norma vigente y conviene documentar expresamente el supuesto aplicado.
Obra nueva · IVA + AJD
Una primera entrega residencial ordinaria combina IVA nacional y AJD andaluz
La AEAT publica que la primera entrega de una vivienda nueva por el promotor tributa por IVA y que el tipo general para viviendas es actualmente del 10%. Cuando la escritura de adquisición está sujeta a la cuota gradual de AJD, Andalucía aplica un tipo general del 1,2%, salvo que proceda un tipo reducido o una exención.
10% general vivienda
Es un impuesto estatal. El comprador lo soporta y lo paga al vendedor/promotor, que lo ingresa en Hacienda.
1,2% general Andalucía
Es el tipo general autonómico de la cuota gradual cuando la escritura reúne los requisitos legales y no existe beneficio aplicable.
Regímenes especiales
La AEAT contempla IVA del 4% para determinadas VPO de régimen especial o promoción pública; además, existen exenciones de AJD para determinados actos de VPO. No debe aplicarse sin verificar la calificación concreta.
“Obra nueva” no es por sí sola una categoría fiscal suficiente. La AEAT define cuándo existe primera entrega y contempla matices si el inmueble ha sido utilizado antes de venderse. Verifica promotor, uso previo y naturaleza de la entrega antes de presupuestar IVA.
Primera entrega por 300.000 €
Suponiendo vivienda ordinaria, base de IVA de 300.000 €, base de AJD también de 300.000 €, tipo general y ningún beneficio:
- IVA: 300.000 € × 10% = 30.000 €.
- AJD: 300.000 € × 1,2% = 3.600 €.
- Total de estos dos impuestos: 33.600 €.
Es un ejemplo simplificado. La base de AJD sobre inmuebles no puede presupuestarse ignorando el valor de referencia cuando éste resulte legalmente relevante.
Base imponible · Catastro
El precio de compra no siempre es la cifra sobre la que se calcula ITP/AJD
Para inmuebles, el valor de referencia del Catastro puede determinar la base imponible del ITP/AJD. La Agencia Tributaria de Andalucía indica que, si el precio, contraprestación o valor declarado supera el valor de referencia, se toma la magnitud superior. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, deben aplicarse las reglas legales alternativas.
- Consulta el valor de referencia para la fecha de devengo.
- Compáralo con precio y valor declarado.
- Utiliza la mayor magnitud cuando así lo exige la normativa.
- No confundas valor de referencia con valor catastral del IBI.
- Si discrepas del valor de referencia, sigue la vía tributaria de impugnación aplicable después de que produzca efecto fiscal.
Autoliquidación
En Andalucía, TPO y AJD se autoliquidan normalmente con el modelo 600 y el plazo general es de dos meses
La Agencia Tributaria de Andalucía señala el modelo 600 con carácter general para TPO y para AJD notarial, y permite presentación telemática mediante su Oficina Virtual. La Ley 5/2021 fija para los hechos imponibles correspondientes un plazo de dos meses contados desde el día siguiente al devengo.
Devengo
En TPO coincide, con carácter general, con el día del acto o contrato gravado; en AJD, con la formalización del acto sujeto.
Base
Comprueba valor de referencia, precio, valor declarado y reglas específicas antes de liquidar.
Modelo
Para compraventa inmobiliaria, el modelo 600 es el formulario general de autoliquidación de TPO/AJD en Andalucía.
Plazo
Dos meses desde el día siguiente a la fecha de devengo, sin sustituir el cálculo exacto del vencimiento por una aproximación de “60 días”.
Andalucía ha regulado un plazo propio: la fuente oficial vigente indica dos meses. Si el último día es inhábil o existe una circunstancia procedimental especial, debe comprobarse la regla de cómputo aplicable.
Compra con hipoteca
El AJD de la compraventa y el AJD de la escritura hipotecaria no son la misma obligación
En una obra nueva puede existir AJD por la escritura de adquisición. Si además hay préstamo hipotecario, la escritura de préstamo con garantía hipotecaria constituye otro documento. El texto estatal vigente del ITP/AJD establece que, en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo es el prestamista.
- No elimines del presupuesto el AJD de la compraventa solo porque exista una hipoteca.
- No cargues al comprador como impuesto propio el AJD de la escritura hipotecaria cuando la ley atribuye el sujeto pasivo al prestamista.
- Separa fiscalidad de compra, costes de financiación y otros gastos hipotecarios.
Excepción temporal 2026
Las personas afectadas por las borrascas de 2026 pueden tener tipos extraordinarios si cumplen el Decreto-ley 1/2026
Andalucía aprobó medidas fiscales temporales por los daños causados por el enjambre de borrascas entre el 23 de enero y el 16 de febrero de 2026. Para hechos imponibles devengados hasta el 31 de diciembre de 2026, el Decreto-ley contempla, entre otras medidas, un 0% de TPO y 0% de AJD para determinados supuestos de adquisición de una nueva vivienda habitual en sustitución de otra dañada que no pueda repararse, con un límite de valor de 250.000 € y requisitos territoriales, documentales y administrativos específicos.
Vivienda habitual sustitutiva
TPO 0% y AJD 0% en los supuestos legales, con valor máximo de 250.000 € y demás requisitos.
Otros inmuebles sustitutivos
TPO 3,5% para determinados inmuebles de uso distinto de vivienda habitual, con valor máximo de 150.000 € y requisitos específicos.
AJD de otros usos
AJD 0,3% para determinadas escrituras de adquisición de inmuebles sustitutivos de usos distintos de vivienda habitual.
El Decreto-ley exige conexión directa con los daños, ubicación dentro de su ámbito territorial, identificación del inmueble dañado y, en varios supuestos, actuaciones o resoluciones municipales sobre ruina, demolición o inviabilidad de reparación. Estos tipos extraordinarios deben verificarse caso por caso antes de firmar o autoliquidar.
Operaciones profesionales
Existe un 2% para determinadas compras profesionales destinadas a reventa, pero las condiciones cambiaron para 2026
La Ley andaluza vigente contempla un tipo del 2% para determinadas adquisiciones de viviendas por profesionales inmobiliarios destinadas a reventa. La modificación introducida por la Ley 8/2025 exige, entre otros requisitos, actividad empresarial cualificada, manifestación en documento público, valor de vivienda y anejos no superior a 500.000 € y reventa mediante escritura pública dentro de los dos años siguientes a la adquisición.
Una FAQ de ATRIAN todavía muestra una condición histórica de cinco años. La norma primaria publicada para 2026 establece dos años y añade/precisa otros requisitos. Esta discrepancia debe tratarse como una actualización pendiente de la página explicativa, no como dos reglas alternativas. En adquisiciones empresariales, usa la legislación vigente y asesoramiento fiscal profesional.
Ejemplos orientativos
La misma vivienda puede generar una cuota muy distinta según la operación y el perfil
Estos ejemplos sólo ilustran cómo funcionan los tipos verificados. No sustituyen el cálculo de la base, la comprobación del valor de referencia ni la acreditación de beneficios.
Reventa ordinaria · 300.000 €
Si la base imponible coincide con 300.000 € y no hay reducción: 300.000 × 7% = 21.000 € de TPO.
Habitual · 145.000 €
Si cumple el tipo reducido general: 145.000 × 6% = 8.700 €. Si además el adquirente cumple el supuesto de menor de 35 años: 145.000 × 3,5% = 5.075 €.
Obra nueva · 300.000 €
Con bases de 300.000 €, IVA 10% y AJD general 1,2%: 30.000 € + 3.600 € = 33.600 € en esos dos impuestos.
Errores frecuentes
Siete errores que pueden alterar el presupuesto fiscal de una compra en Andalucía
Aplicar 7% a toda compra
El 7% es el tipo general TPO para inmuebles, no el impuesto de una primera entrega ordinaria sujeta a IVA.
Olvidar AJD en obra nueva
Una primera entrega puede implicar IVA y además AJD por la escritura cuando concurren sus requisitos.
Calcular sólo sobre el precio
El valor de referencia puede fijar una base imponible superior en ITP/AJD.
Aplicar una reducción por edad sin más
Los tipos sociales exigen también vivienda habitual, límite de valor y demás requisitos legales.
Confundir AJD compra e hipoteca
El sujeto pasivo del préstamo hipotecario es el prestamista; la escritura de compraventa se analiza aparte.
Usar un plazo de otra comunidad
Andalucía fija dos meses para la presentación general del ITP/AJD, no una cifra importada de otro territorio.
Usar una FAQ desactualizada
Cuando una página explicativa y una ley vigente no coinciden, debe revisarse la norma primaria y su fecha de efecto.
Compra con contexto local
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Los impuestos son sólo una parte de la compra. Para una vivienda concreta en Andalucía conviene coordinar precio total, documentación, due diligence, financiación y calendario de firma. RealtorList permite localizar profesionales por zona y características del servicio; la relevancia debe preceder a cualquier prioridad comercial del directorio.
Fuentes oficiales
Normativa y páginas institucionales utilizadas para verificar esta guía
Los tipos y requisitos se han comprobado directamente en fuentes estatales y andaluzas vigentes. Las páginas comerciales no se utilizan como autoridad fiscal.
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Continúa por la pregunta específica que necesitas resolver
Esta URL es la canonical de los impuestos de compra en Andalucía. Las páginas nacionales explican el marco y las páginas especializadas desarrollan ITP, IVA/AJD, valor de referencia y gastos sin duplicar la intención regional.
Preguntas frecuentes
ITP, IVA y AJD al comprar vivienda en Andalucía
El tipo general de Transmisiones Patrimoniales Onerosas aplicable a bienes inmuebles en Andalucía es del 7% para los hechos imponibles actuales. Antes de calcular la cuota debe comprobarse la base imponible y si el comprador cumple los requisitos de algún tipo reducido.
Una primera entrega residencial ordinaria por el promotor soporta normalmente IVA del 10%. La escritura puede quedar además sujeta a AJD, cuyo tipo general andaluz es del 1,2% cuando procede. Existen tipos reducidos, exenciones y supuestos especiales que deben verificarse.
No en una primera entrega ordinaria sujeta a IVA. La AEAT distingue las primeras entregas del promotor, que tributan por IVA, de las viviendas usadas o posteriores entregas que normalmente se analizan por TPO/ITP. La calificación fiscal depende de la operación real, no sólo de que el inmueble parezca nuevo.
La Junta publica un tipo reducido del 6% para la adquisición de un inmueble destinado a vivienda habitual cuando su valor no supera 150.000 euros y se cumplen los demás requisitos del beneficio fiscal.
Si adquiere un inmueble que será su vivienda habitual, el valor no supera 150.000 euros y cumple los requisitos aplicables, Andalucía contempla TPO del 3,5% y AJD del 0,3% para el supuesto correspondiente. La edad por sí sola no basta.
Para vivienda habitual con valor no superior a 250.000 euros, Andalucía contempla TPO del 3,5% y AJD del 0,1% en determinados supuestos de discapacidad y familia numerosa. Desde 2026, la normativa de discapacidad incluye también determinadas situaciones en las que la persona con discapacidad forma parte del núcleo familiar del adquirente.
Es un valor determinado por la Dirección General del Catastro que puede constituir la base imponible en ITP/AJD para inmuebles. Si el precio o valor declarado es superior, se utiliza la magnitud superior conforme a las reglas aplicables. Por eso la cuota no siempre se calcula sólo sobre el precio firmado.
El plazo general andaluz indicado por la normativa y la Junta para los hechos imponibles actuales es de dos meses contados desde el día siguiente a la fecha de devengo. El modelo 600 es el formulario general para autoliquidar TPO y AJD inmobiliario.
En la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, el texto estatal vigente considera sujeto pasivo al prestamista. Esto es diferente del AJD que pueda corresponder a la escritura de compraventa, especialmente en una primera entrega de obra nueva.
Sí. El Decreto-ley 1/2026 contempla tipos temporales extraordinarios para determinados inmuebles adquiridos en sustitución de otros dañados por las borrascas, incluidos TPO y AJD al 0% para determinados supuestos de vivienda habitual. No son beneficios generales: exigen cumplir el ámbito temporal, territorial, documental y material de la norma.
Esta guía explica reglas oficiales vigentes verificadas a 8 de agosto de 2026 para compras de vivienda en Andalucía. El impuesto definitivo depende de la naturaleza de la transmisión, la base imponible, la fecha de devengo, el uso del inmueble, la situación del comprador y la documentación que acredite cada beneficio. Antes de firmar o autoliquidar una operación concreta, verifica la norma vigente y, cuando sea necesario, consulta a un asesor fiscal, abogado, gestor o notario.
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